COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/ 116

Rôle N° RG 21/15439 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKKW

[Y] [U]

C/

[X] [L]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] YNDIC, SNC AGENCE DU PORT

S.A. ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Firas RABHI

M^e Paul GUEDJ

M^e Alain PATRICOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 15 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03566.

APPELANT

Monsieur [Y] [U]

né le 03 Mars 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] domicilié chez REPUBL – IQUE IMMOBILIER, [Adresse 3]

représenté par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 1]

assisgné par PVR remis le 05.01.2022

défaillant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

S.A. ALLIANZ IARD, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alain PATRICOT, avocat au barreau de NICE, M^e Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R], propriétaire d’un bien situé au 3ème étage d’un immeuble de [Localité 7], a signalé au syndicat des copropriétaires l’existence de désordres au sein de son appartement qu’elle estimait être en lien avec des travaux effectués dans l’appartement situé au 2ème étage, appartenant à M.[U], loué à M.[L] depuis le 14 novembre 2011, assuré auprès de la SA ALLIANZ.

Par ordonnance du 29 octobre 2013, le juge des référés a autorisé le syndic à pénétrer dans l’appartement de M.[U] et ordonné à ce dernier, à M.[L] et à tous occupants de son chef, de cesser tous travaux ; il a également ordonné une expertise.

Le rapport d’expertise de M.[W] a été déposé le 03 février 2014.

Par acte d’huissier du 20 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 7] a fait assigner M.[U]. Ce dernier, par acte d’huissier du 22 décembre 2015, a fait assigner la SA ALLIANZ et M. [L].

Les procédures ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que la responsabilité de M.[Y] [U] est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des dommages qu’il a subis sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;

— débouté M.[Y] [U] de l’ensemble de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

— condamné M. [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 46378,10 euros TTC (quarante six mille trois cent soixante dix huit euros et dix centimes) au titre des travaux complémentaires ;

— condamné M.[Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 12.599,40 euros TTC (douze mille cinq cent quatre vingt dix neuf euros et quarante centimes) au titre des travaux de confortement de la poutre endommagée ;

— condamné M.[Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.375 euros TTC (mille trois cent soixante quinze euros) selon facture émise le 30 mai 2014 par la SARL SAID dans le cadre de sa seconde intervention aux fins de mettre à nouveau en sécurité les lieux litigieux ;

— condamné M.[Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 906,13 euros (neuf cent six euros et treize centimes) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble et des huissiers instrumentaires qui sont intervenus en sa compagnie ;

— condamné M.[Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3985,75 euros TTC (trois mille neuf cent quatre vingt cinq euros et soixante quinze centimes ) au titre de la facture émise du 5 novembre 2013 aux fins de mettre en sécurité les lieux et renforcer les solivages endommagés ;

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de 6.976,20 euros TTC au titre des travaux complémentaires de reprise sollicités par les services d’inspection des risques de la Ville de [Localité 7] ;

— condamné M.[Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 4.682 euros (quatre mille six cent quatre vingt deux euros) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble ;

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M.[Y] [U] de sa demande reconventionnelle de voir condamner tout succombant à la somme de 26 318,43 euros au titre de la remise en état de l’appartement et de sa demande de voir réserver ses droits à ce titre ;

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de voir condamner M. [Y] [U] à payer le coût généré par le constat d’huissier du 31 octobre 2013 ;

— condamné M. [Y] [U] au coût généré par l’établissement du constat d’huissier du 9 octobre 2013 ;

— condamné M. [X] [L] à relever M.[Y] [U] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— débouté M. [U] de sa demande d’être relevé et garanti par la compagnie ALLIANZ ;

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M.[Y] [U] à verser la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sur 1e fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) à la compagnie ALLIANZ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M.[Y] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [U] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a considéré que les travaux effectués dans l’appartement de M.[U], occupé par M.[L], consistant en une modification et une suppression du plafond, étaient directement à l’origine des désordres occasionnés aux parties communes de l’immeuble (poutre cassée; désordres affectant des planchers au deuxième et troisième étage). Il a donc estimé M.[U] responsable de l’intégralité du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Il a condamné M.[L], locataire de M.[U], à garantir ce dernier des condamnations prononcées contre lui.

Il a écarté la garantie de l’assureur de M.[L] en soulignant que les désordres liés aux travaux n’entraient pas dans le champ de la garantie multirisque habitation en raison de leur ampleur. Il a estimé que les désordres relevaient du 'domaine construction’ exclus des conditions générales du contrat.

Il a fixé les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires en s’appuyant sur les factures produites au débat. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 euros, l’estimant non justifiée.

Il a rejeté la demande de M.[U] tendant à voir condamner tout succombant au paiement de la somme de 26.318,43 euros au titre de la remise en état de son appartement, puisqu’il ne mentionnait pas qui serait redevable de cette somme.

Le 29 octobre 2021, M.[U] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, à l’exception de celui qui rejette la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros formée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et la SA ALLIANZ ont constitué avocat.

M.[L] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[Y] [U] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— de juger que les désordres affectant les parties communes ont pour origine des travaux

multiples, anciens et incontrôlés, l’absence d’entretien et de conservation des parties communes et consistant pour l’essentiel en des transformations notables des planchers et

cloisons au sein de l’immeuble,

— de juger que M. [U] n’est pas responsable des désordres affectant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6],

— de juger que les désordres affectant les parties communes relèvent d’un défaut de vigilance, d’entretien et de conservation de l’immeuble imputable au Syndicat des copropriétaires,

— de juger que le Syndicat des copropriétaires est responsable des désordres affectant les parties

communes,

— de juger que le Syndicat des copropriétaires devra supporter l’ensemble des travaux relatifs à

la remise en état des parties communes, à savoir :

—  46.378,10 euros TTC au titre des travaux complémentaires,

—  12.599,40 euros TTC au titre des travaux de confortement de la poutre endommagée,

—  1.375,00 euros TTC au titre de la mise en sécurité des lieux selon facture de la SARL SAID

du 30 mai 2014,

—  906,13 euros au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble et des huissiers

instrumentaires intervenus,

—  3.985,75 euros TTC au titre de la mise en sécurité des lieux selon facture du 5 novembre 2013,

—  4.682 euros au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble.

— Au coût généré par l’établissement du constat d’Huissier du 9 octobre 2013,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à M.[U] la somme de 26.318,43euros au titre de la remise en état de l’appartement de Monsieur [U],

A titre subsidiaire,

— de juger que les garanties du contrat multirisque habitation souscrites par M. [L] auprès de la Compagnie ALLIANZ sont mobilisables,

— de juger que la garantie « Responsabilité Civile Privée » incluse au titre du contrat multirisque

habitation souscrit par M. [L] auprès de la Compagnie ALLIANZ est mobilisable,

— de juger que la Compagnie ALLIANZ doit ses garanties,

— de condamner la Compagnie ALLIANZ à relever et garantir M. [U] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— de condamner la Compagnie ALLIANZ à payer à M.[U] la somme de 26.318,43 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement,

En tout état de cause,

— de juger que M.[U] sera dispensé de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure de la présente instance,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires et ou tout succombant à payer à M. [U] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il soutient que sa responsabilité ne peut être engagée concernant les désordres affectant les parties communes (rupture de la poutre du plancher haut du deuxième étage; déformation des planchers). Il conteste le fait que les travaux effectués par M.[L] seraient à l’origine des désordres constatés. Il fait état d’une multiplicité de causes, comme l’ont souligné l’expert judiciaire, son sapiteur et deux experts amiables qu’il a consultés. Il ajoute que les structures de l’immeuble sont vétustes. Il fait état de l’absence d’entretien des parties communes, imputable au syndicat des copropriétaires. Il précise que ce sont des infiltrations et des dégâts des eaux anciens qui auraient fait perdre à la poutre du plafond haut du 2ème étage ses qualités essentielles, évoquant un dégât des eaux de novembre 2012 provenant de chez Mme [R] ; il relève que cette dernière a fait réaliser une chape récente en béton avec une pose de carrelage qui ont aggravé la situation de l’immeuble.

Il note que les travaux anarchiques et non autorisés effectués par son locataire, doublés par ceux effectués par Mme [R], n’ont fait qu’aggraver une situation déjà très précaire. Il soutient que son locataire n’a pas touché aux cloisons indispensables de soutien des planchers et des poutres, ces dernières ayant été supprimés avant même qu’il n’acquiert le bien, en 1996.

Il estime prépondérante la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en raison de l’absence d’entretien et de conservation de l’immeuble vieillissant.

Il ajoute avoir fait établir un devis pour la remise en état de l’appartement dont il est propriétaire à la suite des désordres liés aux travaux réalisés par son ancien locataire. Il estime que le syndicat des copropriétaires doit les lui régler.

A titre subsidiaire, il sollicite la garantie de la société ALLIANZ, assureur de son locataire, tant sur le fondement des garanties du contrat multirisques habitation. Il considère que l’exclusion de garanties invoquée par l’assureur n’est pas applicable. Il fait observer que la garantie de l’assureur est également mobilisable sur le fondement de la garantie responsabilité civile privée, puisque l’assureur avait souscrit une garantie 'confort’ qui étend cette responsabilité et qui couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de l’assuré en raison notamment des dommages matériels et des pertes pécuniaires causés à autrui. Il sollicite également que la compagnie ALLIANZ soit condamnée à lui payer le coût des travaux de remise en état de son appartement, à la suite des travaux effectués par son locataire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*Dit que la responsabilité de M. [U] était engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au titre des dommages qu’il a subi sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage,

*Débouté M.[U] de l’ensemble de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

*Condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  12.599,40 euros selon devis de la SARL SAID en date du 29 janvier 2014 aux fins de procéder au confortement de la poutre endommagée comme suite aux travaux réalisés en son appartement ;

(pièce n°16)

—  3.985,75 euros au titre de la facture émise en date du 5 novembre 2013 par la SARL SAID aux fins de mettre en sécurité les lieux et renforcer les solivages endommagés ;

(pièce n°20)

—  1.375 euros selon facture émise le 30 mai 2014 par la société SAID dans le cadre de sa seconde intervention aux fins de mettre à nouveau en sécurité les lieux litigieux ; (pièce n°15)

—  906,13 euros au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble et des huissiers instrumentaires qui sont intervenus en sa compagnie ;

—  4.682 euros au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble ; (pièces n°8, 14, 18, 22 et 23)

-4.000 euros et des dépens, en ce y compris du coût des constats d’huissiers des 9 et 31 octobre 2013 ;

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la condamnation de M.[Y] [U] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] :

-50.668,20 euros au titre des travaux complémentaires chiffrés toujours par la SARL SAID en date à [Localité 7] du 24 janvier 2014 ;

-6.976,20 euros au titre des travaux complémentaires de reprise sollicités par les services d’inspection des risques de la Ville de [Localité 7] ;

et en l’état :

— de condamner en cause d’appel M. [U] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] :

—  50.668,20 euros au titre des travaux complémentaires chiffrés toujours par la SARL SAID en date à [Localité 7] du 24 janvier 2014 en lieu et place de la somme attribuée à hauteur d’un montant de 46.378,10 euros ;

-6.976,20 euros au titre des travaux complémentaires de reprise sollicités par les services d’inspection des risques de la Ville de [Localité 7] ;

-10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes en ce sens notamment de sa demande de condamnation formée à titre reconventionnel à l’encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

Y ajouter en cause d’appel

— de condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] :

—  6.000 euros au titre des titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— les entiers dépens de la procédure d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL-GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Il soutient que ce sont les travaux entrepris dans l’appartement appartenant à M.[U] qui sont directement à l’origine des désordres ayant impacté les parties communes ; il fait état de la rupture d’une poutre maîtresse et de la déformation de planchers. Il conteste toute responsabilité dans la survenue des désordres.

Il expose que la responsabilité de M.[U] est engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Il souligne que le rapport d’un expert amiable, dix ans après l’apparition des premiers dommages, n’est pas probant. Il affirme que l’expert judiciaire démontre que des cloisons ont été déconstruites récemment dans l’appartement de M.[U], au droit de la poutre brisée.

Il affirme que les travaux réalisés dans l’appartement de M.[U] constituent l’élément de causalité adéquate des désordres, puisqu’aucun désordre n’était à déplorer dans l’immeuble avant ceux-ci.

Il conteste tout partage de responsabilité.

Il fait état de ses préjudices. Il relève que doivent être pris en compte les travaux d’urgence, votés en assemblée générale à hauteur de 16.344 euros, la reprise des planchers, les frais supplémentaires liés notamment aux préconisations des services de la prévention des risques et à l’intervention de la SARL SAID CONSTRUCTIONS.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison des troubles causés dans l’immeuble.

Il s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par M.[U] au titre du coût de la remise en état de son appartement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique du 20 avril 2022 auxquelles il convient de se référer, la SA ALLIANZ IARD demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qui la concerne,

— de débouter M. [Y] [U] de son appel en garantie et de toutes ses demandes dirigées contre elle,

— de débouter M. [X] [L] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 7] de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

— de condamner M.[Y] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[Y] [U] en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Philippe RAFFAELLI, Avocat, sous sa due affirmation de droit.

Elle soutient que les police d’assurances souscrites par M.[L] ne peuvent valablement être mobilisées par M.[U], ni dans le cadre de l’assurance multi-risques, ni dans le cadre de la responsabilité civile. Elle relève que l’assurance exclut le 'domaine construction’ ainsi que les dommages subis par les biens dont l’assuré est propriétaire ou dont il a la garde.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2025.

MOTIVATION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

L’éventuel partage de responsabilité est dans les débats, M.[U] estimant prépondérante la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les dommages causées aux parties communes et le syndicat des copropriétaires mentionnant rejeter tout partage de responsabilité.

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

Les désordres affectant les parties communes consistent en la rupture d’une poutre maîtresse (au 2ème étage, dans l’appartement de M.[U]) et la dégradation du plafond (au 2ème étage) protégeant l’ensemble bois composant le plancher (du 3ème étage), avec des planchers déformés.

Dès le 09 octobre 2013, M.[Z], architecte, (pièce 4 de l’appelant) qui n’avait toutefois pu accéder qu’à une partie de l’appartement de M.[U] en raison du comportement de la compagne du locataire, avait constaté que l’ensemble de la structure porteuse du plancher de l’appartement du dessus avait été mise à nu (plafond en plâtre du 2ème étage mis à nu ; solives, éléments de la structure du plancher mises à nu, poutres porteuses mises à nu; plâtras entre les solives déposé si bien que les tommettes du revêtement de sol de l’appartement du dessus étaient visibles). Il a relevé que cela entraînait des problèmes sur la tenue du plancher 'au niveau de la solidité'. Il a ajouté 'qu’il semblerait qu’un dégât des eaux constaté en novembre 2012 en provenance du 3ème étage ait entraîné des dégradations du plafond de l’appartement du 2ème étage'. Il concluait en indiquant que la sécurité des personnes du 2ème et du 3ème étage était compromise.

La SARL CG-TECH, dans une lettre adressée à l’expert judiciaire le 13 décembre 2013, a précisé que les planchers avaient une structure en bois datant de la fin du 19ème ; elle a souligné que les origines des problèmes constatés sur la plancher haut du logement du 2ème étage étaient dues :

— à des travaux non coordonnées et anarchiques aux divers étages et dans les quelques dizaines d’années passées, ayant conduit à un état d’équilibre instable et à une dégradation des poutres trop élancées, dont celle concernée,

— à des travaux récents au 2ème et 3ème étages qui avaient suffi à rompre cet état d’équilibre instable et avaient conduit à la rupture de l’ossature bois,

— à la vétusté des structures due à la mise à nu des bois, qui avait contribué à l’aggravation du sinistre.

L’expert judiciaire, M.[W], qui s’est rendu sur les lieux les 20 novembre 2013, 27 novembre 2013 et 04 décembre 2013, a conclu de la manière suivante, au terme de son rapport du 03 février 2014 :

'les planchers de structure bois de l’immeuble de la fin du 19ème siècle disposent de poutres bois de sections variables et d’une grande portée. L’équilibre d’origine a été obtenu par la cohésion et contacts des cloisons, poutres et maçonnerie. Les travaux successivement incontrôlés aux différents étages ont abouti à la fragilisation de l’ensemble. D’anciens travaux ou sollicitations ont abouti à une première rupture partielle de la poutre, rupture partielle qui devrait dater de quelques dizaines d’années. Des travaux plus récents, aux deuxièmes et troisièmes étages, auraient rendu la situation plus précaire. Les travaux de décroutage complet, suppression de la maçonnerie et mis à nu de l’ensemble bois du plancher, entrepris dans l’appartement [U], auraient abouti à un déséquilibre et fragilisation ayant entraîné la rupture complète de la poutre (…'). L’expert a noté que les planchers bois de l’immeuble étaient de conception mince et fragile et ne tenaient que grâce aux cloisons de support et de la cohésion de surfaces. Il a relevé une absence d’entretien ' par transformations notables des planchers en bois fragiles'.

À la lecture de ce rapport d’expertise, il ne peut donc être retenu que les travaux effectués par le locataire de M.[U] seraient seuls responsables de la rupture de la poutre maîtresse située au deuxième étage ou qu’il s’agirait de la cause principale des désordres constatés sur les parties communes. En effet, il en ressort que les parties communes de l’immeuble (planchers) sont de conception mince et fragile et que des travaux 'incontrôlés, successifs’ depuis quelques décennies ont engendré une fragilisation des planchers bois. Les travaux effectués par le locataire de M.[U], doublés par les travaux effectués dans l’appartement du dessus, ont, selon l’expert, aggravé une situation déjà précaire.

Enfin, M.[S], expert amiable, ingénieur conseil en BTP, contacté par M.[U], qui s’est rendu sur les lieux, a précisé, dans un courriel du 03 octobre 2022 adressé au conseil de M.[U] avoir consulté diverses pièces (procès-verbaux d’huissiers de justice des 06 décembre 2013 et 03 janvier 2014 ainsi que l’expertise judiciaire). Il a estimé :

— que les cloisons ne servaient pas d’étais et que la suppression d’un faux plafond ne faisait pas effondrer les structures,

— que l’origine du sinistre était une vétusté de l’immeuble, un manque d’entretien général et une multitude de travaux aux différents étages sans concertation ni étude ayant entraîné une fragilité de l’ensemble.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la cause principale et/ou exclusive du sinistre dénoncé par le syndicat des copropriétaires ne peut être imputée aux seuls travaux effectués par le locataire de M. [U] ; les travaux effectués par M.[L] ne sont pas la cause de l’entier dommage subi par les parties communes de l’immeuble. En effet, les parties communes de l’immeuble étaient vétustes et fragiles ; la rupture de la poutre maîtresse du 2ème étage et la déformation des planchers sont liés à des travaux sans concertation qui se sont écoulés sur plusieurs années et aux travaux effectués par le locataire de M.[U]. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en raison d’un vice de la construction et d’un défaut d’entretien de l’immeuble. Les travaux effectués par le locataire de M.[U] ont aggravé la situation en déséquilibrant de façon excessive la structure.

Il convient en conséquence d’ordonner un partage de responsabilité à hauteur d’un tiers pour M.[U], en sa qualité de propriétaire des lieux sur le fondement du trouble anormal du voisinage et de 2/3 pour le syndicat des copropriétaires.

Sur la condamnation de M.[L] à relever et garantir M.[U] des condamnations prononcées contre ce dernier

Dans déclaration d’appel, M.[U] avait relevé appel de la décision en ce que M.[L] a été condamné à le relever de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Dans le dispositif de ses conclusions, M.[U] sollicite l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Il ne sollicite pas, dans ses demandes, le rejet de la garantie de M.[L] à son encontre. Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur la réparation des préjudices

Pour remédier aux désordres et sécuriser les lieux, l’expert judiciaire a estimé qu’il convenait de:

— remplacer la poutre cassée par deux poutres métalliques type IPE ou similaires,

— vérifier, contrôler et renforcer l’ensemble des autres poutres et particulièrement celles se trouvant dans des zones affaissées,

— prévenir tous travaux non autorisés et non contrôlés.

Il avait également noté (page 13 de son rapport), qu’il convenait de prendre des mesures conservatoires de sécurisation.

L’expert judiciaire, à la lecture d’un devis de la SARL SAID CONSTRUCTION (page 12) avait noté que les postes installation chantier peinture lui semblaient excessifs et avait proposé de les réduire de 50%.

En conséquence, ilconvient de déduire du devis de la SARL SAID CONSTRUCTION du 12 janvier 2014 d’un montant HT de 46062 euros (50.668, 20 euros TTC), la somme de 4290 euros TCC (soit 7800euros HT/2). Ce devis porte sur les travaux suivants :

— installation du chantier (pour un montant forfaitaire de 5000 euros),

— remplacement de la poutre endommagée,

— reprise du plancher dans la salle de bains du 3ème étage,

— reprise au 2ème étage (dont mise en peinture de l’ensemble des murs et plafonds touchés par la reprise du plancher pour un montant HT de 2800 euros).

Ainsi, s’agissant de ces postes de dépenses, c’est la somme de 46.378, 20 euros qui sera retenue. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a chiffré le préjudice du syndicat des copropriétaires pour les montants suivants :

* 906,13 euros (neuf cent six euros et treize centimes) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble et des huissiers instrumentaires qui sont intervenus en sa compagnie;

* 3985,75 euros TTC (trois mille neuf cent quatre vingt cinq euros et soixante quinze centimes) au titre de la facture émise du 5 novembre 2013 aux fins de mettre en sécurité les lieux et renforcer les solivages endommagés ;

* 12.599,40 euros TTC (douze mille cinq cent quatre vingt dix neuf euros et quarante centimes) au titre des travaux de confortement de la poutre endommagée ;

* 1.375 euros TTC (mille trois cent soixante quinze euros) au titre de la facture émise le 30 mai 2014 par la SARL SAID dans le cadre de sa seconde intervention pour mettre à nouveau en sécurité les lieux litigieux ;

* 4.682 euros (quatre mille six cent quatre vingt deux euros) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la somme de 6976, 20 euros, issue d’une facture du premier septembre 2014 émanant de la SARL SAID CONSTRUCTION, qui fait état : 'réf. Chantier, appartement M.[L], [Adresse 6] ; reprise du plancher avec toutes les sujétions de mise en oeuvre'. Cette facture est accompagnée d’un procès-verbal de réception des travaux qui fait état de la reprise d’une poutre maîtresse dans l’appartement du 2ème étage droite. Or, le devis de la SARL SAID CONSTRUCTION (pièce 19 du syndicat des copropriétaires), pour un montant retenu de 46.378, 20 euros, concerne tant le remplacement de la poutre endommagée que la reprise du plancher. Le syndicat des copropriétaires ne peut être indemnisé deux fois pour le même préjudice. Enfin, le jugement déféré, qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formé par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 euros sera confirmé, puisque cette demande n’est pas justifiée par un préjudice qui n’aurait pas été déjà réparé.

En conséquence, le préjudice intégral subi par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme totale de 69.926,48 euros. M.[U] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale arrondie de 23.308, 82 euros, au titre de sa part de responsabilité dans les désordres affectant les parties communes.

Sur la demande de M.[U] formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires concernant la remise en état de son logement

M.[U] produit au débat un devis d’un montant de 26.318, 43 euros (sa pièce 17).

Le coût des travaux évoqués dans ce devis, qui consistent en une rénovation intégrale du logement de M.[U], ne peut être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui n’a pas commis de faute en lien avec l’état du logement de M.[U]. La vétusté des parties communes, dont est responsable le syndicat des copropriétaires, n’a pas de lien avec l’ensemble des travaux sollicités par M.[U] ; ce dernier sera en conséquence débouté de sa demande.

Il convient de rappeler que le devis de la SARL SAID CONSTRUCTION porte notamment sur le remplacement de la poutre endommagée avec la dépose du plancher haut du 2ème étage.

Sur la garantie de la SA ALLIANZ

Selon l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

M.[U] a été condamné à prendre en charge une partie du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison des travaux effectués par M.[L], son locataire, assuré auprès de la SA ALLIANZ.

A ce titre, M [U] est donc un tiers lésé, qui dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur de M.[L], garantissant la responsabilité civile de ce dernier.

Les travaux effectués par M.[L] ont consisté dans la mise à nu du plafond en plâtre du 2ème étage, des solives et des poutres porteuses et la dépose du plâtras entre les solives. Il ne s’agit pas de désordres ou dommages relevant des articles 1792 à 1792-6 du code civil puisqu’il ne s’agit pas de travaux de construction.

L’article L.113-1 du Code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Un assureur de responsabilité civile professionnelle peut opposer aux tiers les clauses d’exclusion ou de limitation de garantie opposables à son assuré.

M.[L] bénéficiait d’une assurance :

— incendie et événements assimilés, tempête, grêle, neige,

— dégâts des eaux,

— bris de glaces,

— attentats,

— catastrophes naturelles, catastrophes technologiques,

— voyages-villégiature,

— pertes pécuniaires à 10% et frais complémentaires,

— dommages électriques/perte du contenu du congélateur,

— assurance responsabilité civile : vie privée, incendie/dégâts des eaux, séjours/voyages/fêtes familiales, propriétaires d’immeuble,

— défense pénale et recours suite à accident,

— assistance au domicile.

La police d’assurance souscrite par M.[L] (2.4.4 des conditions générales) mentionne garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en raison des dommages matériels causé à autrui, ces dommages pouvant être causés par le fait de l’assuré ou de personnes dont il répond. Toutefois, sont exclus de cette garantie les dommages subis par les biens dont l’assuré a la garde. Or, les éléments qui ont fait l’objet de travaux par M.[L] et qui ont été dégradés ou qui ont été dégradés étaient sous la garde de ce dernier.

Les autres garanties proposées par la SAALLIANZ ne peuvent être mobilisables par M.[U]; elles ne s’appliquent pas aux désordres subis dans son logement ayant impacté les parties communes.

Dès lors, M.[U] sera débouté de sa demande tendant à être relevé et garantie par la SA ALLIANZ. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de M.[U] formée à l’encontre de la SA ALLIANZ concernant la remise en état de son logement

Les travaux sollicités par M.[U] au sein du logement dont il est propriétaire consistent en des travaux de rénovation. Il ne peut solliciter la garantie de la SA ALLIANZ, puisqu’il s’agissait d’éléments sous la garde du locataire. Il sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient en conséquence de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager à hauteur d’un tiers à la charge de M.[U] et de deux tiers à la charge du syndicat des copropriétaires. Les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. M.[L] devra garantir M.[U] de sa condamnation aux dépens.

Pour des raisons tirées de l’équité, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[U] les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel. M. [L] sera condamné à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société ALLIANZ les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[U] aux dépens de première instance , qui l’a débouté de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qui l’a condamné à verser 4000 euros au syndicat des copropriétaires sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu’il l’a condamné au versement de la somme de 1500 euros à la SA ALLIANZ.

M.[Y] [U] sera condamné à verser à la SA ALLIANZ la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. M.[L] sera condamné à le garantir au paiement de ces sommes.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner M. [U] au coût du constat d’huissier du 31 octobre 2013, rappelant que ce point avait été tranché par l’ordonnance de référé du 29 octobre 2013 qui condamnait in solidum M.[U] et M.[L] au coût des actes d’huissier nécessaires pour pénétrer dans l’appartement.

Le coût de l’acte d’huissier du 09 octobre 2013 entre dans les frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a mis le coût de cet acte à la charge de M.[U].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à la disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— chiffré le préjudice du syndicat des copropriétaires pour les montants suivants :

*906,13 euros (neuf cent six euros et treize centimes) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble et des huissiers instrumentaires qui sont intervenus en sa compagnie;

* 3985,75 euros TTC (trois mille neuf cent quatre vingt cinq euros et soixante quinze centimes) au titre de la facture émise du 5 novembre 2013 aux fins de mettre en sécurité les lieux et renforcer les solivages endommagés ;

* 12.599,40 euros TTC (douze mille cinq cent quatre vingt dix neuf euros et quarante centimes) au titre des travaux de confortement de la poutre endommagée ;

* 1.375 euros TTC (mille trois cent soixante quinze euros) selon facture émise le 30 mai 2014 par la SARL SAID CONSTRUCTION dans le cadre de sa seconde intervention aux fins de mettre à nouveau en sécurité les lieux litigieux ;

* 4.682 euros (quatre mille six cent quatre vingt deux euros) au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble,

— rejeté la demande au titre de la somme de 6976, 20 euros, issue d’une facture du premier septembre 2014 émanant de la SARL SAID CONSTRUCTION,

— rejeté la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros sollicitées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6],

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner M.[Y] [U] au coût de l’acte d’huissier du 31 octobre 2013,

— rejeté les demandes de M.[Y] [U] formées à l’encontre de la SA ALLIANZ,

— condamné M.[X] [L] à relever et garantir M.[Y] [U] des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné M.[Y] [U] à payer à la SA ALLIANZ la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à la suite des désordres affectant les parties communes, s’élève à la somme de 69.926,48 euros ;

DITque M. [Y] [U] est responsable à hauteur d’un tiers et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à hauteur de deux tiers des désordres ayant affecté les parties communes de l’immeuble du [Adresse 6] ;

CONDAMNE M.[Y] [U] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 23.308,82 euros ;

REJETTE la demande de M.[Y] [U] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 26.318, 43 euros au titre de la remise en état de son appartement ;

REJETTE la demande de M.[Y] [U] tendant à voir condamner la SA ALLIANZ à lui verser la somme de 26.318,43 euros au titre de la remise en état de son appartement ;

REJETTE la demande de M.[Y] [U] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] tendant à voir condamner M.[Y] [U] au coût du constat d’huissier du 09 octobre 2013 ;

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et CONDAMNE M.[Y] [U] à les prendre en charge à hauteur d’un tiers, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] devant les prendre en charge à hauteur de deux tiers, les dépens pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[Y] [U] à verser à la SA ALLIANZ la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M. [X] [L] à verser à M. [Y] [U] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,