COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 505

Rôle N° RG 21/11500 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4QO

[B] [N]

C/

S.A.S. GAOU ESTATE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Olivier AVRAMO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 21 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/03444.

APPELANT

Monsieur [B] [N]

né le 14 Juillet 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Fabien-jean GARRIGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE

S.A.S. GAOU ESTATE, demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON, et ayant pour avocat plaidant JURIS LAW et ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Sas Gaou Estate a pour activité principale l’achat et la vente de biens immobiliers, ainsi que la construction et la rénovation de biens immobiliers en sous-traitance.

M. [B] [N] s’est porté acquéreur d’une villa lui appartenant en vertu d’une lettre d’intention signée le 19 novembre 2018.

Le 15 décembre 2018, une promesse de vente a été signée entre les parties par acte authentique, et pour la somme de 1 000 000 euros sous conditions suspensives, et aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’a été stipulée. L’acte a prévu une clause pénale d’un montant de 100 000 euros en cas de non-réitération de l’acte alors que toutes les conditions s’étaient réalisées.

La date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 28 février 2019.

Le 28 février 2019, le notaire de la société Gaou Estate a sommé par lettre recommandée avec accusé de réception, le notaire de l’acquéreur, de convoquer son client aux fins de signature.

Toutefois, de nouvelles négociations sur le prix de vente ont été engagées entre les parties à l’initiative de M.[N] et le vendeur a proposé le 26 mars 2019 une offre à 940 000 euros valable 24 heures.

Le 23 avril 2019, le notaire de la société venderesse a dressé un procès-verbal de carence conformément aux termes du compromis de cession, et du fait de la carence de son confrère à convoquer les parties aux fins de vente ou d’établir un procès-verbal de difficultés.

Le 15 mai 2019 la société Gaou Estate a notifié à M. [N] son intention de ne pas poursuivre l’exécution forcée de la vente, et l’a mis en demeure de lui régler la somme de 100 000 euros au titre de l’indemnité stipulée contractuellement, dans le délai d’un mois à compter de la réception, en vain.

Par acte du 26 juin 2019, la société Gaou Estate a assigné M. [N] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts conventionnels, pour non réitération par acte authentique de la vente dans les délais conformément à l’article 1217 du Code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

déclaré recevable l’action de la Sas Gaou Estate,

condamné M. [N] à payer à la Sas Gaou estate la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts conventionnels pour non réitération par acte authentique de la vente dans les délais,

condamné M. [N] à payer à la Sas Gaou Estate la somme de 5 000 euros à titre de résistance abusive,

ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

condamné M. [N] à payer à la Sas Gaou Estate la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [N] aux dépens, y compris frais de publication de la présente décision,

ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu être valablement saisi sur la base du procès-verbal de carence dressé par le notaire et que la clause pénale s’appliquait du seul fait de l’inexécution contractuelle de M. [N] valablement mis en demeure par la société venderesse. Il a considéré que les conditions suspensives étaient accomplies, que notamment le vendeur ne garantissait pas la contenance du terrain et la superficie des constructions, et a enfin, retenu que M.[N] avait fait preuve d’une résistance abusive.

Par déclaration du 28 juillet 2021, M. [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident en date du 25 octobre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l’affaire.

La clôture de l’instruction est en date du 23 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 octobre 2021, et au visa des articles 1130 et suivants, 1231-5 du Code civil, M. [N] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

*à titre principal,

— prononcer la nullité du compromis de vente d’immeuble entre lui et la société Gaou estate,

*à titre subsidiaire,

— ramener la pénalité convenue à de plus justes proportions et, le cas échéant, la réduire à l’euro symbolique, ou à tout le moins, la fixer à un montant qui ne saurait excéder les charges courantes relatives à l’immeuble sur une période de deux mois,

En tout état de cause,

— la débouter de toutes ses demandes contraires, y compris sur le fondement de la résistance abusive,

— la condamner à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 18 mai 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, et au visa des articles 1103, 1217 et 1231-5 du Code civil, la société Gaou estate demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du Code civil,

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens d’instances, ceux d’appel distraits au profit de M° Avramo avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il est fait renvoi aux dernières écritures visées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la nullité de l’avant-contrat

Moyens des parties

M.[N] fait valoir que son consentement a été vicié en raison des informations erronées qui lui ont été transmises par l’intimée sur la surface réelle et constructible du bien, ainsi que sur sa régularité au regard des règles d’urbanisme applicables. Il a ainsi été induit en erreur sur la valeur vénale réelle du bien et cette erreur revêt nécessairement un caractère excusable. Or, il soutient qu’elle a été déterminante de son consentement puisque ces faits ont été portés à sa connaissance après la signature du compromis et alors qu’il est marchands de bien, excluent la réalisation d’une plus-value sur le bien. Il ajoute que les échanges de mails produits démontrent la reconnaissance par la société intimée de l’existence de l’erreur dont la réalité et la substance sont établies au regard du prix de vente finalement retenu.

La Sas Gaou Estate conteste l’erreur invoquée et soutient que l’appelant a commis une faute en s’abstenant de procéder à la réitération de la vente par authentique dans les conditions définies par le contrat en dépit de la réalisation de toutes les conditions suspensives, rappelant sur ce point que la superficie réelle du bien litigieux ne constitue pas une condition suspensive du compromis et que l’acte du 15 décembre 2018 stipule que « le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions ». Elle ajoute que si elle a fait une contre- proposition de prix ce n’est que pour tenter de trouver une solution et non pour reconnaître l’existence de l’erreur déterminante du consentement de son cocontractant.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur ou le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1132 dudit code, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Enfin, selon l’article 1133 dudit code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie et l’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

Il appartient à l’appelant de rapporter au soutien de sa prétention la preuve d’une erreur déterminante de son consentement pour permettre à la cour d’apprécier si les informations dont il a disposé et qui ont présidé à la transaction, étaient erronées et ont été susceptibles d’altérer de manière substantielle son engagement économique.

A l’appui de sa demande en nullité, M.[N] se contente de rappeler qu’il est un investisseur et qu’il escomptait une plus-value qu’il ne pouvait obtenir au regard de l’erreur sur la contenance réelle et la superficie du bien acquis, cette rentabilité étant selon lui l’une des caractéristiques essentielles de son acquisition.

Or il ne résulte pas des termes de l’avant-contrat litigieux que la rentabilité de l’acquisition, liée à la surface ou à la contenance était une exigence contractuelle et/ou une promesse du vendeur.

Par ailleurs, l’acte du 15 décembre 2018 mentionne page 8 : « contenance : le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de la superficie des constructions ».

Ainsi la renégociation du prix initiée par M.[N] et à laquelle la société venderesse a répondu en exigeant toutefois une réponse sous 24 heures qui n’a pas été donnée, a prolongé les effets du compromis mais n’a pas ne remis en cause son contenu. Il ne peut être en effet déduit de la réponse faite par la Sas Gaou Estate par courriel du 26 mars 2019 une reconnaissance de l’erreur et de sa gravité.

Il n’est donc pas établi par M.[N] que l’erreur sur la superficie et la contenance du bien acquis aurait été substantielle, aurait ainsi vicié son consentement et enfin aurait été reconnue par la venderesse.

Il sera par voie de conséquence débouté de sa demande d’annulation du contrat du 15 décembre 2018.

2-Sur la clause pénale

Moyens des parties

M.[N] expose que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’un préjudice résultant de la non-réitération de l’acte et rappelle que la société venderesse a elle-même accepté d’entreprendre de nouvelles négociations postérieurement au délai fixé pour la conclusion de l’acte. Il ajoute que et rappelle que le bien n’a été immobilisé que durant deux mois et considère en conséquence que les conditions de modulation de la clause pénale en application de l’article 1231-5 du Code civil sont réunies, et à défaut, qu’il incombe à l’intimé de démontrer le montant exact de ses charges courantes sur la période d’immobilisation du bien.

La Sas Gaou Estate soutient pour sa part, que l’inexécution de son obligation de réitérer la vente devant notaire à laquelle M. [N] s’était engagé, alors que toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente ont été remplies, entraîne l’application de la clause pénale stipulée à l’acte.

Réponse de la cour

La clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation.

Sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil (') ».

Il appartient à la société venderesse, qui entend obtenir la condamnation de M.[N] au paiement de la pénalité prévue par cette clause, de démontrer que le refus de celui-ci de régulariser la vente par acte authentique procède d’une inexécution de ses obligations alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Il n’est pas contesté que M.[N] n’a pas souhaité réitérer la vente devant notaire et qu’un procès-verbal de carence a été établi le 23 avril 2019 constatant une date de réalisation au 28 avril 2019 et qui a pu être prorogée du fait de la renégociations du prix au plus tard jusqu’au 28 mars 2019 . Il est également constant que M.[N] n’a pas invoqué la défaillance non fautive d’une des conditions suspensives prévue au contrat.

Il en résulte que les conditions relatives à l’exécution du compromis doivent à ce titre être considérées comme remplies tel que la mentionné le notaire dans son procès- verbal de carence.

Enfin, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2019 rédigée par son conseil la Sas Gaou Estate a mis en demeure M.[N] de lui payer le montant de la clause pénale

Il sera ainsi fait droit à la demande de la société Gaou Estate au titre de la clause pénale.

Si en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil le juge peut même d’office s’il l’estime manifestement excessive ou dérisoire, modérer ou augmenter la pénalité, en l’espèce, celle-ci a été fixée à 10% du prix de vente conformément à une pratique habituelle et aucun élément versé aux débats ne permet de la dire manifestement excessive. Le fait que la société Gaou Estate ait accepté pour trouver une issue au litige de revoir à la baisse le prix de vente ne saurait démontrer comme le soutient M.[N] une absence de tout préjudice ou un préjudice modéré.

M.[B] [N] sera donc condamné à payer à la Sas Gaou Estate la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale.

Le jugement de première instance mérite confirmation de ce chef.

4- Sur la demande de dommages-intérêts pour abus de droit

Moyens des parties

L’intimé soutient que la résistance de M.[N] est abusive et la mauvaise dont a fait preuve l’appelant en dépit de ses nombreuses relances, lui a causé un préjudice distinct indemnisable.

M.[N] en réplique soutient que ses prétentions étaient légitimes et qu’il ne saurait lui être reproché une quelconque abus. En tout état de cause, il considère que la non-réitération du compromis de vente motivée par la découverte de faits nouveaux relatifs aux caractéristiques essentielles du bien immobilier ne revêt pas de caractère abusif.

Réponse de la cour

La défense en justice comme l’exercice d’une voie de recours constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de son argumentation.

En l’espèce, M.[N] qui succombe a présenté à la cour des moyens et une analyse juridique qui si elle n’a pas convaincu la cour, cette circonstance est insuffisante pour considérer que son refus de venir réitérer la vente et ensuite de payer la pénalité étaient abusives même s’il était injustifié, celui-ci pouvant légitimement croire au succès de son argumentation.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle soutient la Sas Gaou Estate ne démontre pas de préjudice distinct de celui occasionné par le fait de devoir engager une action judiciaire et de se défendre en appel qui est réparé par l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a fait droit la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

4-Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante principalement, M.[B] [N] supportera la charge des dépens de d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la Sas Gaou Estate une indemnité de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné M.[N] à payer à la Sas Gaou Estate la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive ;

Le confirme pour le reste des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [B] [N] de sa demande de nullité du compromis ;

Le condamne à supporter les dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Le condamne à payer à la Sas Gaou Estate une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, la présidente.