Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° 441 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04995 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJC2G

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Janvier 2024 -Président du TJ de Melun – RG n° 23/00471

APPELANTS

M. [M] [A]

[Adresse 3]

H2L3B6

[Localité 25] (CANADA)

M. [H] [L]

[Adresse 19]

[Localité 16]

Mme [T] [L]

[Adresse 19]

[Localité 16]

M. [D] [J]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Mme [V] [R] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 10]

M. [E] [B]

[Adresse 18]

[Localité 17]

M. [K] [W]

[Adresse 6]

[Localité 9]

M. [C] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [U] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

M. [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 13]

S.A.R.L. GUIVARLO, RCS de Lyon sous le n°529 308 215, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentés par M^e Nathalie HAMET DE CLOUET de l’AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706

INTIMÉES

S.A.S. LES BUREAUX DE SENART, RCS d’Evry sous le n°507 459 154, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 20]

S.A.S. CARRE HAUSSMANN PROMOTION, RCS de Paris sous le n°530 640 036, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 12]

[Localité 15]

Représentées par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine ASSIÉ, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par plusieurs actes sous seing privé établis entre les mois de mars 2010 et septembre 2016, M. [A], les époux [L], les époux [J], M. [B], M. [W], les époux [F], la société Guivarlo et M. [O] ont loué à la société Les bureaux de Sénart des locaux à usage de bureaux, dépendants de cinq ensembles immobiliers dénommés « Carré Haussmann », I, II, III, IV et V sis à [Localité 23] (77), [Localité 21] (91) et [Localité 22] (77).

Ces baux ont été consentis en vue de l’exercice d’une activité de sous-location auprès d’une clientèle professionnelle ou libérale.

Le 10 avril 2020, la société Les bureaux de Sénart a adressé à chacun des appelants un courriel, les informant de possibles reports de la perception des loyers, compte tenu des mesures gouvernementales de soutien aux entreprises adoptées dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19.

Le 9 mars 2021, la société Les bureaux de Sénart leur a adressé un courriel, les informant ne plus être en mesure de verser les loyers contractuellement convenus en raison des taux de rentabilité à la baisse et la perte du soutien financier de la société Carré Haussmann promotion, constructeur des locaux.

Par exploits délivrés entre le 24 et le 29 juin 2021, la société Les bureaux de Sénart a donné congé de l’ensemble des baux, sans demande de renouvellement.

Par courriel officiel en date du 21 avril 2022, le conseil de M. [A], des époux [L], des époux [J], de M. [B], de M. [W], des époux [F], de la société Guivarlo et de M. [O] a mis en demeure la société Les bureaux de Sénart de payer les loyers restant à régler et des indemnités d’occupation égales à deux fois le montant du dernier loyer en cours à compter du 1er janvier 2022.

Par exploit du 21 juin 2023, M [W], M. et Mme [J], Mme [S], M. et Mme [Z], M. [O], M. et Mme [I], M. et Mme [X], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [N], M. et Mme [F], M. et Mme [G] ont fait assigner la société Les bureaux de Sénart et la société Carré Haussmann promotion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, aux fins de voir :

condamner la société Les bureaux de Sénart à leur payer par provision, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2021 et des indemnités, frais, accessoires et intérêts contractuels s’y rattachant à :

M. [W], la somme sauf mémoire de 17.309,25 euros ;

Epoux [J], la somme sauf mémoire de 10.039,25 euros ;

Mme [S], la somme sauf mémoire de 23.472,26 euros ;

Epoux [Z], la somme sauf mémoire de 27.721,22 euros ;

M. [O], la somme sauf mémoire de 8.231,40 euros ;

Epoux [I], la somme sauf mémoire de 7.569,06 euros ;

Mme [X], la somme sauf mémoire de 15.377,79 euros ;

M. [A], la somme sauf mémoire de 26.854,51 euros ;

La société Guivarlo, la somme sauf mémoire de 49.049,07 euros ;

M. [B], la somme sauf mémoire de 42.083,34 euros ;

Epoux [N], la somme sauf mémoire de 13.806,69 euros ;

Epoux [F], la somme sauf mémoire de 31.226,33 euros ;

Epoux [G], la somme sauf mémoire de 20.496,99 euros ;

condamner solidairement les sociétés Les bureaux de Sénart et Carré Haussmann promotion à leur régler une indemnité de . 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 19 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun, a :

déclaré M. et Mme [L] recevables en leur intervention volontaire,

mis hors de cause la société Carré Haussmann promotion,

dit n’y avoir lieu à référé,

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que la décision est exécutoire par provision ;

laissé provisoirement à chacune des parties la charge de ses dépens.

Par déclaration du 6 mars 2024, M. [A], les époux [L], les époux [J], M. [B], M. [W], les époux [F], la société Guivarlo et M. [O] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, M. [A], les époux [L], les époux [J], M. [B], M. [W], les époux [F], la société Guivarlo et M. [O] demandent à la cour au visa des articles L145-1 à L145-60 du code de commerce, 145, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

infirmer l’ordonnance du 19 janvier 2024 en ce qu’elle a :

mis hors de cause la société Carré Haussmann promotion,

dit n’y avoir lieu à référé,

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

recevoir les requérants en leurs demandes et les y déclarer bien fondés ;

condamner la société Les bureaux de Sénart à régler aux demandeurs par provision, au titre des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation et des indemnités, arrêtés à la date du 31 décembre 2023 :

à M. [W], la somme sauf mémoire de 38.114,08 euros ;

aux époux [J], la somme sauf mémoire de 28.545,49 euros ;

à M. [O], la somme sauf mémoire de 24.688,11 euros ;

à M. [A], la somme sauf mémoire de 74.319,83 euros ;

à la société Guivarlo, la somme sauf mémoire de 139.886,79 euros ;

à M. [B] (cumulé), la somme sauf mémoire de 45.568,83 euros ;

aux époux [F], la somme sauf mémoire de 76.262,29 euros ;

aux époux [L], la somme sauf mémoire de 32.744,73 euros ;

assortir les condamnations prononcées de l’intérêts contractuel majoré de 4 points s’y rattachant au titre des baux,

condamner solidairement la société Les bureaux de S2nart et la société Carré Haussmann promotion à régler aux requérants une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement la société Les bureaux de Sénart et la société Carré Haussmann promotion aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [A], les époux [L], les époux [J], M. [B], M. [W], les époux [F], la société Guivarlo et M. [O] soutiennent notamment que :

— à la date du 31 décembre 2023, la société Les bureaux de Sénart se trouvait débitrice de loyers impayés, et pour quelques-uns d’entre eux, ce, depuis l’année 2020, outre depuis le 1er janvier 2022, d’une indemnité d’occupation de droit commun,

— bien que la société Les bureaux de Sénart reconnaisse le principe d’une dette, elle en conteste les montants, se fondant sur un grand livre de comptes, par nature provisoire,

— l’exception d’inexécution pour échapper au paiement des loyers et indemnités d’occupation dues ne peut leur être opposée, la privation de jouissance, à la supposer établie, n’étant pas intégrale,

— la perte de la chose louée, au sens comptable, à savoir l’absence de bénéfice, n’est ni justifiée, ni quantifiée,

— la demande de délais de paiement doit être rejetée, alors que les comptes produits ne justifient d’aucune difficulté financière justifiant de la mise en place d’un échéancier de paiement, ce d’autant plus que les bailleurs sont des particuliers qui ont investi en contractant des prêts et que les sociétés Les bureaux de Sénart et Carré Haussmann promotion ont pu d’ores et déjà bénéficier de délais de paiement de fait considérables.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les sociétés Les bureaux de Sénart et Carré Haussmann promotion demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil, de :

confirmer l’ordonnance rendue le 19 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a mis hors de cause la société Carré Haussmann promotion et dit n’y avoir lieu à référé,

débouter M. [W], M. [O], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [F], M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes.

A titre principal,

déclarer irrecevables les demandes faites à l’encontre de la société Carré Haussmann promotion,

mettre hors de cause la société Carré Haussmann promotion,

juger que les demandes de M. [W], M. et Mme [J], M. [O], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [F], M. et Mme [L] se heurtent à des contestations sérieuses,

débouter M. [W], M. et Mme [J], M. [O], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [F] et M. et Mme [L] de leurs demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

fixer l’indemnité d’occupation à la charge de la société Les bureaux de Sénart aux montants suivants :

M. [W] : 3.733,68 euros ;

M. et Mme [J] : 6.351,20 euros ;

M. [O] : 4.178 euros ;

M. [A] : 11.617,38 euros ;

La société Guivarlo : 21.851,40 euros ;

M. [B] : lot n°97 : 4.527,05 euros (lots 29 et 102, non concerné ' bail en cours) ;

M. et Mme [F] : non concerné ' bail en cours ;

M. et Mme [L] : non concerné ' bail en cours ;

juger que la société Les bureaux de Sénart a réglé l’intégralité des indemnités d’occupations ainsi fixées, et donc débouter l’ensemble des appelants à ce titre.

Très subsidiairement,

désigner tel expert qu’il lui plaira de commettre avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux suivants de l’immeuble [Adresse 24] sis [Adresse 11] :

M. [W] : lot n°96 ;

M. et Mme [J] : lot n°102 ;

M. [O] : lots n°6 et 236 ;

M. [A] : lot n°27 ;

M. Guivarlo : lots n°28, 29 et 30 ;

M. [B] : lot n°97 ;

Et ce, entre la date des congés donnés par la société Les bureaux de Sénart et la conclusion d’un nouveau bail ou la libération des lieux et notamment :

se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

visiter les lieux et les décrire,

rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer la valeur locative des locaux.

renvoyer les parties à mieux se pourvoir pour la fixation des indemnités d’occupation.

En tout état de cause,

reporter de vingt-quatre mois l’exigibilité des éventuelles condamnations à intervenir à l’encontre de la société Les bureaux de Sénart, et à défaut les échelonner sur la même période,

condamner solidairement M. [W], M. [O], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [F], M. et Mme [L] à leur verser à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement M. [W], M. et Mme [J], M. [O], M. [A], la société Guivarlo, M. [B], M. et Mme [F], M. et Mme [L] aux entiers dépens.

Les sociétés Les bureaux de Sénart et Carré Haussmann promotion soutiennent notamment que :

— La société Carré Haussmann promotion n’est partie à aucun des baux litigieux alors que les appelants ne formulent aucune demande à son encontre si ce n’est au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— il ne peut être fait droit aux demandes provisionnelles alors que les appelants sollicitaient aux termes du dispositif de leur assignation introductive d’instance le règlement des loyers dus au 31 décembre 2021 tout en indiquant que ces sommes seraient en réalité dues au 31 décembre 2022, puis au 31 octobre 2023, alors que la plupart des baux étaient résiliés au 31 décembre 2021,

— les appelants sollicitent désormais le versement d’indemnités d’occupation dont les montants sont exorbitants, celles-ci étaient calculées sur la base d’un doublement du dernier loyer, ce qui ne peut être retenu alors que le montant des indemnités d’occupation doit être fixé à celui de à la valeur locative et que les versement réalisés n’ont pas été pris en considération.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 octobre 2024.

SUR CE,

Sur la mise hors de cause de la société Carré Haussmann promotion

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt légitime au succès ou au rejet d’un prétention, sous réserve des cas où la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les appelants sollicitent l’infirmation de la décision entreprise, en ce qu’elle a mis hors de cause la société Carré Haussmann promotion mais ne développent aucun moyen sur ce point.

Or, force est de constater que les appelants ne formulent contre la société Carré Haussmann promotion, constructeur des locaux, aucune demande, si ce n’est celle portant sur les frais irrépétibles ni aucun moyen.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance rendue de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, il apparaît que :

— Par exploits d’huissier délivrés entre le 24 et le 29 juin 2021, la société Les bureaux de Sénart a donné congé, sans demande de renouvellement :

Aux époux [W], aux époux [J], à Mme [S], aux époux [Z], à M. [O], à M. [A], à la société Guivarlo, à M. [N] et à M. [X] pour le 31 décembre 2021,

A M. [B] pour le 31 janvier 2022,

Aux époux [F] pour le 31 décembre 2023,

— Bien que des négociations aient eu lieu entre les parties, postérieurement à la délivrance des congés, aucun nouveau bail n’a été régularisé entre elles,

— Un acte de cession de droit au bail visant les baux des époux [F] et [L] a été régularisé le 19 décembre 2023 (pièce 29 de la société Les bureaux de Sénart) tandis qu’un autre acte de cession de droit au bail visant le bail de M. [B] est intervenu le 5 janvier 2024 (pièce 27 de la société Les bureaux de Sénart),

— Aux termes de ces deux actes, la société Les bureaux de Sénart, cédante, émettant le souhait de cesser son activité de sous-location, a cédé aux sociétés Bureaux Carré Haussmann, et Evry Square Immo, cessionnaires, sociétés constituées entre les bailleurs initiaux, les baux concernés,

— La société Les bureaux de Sénart ne conteste pas le principe des dettes de loyer et indemnité d’occupation, mais seulement leur quantum.

Les appelants sollicitent en cause d’appel qu’il leur soit alloué à chacun des provisions au titre de loyers, indemnités d’occupation et autres indemnités arrêtés au 31 décembre 2023. Ils versent aux débats en pièce n°21 un décompte actualisé à cette date.

L’examen de ce décompte fait apparaître que des loyers sont dus pour les années 2020 et 2021, outre des indemnités d’occupation pour les années 2022 et 2023.

Il ressort en outre des pièces 25 et 26 de la société Les bureaux de Sénart que celle-ci reconnaît devoir au titre des loyers échus pour les années 2020 et 2021, respectivement, les sommes suivantes :

A M. [W] : 2.834,41 euros, et 2.936,66 euros

Aux époux [J] : 2.842,46 euros et 1.047,94 euros,

Aux époux [Z] : 4.812,79 euros et 4.927,93 euros,

A M. [O] : 2.218,60 euros et 824,47 euros,

A M. [A] : 6.317,39 euros et 6.442,25 euros,

A la société Guivarlo : 11.955,99 euros et 12.117,39 euros,

A M. [B] : pour le bâtiment 1, 656,99 euros sur l’année 2020 seulement, et pour le bâtiment 2, 2.637,64 euros et 2.738,60 euros, sommes auxquelles s’ajoute celle de 0,08 euros pour l’année 2022, le congé ayant été délivré à effet au 31 décembre 2022,

Aux époux [F], 5.746, 88 euros et 5.911,88 euros, auxquelles s’ajoutent pour les années 2022 et 2023, 6.614,44 euros et 7.867,33 euros, le congé ayant été délivré pour le 31 décembre 2023,

Aux époux [L] : 5.470,62 euros et 5.631,87 euros, sommes auxquelles s’ajoutent pour les années 2022 et 2023 celles de 5.987,94 euros et 7.122,16 euros, le bail étant en cours.

Le montant de la provision allouée en référé n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il convient d’infirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et d’allouer à chacun des appelants les provisions susvisées au titre des loyers impayés.

En ce qui concerne les indemnités d’occupation demandées à titre provisionnel par les appelants, il doit être observé que les baux tels qu’ils sont produits par les appelants stipulent que l’indemnité d’occupation à charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. Ils précisent également qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance et le dépôt de garantie resteraient acquis aux bailleurs sans préjudice de tous autres dus ou dommages-intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur ayant ou non provoqué cette résiliation et que toute somme due qui ne serait pas payée à exacte échéance porterait intérêt au taux de base de la Banque de France majoré de 4 points.

Toutefois, cette clause qui prévoit à la fois la fixation des indemnités d’occupation au double du loyer global de la dernière année de location, outre la conservation par les bailleurs des dépôt de garantie et un intérêt majoré en cas de paiement avec retard s’analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d’être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l’obligation au paiement de ces sommes se heurte, en l’espèce, à une contestation sérieuse, sans qu’il soit fait examen du moyen soulevé par l’intimée qui estime que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative du bien.

Ainsi, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Pour solliciter des délais de paiement, la société Les bureaux de Sénart soutient être dans une situation économique difficile du fait de la crise sanitaire, en raison de la baisse évidente du taux de rentabilité des bureaux et de la transformation du marché liée au télétravail. Toutefois, elle ne produit aucune pièce de nature comptable ou financière propre à justifier les difficultés invoquées et leur persistance à ce jour.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant partiellement en ses demandes et restant débitrice de loyers, la société Les bureaux de Sénart sera tenue aux dépens d’appel.

En revanche, au regard de l’issue du litige en appel, l’équité ne commande pas de faire application à hauteur de cour des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions ayant dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes,

Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,

Condamne la société Les bureaux de Sénart à payer les provisions suivantes au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 :

à M. [W] : 5.771, 07 euros,

aux époux [J] : 3.890,40 euros,

aux époux [Z] : 9.740,72 euros,

à M. [O] : 3.043,07 euros,

à M. [A] : 12.759,64 euros,

à la société Guivarlo : 24.073,38 euros,

à M. [B] : 7.033,31 euros,

aux époux [F], 26. 140,53 euros,

aux époux [L] : 24.212,59 euros.

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Condamne la société Les bureaux de Sénart aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE