COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/438

Rôle N° RG 24/10948 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUWX

[J] [F]

C/

[N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ridha MIMOUNA

M^e Marjorie CANEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TJ DE [Localité 8] en date du 18 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00003.

APPELANT

Monsieur [J] [F]

né le 21 Mars 1984 à [Localité 6] (TUNISIE) (4070),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ridha MIMOUNA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [N] [G]

né le 25 Septembre 1945 à [Localité 5] (ITALIE),

demeurant [Adresse 9] ITALIE

représenté par M^e Marjorie CANEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juillet 2022, M. [N] [G] a donné à bail à M. [J] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Adresse 7] ([Adresse 1] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 599, 92 € hors taxes et charges.

Suivant exploit du 9 novembre 2023, M. [N] [G] a fait délivrer à M. [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 2 531, 26 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, mois de juillet 2023 inclus, et coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, M. [N] [G] a, suivant exploit délivré le 9 novembre 2023, fait assigner M. [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner le locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 18 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice a :

déclaré l’action de M. [N] [G] recevable ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2022 étaient réunies au 26 septembre 2023 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] la somme provisionnelle de 2 811, 58 € suivant décompte arrêté au mois de septembre 2023 avec intérêts légal à compter de l’assignation ;

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 676, 90 € à compter du 27 septembre 2023 ;

rejeté l’ensemble des demandes de M. [J] [F] ;

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 6 septembre 2024, M. [J] [F] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :

à titre principal, infirme l’ordonnance déférée et dise que la demande de M. [N] [G] est irrecevable pour méconnaissance de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire :

infirme l’ordonnance déférée dans ses dispositions ayant ordonné son expulsion ;

lui accorde des délais de paiement et suspende la clause résolutoire du bail liant les parties ;

condamne M. [N] [G] à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, outre dépens, distraits au profit de M^e Ridha Mimouna, avocat.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [N] [G] sollicite de la cour la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant :

à titre subsidiaire, si des délais de paiement venaient à être octroyés à M. [J] [F], ordonne que le défaut de paiement du loyer augmenté de la provision sur charges et des régularisations éventuelles ou de l’échéance judiciairement fixée pour apurer sa dette locative à bonne date entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement dont s’agit ;

condamne M. [J] [F] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, distraits au profit de M^e Jean-Christophe Legros, avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes principales :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, l’appelant conclut, comme devant le premier juge, à l’irrecevabilité des demandes formées par M. [G], faute pour celui-ci qui sollicitait le règlement d’une dette inférieure à 5 000 €, d’avoir tenté de procéder par voie de résolution amiable du différend.

Pour autant, en retenant que la demande aux fins de constat de résiliation de bail, formée en référé, n’était pas soumise aux formalités préalables de l’article 750-1 du code de procédure civile sus énoncé, dès lors qu’il est constant que les actions en résiliation de bail en référé sont caractérisées par l’urgence et qu’elles tendent au paiement d’une somme dont le montant est indéterminé par nature, dans la mesure où l’arriéré locatif est susceptible de fluctuer, le premier juge a fait une exacte application de ces dispositions.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré M. [N] [G] recevable en son action.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Dans sa version applicable à l’espèce, le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé par les parties le 20 juillet 2022, stipule une clause résolutoire en son avant-dernier feuillet.

Partant, il ressort des éléments débattus que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal de deux mois qui lui était imparti pour ce faire.

Le V de l’article 24 du même texte dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [F] sollicite le bénéfice de délais de paiement pour apurer sa dette locative. Il justifie à cette fin percevoir un salaire mensuel moyen de 1 590 € environ, suivant bulletin de salaire du mois de février 2024. Il justifie également avoir réalisé, postérieurement à la date de l’ordonnance critiquée, 3 règlements pour des montants respectifs de 1 000, 59 €, 900 € et 900 €.

Pour autant, le décompte de créance locative, produite par le bailleur et arrêté au 1er décembre 2024, montre que M. [F] ne règle pas ses loyers et charges courants depuis le 1er août 2023 à tout le moins. Il convient ainsi de remarquer que la dette s’est accrue depuis l’ordonnance déférée pour atteindre la somme de 3 800, 59 €.

Dès lors, et en dépit des versements ponctuels effectués par le locataire, ce dernier ne démontre pas être en capacité de régler ses loyers et charges courants, en sus de la somme mensuelle de 300 € pour apurer sa dette.

A la lumière de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2022 étaient réunies au 26 septembre 2023 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des locataires ;

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] la somme provisionnelle de 2 811, 58 € suivant décompte arrêté au mois de septembre 2023 avec intérêts légal à compter de l’assigantion ;

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 676, 90 € à compter du 27 septembre 2023 ;

rejeté l’ensemble des demandes de M. [J] [F].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que l’appelant succombe en ses prétentions d’appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

condamné M. [J] [F] à verser à M. [N] [G] la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les mêmes raisons, il sera condamné aux dépens d’appel, distraits au bénéfice de M^e Jean-Christophe Legros, avocat.

Il sera également débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager en cause d’appel. Il lui sera alloué aune somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute M. [J] [F] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [F] à payer à M. [N] [G] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager en appel ;

Condamne M. [J] [F] aux dépens d’appel, distraits au bénéfice de M^e Jean-Christophe Legros, avocat.

La greffière Le président