COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 201

N° RG 23/08865

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLRZF

Syndicat des copropriétaires

de la résidence [5]

C/

[K] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François ROSENFELD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05467.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence PANORAMER sis à [Localité 8][Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER [L] JOHNSON, SAS dont le siège social est [Adresse 7] à [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [K] [T]

née le 27 Juin 1961 à [Localité 2] (59), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe LASSAU, membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [K] [T], qui était à l’époque propriétaire d’une villa et d’un emplacement de stationnement constituant les lots n° 74 et 137 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier sis à Théoule-sur-mer dénommé [Adresse 3], a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de contester plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2021, réclamer le remboursement des appels de fonds correspondants, outre des dommages-intérêts, et obtenir l’autorisation d’effectuer dans son lot des travaux de fermeture d’une loggia.

Par jugement rendu le 5 mai 2023, le tribunal a :

— annulé les résolutions n° 7, 8, 9, 11, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 45, 46 et 47,

— condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [T] sa quote-part des appels de fonds correspondants,

— autorisé la requérante à effectuer dans son lot des travaux de fermeture de la loggia,

— rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 6, 12, 13, 32 et 33,

— débouté Mme [T] de ses demande en dommages-intérêts,

— et condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [T] a vendu ses lots suivant acte notarié reçu le 5 juin 2023 par la SCP SICCARDI & LEONETTI, notaires associés à Vallauris.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet immobilier Catherine JOHNSON, a interjeté appel le 4 juillet 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris sur l’ensemble des chefs qui lui sont défavorables, et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevables les demandes d’annulation des résolutions n° 45, 46 et 47 en raison de la cession intervenue,

— de débouter Mme [T] de l’ensemble de ses prétentions,

— et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [T] a notifié le 2 mai 2025 des conclusions récapitulatives en réplique, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, tendant à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle réclame en sus paiement de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures. En conséquence, le fait que Mme [T] ait vendu ses lots de copropriété après le prononcé du jugement querellé n’affecte pas la recevabilité de ses demandes en annulation des résolutions n° 45, 46 et 47.

Sur les résolutions n° 7, 8 et 9 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée générale a approuvé la modification du budget prévisionnel de l’exercice en cours pour tenir compte du contrat d’entretien de la piscine (n° 7) ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice à venir (n° 8), et donné quitus au syndic pour sa gestion au cours de l’exercice écoulé (n° 9).

Pour annuler en bloc ces décisions, le tribunal a retenu que le syndic avait omis de porter à l’ordre du jour certaines des questions évoquées par Mme [T] dans son courrier du 5 juillet 2021, lesquelles étaient de nature à influer sur les résultats du vote.

Il résulte toutefois du procès-verbal des délibérations que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat, de son compte de gestion général et du projet de budget prévisionnel, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu’ils étaient en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause.

En outre Mme [T], qui était présente ou représentée lors de cette assemblée, pouvait faire valoir oralement les critiques formulées dans le courrier susvisé lors des débats préalables à l’adoption de ces décisions.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 7, 8 et 9.

Sur la résolution n° 11 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée 'autorise le conseil syndical à décider de

certaines dépenses jusqu’à un montant maximum de 3.000 euros TTC ' en application de l’article 21 du décret du 17 mars 1967.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a censuré cette décision en retenant que la délégation de pouvoir devait mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée.

Sur les résolutions n° 14 et 15 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé l’installation d’un système de contrôle de l’accès à la piscine au moyen de badges 'Vigik’ confiée à l’entreprise la mieux disante dans la limite d’un budget de 4.000 euros financé par le fonds de travaux (n° 14) et fixé les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux (n° 15).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 14 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

D’autre part, il résulte du procès-verbal que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, des devis des entreprises consultées.

Enfin, il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’organe délibérant de la copropriété.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les résolutions n° 14 et 15.

Sur les résolutions n° 19 et 20 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé de faire effectuer des travaux de 'reprise du tampon ' devant la villa n° 10 confiés à l’entreprise la mieux disante dans la limite d’un budget de 1.600 euros financé par le fonds de travaux (n° 19) et fixé les honoraires du syndic pour en assurer le suivi (n° 20).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 19 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

D’autre part, il résulte du procès-verbal que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, des devis des entreprises consultées.

Enfin, il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’organe délibérant de la copropriété.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 19 et 20.

Sur les résolutions n° 21 et 22 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé de faire effectuer des travaux de curage du réseau horizontal d’évacuation des eaux usées confiés à l’entreprise la mieux disante dans la limite d’un budget de 6.600 euros financé par le fonds de travaux (n° 21) et fixé les honoraires du syndic pour en assurer le suivi (n° 22).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 21 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

D’autre part, il résulte du procès-verbal que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, des devis des entreprises consultées.

Enfin, il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’organe délibérant de la copropriété.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 21 et 22.

Sur les résolutions n° 23 et 24 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé de faire effectuer des travaux de remise en état des clôtures et du portillon d’accès du terrain de tennis confiés à l’entreprise AB SUD SERRURERIE pour un montant de 6.340 euros TTC financé par le fonds de travaux (n° 23) et fixé les honoraires du syndic pour en assurer le suivi (n° 24).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 23 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

D’autre part, il résulte du procès-verbal que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, des devis des entreprises consultées.

Enfin, il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’organe délibérant de la copropriété.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 23 et 24.

Sur les résolutions n° 25 et 26 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé l’achat d’un nouveau camion-benne en remplacement du véhicule actuel économiquement irréparable, dans la limite d’un budget de 12.000 euros financé par le fonds de travaux, avec possibilité de recourir à un contrat de leasing (n°25) et fixé les honoraires du syndic pour assurer le suivi de cette opération (n° 26).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 25 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

En revanche, il ne résulte pas du procès-verbal des délibérations qu’un projet de contrat ait été soumis aux copropriétaires ni qu’il ait été procédé à une mise en concurrence, en méconnaissance de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de sorte que la procédure suivie apparaît irrégulière.

En outre, il ne s’agit pas d’une opération justifiant la perception par le syndic d’honoraires de gestion en sus du forfait défini par son contrat.

Le jugement sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a annulé les résolutions n° 25 et 26.

Sur la résolution n° 27 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a décidé d’imposer à l’ensemble des copropriétaires de faire appel à l’architecte de la copropriété pour tous projets de travaux touchant à l’esthétique ou à la structure de leurs lots, et ce à leurs frais et sous leur propre responsabilité.

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

En revanche, si l’assemblée peut subordonner une autorisation de travaux délivrée en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 à des conditions particulières, telle que le contrôle par un architecte, elle ne peut en revanche, à la majorité simple prévue à l’article 24, ajouter à la loi ou au règlement de copropriété par des dispositions de portée générale restreignant les modalités de jouissance de chaque copropriétaire.

Le jugement sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a annulé la résolution n° 27.

Sur les résolutions n° 28 et 29 :

Aux termes de ces résolutions, l’assemblée a décidé l’installation de deux caméras de vidéo-surveillance confiée à l’entreprise [S] pour un montant de 7.033,81 euros TTC financé par le fonds de travaux (n° 28) et fixé les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux (n° 29).

Contrairement à l’opinion du premier juge, les questions soumises dans le cadre du projet de résolution n° 28 étaient liées et ne nécessitaient pas de procéder à des votes distincts.

D’autre part, il résulte du procès-verbal que les membres de l’assemblée avaient reçu communication, en même temps que l’ordre du jour, des devis des entreprises consultées.

Enfin, il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’organe délibérant de la copropriété.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n° 28 et 29.

Sur la résolution n° 45 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a rejeté la demande de Mme [T] aux fins d’être autorisée à construire un placard extérieur de rangement.

Pour annuler cette décision, le tribunal a retenu à bon droit qu’elle procédait d’un abus de majorité dans la mesure où d’autres copropriétaires avaient bénéficié d’autorisations similaires.

En outre, l’assemblée ne pouvait valablement revenir sur sa précédente résolution n° 12-32 votée le 11 septembre 2020 sans porter atteinte aux droits acquis par l’intéressée.

Sur la résolution n° 46 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a refusé la demande de Mme [T] aux fins de régulariser les abris de jardin édifiés par les précédents propriétaires de son lot n° 74 (villa C 13).

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que cette décision procédait d’un abus de majorité, dans la mesure où d’autres copropriétaires avaient bénéficié d’autorisations similaires.

En outre, l’assemblée ne pouvait valablement revenir sur sa précédente résolution n° 12 ad votée le 11 septembre 2020, qui avait accepté la régularisation de ces ouvrages, sans porter atteinte aux droits acquis par l’intéressée.

Sur la résolution n° 47 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a refusé d’autoriser Mme [T] à réaliser des travaux de fermeture de la loggia située sur le côté sud de sa villa.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que cette décision procédait d’un abus de majorité, dans la mesure où d’autres copropriétaires avaient bénéficié d’autorisations similaires.

C’est également à bon droit que le premier juge a autorisé la requérante à procéder à ces travaux en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en remboursement des appels de fonds correspondant aux résolutions annulées :

Cette demande est de droit en vertu de l’effet rétroactif attaché à l’annulation des résolutions susvisées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement en son recours, devra supporter les entiers dépens et verser à Mme [T] une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité allouée en première instance.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu de ce texte, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, Mme [T] ayant obtenu gain de cause sur bon nombre de ses réclamations, il y a lieu de faire application de ces dispositions à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions n° 7, 8, 9, 14, 15, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 28 et 29 votées par l’assemblée générale du 10 septembre 2021,

Statuant à nouveau de ces chefs, déboute Mme [T] de ses demandes en annulation des résolutions susvisées,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Madame [T] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Madame [T] de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE