COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 OCTOBRE 2025

N°2025/540

Rôle N° RG 24/12708 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3DY

S.C.I. SOGARIS [Localité 4] PROVENCE

C/

S.A.S. PRO ARCHIVES SYSTEMES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marine DA CUNHA

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 4] en date du 04 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05863.

APPELANTE

S.C.I. SOGARIS [Localité 4] PROVENCE

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par la SA Sogaris [Localité 4] Provence, elle-même représentée par son directeur général Monsieur [K] [R],

représentée par M^e Marine DA CUNHA de l’AARPI AUDAX AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Dylan FERRARO ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

assistée par M^e Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. PRO ARCHIVES SYSTEMES

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Anne-Sophie FINOCCHIARO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau d’ANGERS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, et M^me Paloma REPARAZ, Conseillère, chargée du rapport.

M^me Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 6 janvier 2006, la société civile immobilier (SCI) Carredis, devenue la SCI Sogaris Marseille Provence (ci-après la société Sogaris) est bénéficiaire d’une convention d’occupation du domaine public ferroviaire sur le territoire de la commune de Marseille sur le site dit « gare d'[3] ».

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2011, la société Sogaris a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Archivage Gestion Organisation (AGO), devenue la SAS Pro archives systèmes (ci-après la société Pro archives) des locaux d’une surface de locative à usage d’entrepôt de 4 760 m2 et à usage de bureau et de locaux sociaux de 268 m2 situés dans le bâtiment B de la plateforme logistique d’Arenc, moyennant un loyer annuel de base, hors taxes, hors charges et accessoires d’un montant de 261 800 euros pour la surface locative à usage d’entrepôt et 21 440 euros pour la surface locative à usage de bureau.

Par courriel du 13 avril 2021, la société Pro archives a demandé à la société Sogaris des explications sur la hausse des charges locatives figurant sur les charges pour l’année 2020.

Par courriel du 14 avril 2021 la société Sogaris a répondu indiquant, d’une part, émettre un avoir de 12 960 euros au titre des provisions de charges de site et expliquant, d’autre part, que l’importante augmentation fait suite au contexte sanitaire qui oblige à renforcer les mesures de protection (augmentation de la fréquence de nettoyage) mais qui impacte aussi les opérations de maintenance classiques et que cette hausse résultait des injonctions des services préfectoraux visant notamment un renforcement du contrôle des accès à la plate-forme et imposant de ce fait un nombre d’agent de sécurité plus élevé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2022, la société Sogaris a mis la société Pro archives en demeure de payer la somme de 34 876,23 euros correspondant à la reddition des charges 2020 et à la taxe foncière 2021.

En réponse à cette mise en demeure, la société Pro archives a, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 18 juillet 2022, demandé les justificatifs des factures des postes du contrat d’entretien des espaces verts et de la surveillance et renfort pour les exercices 2019 et 2020 et a indiqué ne pas comprendre la raison pour laquelle cette régularisation faisait augmenter de près de 40% les coûts par rapport à 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 janvier 2023 la société Sogaris a transmis les factures de charges de site liées aux postes d’entretien des espaces verts et de surveillance et renforce concernant les années civiles 2019 et 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2023 la société Sogaris a mis la société Pro archives en demeure de payer la somme de 33 889,37 euros correspondant à la reddition des charges 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, la société Sogaris a fait délivrer à la société Pro archives un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail pour des sommes au titre de la reddition des charges l’année 2020 d’un montant de 33 889,37 euros et des sommes impayées au titres des factures des mois de mai, juin et juillet 2023.

La société Pro archives a quitté les lieux le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la société Sogaris a saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en matière de référé, aux fins de voir, à titre principal, condamner la société Pro archives à lui payer à titre provisionnel la somme de 101 945,21 euros au titre des charges et arriérés locatifs, outre les intérêts, et la somme de 10 194,50 euros correspondant à la pénalité contractuelle de 10% des sommes réclamées et, à titre subsidiaire, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire que le contrat de bail est résilié le 12 août 2023, ordonner l’expulsion de la société Pro archives et fixer l’indemnité d’occupation au moment du dernier loyer mensuel majoré conformément à l’article 11.2 alinéa 4 du contrat de bail.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision formulée par la société Sogaris,

débouté la société Sogaris de sa demande au titre des frais irrépétibles,

condamné la société Sogaris à payer à la société PRO ARCHIVES la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Sogaris aux dépens.

Il a notamment considéré que le quantum des sommes réclamées était sérieusement contestable en ce que l’examen comparatif des factures et du relevé individuel produits par les parties ne permettait pas d’établir de lien évident de corrélation entre eux.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 octobre 2024, la société Sogaris a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 3 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Sogaris sollicite de la cour qu’elle :

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé, débouté SOGARIS [Localité 4] PROVENCE de sa demande au titre des frais irrépétibles et l’a condamnée au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugeant et statuant à nouveau,

Condamne à titre provisionnel la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES au paiement à la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE de la somme de 66 719,11 euros TTC au titre des arriérés de charges locatives,

Juge que les deux factures 21000062 et 24000121 seront augmentées des intérêt conventionnels calculés par application de trois fois le taux de l’intérêt légal à compter respectivement de la mise en demeure du 7 juillet et de l’assignation pour la facture 24000121, jusqu’à complet paiement, tel que stipulés à l’article 11.2 du bail,

Condamne la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement que la SCI SOGARIS a été contrainte de faire délivrer.

Elle fait notamment valoir que :

— la société Pro archives s’est engagée en application du contrat de bail, et plus particulièrement des dispositions de l’article 7, à participer aux frais afférents à l’ensemble des services fournis par La société Sogaris comprenant notamment la surveillance générale du site et l’entretien des espaces verts,

— les charges du site, pouvant évoluer conformément au contrat de bail par la mise en place de prestations nouvelles liées à l’exécution de prescriptions légales et réglementaires, sont calculées au prorata de la superficie de locaux loués, en l’occurrence 5 028 m²,

— deux factures de reddition demeurent impayées pour un montant total de 66 719,11 euros toutes taxes comprises, soit la facture n°21000062 d’un montant de 33 889,37 euros correspondant aux charges de 2020 et la facture n° 24000121 pour un montant de 32 829,74 euros correspondant aux charges de 2023,

— la société Pro archives a réussi à semer la confusion en procédant à des règlements sporadiques,

— la facture n° 24000121 pour un montant de 32 829,74 euros correspondant aux charges de 2023 n’a jamais fait l’objet de contestation ni de demande de la part de la société Pro archives,

— les factures de reddition antérieures de 2011 à 2019 et postérieures à 2020, dont le mode de l’élaboration identique n’a pas été contesté, ont été payées sans qu’aucune demande ne soit formulée par la société Pro archives,

— il n’est pas aisé de décrire le fonctionnement d’un logiciel comptable de traitement de factures d’une plateforme logistique comportant plusieurs bâtiments et de nombreux locataires étant précisé que certaines charges concernent un bâtiment, dénommées charges locatives, et d’autres concernant le site dans sa globalité, dénommées charges de site,

— les factures de reddition reprennent l’ensemble des données de facturation,

— le relevé individuel des dépenses, joint à la facture de reddition des charges, mentionne toutes les charges du bâtiment et du site lesquelles sont facturées au prorata des tantièmes et du temps de présence,

— le rapprochement des factures et du relevé individuel des dépenses résulte de la stricte application des dispositions contractuelles,

— avoir été, suite à un arrêté préfectoral du 6 mars 2020, dans l’obligation de renforcer la sécurité du site, nécessitant notamment la mise en place d’une prestation globale de gardiennage renforcée ce dont elle a informé la société Pro archives par courrier du 14 avril 2021,

— avoir adressé, par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 janvier 2023, les pièces justificatives concernant les postes des charges demandés pour 2019 et 2020 par la société Pro archives dans son courrier du 18 juillet 2022,

— ce courrier du 18 juillet 2022 lui a été adressé comme prétexte pour ne pas régler la somme cumulée due s’élevant à 186 391,52 euros qu’elle avait réclamée par un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire,

— ne pouvoir communiquer que les factures, le relevé individuel des dépenses et l’éclatement au prorata des tantièmes,

— la facture n° 24000121 pour un montant de 32 829,74 euros correspondant aux charges de 2023 n’est pas une demande nouvelle, malgré l’erreur matérielle qui s’est glissée dans l’ordonnance du premier juge indiquant qu’il s’agissait des charges de l’année 2022 dès lors qu’elle a été évoquée devant le premier juge et qu’elle présente un lien suffisant avec la demande initiale.

Par dernières conclusions transmises le 18 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Pro archives demande à la cour de:

— Confirme l’ordonnance rendue le 4 octobre 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

' Dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision formulée par la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE ;

' Débouté la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

' Condamné la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE à payer à la SASU PRO ARCHIVES SYSTÈMES la somme de 1 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile

' Condamné la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE aux dépens ;

— Déboute la société Sogaris de ses demandes tendant à :

' Condamner à titre provisionnel la société PRO ARCHIVESSYSTEMES, au paiement à la SCI SOGARIS MARSEILLE PROVENCE de la somme de 66.719,11 euros TTC, au titre des arriérés de charges locatives ;

' Juger que les deux factures 21000062 et 24000121 seront augmentées des intérêts conventionnels calculé par application de trois fois le taux de l’intérêt légal à compter respectivement de la mise en demeure du 7 juillet 2022 et de l’assignation pour la facture 24000121, jusqu’à complet paiement, tel que stipulés à l’article 11.2 du bail;

' Condamner la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES à payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

' Condamner la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement que la SCI SOGARIS a été contrainte de faire délivrer.

Statuant à nouveau,

— Condamne la société Sogaris à payer à la société PRO ARCHIVES SYSTÈMES la somme de 8000,00 € par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Pierre Yves IMPERATORE avocat associé de la SELARL LX [Localité 2] qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle expose notamment :

avoir a été contrainte de quitter les lieux le 30 novembre 2023,

avoir peu de visibilité sur les charges imputées par la société Sogaris raison pour laquelle elle lui a demandé à plusieurs reprises des explications et des justificatifs tels que prévu à l’article 7 du contrat de bail,

ne pas être tenue de régler la somme réclamée par la société Sogaris à défaut d’élément lui permettant d’apprécier la réalité de la régularisation des charges 2020 et 2023 qui lui sont réclamées,

En ce qui concerne la facture n°21000062 d’un montant de 33 889,37 euros correspondant aux charges de 2020 elle soulève une contestation sérieuse tenant à la justification des charges qui lui ont été refacturées et dont elle conteste le bien-fondé en ce que la société Sogaris :

se contente de produire un relevé individuel des dépenses pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 sans pour autant communiquer pour chaque ligne, la facture qui y est attachée et la clé de répartition entre les différents locataires du site,

ne rapporte pas la preuve qu’elle lui aurait communiqué l’intégralité des factures afférentes aux charges locatives pour l’année 2020 dans son courrier recommandé du 5 janvier 2023, reçu le 10 janvier 2023, dès lors cette communication s’est limitée à certaines dépenses liées aux prestations de surveillance du site et à l’entretien des espaces verts alors que l’article 7 du contrat de bail prévoyait que la régularisation des charges s’effectuerait sur présentation des justificatifs,

produit des captures d’écran du logiciel comptable qui ne permet pas de vérifier la réalité des factures saisies,

n’explique pas l’augmentation de près de 40% des coûts des charges par rapport à l’année 2019,

ne justifie pas de l’augmentation des frais de surveillance qui sont passés à titre d’exemple de 24 759,66 euros pour le mois de janvier 2019 à la somme de 46 978,37 euros au mois de janvier 2020 sans aucune explication autre qu’un arrêté préfectorale de mise en demeure datant du 6 mars 2020, soit postérieurement à l’augmentation qu’elle a appliquée.

S’agissant de la facture n° 24000121 pour un montant de 32 829,74 euros au titre des charges de 2023, elle soutient que :

à titre principal, la demande est irrecevable comme nouvelle en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile en ce que :

cette demande ne figure pas dans l’assignation initiale ni dans le cadre de ses écritures régularisées le 13 janvier 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Marseille,

le juge des référés a retenu dans sa motivation que demeurent impayées deux factures pour les charges de l’année 2020 et 2022.

à titre subsidiaire, elle soulève une contestation sérieuse tenant à la justification des charges faisant observer :

qu’aucun justificatif n’est annexé à la facture litigieuse qui date du 9 août 2024, soit au-delà du 1er semestre de régularisation prévue au contrat de bail,

que la facture contestée est relative à la période entière du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 alors qu’elle a quitté les lieux le 30 novembre 2023,

qu’elle a dû attendre le 27 mai 2025 pour que la société Sogaris communique des factures afférentes, selon elle, aux charges 2023,

que cette communication tardive ne répond pas aux exigences de corrélation avec les charges réclamées dès lors :

que certaines factures sont relatives à des prestations portant sur le mois de décembre alors qu’elle avait quitté les lieux,

qu’aucun contrat de prestation n’a été communiqué,

que certaines factures concernent d’autres locataires comme la société URBY ou la société ACR ou font référence à un procès-verbal de constat dresse par un commissaire de justice sans qu’aucun procès-verbal ne soit attache.

Elle indique enfin que les intérêts au taux conventionnel réclamés par la société Sogaris ne sont pas dus dès lors que le commandement visant la clause résolutoire du 11 juillet 2023 délivrée à la requête de la société Sogaris ne vise, y compris pour mémoire, les intérêts contractuels sollicités et que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’application des intérêts au taux conventionnel dès lors que les factures y afférentes font l’objet de contestations sérieuses.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 24 juin 2025.

Par soit-transmis en date du 16 septembre 2025, la cour a indiqué aux parties qu’elle entendait soulever d’office le moyen tiré de l’absence, dans le dispositif des conclusions de l’intimée, d’une quelconque demande tendant à déclarer irrecevable la demande formée par l’appelante portant sur la facture n°24000121 pour un montant de 32 829,74 euros comme étant nouvelle et qu’elles pouvaient faire des observations avant le lundi 22 septembre 2025 à midi.

Par note en délibéré du 19 septembre 2025, la société Pro archives a indiqué que ses conclusions sont conformes à l’article 954 du code de procédure civile sauf à faire preuve de formalisme excessif en ce que cette disposition impose aux parties de faire figurer dans le dispositif des conclusions les prétentions et argue de ce que les fins de non-recevoir sont, en application de l’article 122 du même code, des moyens et non des prétentions.

Par note en délibéré du 22 septembre 2025, la société Sogaris soutient, d’une part, qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en ce que l’ordonnance déférée reprend dans son exposé du litige que les charges concernaient l’année 2023 et, d’autre part, que l’erreur de plume du premier juge est manifeste.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, la société Sogaris sollicite la condamnation à titre provisionnel de la société Pro archives au paiement de la somme de 66 719,11 euros correspondant à facture n°21000062 d’un montant de 33 889,37 euros au titre des charges de l’année 2020 et de la facture n°24000121 d’un montant de 32 829,74 euros au titre des charges de l’année 2023, outre les intérêts conventionnels.

A l’appui de sa demande, elle produit :

le contrail de bail avec ses annexes,

les mises en demeure et commandements de payer qu’elle a adressés à la société Pro archives,

les correspondances échangées entre les parties,

l’état de la dette exigible de la société Pro archives au 23 novembre 2023, au 11 janvier 2024 et au 10 janvier 2025,

l’état des mouvements crédits/débits du compte de la société Pro archives,

la facture n°24000121 et le relevé individuel des dépenses,

la facture n°21000062 et le relevé individuel des dépenses,

les relevés généraux des dépenses du bâtiment B au titre des années 2020 et 2023,

les factures afférentes à des charges de 2020 et 2023,

le tableau d’encaissement,

Les jugements et ordonnances rendus entre les parties.

Aux termes des dispositions de l’article 7 relatif aux charges locatives et de site :

7.1 Charges de site

Le Preneur participera aux frais afférents à l’ensemble des services fournis par le Bailleur sur la Plate-forme Logistique d’Arenc, comprenant :

La surveillance générale du site (frais de fonctionnement du PC sécurité, frais de personnel, installation, entretien et remplacement des équipements de vidéosurveillance et autres matériels, abonnement téléphoniques),

Le nettoyage des voiries et espaces communs,

L’entretien des espaces verts

La signalétique générale,

L’entretien des poteaux incendie,

L’entretien du séparateur d’hydrocarbures,

L’entretien des voiries, réseaux, parkings et ouvrages communs,

L’entretien les clôtures, barrières et portails communs,

L’éclairage commun de la Plate-forme Logistique d’Arenc,

L’entretien des installations électriques communes ainsi que les honoraires de bureaux de contrôle,

La consommation d’eau des parties communes du site et des espaces verts.

La liste ci-avant sera susceptible d’évoluer par la mise en place par le Bailleur de prestations nouvelles liées à l’exécution de prescriptions légales et/ou réglementaires.

Les charges de site, sont calculées au prorata de la superficie de locaux loués par le Preneur (soit 5.028 m2), seront provisionnées et facturées trimestriellement d’avance et seront payables le 1er jour du trimestre civil facturé à compter de la date de mise à disposition des locaux.

La provision trimestrielle facturée à ce titre pour la première année est basée sur un prix de 7,80€ (sept euros quatre-vingts centimes) hors taxes/m² loué/an et représente un montant de 9 804,60 € (neuf mille huit cent quatre euros soixante centimes) hors taxes.

Elles seront régularisées et révisées au cours du premier semestre de chaque année, et pour la première fois durant le premier semestre 2013, en fonction des coûts réels de l’année précédentes, de l’évolution des prix des prestations concernées et sur présentation de justificatifs.

7.2 Charges locatives et charges directes

7.2.1 Charges locatives

Les charges locatives comprennent :

— L’entretien, la maintenance, les visites de contrôle et les essais des sprinklers, R.I.A., exutoires de fumée, portes coupe-feu pour l’ensemble des Locaux,

— L’entretien, la maintenance, les visites de contrôle des installations électriques et des extincteurs des seuls locaux techniques communs, l’entretien de l’installation de Détection Incendie des Locaux,

— La consommation d’eau pour les essais des installations incendie,

— La télésurveillance incendie des Locaux,

— L’entretien annuel de la toiture du bâtiment et des chenaux à l’exclusion de l’entretien particulier des éléments de la centrale photovoltaïque, – Les honoraires de gestion.

Les charges locatives sont provisionnées et facturées trimestriellement d’avance, à compter de la date de mise à disposition des Locaux, sur la base de la surface locative, soit 5 028 m2 et seront payables le 1er jour du trimestre facturé. La provision trimestrielle facturée à ce titre pour la première année est basée sur un prix de 4,50 € (quatre euros cinquante centimes) hors taxes/m2 loué/an et représente 5 656,50 € (cinq mille six cent cinquante-six euros cinquante centimes) hors taxes.

Elles seront régularisées et révisées au cours du premier semestre de chaque année, et pour la première fois durant le premier semestre 2013, en fonction des coûts réels de l’année précédente et de l’évolution des prix des prestations fournies par le Bailleur et sur présentation de justificatifs.

Le Bailleur pourra faire évoluer les prestations fournies au titre des charges locatives par mise en place de prestations nouvelles liées à l’exécution de prescription légale et/ou réglementaire.

La facturation des charges sus-énoncées se fera trimestriellement au taux de T.V.A. en vigueur. Au cas où, en fin de trimestre, les provisions versées se révèleraient inférieures aux charges réelles.

Le Preneur s’engage à rembourser, sur premier appel de Bailleur, les sommes nécessaires pour compenser le montant des charges réelles. En tout état de cause, les provisions facturées donneront lieu à une régularisation annuelle en prenant pour base les charges réelles.

Les primes d’assurances au 1er paragraphe de l’article 9.2.9 sont considérées comme des charges locatives mais ne sont pas compris dans le calcul de la provision pour charges locatives ci-dessus. Elles feront l’objet d’une facturation distincte. (')

Sur les charges réclamées au titre de l’année 2020 d’un montant provisionnel de 33 889,37 euros

Afin de justifier du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont elle se prévaut, la société Sogaris verse aux débats notamment :

la facture n°21000062,

le relevé individuel des dépenses pour la période du 1er au 31 décembre 2020,

un nombre très important de factures émises par d’autres fournisseurs se rattachant, selon ses dires, aux charges de l’année 2020 (pièce n°31).

En application des dispositions de l’article 7 du contrat de bail la société Pro archives s’était engagée à participer aux frais afférents aux services fournis par la société Sogaris étant précisé que les charges du site pouvaient évoluer par la mise en place de prestations nouvelles liées à l’exécution des prescriptions légales ou règlementaires.

La société Sogaris justifie avoir informé la société Pro archives, par courrier du 14 avril 2021, qu’elle était dans l’obligation de renforcer la sécurité du site, nécessitant notamment la mise en place d’une prestation globale de gardiennage renforcée pour se conformer à l’arrêté préfectoral du 6 mars 2020.

La société Pro archives ne conteste pas avoir réglé, au-delà de la date d’exigibilité, une partie des factures que la société Sogaris a émises en exécution du contrat les liant.

La facture n°21000062 détaille, par poste, les dépenses à répartir et réparties entre les locataires faisant état des tantièmes du bâtiment qu’occupe la société Pro archives, en l’occurrence, 5 028 m² et des m² du bâtiment B loué par la société Pro archives.

Pour autant, la société Sogaris ne précise, ni sur le relevé individuel ni sur un tableau distinct, à quelles factures, parmi celles qui sont produites en pièce n°31, se rattachent les charges qu’elle réclame, pas plus que la clé de répartition entre les différents locataires du site.

Il s’ensuit que les éléments produits par la société Sogaris ne permettent pas à la cour, avec l’évidence requise en référé, de faire la corrélation entre les charges réclamées et les justificatifs produits, ni de vérifier que l’intégralité des factures afférentes aux charges réclamées sont produites.

Dans ces conditions, l’obligation pour la société Pro archives de régler une provision à valoir sur les charges réclamées au titre de l’année 2020 est sérieusement contestable.

Sur les charges réclamées au titre de l’année 2023 d’un montant provisionnel de 32 829,74 euros

Sur l’irrecevabilité de la demande formée par la société Sogaris

Aux termes des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société Pro archives sollicite, dans le corps de ses dernières écritures, que la demande formée par la société Sogaris soit déclarée irrecevable comme étant nouvelle.

Or, il convient de relever que la société Pro archives n’énonce pas cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions, raison pour laquelle la cour n’est saisie d’aucune demande de ce chef.

Sur le bien-fondé de la demande

Afin de justifier du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont elle se prévaut, la société Sogaris verse aux débats notamment :

la facture n°24000121,

le relevé individuel des dépenses pour la période du 1er au 31 décembre 2023,

un nombre très important de factures émises par d’autres fournisseurs se rattachant, selon ses dires, aux charges de l’année 2023 (pièce n°30)

Il est constant que la société Pro archives a quitté les lieux le 30 novembre 2023.

Or, la facture n°24000121 émise par la société Sogaris au titre des charges 2023 couvre la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 et fait apparaître les provisions et les régularisations pour toute l’année 2023.

Si la facture susvisée est accompagnée d’un relevé individuel des dépenses, qui bien que précisant porter sur toute l’année 2023, fait un calcul au prorata des jours occupés et détaille, par poste, les dépenses à répartir et réparties entre les locataires faisant état des tantièmes du bâtiment qu’occupe la société Pro archives, en l’occurrence, 5 028 m² et des m² du bâtiment B loué par la société Pro archives, il n’en demeure pas moins que la société Sogaris ne précise pas, là encore, sur le relevé individuel, ni sur un tableau distinct à quelles factures, parmi celles qui sont produites en pièce n°30, se rattachent les charges qu’elle réclame, pas plus que la clé de répartition entre les différents locataires du site.

De plus, le nom de la société Pro archives ne figure pas sur la facture émise par la société Atalian global services le 27 septembre 2023 qui concerne d’autres locataires à savoir les sociétés Urby et Vert Chez vous x2.

Il s’ensuit que les éléments produits par la société Sogaris ne permettent pas à la cour, avec l’évidence requise en référé, de faire la corrélation entre les charges réclamées et les justificatifs produits, de vérifier que l’intégralité des factures sont produites afférentes aux charges réclamées ni qu’elles concernent la société Pro archives.

Dans ces conditions, l’allégation pour la société Pro archives de régler la provision réclamée à valoir sur les charges de 2023 est sérieusement contestable.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de provision formé par la société Sogaris et l’a déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Sogaris aux dépens de première instance et au versement de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a déboutée de sa demande sur ce même fondement pour les frais de première instance.

Il convient de condamner la société Sogaris, succombant, aux dépens en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Pierre Yves Impératore, avocat associé de la SELARL LX [Localité 2], conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

L’équité commande également de condamner la société Sogaris à payer à la société Pro archives la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, la société Sogaris, en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Sogaris Marseille Provence à payer à la SAS pro archives systèmes la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens,

Déboute la SCI Sogaris Marseille Provence de sa demande formée sur ce même fondement,

Condamne la SCI Sogaris Marseille Provence aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître Pierre Yves Impératore, avocat associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile,

La greffière La présidente