RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10012 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXQI

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 22/00015

APPELANT

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 33]

[Localité 34]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876, substitué à l’audience par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC GRAND PARIS AMÉNAGEMENT

[Adresse 45]

[Adresse 45]

[Adresse 45]

[Localité 20]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700, substitué à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 9]

[Localité 21]

représentée par Madame [G] [A], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté n°2019/29/DCSE/BPE/EXP du 11 juillet 2019, la Préfète de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires au projet de réalisation de la ZAC dite de '[Adresse 37]' sur le territoire de la commune de [Localité 48].

Par arrêté n°2021/06/DCSE/BPE/EXP du 29 janvier 2021, le Préfet de Seine-et-Marne a déclaré cessibles au profit de GRAND PARIS AMENAGEMENT les parcelles et droits réels immobiliers s’y rapportant, nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle dont la désignation cadastrale sur la commune de [Localité 48] est la suivante :

Section

N°

Nature

Lieu-Dit

Surface

C

[Cadastre 17]

Terre

[Localité 40]

15.000 m2

Par ordonnance du 8 juin 2021, la juridiction de l’expropriation près le Tribunal Judiciaire de Melun a déclaré expropriés au profit de GRAND PARIS AMENAGEMENT les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers visés à l’arrêté de cesibilité et dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération.

GRAND PARIS AMENAGEMENT a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Melun, par requête parvenue au secrétariat-greffe le 21 avril 2022, aux fins de fixation des indemnités devant revenir à Monsieur [C] [Z].

Le transport sur les lieux a été effectué le 6 décembre 2022.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2023, le juge de l’expropriation a :

FIXÉ à 496.000 euros, toutes causes confondues, l’indemnité à payer par GRAND PARIS AMENAGEMENT à Monsieur [C] [Z] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 48], lieu-dIt '[Localité 40]', cadastrée Section C n°[Cadastre 17] d’une surface totale de 15.000 m².

CONDAMNÉ GRAND PARIS AMENAGEMENT à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur [C] [Z] a formé appel par RPVA de la décision le 2 juin 2023, au motif que le jugement a fixé à 496.000 euros, toutes causes confondues, l’indemnité à payer par GRAND PARIS AMENAGEMENT à Monsieur [C] [Z] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 48], lieu-dit ' [Localité 40]', cadastrée Section C n°[Cadastre 17] d’une surface totale de 15.000 m².

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Déposées au greffe le 24 août 2023 par Monsieur [C] [Z], notifiées le 14 septembre 2023 (AR intimé le 18/09/2023 et CG le 19/09/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la Cour de :

— Le DECLARER recevable et bien fondé en ses moyens, conclusions et demandes,

— INFIRMER partiellement le jugement du Juge de l’expropriation de la Seine et Marne du 14 avril 2023 (RG n°22/00015), en ce qu’il :

Fixe à 496.000 euros, toutes causes confondues, l’indemnité à payer par GRAND PARIS AMENAGEMENT à Monsieur [C] [Z] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 48], lieu-dit '[Localité 40]' cadastrée Section C n°[Cadastre 17] d’une surface totale de 15.000 m2

Statuant à nouveau :

— FIXER à 975 000 euros le montant de l’indemnité principale due par GRAND PARIS AMENAGEMENT à Monsieur [C] [Z] en contrepartie de l’expropriation de la parcelle C n°[Cadastre 17], lieudit '[Localité 40]' à [Localité 48] ;

— FIXER à 98 500 euros le montant de l’indemnité de remploi due par GRAND PARIS AMENAGEMENT à Monsieur [C] [Z] en contrepartie de l’expropriation de la parcelle C n°[Cadastre 17], lieudit '[Localité 40]' à [Localité 48] ;

— CONFIRMER le jugement du Juge de l’expropriation de la Seine et Marne du 14 avril 2023 (RG n° 22/00015) en ce qu’il :

. CONDAMNE GRAND PARIS AMENAGEMENT à verser à Monsieur [C] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

. DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

En tout état de cause,

— CONDAMNER GRAND PARIS AMENAGEMENT à verser à Monsieur [C] [Z] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (article 700 du code de procédure civile) ;

— CONDAMNER GRAND PARIS AMENAGEMENT aux entiers dépens d’appel,

— ECARTER toutes conclusions contraires, notamment de GRAND PARIS

AMENAGEMENT et du Commissaire du gouvernement ;

2) Déposées au greffe le 18 décembre 2023 par GRAND PARIS AMENAGEMENT, intimé, notifiées le 9 février 2024 (AR appelant 13/02/2024 et CG le 14/02/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :

— JUGER l’appelant mal fondé en son appel

En conséquence, de débouter Monsieur [C] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

— De CONFIRMER le jugement du 14 avril 2023 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité à revenir à l’exproprié pour dépossession de la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 48] Section C n°[Cadastre 17] comme suit :

Indemnité principale :

15.000 m² x 30 euros = 450.000 euros

Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% x 5.000 euros= 1.000,00 euros

15% x 10.000 euros= 1.500,00 euros

10% x 435.000 euros= 43.500,00 euros

Total remploi : 46.000,00 euros

Total indemnité de dépossession : 496.000 euros en valeur occupée

3) Adressées au greffe le 5 décembre 2023 par le Commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 11 janvier 2024 (AR appelant et intimé le 12/01/2024) aux termes desquels, il conclut qu’il plaise à la Cour de déclarer recevable l’appel de Monsieur [C] [Z] et qu’elle indemnise la dépossession de la parcelle C [Cadastre 17] à hauteur de 496.000 euros, indemnité de remploi de 46.000 euros comprise.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Monsieur [C] [Z] fait valoir que :

— Sur la situation privilégiée du bien

il ne conteste pas la date de référence retenue, soit le 30 septembre 2021 et en sollicite la confirmation.

La parcelle C n°[Cadastre 17], d’une superficie de 15.000 m² se situe en zone constructible AUG et au bord de la Route départementale n°17 à l’entrée de la Commune de [Localité 48], correspond à un terrain non construit et est exploitée pour de la culture par un exploitant agricole. Elle n’a pas la qualification de 'terrain à bâtir'.

Il allègue que la parcelle n’est pas semi enclavée car desservie à la fois par la route départementale et par le chemin rural dit de [Localité 39]. Elle possède également une vaste façade de 75 mètres sur le RD 17 et se situe à proximité immédiate d’un vaste quartier pavillonnaire ainsi que d’un collège.

Ainsi, la parcelle expropriée se situe dans une situation privilégiée.

— Sur le montant de l’indemnité principale :

Sur les termes de référence

ll sollicite la confirmation de l’écart du terme de comparaison cité par GRAND PARIS AMENAGEMENT. En effet, le prix de 12/m² proposé est fondé sur un accord amiable, or cet accord concerne la parcelle C [Cadastre 16] (appartenant à Madame [B]). Il allègue que cette parcelle a été vendue par l’Association Diocésaine de [Localité 43], devenue propriétaire après le décès de Madame [B]. Cette vente a eu lieu sans vérification de la véritable valeur vénale de la parcelle C [Cadastre 16].

Ensuite, Monsieur [C] [Z] sollicite la confirmation de la prise en compte des cinq ventes pertinentes de terrains non viabilisés situés en AUG à [Localité 48].

Il demande également que soit retenue la moyenne des termes vendus dans les communes proches (1 à 4), cités par le Commissaire du gouvernement en première instance, qui est de 70 euros/m². En effet, cette moyenne corrobore les prix relevés par Monsieur [C] [Z].

Sur l’infirmation de l’abattement pour occupation

Il fait valoir que l’abattement de 25 % appliqué en première instance est injustifié aux motifs que, d’une part cet abattement n’a pas été sollicité par les parties, et d’autre part que, la présence d’un exploitant agricole n’a pas d’incidence sur la valeur vénale des parcelles. En ce sens, il relève que les parcelles C [Cadastre 30] et C [Cadastre 31] ont été vendues à des prix unitaires moins élevés que les parcelles C [Cadastre 32] et C [Cadastre 24] louées à un exploitant agricole.

Sur l’infirmation de l’abattement pour semi-enclavement

Il sollicite que soit écarté l’abattement supplémentaire de 25% aux motifs que la parcelle C [Cadastre 17] n’est pas semi-enclavée, car desservie à la fois par la route départementale et par le chemin rural dit [Localité 39].

Sur le prix par m² à retenir

Il sollicite que la Cour fixe à 65 euros/m2 le prix unitaire, pour évaluer la valeur de la parcelle expropriée C [Cadastre 10] et correspondant au prix moyen pratiqué à [Localité 48] pour des terrains non viabilisés, situés dans le même zonage, à moins d’un kilomètre de la parcelle expropriée, et pour certains exploités par un agriculteur.

Sur la valeur des terrains à bâtir

Il sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la méthode consistant à l’évaluation de la parcelle expropriée à partir du prix de vente moyen des terrains à bâtir et à y appliquer une décote pour tenir compte du coût d’installation des réseaux. En application de cette méthode, pour évaluer la valeur vénale de la parcelle C [Cadastre 17], il y a lieu de retenir le prix moyen de vente des terrains à bâtir (416 euros/m²) et d’y appliquer une décote de 85% (416 x 15%=62,40), ce qui est cohérent avec le prix de 65 euros/m².

Sur le calcul de l’indemnité principale.

Il sollicite que le montant de l’indemnité principale soit fixé à 975.000,00 euros

( 15 000 m² x 65 euros)

— Sur le montant de l’indemnité de remploi :

Monsieur [C] [Z] sollicite la réformation du montant de l’indemnité de remploi et que le montant soit fixé à 98 500 euros :

20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 euros

(soit 1000 euros)

15% pour la fraction comprise entre 5001 et 15000 euros (soit 1500 euros)

10% pour le surplus (soit en l’espèce [975000 euros-15000]x10%= 96 000 euros

— Sur le montant de l’indemnité au titre des frais irrépétibles d’appel

Monsieur [C] [Z] sollicite la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

GRAND PARIS AMÉNAGEMENT rétorque que :

— Concernant les demandes de l’appelant

L’ensemble des références citées sont consenties au bénéfice d’une société dénommée 'Les Terres à Maisons Ile-de-France', société en nom collectif spécialisée dans le secteur d’activité de la construction. Il ajoute que dans la totalité des actes l’acquéreur est bénéficiaire d’un permis définitif d’aménager autorisant la création d’un lotissement. Il indique également que le Commissaire du gouvernement a précisé que les terrains objets des mutations citées bénéficient d’un accès aux réseaux bien plus important que le terrain à évaluer, justifiant ainsi des valeurs hautes. Ils ne peuvent être retenus comme termes de référence.

Les termes évoqués par Monsieur [C] [Z] ne présentent pas la même situation d’urbanisme que l’emprise expropriée ; les terrains objets des mutations présentent des surfaces très largement inférieures à celle de l’emprise litigieuse. Or, sur le marché immobilier, il est constant que la valeur est inversement proportionnelle à la surface. De fait, les valeurs issues de ces mutations ne sauraient en conséquence être transposées.

De plus, les quatre mutations citées par Monsieur [C] [Z] répondent à la qualification de terrains à bâtir, ce qui n’est en rien comparable à celle de la parcelle litigieuse. En outre, la valeur moyenne indiquée n’est pas exacte en ce qu’elle inclut la TVA sur marge.

Ainsi, le raisonnement de l’appelant permet de retenir une valeur de 37,20 euros/m² pour des terrains faisant l’objet d’un permis d’aménager de 25 lots pour une surface plancher cumulée de 7.500 m², soit un montant près de deux fois inférieur à la demande d’infirmation.

— Concernant la demande de confirmation

Il sollicite la confirmation du jugement qui a fixé l’indemnité principale sur la base d’une valeur de terrain de 30 euros/m². A cet égard, cette valeur est conforme aux valeurs issues des références proposées par la Commissaire du Gouvernement en première instance aux motifs que les références présentaient les caractéristiques les plus proches de l’emprise litigieuse. Les valeurs issues des références sont corroborées par d’autres termes de comparaison et la situation privilégiée de l’emprise litigieuse a été largement prise en compte en première instance. De fait, la valeur retenue est largement supérieure aux valeurs issues des références correspondant à des emprises proches, avec une situation d’urbanisme, des conditions de dessertes identiques ainsi qu’à la valeur moyenne des terres agricoles libres ou louées. La décision du 5 août 2022 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2021 fait ressortir une valeur/m² maximale de 1,67 euros pour les terres libres et de 1,40 euros pour les terres louées.

— Concernant les indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros

15% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 et 15.000 euros

(soit 1500 euros)

10% au-delà

Le Commissaire du Gouvernement conclut que :

— Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée C [Cadastre 17] est d’une superficie de 15 000 m², en nature de terre agricole et de configuration régulière.

— Concernant la date de référence, en application des articles L-322-2 du code de l’expropriation et L213-4 du code de l’urbanisme, il s’agit de la date du 30 septembre 2021, date à laquelle la commune de [Localité 48] a adopté la modification simplifiée n°2 du plan local d’urbanisme.

— Concernant la situation au regard de la réglementation d’urbanisme, la parcelle cadastrée C [Cadastre 17] est située en zone AUG du plan local d’urbanisme à la date de référence. Il s’agit d’une zone constructible (sous réserve des interdictions limitativement énumérées) et visée par une orientation d’aménagement d’environ 50 logements.

— Concernant la qualification du bien : La parcelle C [Cadastre 17] ne peut être qualifiée de terrain à bâtir faute de satisfaire à la deuxième condition tenant à sa desserte par les réseaux de l’article L.322-3 du code de l’expropriation. Elle se situe à proximité d’une zone pavillonnaire et du collège [Localité 40].

Par ailleurs, la parcelle expropriée se trouve dans une situation privilégiée du fait de la proximité de grandes zones urbanisées au nord, situées à une cinquantaine de mètres ainsi que de l’existence d’une desserte routière, des dispositions de l’orientation d’aménagement de la zone qui prévoient des constructions à usage d’habitation.

La confirmation du jugement est donc demandée qui a exclu la qualification de terrain à bâtir et considéré la parcelle C [Cadastre 17] en situation privilégiée.

— Sur la valorisation proposée par Monsieur [C] [Z] : Les mutations de terrains citées, situés en zone AUG à [Localité 48] peuvent servir de base à l’évaluation en raison de la proximité géographique et du zonage identique au bien exproprié. Cependant, un ajustement est nécessaire, car les biens ne sont pas comparables au regard de leur surface et bénéficient d’une meilleure desserte. Ainsi, sans retenir les deux abattements successifs appliqués par le juge en première instance, une autre approche permet de corroborer la valeur retenue par le jugement.

— Sur la valorisation proposée par GRAND PARIS AMéNAGEMENT : Il n’était pas en possession des écritures.

— Sur la valorisation proposée par le Commissaire du Gouvernement : Il estime que le principe de l’application d’un abattement pour occupation peut être retenu, ou, à tout le moins, qu’une diminution de la valeur vénale de la parcelle expropriée du fait de son occupation est justifiée. Cependant, la proportion adoptée est discutable.

S’agissant de l’abattement pour semi-enclavement, il indique que la parcelle C [Cadastre 17], de forme rectangulaire, possède une façade d’environ 75 m sur la route départementale 17, la route de [Adresse 47], et son côté nord, d’environ 290m, est bordé par le chemin rural dit de '[Localité 39]'. Les deux autres côtés sont bordés par des parcelles en nature de terre agricole. De fait, la parcelle ne présente pas un semi-enclavement de nature à justifier un abattement de 25%.

Les termes de référence retenus ne sont pas comparables car, d’une part, ils bénéficient d’une situation plus privilégiée du fait d’une meilleure accessibilité et d’une proximité immédiate avec des zones pavillonnaires, et d’autre part, ils ont des dimensions nettement inférieures à celle de la parcelle C[Cadastre 17]. De fait, il conclut à la confirmation du jugement qui a fixé une valeur de 30 euros/m².

S’agissant de la valeur des terrains, le niveau de l’abattement est incertain et il est sollicité la confirmation du jugement.

Ainsi, l’indemnité principale est évaluée à 450.000 euros (15000 m² x 30 euros).

Enfin, s’agissant de l’indemnité de remploi, elle est évaluée à 46 000 euros.

5 000 x20%= 1 000 euros

10 000 x 15%= 1500 euros

435 000 x10%= 43 500 euros

L’indemnité globale de dépossession s’élève donc à 496 000 euros.

La confirmation du jugement est demandée s’agissant de l’indemnité de dépossession.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 2 juin 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. [Z] du 24 août 2023, de GRAND PARIS AMENAGEMENT du 18 décembre 2023 et du commissaire du gouvernement du 5 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. [Z] porte sur le montant de l’indemnité de dépossession celui-ci demandant en outre de ne pas appliquer d’abattement de 25% pour occupation et de 25% pour enclavement.

Le premier juge a fixé la date de référence, non contestée en appel, en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la parcelle Cn°[Cadastre 17] étant comprise dans le périmètre de préemption de la commune de [Localité 48], sans relever du périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date de la modification n°2 du PLU par délibération n° 2021-48 du 30 septembre 2021.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence la parcelle C [Cadastre 17] est située en zone AUG du PLU.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort des préconisations du PLU relatives à cette zone que les constructions y sont autorisées, sous réserve des interdictions limitativement énumérées ; que par ailleurs, cette zone est visée par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) qui a pour objectif :

' permettre la réalisation de nouveaux logements ;

' inscrire cette nouvelle organisation du secteur dans la continuité du tissu urbain ;

' créer une nouvelle desserte qui desservira la zone et constituera l’amorce du maillage du réseau Viaire du sud de la commune ;

' permettre la création d’un accès sécurisé entre la [Adresse 47] et le collège [Localité 40] ;

' engager la construction d’un front urbain de qualité qui pourra se prolonger ultérieurement avec les portions à l’Est du site ;

' maintenir ou créer des espaces verts qui constituent un tampon entre les nouvelles constructions des espaces naturels environnants (espaces verts, culture) ;

' prendre en compte la zone humide.

Ce secteur permettra la construction d’environ 50 logements, soit une densité de 25 logements à l’hectare.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de la parcelle cadastrée C2 [Cadastre 8], d’une superficie de 15'000 m² non contestée, issue de la division de la parcelle C [Cadastre 7], en nature de terrain agricole et de configuration régulière.

S’agissant de la qualification juridique de la parcelle, il n’est pas contesté en appel, que celle-ci ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L322-2 du code de l’expropriation, mais qu’elle est en situation privilégiée du fait de la présence à proximité immédiate d’une zone d’habitation desservie par les réseaux et qu’il doit nécessairement en être tenu compte dans le calcul de l’indemnisation.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

Monsieur [Z] souligne que sa parcelle a une forme rectangulaire homogène (62 m environ de largeur pour 270m environ au plus long de la longueur), qu’elle est en nature de terrain non construit, qu’elle est actuellement exploitée en culture par l’exploitant agricole et qu’elle possède une vaste façade de 75 m sur la RD 17.

Il ajoute que sa parcelle se situe en zone Aug qui est déjà constructible, et que l’urbanisation de cette zone n’est pas subordonnée à une procédure de modification du PLU, ni même à la réalisation d’une opération d’ensemble (pièce n°2), et qu’elle est soumise à la taxe d’aménagement des terrains constructibles (pièce n°3).

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 14 avril 2023.

— Sur l’indemnité principale

Dans le cadre de la méthode par comparaison non contestée en appel, le premier juge après examen des références des parties, en a retenu six, a appliqué un double abattement de 25 % en raison de l’occupation et de 25 % à raison du semi enclavement, et a retenu une valeur unitaire de 30 euros/m².

Monsieur [Z] demande d’infirmer le jugement sur le double abattement et de fixer la valeur unitaire à 65 euros/m²

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° les références des parties

a) Les références de M. [Z]

Monsieur [Z] reprend les cinq termes proposés en première instance, correspondants à des ventes de terrains nus non viabilisés, situés à [Localité 48], en zone AUG en produisant les actes de vente (pièces n°6 à 10) et le plan de situation des termes 1 à 5 (pièce n°11) :

Le commissaire du gouvernement reprend ces termes avec les références de publication.

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface du terrain/m²

euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

20 novembre 2018

[Localité 38]

C [Cadastre 31]

670

30'150

45

friche

T2

20 novembre 2018

[Localité 38]

C[Cadastre 32]

2380

150'000

63

Exploitation agricole

bail rural

(indemnité d’éviction de 2427,60 euros basée sur 1,02 euro/m², versée à

l’exploitant agricole)

T3

20 novembre 2018

[Localité 38]

C[Cadastre 24]

1290

84'455

65

Exploitation agricole

bail rural

(indemnité d’éviction de 2315,80 euros basée sur 1,02 euro/m², versée à l’exploitant agricole)

T4

20 novembre 2018

[Localité 38]

C[Cadastre 28] et C[Cadastre 29]

2910

190'605

66

Friche

T5

22 novembre 2018

[Localité 38]

C[Cadastre 30] [Cadastre 19]

880

48'400

55

Friche

moyenne

59

Grand Paris Aménagement demande d’écarter ces cessions en indiquant que :

— celles-ci sont consenties au bénéfice d’une société dénommée « les Terres à Maisons Île-de-France », société en nom collectif spécialisé dans le secteur d’activité de la construction, qu’il est précisé que l’acquéreur est bénéficiaire d’un permis définitif d’aménager autorisant la création d’un lotissement composé, d’une part, de 24 lots destinés à la construction de maisons individuelles avec une surface de plancher autorisée de 250 m² par lot, d’autre part, d’un lot à destination de la réalisation de logements sociaux avec une surface de plancher autorisée de 1500m² ; que le commissaire du gouvernement précise que les terrains objet de ces mutations bénéficient d’un accès au réseau bien plus important que le terrain à évaluer, justifiant ainsi de valeurs hautes et qui ne peuvent être retenues comme termes de référence.

Le commissaire du gouvernement n’écarte pas ces termes en appel, en indiquant qu’il peuvent servir de base à l’évaluation, présentant effectivement une proximité géographique à zonage identique au bien exproprié, mais qu’ils nécessitent d’être ajustés à double titre :

' ils concernent des biens qui ne sont pas comparables au regard de leur surface ;

' ils bénéficient d’une meilleure desserte, de nature à faciliter leur viabilisation ainsi que d’en réduire le coût.

La cour retient ces termes comparables en localisation, en consistance et en zonage ; cependant, la moyenne 59 euros correspond à une valeur haute, car ces biens ne sont pas comparables au regard de leur surface et ils bénéficient d’une meilleure desserte, de nature à faciliter leur viabilisation et à en réduire le coût.

Monsieur [Z] reprend également à son compte quatre termes proposés par le commissaire du gouvernement en première instance (avec les références de publication et cadastrales), qui ne sont pas repris par le commissaire du gouvernement en appel :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

CG1

29 juin 2016

[Localité 44]

[Adresse 42]

1269

38'070

30

AUa

CG2

18 février 2021

[Localité 44]

[Adresse 11]

1531

170'000

111

AUb

CG3

26 mars 2021

[Localité 35]

4744

256'176

54

2AU

CG4

27 décembre 2017

[Localité 46]

[Adresse 3]

7810

665'000

85

AU

moyenne

70

Les termes CG1, CG4 datent de plus de cinq ans ; ces termes sont tous situés dans d’autres localités que le bien exproprié, ne présentent pas la même situation d’urbanisme et ont d’ailleurs des surfaces très largement inférieures à l’emprise expropriée de 15'000 m².

Ces termes non comparables seront donc écartés.

M. [Z] demande enfin pour confirmer le prix au m² et de retenir quatre termes de terrains à bâtir et d’y appliquer une décote de 85% :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

T1

29 mars 2019

[Localité 38]

C[Cadastre 12]

319

133'000

417

AUG

T2

29 mars 2019

[Localité 38]

C[Cadastre 15]

320

132'000

413

AUG

T3

25 mars 2019

[Localité 38]

C[Cadastre 14]

323

133 000

412

AUG

T4

25 mars 2019

[Localité 38]

C[Cadastre 13]

316

133'000

421

AUG

moyenne

416

M. [Z] indique qu’il en ressort : 416 euros/m² X 15 %= 62,40 euros/m²

et que ce prix unitaire est cohérent avec le prix de 65 euros/m² qu’il sollicite.

Cependant, c’est uniquement en l’absence de termes de comparaison comparables, qu’il est retenu pour des terrains en situation privilégiée, la valeur de terrains à bâtir en y appliquant une décote, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ces termes seront donc écartés.

b) Les références de GRAND PARIS AMENAGEMENT

Il reprend tout d’abord deux termes du commissaire du gouvernement de première instance :

-29 juin 2016, [Localité 44], 1269 m², 38 070 euros, 30 euros.

Ce terme a déjà été écarté.

—  9 décembre 2016, [Adresse 18], [Localité 48], 10 601 m², 345 975 euros, 33 euros/m²

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

Il invoque ensuite des emprises proches ou contiguës à la parcelle expropriée situées dans la même zone cadastrale :

— vente du 22 avril 2021( pièce n°4) : [Localité 48], C [Cadastre 16] , terre agricole, occupé, 24 000 euros remploi compris soit 20 909 euros hors remploi, 10,45 euros occupé.

M. [Z] demande d’écarter ce terme qui est intervenu dans les conditions particulières, à savoir que Madame [B] a vendu sa parcelle à l’association diocésaine

de [Localité 43], celle-ci ayant prévu par testament le legs de ses biens à l’église, qui a immédiatement accepté l’offre de Grand Paris aménagement sans procéder à aucune négociation du prix, alors que dans l’acte de vente, il était pourtant précisé que la parcelle avait été évaluée à un prix supérieur de 19 euros/m² dans l’acte de dévolution successorale.

Cet accord amiable étant intervenu dans des conditions particulières non contestées sera écarté n’étant pas représentatif du marché.

' Jugement du 14 avril 2023 : RG 22/000 18 (pièce n° 5) : C 2662, 2350 m², zone AUG , 15 euros/m² en remploi.

Ce terme n’étant pas antérieur au jugement et n’étant en outre pas comparable en consistance sera écarté.

Grand Paris Aménagement invoque également trois autres termes avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

I1

8 septembre 2021

AD [Cadastre 5]

[Adresse 49]

[Localité 43]

1782

10'000

6

AUB

terrain enclavé

I2

1er février 2016

AD [Cadastre 1] ' [Cadastre 4] ' [Cadastre 6]

[Localité 41]

[Localité 43]

3382

40'580

12

AUB

3 terrains acquis par la ville de [Localité 43] enclavés

I3

6 juillet 2018

AD [Cadastre 2]

[Localité 41]

[Localité 43]

5530

82'950

15

AUB

terrain acquis par la ville de [Localité 43] enclavés

Le terme I 2 datant de plus de cinq est trop ancien ; en outre, ces trois références sont situées dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable, la cour ayant retenu des termes à [Localité 48] et sont donc en conséquence écartées.

Grand Paris Aménagement indique enfin que la décision du 5 août 2022 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2021 fait ressortir une valeur/m² maximale de 1,67 euros/m² pour les terrains libres de 1,40 euros/pour les terres louées.

Outre le fait que ce barème n’est qu’indicatif, il concerne des terres labourables et prairies naturelles (loué), ce qui n’est pas comparable avec le bien à évaluer en état de situation privilégiée ; il sera donc écarté.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Outre les cinq références communes avec Monsieur [Z] déjà retenues, le commissaire du gouvernement propose sept autres termes libres d’occupation avec les références de publication à [Localité 48] en zone AUGb, correspondant à des vendeurs particuliers, l’acquéreur étant également les Terres à la Maison Île-de-France (lotisseur) pour le lotissement de 24 lots d’habitations et un macro- lot pour logement social très proche des réseaux.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

20 novembre 2018

[Localité 38]

1480

66'600

45

bail rural résilié

bien vendu libre

CG2

20 novembre 2018

[Localité 38]

1300

78'000

60

bail rural résilié

bien vendu libre

CG3

20 novembre 2018

[Localité 38]

1230

75'000

61

bail rural résilié

bien vendu libre

CG4

20 novembre 2018

[Localité 38]

730

72'050

99

bail rural résilié

bien vendu libre

CG5

20 novembre 2018

[Localité 38]

1160

114'492

99

libre

CG6

20 novembre 2018

[Localité 38]

850

55'675

66

libre

CG7

20 novembre 2018

[Localité 38]

2770

166'200

60

bail rural résilié

bien vendu libre

Médiane avec les 12 termes

1260

62

Moyenne avec les 12 termes

1471

65

Le commissaire du gouvernement indique que ces termes, même s’ils constituent des terrains non viabilisés situés sur la commune de [Localité 48] et classés en zone AU ne sont pas directement comparables à double titre :

' ils bénéficient de situations plus privilégiées que la parcelle expropriée du fait d’une meilleure accessibilité et de leur proximité immédiate avec des zones pavillonnaires ; ces termes bénéficient d’une proximité directe avec les zones d’habitation, à savoir juste de l’autre côté de la route, dont ne dispose pas le terrain à évaluer ; en effet, la zone des termes de référence est entourée sur trois façades par des habitations, avec une double façade sur le côté nord et est au surplus de 260 m² ; le terrain à évaluer possède un alignement de 75 m sur une route départementale entourée par des zones agricoles, et les habitations les plus proches se situent au minimum à 35 m pour les deux extrémités du terrain ; il est manifeste que le terrain à évaluer nécessitera des travaux de viabilisation en quantité plus importante que les termes qu’il propose ; cette situation justifie de retenir la valeur la plus faible des termes de comparaison, soit 45 euros/m² ;

' les termes de comparaison les plus pertinents ont des dimensions nettement inférieures à celle de la parcelle C[Cadastre 17] ; la surface moyenne des 12 termes de comparaison situés en zone AU GA [Localité 48], à la cuvée du [Adresse 36], s’établit à 1400 m² et la médiane à 1260 m², tandis que la parcelle expropriée est de 15'000 m² et sur les douze termes, neufs ont une superficie inférieure à 1500 m² ; or, en vertu du principe de dégressivité du prix/m² dans les estimations immobilières, le prix/m² d’un bien de grande surface sera moins élevé que le prix/m² pour des biens de surfaces inférieures ; d’après l’ouvrage « valeurs vénales 1er janvier 2022 », publié aux éditions CALLON-MOULLE, qui donne des valeurs concernant des terrains agricoles libres à la vente, d’une superficie supérieure à l’hectare, il convient d’appliquer différents coefficients correcteurs ; s’agissant des parcelles inférieures à 1 ha, il est recommandé d’appliquer une plus-value de 20 %.

Au cas particulier, les termes de référence présentent majoritairement plus de 10 % de la surface de la parcelle C[Cadastre 17] et partant un abattement de 30 % peut être appliqué à la valeur vénale unitaire retenue.

Il en ressort une valeur de 31,5 euros/m².

Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement sur la valeur de 30 euros/m².

La cour considère que ces termes sont complémentaires à ceux de M. [Z], puisqu’il s’agit de la même opération et les retient.

Cependant, ils bénéficient d’une situation plus privilégiée que la parcelle expropriée du fait d’une meilleure accessibilité et de leur proximité immédiate avec des zones pavillonnaires par rapport au bien à évaluer et les termes les plus pertinents ont des dimensions nettement inférieures à celle de la parcelle à évaluer.

Il convient donc de retenir comme proposé par le commissaire du gouvernement la valeur la plus basse des termes de comparaison soit 45 euros/m² et d’appliquer un abattement de 30 %, ce qui aboutit à une valeur de 31,5 euros/m².

2° sur l’abattement pour occupation

Le premier juge a appliqué un abattement de 25 % en raison de l’occupation.

Monsieur [Z] et le commissaire du gouvernement demandent de ne pas appliquer d’abattement pour occupation.

M. [Z] indique que l’analyse des termes de référence situés à [Localité 48] démontre que la présence d’un exploitant agricole n’a pas d’incidence sur la valeur vénale des parcelles, puisque les parcelles à [Localité 38] C [Cadastre 31] et C [Cadastre 30], vendues libres et en état de friche, se sont vendues à des prix unitaires moins élevés que les parcelles C[Cadastre 32] et C[Cadastre 24] louées à un exploitant agricole :

N° du terme

Adresse

Superficie

Prix en euros/m²

occupation

T1

C [Cadastre 22]

670

45

libre

friche

T2

C[Cadastre 32]

2380

63

exportation agricole

bail rural

(indemnité d’éviction de 2427,60 euros basée sur 1,02 euro/m², versée à l’ exploitant agricole)

T3

C[Cadastre 24]

1290

65

exploitation agricole

bail rural (indemnité d’éviction 2315,80 euros basés sur 1,02 euro/m², versée à l’ exploitant agricole)

T4

C[Cadastre 28] ET C[Cadastre 29]

2910

66

libre

friche

T5

C[Cadastre 30]

880

55

libre

friche

Le commissaire gouvernement indique que la jurisprudence considère qu’en cas de bail, l’indemnité allouée au propriétaire doit tenir compte de l’occupation par un fermier et que la totalité de l’indemnité d’éviction allouée à l’exploitant doit, dans ce cas, être déduite, de sorte que le prix de revient de ces terres occupées n’excède pas le prix de revient des terrains libres ; que toutefois, l’existence d’un bail rural sur des terrains en nature de terre agricole ne se traduit pas nécessairement par une diminution significative de leur valeur vénale ; qu’il ressort de la consultation des actes de vente des parcelles C [Cadastre 32] et C[Cadastre 24], ainsi que les parcelles C[Cadastre 23], C [Cadastre 25], C [Cadastre 26] et C [Cadastre 27] sur lesquelles des baux ruraux étaient en cours, que ceux-ci ont été résiliés concomitamment aux ventes des parcelles, cédées par conséquent libres de toute occupation, moyennant une indemnité d’éviction basée sur une valeur de 1,02 euro/m² ; qu’en reprenant la valeur de 30 euros/m² retenue par le juge de première instance et en partant du postulat que l’indemnité d’éviction de l’occupant de la parcelle expropriée serait déterminée dans les mêmes conditions, cela représentait environ 3,33 % de cette dernière valeur.

Le commissaire du gouvernement considère que le principe de l’application d’un abattement pour occupation peut être retenu, mais la proportion adoptée par le jugement sans lien avec une éventuelle indemnité d’éviction due à un exploitant agricole est discutable.

La cour constate qu’au vu de références de Monsieur [Z], les parcelles visées vendues libres et en état de friche se sont vendues à des prix unitaires moins élevés que les parcelles louées à un exploitant agricole.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’espèce d’appliquer un abattement pour occupation.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’abattement pour semi enclavement

Le premier juge a appliqué un abattement pour semi enclavement de 25 % qui n’avait pas été demandé par aucune des parties.

M. [Z] et le commissaire du gouvernement demandent l’infirmation.

Il ressort du plan de situation de la parcelle expropriée (pièce n° 3) que celle-ci n’est pas semi enclavée, puisqu’elle est desservie tant par la route départementale RD 17 ([Adresse 47]) que par le chemin rural dit « [Localité 39] » ; qu’elle possède une large façade de 75 m sur cette RD 17.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un abattement pour semi enclavement.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

La moyenne des références retenues par la cour correspond donc à 31,5 euros/m².

Cependant, il est établi que la partie expropriée n’est pas délimitée sur ses façades principales par des voies structurantes, ce qui est de nature à rendre l’aménagement plus compliqué et plus onéreux, et ce d’autant que ces coûts seront d’autant plus élevés que cette dimension de 15'000 m² est importante.

Au regard de l’absence de réseau immédiatement accessible qui entraîne une moins-value, il convient de retenir une valeur inférieure à la moyenne susvisée et de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur de 30 euros/m² et fixé en conséquence l’indemnité principale à la somme de 450'000 euros.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : = 43 500 euros

soit un total de 46 000 euros.

Ce barème n’étant pas contesté par Monsieur [Z], le jugement sera confirmé en ce sens.

En conséquence il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé l’indemnité totale de dépossession à payer par Grand Paris aménagement à Monsieur [C] [Z] au montant de 496'000 euros, sauf à indiquer qu’en matière d’expropriation une indemnité d’expropriation ne peut être fixée toutes causes de préjudices confondus, et qu’en l’espèce elle se décompose comme suit :

' indemnité principale : 450'000 euros

' indemnité de remploi : 46'000 euros

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Monsieur [C] [Z] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné Grand Paris aménagement à payer à M. [C] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Monsieur [C] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite de l’appel,

Confirme le jugement entrepris par substitution des motifs ;

Y substituant,

Dit que l’indemnité à payer par Grand Paris ménagement à Monsieur [C] [Z] d’un montant de 496'000 euros pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 48], lieu-dit « [Localité 40] », cadastrée section C n° [Cadastre 17] d’une surface totale de 15'000 m² se décompose comme suit :

— indemnité principale : 450'000 euros

— indemnité de remploi : 46'000 euros

Condamne Monsieur [C] [Z] aux dépens ;

Déboute Monsieur [C] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT