COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 238

Rôle N° RG 22/00488 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVLZ

SCI [Adresse 9]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 30 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/11000.

APPELANTE

SCI VALLON-[W] Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet TARIOT [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 11 juillet 2012, conclu devant maître [S], Notaire à Marseille (13), la société civile immobilière (SCI) [Adresse 9] a acquis au sein de l’immeuble [Adresse 7], les lots de copropriété n°59, n°60, n°61, n°10 à 15, n°22 à 36, dans un immeuble en cours de construction.

Au cours d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 6 novembre 2017, a été votée l’homologation d’une convention signée entre la SCI Mez 4 et le syndic de l’époque, le cabinet D4 Immobilier, laquelle prevoyait la mise à disposition de places de parking contre participation.

La SCI [Adresse 9] n’était présente lors de cette assemblée générale.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2019, la SCI Vallon-[W] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire monsieur [N] [P], selon ordonnance du président du tribunal de grande instance de Marseille du 8 juillet 2019, devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, notamment, annuler l’assemblée générale des copropriétaires qui s’était tenue le 6 novembre 2017.

Par jugement contradictoire du 30 novembre 2021, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 9] tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 ;

— condamné la SCI Vallon-[W] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— il appartenait au syndic de justifier de la date de notification de l’assemblée querellée et qu’en l’absence d’une telle preuve, il y avait lieu de retenir que le délai de deux mois n’avait pas commencé à courir et que la présente action en contestation était recevable;

— il ressortait des pièces produites que la convocation à l’assemblée générale du 6 novembre 2017 avait été notifiée à Mme [W], en sa qualité de gérante de la SCI [Adresse 9], le 13 octobre 2017, soit plus de 21 jours avant la date de cette assemblée, fixée au 6 novembre suivant ;

— il ressortait également des pièces produites que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 avait été notifiée à Mme [W], en sa qualité de gérante de la SCI Vallon-[W], le 24 novembre 2017, soit dans le délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;

— il convenait également de préciser que les lettres recommandées avec accusé de réception de convocation et de notification avaient été, toutes les deux, adressées à l’adresse du siège sociale de la société SCI [Adresse 9] mentionnée sur l’extrait KBIS de ladite société ;

— en conséquence, il s’en déduisait que la SCI Vallon-[W] n’était plus recevable à

solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 en son entier.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 janvier 2022, la SCI [Adresse 9] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 8 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— annule l’assemblée générale du 6 novembre 2017 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à rectifier son relevé de compte individuel en supprimant la réclamation au titre des charges résultant du poste : Convention PK EXT ;

— vu la perte de chance de vendre le bien immobilier :

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric Amsellem.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur la répartition des charges :

— telle qu’elle est inscrite dans le règlement de copropriété, elle est intangible ;

— le règlement de copropriété a une valeur contractuelle et la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires au cours d’une assemblée générale ;

— elle se voit réclamer le règlement de charges non prévues à l’état descriptif de division, sur la base d’une résolution qui a homologué une convention sans apporter de modification à la répartition des charges et sans avoir mandaté le syndic pour procéder à une nouvelle répartition;

— la résolution est illicite puisqu’elle nécessite l’adoption à l’unanimité, et non pas à la majorité;

— elle n’a pas été valablement convoquée et n’a pas reçu notification dudit procès-verbal ;

— même si le délai de contestation était expiré cela ne changerait rien au problème puisque cette AG n’a pas modifié les tantièmes de charges de copropriété et au contraire apporté des modifications sur les répartitions prévues dans l’état descriptif de division sans recueillir la majorité requise ;

— sa seconde demande de rectification du relevé de compte individuel, n’est enfermée dans aucun délai, si ce n’est celui de la prescription décennale ;

— cette résolution votée a eu comme conséquence d’augmenter le montant des charges annuelles et que cela lui a occasionné préjudice en ce qu’elle souhaitait mettre en vente son bien immobilier mais les acquéreurs se sont découragés en raison du montant des charges annuelles ;

— elle a donc subi une perte chance de vendre son bien immobilier et doit en être indemnisée.

Par dernières conclusions transmises le 15 juin 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, déboute la SCI Vallon-[W] de ses demandes et la condamne à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que :

— la SCI a été régulièrement convoquée et s’est vue notifiée le procès-verbal par lettre recommandée avec accusé réception le 24 novembre 2017 ;

— le délai de contestation expirait le 24 janvier 2018 et l’assignation est en date du 30 septembre 2019 ;

— l’assemblée générale valide la clé de répartition à la majorité des présents ou représentés ;

— en application de l’article 11 cette décision pouvait être prise à la majorité ;

— la convention est un acte de disposition à titre onéreux par lequel la société MEZ 4 confère un droit d’occupation au syndicat des copropriétaires contre paiement ;

— la convention exclut deux copropriétaires de toute participation financière ;

— or ces deux copropriétaires sont des SCI (propriétaire d’un bureau et exploitant une activité de nettoyage) ne recevant pas de clientèle et n’ayant pas besoin des emplacements de stationnement;

— ces copropriétaires n’ont pas besoin de participer aux charges spéciales.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 :

Aux termes de l’article 42 alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans a version applicable en la cause, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 18, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause prévoit que le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

L’article 9 du même décret dispose que la convocation à l’assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (…)

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sous peine de nullité de l’assemblée générale tenue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie :

— de la convocation par courrier recommandé avec accusé réception notifiée en personne à Mme [W], es qualité de gérante de la SCI [Adresse 9], le 13 octobre 2017, en vue de l’assemblée générale du 6 novembre suivant, soit plus de 21 jours avant sa tenue ;

— de la notification par courrier recommandé avec accusé de réception du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2017, à Mme [W], es qualité de gérante de la SCI Vallon-[W], le 24 novembre 2017, soit dans le délai de deux mois, à compter de la tenue de l’assemblée ;

— de la qualité de Mme [W] de gérante de la SCI selon extrait Kbis du 21 avril 2020, dont le siège social est [Adresse 2] à Martigues (13).

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les lettres recommandées avec accusés de réception de convocation et notification ont été toutes les deux adressées à l’adresse du siège social de la SCI [Adresse 9], figurant à l’extrait K-Bis.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a déduit que la SCI Vallon [W] n’était plus recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2017. Le délai visant à la contester expirait le 24 janvier 2018 et l’assignation a été délivrée le 30 septembre 2019.

Sur la demande visant à voir rectifier le relevé de compte individuel :

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable en la cause, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En l’espèce la convention par laquelle la société MEZ 4, a conféré au syndicat des copropriétaires un droit d’occupation contre paiement à s’analyse en un acte de disposition à titre onéreux.

Ainsi la résolution n°4 de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 visant à homologuer la convention de mise à disposition des places de parkings contre participation à hauteur de 1167 euros par mois, a été adoptée à la majorité des présents et représentés.

La résolution n°5 visant à voir valider la clé de répartition des charges, sauf pour les SCI Kilines et Egret [L] a été également adoptée à la majorité des présents et représentés.

Par conséquent la demande de la SCI [Adresse 9] tendant à voir rectifier son compte individuel s’analyse en une contestation de la clé de répartition. Les appels de fonds versés aux débats sont la conséquence du vote de ladite assemblée générale.

Or cette action aurait dû être intentée dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2017.

Le vote à la majorité des copropriétaires ayant adopté ces résolutions est valable, et la convention a été valablement homologué, entrainant des modifications sur les répartitions des charges.

La SCI Vallon-[W] est mal fondée à le contester, en raison de la prescription de l’action. Sa demande formulée à ce titre est irrecevable C’est à bon droit que le premier juge en a déduit que l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 9] était prescrit. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce la SCI Vallon-[W] ne démontre pas la commission d’une faute par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], ilot B1, en lien de causalité avec une perte de chance de vendre son bien qui serait lié à l’augmentation des charges.

Elle ne produit aucun élément justifiant la mise en vente du bien et l’absence d’offre liée à l’importance des charges.

Au surplus son action tendant à remettre en cause les décisions prises par l’assemblée générale le 6 novembre 2017 est prescrite.

C’est à bon droit que le premier juge en a déduit que l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 9] était prescrit.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris, en ce que la SCI Vallon [W] a été déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 9] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI Vallon-[W] sera condamnée à supporter les dépens de première d’appel, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Vallon-[W], prise en la personne de son représentant légal, à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,