COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 224

N° RG 23/10113

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWTI

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

[K] [Y]

[I] [X] épouse [Z]

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Christine MOUCHAN

M^e Marianne FOUR

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 19 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03555.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 7])

représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SARL [D] [N] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [H] [M], désignée à ces fonctions par ordonnance de Mme la Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NICE du 26/02/24

représenté par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Madame [K] [Y]

née le 11 Octobre 1956 à [Localité 5] (ROYAUME UNI), demeurant [Adresse 3]/ROYAUME-UNI

Madame [I] [X] épouse [Z]

née le 22 Décembre 1947 à [Localité 8] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 4]/ROYAYME-UNI

représentés par M^e Marianne FOUR, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

S.A. Compagnie AXA FRANCE IARD

prise en sa qualité d’assureur multirisque immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 23 juillet 2007, Mesdames [K] [Y] et [C] [P], ressortissantes britanniques, ont acquis en indivision, à concurrence de moitié chacune, un appartement de type 3 au deuxième étage d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2].

A compter de l’année 2011, ce bien a été endommagé, comme d’autres appartements de la résidence, par des infiltrations d’eaux pluviales.

Un rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 mars 2018 par M. [T] [U] a conclu que les désordres procédaient de plusieurs causes, à savoir :

— la vétusté de l’immeuble,

— l’exécution défectueuse des travaux de réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses commandés par le syndicat des copropriétaires,

— les aménagements effectués par M. [G] [S], propriétaire d’un appartement sus-jacent, après le passage de l’entreprise d’étanchéité,

— le mauvais état des chêneaux,

— et le nombre insuffisant de descentes d’eaux pluviales.

Par exploits d’huissier délivrés le 21 septembre 2021, Mesdames [K] [Y] et [C] [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son assureur multirisque la société AXA FRANCE IARD à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour les entendre condamner in solidum, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à indemniser leurs préjudices à hauteur de :

—  18.885 € au titre des travaux de réfection 'temporaire',

—  123.000 € au titre des travaux de reprise définitive des embellissements,

—  229.085 € au titre de l’impossibilité de remettre l’appartement en location jusqu’à la date de sa revente le 8 août 2019,

—  1.300,96 € au titre de leurs frais de déplacement et de garde de leurs animaux domestiques.

Les défendeurs ont conclu principalement au débouté de l’action, aux motifs que les dommages n’étaient pas imputables à un défaut d’entretien des parties communes mais à des fautes commises par des tiers, à savoir d’une part les entreprises [Localité 6] CHARPENTES et 06 ETANCHE SERVICES chargées de réaliser des travaux en 2008 et 2010, et d’autre part M. [G] [S], copropriétaire susnommé.

Subsidiairement, ils ont conclu à la réduction substantielle du montant des indemnités.

Par jugement rendu le 19 juin 2023, le tribunal a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par les demanderesses, sans préjudice de toute action récursoire,

— condamné in solidum le syndicat et son assureur à leur payer les sommes de 33.605 € en réparation de leur préjudice matériel, 4.404,34 € au titre de leur préjudice locatif et 1.300,96 € au titre de leurs frais de déplacement,

— débouté Mmes [Y] et [P] du surplus de leurs prétentions,

— condamné les parties défenderesses aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retenu que la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 était engagée quand bien même les dommages ne procédaient pas de son fait mais de ceux de tiers, en ce compris les désordres relevant de la garantie décennale des constructeurs, pourvu qu’ils trouvent leur siège dans les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 27 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par la SELARL [D] [N] & Associés, agissant par Maître [H] [M], en sa qualité d’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, maintient que sa responsabilité n’est pas engagée dès lors que les dommages sont imputables aux fautes commises par la société 06 ETANCHE SERVICES d’une part et M. [G] [S] d’autre part. Il demande donc principalement à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de débouter Mmes [Y] et [P] de l’ensemble de leurs prétentions.

Subsidiairement, il conclut à la confirmation du chef de jugement ayant fixé la réparation du préjudice matériel à la somme de 33.605 € TTC sur la base du rapport du cabinet ELEX, et au rejet des autres demandes formulées par les intimées.

Dans ses dernières écritures notifiées le 26 avril 2024, la société AXA FRANCE IARD forme appel incident et conclut dans le même sens que son assuré. Elle fait valoir que l’évaluation du coût des travaux de reprise des désordres proposée par l’expert judiciaire ne peut être retenue, dans la mesure où celui-ci n’a pas distingué entre ceux concernant les parties privatives et ceux concernant les parties communes. Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2024, Mesdames [K] [Y] et [C] [P] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de son assureur, mais de l’infirmer quant au montant des indemnités qui leur ont été allouées et, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner in solidum les parties adverses à leur payer :

—  18.885 € au titre des travaux de réfection 'temporaire',

—  123.000 € au titre des travaux de reprise définitive des embellissements,

—  229.085 € au titre de la privation de jouissance de leur bien,

—  1.300,96 € au titre de leurs frais de déplacement et de garde de leurs animaux domestiques.

Elles réclament accessoirement paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont retenu que la responsabilité de plein droit encourue par le syndicat sur le fondement de ce texte pouvait être engagée lors même que le vice de construction était imputable à des malfaçons commises par les entreprises auxquelles il avait confié des travaux d’entretien des parties communes, et notamment la réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses de l’immeuble.

En outre, la vétusté de l’immeuble, le mauvais état des chêneaux et le nombre insuffisant de descentes d’eaux pluviales, autres causes pointées par l’expert, ressortent également de la responsabilité du syndicat.

C’est aussi par des motifs pertinents que le tribunal a considéré qu’il n’était pas établi en revanche que M. [G] [S], propriétaire d’un appartement sus-jacent à celui de Mmes [Y] et [P], avait une part de responsabilité dans les désordres, dans la mesure où l’expert n’avait procédé à aucune constatation objective permettant de conclure que les aménagements effectués dans son lot avaient pu endommager le relevé d’étanchéité posé par la société 06 ETANCHE SERVICES.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur la réparation des préjudices :

— Sur la demande afférente aux travaux de réfection effectués avant expertise :

Au soutien de cette demande, il est produit deux factures d’entreprises nord-irlandaises, l’une d’un montant de 6.200 € datée du 23 décembre 2011, et l’autre d’un montant de 12.500 € datée du 25 mars 2014.

Contrairement à l’opinion des premiers juges, le second document constitue bien une facture et non un simple devis, puisqu’il est intitulé 'invoice’ et non pas 'quote'.

D’autre part, aucun élément objectif ne permet de douter de la sincérité de ces pièces. En effet, les règles relatives à la présentation des factures ne sont pas nécessairement les mêmes au Royaume Uni et en France, et il n’est pas anormal que Mmes [Y] et [P] aient choisi de s’adresser à des artisans établis dans le pays où elles résident habituellement, lesquels ont pu disposer sur place du matériel indispensable.

Enfin, à supposer même que les intimées aient perçu des indemnités de la part de leur assureur, cela ne les prive pas du droit d’agir, à charge pour elles d’en informer ce dernier.

Il convient en conséquence de faire droit à leur demande en paiement de la somme de 18.700 €, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

— Sur la demande afférente aux travaux de reprise définitive des embellissements :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a écarté l’évaluation retenue par l’expert judiciaire en considérant qu’elle n’était pas fondée sur un devis annexé à son rapport et qu’elle intégrait des travaux de renforcement des structures pris en charge par le syndicat, pour retenir celle du cabinet ELEX s’élevant à la somme de 33.605 € TTC.

— Sur la demande afférente au préjudice de jouissance :

A l’appui de cette demande, Mmes [Y] et [P] soutiennent que leur appartement était destiné à la location saisonnière, et qu’il s’est révélé impropre à cet usage durant 1.688 jours, jusqu’à sa revente le 8 août 2019, ce qui représenterait un manque à gagner de 229.085 € sur la base d’une valeur locative de 950 € par semaine.

Cependant, les premiers juges ont justement relevé qu’elles ne produisaient aucun mandat de gestion locative, ni aucune preuve d’une mise en location effective avant l’apparition des premiers désordres, mais uniquement quelques courriels d’annulation de réservations adressés courant novembre et décembre 2011.

Il n’est pas davantage justifié d’une remise en location au cours des étés 2012, 2013, 2014 et 2015, alors que selon les propres conclusions des intimées l’appartement était redevenu habitable à ces périodes.

Il reste qu’elles ont été durablement privées de la possibilité de jouir de leur résidence secondaire à compter de l’automne 2015 jusqu’à sa revente en août 2019, ce qui justifie l’allocation d’une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts.

— Sur la demande afférente aux frais de déplacement :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu ce chef de préjudice et l’a indemnisé à hauteur de la somme de 1.300,96 € sur la foi des justificatifs fournis.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l’a condamné, in solidum avec son assureur la société AXA FRANCE IARD, à payer à Mesdames [K] [Y] et [C] [P] :

— la somme de 33.605 euros en réparation de leur préjudice matériel,

— la somme de 1.300,96 euros au titre de leurs frais de déplacement,

— les dépens et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur à payer aux intimées :

— la somme de 18.700 euros au titre des travaux de réfection effectués avant expertise,

— la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Y ajoutant, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Mesdames [Y] et [P] une somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE