COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 370

N° RG 24/14539

N° Portalis DBVB-V-B7I-BOBO4

[T] [D]

C/

[B] [X]

Syndicat des copropriétaires

de la copropriété

'[Adresse 11]'

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier PEISSE

M^e Aurélie GUILBERT

M^e Bertrand PIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 11 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01359.

APPELANT

Monsieur [T] [D]

né le 26 Octobre 1948 à [Localité 7] (77), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [B] [X]

né le 22 Décembre 1940 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie GUILBERT, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Morgan DUHAMEL, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] sis à [Adresse 8]

pris en la personne de son syndic en exercice

représentée par M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON, subsitué par M^e Jean-Michel GARRY, membre de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte authentique en date du 5 juillet 1989, ont été établis un état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] », situé [Adresse 1], [Adresse 10] à [Localité 9], cadastré section AW n° [Cadastre 2], constitué d’un bâtiment d’un étage sur rez-de-chaussée.

Depuis le 4 Mars 2010, Mme [T] [D] est propriétaire du lot numéro 2, situé au rez de chaussée ouest, constitué d’un appartement de type 3, d’une cave de 8 m² ainsi que l’usage d’un jardin privatif de 25 m² environ et, les 256/millièmes de la propriété et des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

M. [B] [X] est propriétaire de la parcelle voisine de celle de la « [Adresse 11]», cadastrée AW n°[Cadastre 3].

Il est notamment prévu dans l’acte authentique de la copropriété en date du 5 juillet 1989, la constitution d’une servitude de passage pour tous usages au profit de la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 3], grevant les parcelles cadastrées section AW numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 2].

Mme [T] [D] a fait grief à M. [B] [X], d’avoir modifié l’emprise de cette servitude en lieu et place de la servitude créée, précisant que cette modification lui causerait des préjudices.

Les démarches amiables entre les parties n’ont pas abouti.

Mme [T] [D] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de TOULON d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 17 avril 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et a commis M. [Y] pour y procéder, ce dernier ayant pour mission de démontrer la violation du tracé de la servitude conventionnelle, de déterminer son étendue ainsi que l’atteinte à la sécurité des habitants du logement de Mme [D] et, l’éventuel préjudice de jouissance de ses parties privatives.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 février 2019.

Suivant exploit d’huissier en date du 13 mars 2019, Mme [T] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 11] » et M. [B] [X] devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON aux fins d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 27 janvier 2018, qui vote le principe d’accorder une servitude de passage en prolongement de celle existante à M. [B] [X] et, aux fins de l’indemniser de ses préjudices.

Par jugement rendu le 11 mai 2022, le Tribunal:

DECLARE sans objet la demande de Mme [T] [D] aux fins de voir le tribunal enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] de justifier de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2018,

DEBOUTE Mme [T] [D] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2018,

DEBOUTE Mme [T] [D] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2018,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL MULLER et BECHOU, à payer à Mme [T] [D] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à Mme [T] [D] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [T] [D] de sa demande de remise en état des parties communes de l’immeuble,

DIT QUE Mme [T] [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et M.[B] [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et M.[B] [X] à payer à Mme [T] [D] la somme de 1.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et M. [B] [X] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires a communiqué la feuille de présence sollicitée, se sorte que l’annulation de l’AG du 27 janvier 2018 pour son absence doit être écartée.

Il juge que les copropriétaires étaient parfaitement informés pour voter la résolution 11, qui a été votée à la bonne majorité, cette modification de la servitude de passage étant un acte de disposition non contraire à la destination de l’immeuble ni attentatoire à la jouissance par Mme [D] de ses parties privatives et qui n’est pas le résultat d’un abus de majorité pour ne pas être contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Il a mis à la charge du syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts à hauteur de 1500€ au titre du préjudice de jouissance de Mme [D] pour ne pas avoir fait respecté le règlement de copropriété quant à l’assiette initiale de la servitude de passage.

Il a mis à la charge de M.[X] la somme de 4 000€ pour aggravation modérée de la servitude de passage au titre du préjudice de jouissance de Mme [D].

Il a débouté cette dernière de sa demande de remise en état des parties communes eu égard à la validité de la résolution 11.

Par déclaration au greffe en date du 27 mai 2022, Mme [D] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

REFORMER le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de TOULON le 11 mai 2022;

ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de justifier de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2018 et à défaut de justification régulière,

JUGER nulle et non avenue l’assemblée générale du 27 janvier 2018,

JUGER nulle la résolution 11 inscrite dans le procès verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2018 de l’immeuble de la copropriété [Adresse 11];

CONDAMNER le syndicat de l’immeuble de la copropriété [Adresse 11] à payer à Mme [D] la somme de 10 000€ en réparation de son préjudice;

JUGER que M.[X], qui a un droit de servitude conventionnel défini dans l’acte notarié du 5 juillet 1989, a aggravé ladite servitude;

CONDAMNER M.[X] à remettre en état les parties communes de l’immeuble de la copropriété [Adresse 11] telles qu’elles se présentaient au 5 juillet 1989 et cesser tout passage hors de l’assiette foncière de la servitude du 5 juillet 1989 sous astreinte de 500€ par jour de retard courant à compter de 3 mois à partir de la notification du jugement à intervenir;

JUGER que Mme [D] subit un préjudice de jouissance des parties privatives de son lot du fait de la faute de M.[X], qui a aliéné la partie commune passant directement devant la fenêtre de la chambre nord ouest de sa propriété, préjudice qui doit être réparé;

CONDAMNER M.[X] à lui payer la somme de 10 000€ en réparation dudit préjudice;

DIRE et JUGER que la requérante sera dispensée, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété [Adresse 11] et M.[X] à la somme de 4 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la copropriété [Adresse 11] et M.[X] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire menée par M.[Y].

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le syndicat des copropriétaires ne produit pas la feuille de présence de sorte que l’AG du 27 janvier 2018 doit être annulée,

— que les copropriétaires n’ont pas reçu une information suffisante pour le vote de la résolution 11,

— que cette résolution a été votée à la majorité des présents et représentés alors qu’il en résulte une modification de la jouissance de ses parties privatives et une atteinte à la destination de l’immeuble de sorte qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité,

— qu’il s’agit d’un abus de majorité, cette résolution ayant été votée non dans l’intérêt collectif mais pour être agréable au voisin alors qu’elle lui procure désagrément,

— qu’il doit être ordonné à M.[X] qui a aggravé cette servitude, (peu important que cela vienne de lui ou de son auteur) de cesser sous astreinte et de remettre en état les parties communes,

— que le syndicat a commis plusieurs faute, il n’a pas fait respecté le règlement de copropriété, il a privilégié les intérêts d’un tiers au détriment d’un copropriétaire, en faisant voter la résolution 11 en parfaite connaissance du trouble de voisinage qu’elle subit,

— que M.[X] lui cause un trouble anormal de voisinage,

— que son préjudice doit être indemnisé.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[X] conclut:

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il déclare sans objet la demande de Mme [D] aux fins d’injonction du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de justifier de la feuille de présence ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il déboute Mme [D] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 27 janvier 2018, et d’annulation de sa résolution n°11, et de sa demande de remise en état des parties communes ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de remise en état des parties communes de l’immeuble en copropriété [Adresse 11] et d’interdiction de tout passage hors de l’assiette foncière de la servitude du 5 juillet 1989 sous astreintes de 500 € par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement ;

— REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022, pour le surplus;

— DEBOUTER Mme [D] de sa demande condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— DEBOUTER Mme [D] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, en appel, plus amples ou contraires ;

— SUBSIDIAIREMENT, FIXER à 2000 € l’indemnité à payer par M. [X] au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], correspondant, comme l’a conclu l’expert judiciaire au seul coût d’acquisition du droit de passage supplémentaire ;

— CONDAMNER Mme [D] à payer à Monsieur [X] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

— CONDAMNER Mme [D] aux entiers dépens de première instance, ou d’appel et à tout le moins à la moitié ;

Il soutient:

— qu’alors que son passage n’a jamais posé de difficulté à la copropriété voisine, Mme [D] s’y oppose sur cette surface minime des parties communes dans le prolongement de la servitude de passage conventionnelle,

— que les autres copropriétaires ne s’opposent pas à cette modification de la servitude de passage,

— que l’accès voiture à sa propriété a toujours été celui existant actuellement et qu’il s’agit de régulariser par un acte notarié une extension minime de la servitude conventionnelle grevant les parties communes en entérinant une situation de fait existante,

— que l’assiette de la servitude conventionnelle initiale s’arrête juste après la fenêtre de la chambre ouest de Mme [D], le véhicule doit tourner devant la porte fenêtre de cette dernière, alors qu’avec l’extension (9m²) il n’y a pas d’arrêt devant la porte fenêtre de Mme [D],

— que cette extension n’entraîne aucune aggravation de la situation du fond servant, ni modification de la destination des parties privatives de Mme [D] ou de leur jouissance, de sorte que l’unanimité n’est pas requise pour voter la résolution 11,

— que cette extension n’est pas davantage contraire à l’intérêt collectif et ne résulte donc d’aucun abus de majorité, d’autant que le trouble manifeste pour un passage qui n’est pas nouveau n’est pas établi,

— qu’il a été communiqué la feuille de présence à l’AG du 27 janvier 2018 de sorte que l’annulation de cette dernière sur ce fondement doit être rejetée,

— que la résolution 11 a été votée valablement à la majorité renforcée de l’article 26, après une parfaite information des copropriétaires,

— que l’unanimité n’est pas requise car il ne s’agit pas d’une aliénation qui modifie la destination de l’immeuble ni la jouissance des parties privatives,

— que les parties communes de la copropriété sont essentiellement constituées de servitudes de passage au profit des fonds voisins , la copropriété étant à l’origine située sur une parcelle beaucoup plus grande, qui a fait l’objet de plusieurs divisions,

— qu’il n’est pas à l’origine de la modification de l’assiette de la servitude, qui est ainsi depuis l’origine, il a toujours eu l’accord de la copropriété et de Mme [D] pour passer comme il le fait,

— que ce n’est pas l’extension de la servitude qui rend plus dangereuse la situation des lieux,

— que Mme [D] n’a pas à être indemnisée pour une gène qui reste la même quelque soit l’extension de l’assiette de la servitude,

— que Mme [D] ne supporte aucun préjudice de jouissance du fait de l’extension limitée de l’assiette de servitude de passage initiale qui ne grève pas son fonds mais les parties communes de la copropriété,

— que s’il est retenu qu’il a aggravé la servitude il ne peut être tenu qu’à une indemnité compensant les conséquences de cette aggravation, chiffrée à hauteur du coût d’acquisition du droit de passage supplémentaire de 2 000€ selon l’expert et au profit du syndicat des copropriétaires,

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il déclare sans objet la demande de Mme [D] aux fins d’injonction du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de justifier de la feuille de présence ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il déboute Mme [D] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale en date du 27 janvier 2018, et d’annulation de sa résolution n°11 ;

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022 en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de remise en état des parties communes de l’immeuble en copropriété [Adresse 11] et d’interdiction de tout passage hors de l’assiette foncière de la servitude du 5 juillet 1989 sous astreintes de 500 € par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement ;

— INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON du 11 mai 2022, pour le surplus ;

— DEBOUTER Mme [D] de sa demande condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— DEBOUTER Mme [D] de l’intégralité de ses autres demandes, fins et conclusions, en appel, plus amples ou contraires ;

— FIXER à la somme de 2250 € l’indemnisation de l’extension de l’assiette de la servitude de passage de 9 m² à payer par M. [X] au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], selon chiffrage de l’expert judiciaire (rapport page 17) ;

— CONDAMNER Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— CONDAMNER Mme [D] aux entiers dépens de première instance, et d’appel ou à défaut au moins à la moitié ;

Il prétend:

— qu’il a produit la feuille de présence de l’AG du 27 janvier 2018 de sorte que cette dernière n’est pas nulle pour défaut de production de cette pièce,

— que la résolution 11 a été adoptée en toute connaissance de cause par les copropriétaires, votée à la majorité requise, sans abus de majorité,

— qu’il n’y a pas lieu à remise en état,

— que le juge ne pouvait tout à la fois retenir que la résolution 11 n’impose pas à Mme [D] de modification quant à la jouissance de ses parties privatives et lui accorder une indemnisation de son préjudice de jouissance,

— qu’il n’a commis aucune faute de non respect du règlement de copropriété puisque l’unanimité de copropriétaires y compris Mme [D] ont toujours été d’accord pour que le voisin emprunte le passage actuel étendu par rapport à l’assiette initiale de la servitude, comme cela résulte du PV de l’AG du 25 avril 2015,

— que ce n’est qu’en 2017 que Mme [D] s’y est opposée et la question a immédiatement été soumise en AG,

— que Mme [D] n’établit pas que la résolution 11 a été votée au profit d’un tiers et à son détriment,

— que l’expert a écarté la prétendue dangerosité de l’extension accordée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de justifier de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2018 et sur la demande en nullité de cette dernière

Aux termes de l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire verse aux débats la feuille de présence de l’assemblée générale du 27 janvier 2018.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu’il a décidé que la demande de Mme [D] d’injonction au syndicat de justifier de cette pièce est sans objet et en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande en nullité de l’assemblée générale du 27 janvier 2018 sur l’unique fondement de l’absence de cette feuille de présence.

Sur l’annulation de la résolution 11 de l’assemblée générale du 27 janvier 2018

Sur l’absence d’information suffisante

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son point n°3 que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

En l’espèce, la résolution 11 est relative à 'l’extension de la servitude de passage conventionnelle accordée à M.[X] par la copropriété, en prolongement de la servitude initiale suivant tracé rouge sur plan ci-dessous'.

La copropriété est composée de 4 lots détenus par trois copropriétaires.

La problématique de la servitude conventionnelle de passage est parfaitement connue des copropriétaires, comme cela ressort du point 6 du procès verbal de l’assemblée générales du 25 avril 2015, relatif à cette servitude, point qui 'maintient l’état actuel des accès, rappelle la réserve conservatoire de Mme [D] sur cette servitude dans le cas ou le fonds dominant serait cédé et qui envisage un bornage par un géomètre expert avec mise à jour du règlement de copropriété adapté à la situation actuelle'.

Il en résulte, en effet, que l’assiette de la servitude, constituée depuis le règlement de copropriété du 5 juillet 1989, n’est pas celle initialement prévue et que cette assiette non initiale, qui est entérinée par la résolution 11 de l’assemblée générale du 27 janvier 2018, est parfaitement connue par les copropriétaires.

Il convient de rappeler que, lors de l’assemblée générale du 29 avril 2017, la résolution 11 a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés, or cette résolution intitulée 'A la demande de Mme [D]: servitude accordée à M.[X] et prolongement sans accord', dispose que l’assemblée générale prend acte du dépassement de servitude par M.[X], rappelle que cette servitude est accordée pour un véhicule et non plusieurs et souhaite qu’en cas de mutation de la propriété de M.[X], ladite servitude sera fermement rappelée et respectée dans les limites accordées.

Enfin, il figure à la convocation de l’assemblée générale du 27 janvier 2018 un plan explicitant la modification du tracé de cette servitude.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que la résolution 11 ne peut être annulée pour défaut d’information suffisante des copropriétaires.

Sur la nullité pour vote non à l’unanimité de la résolution 11

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d).

En outre, l’article 25 d) de la même loi précise : « d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ».

Il est enfin précisé à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. L’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

La résolution 11 accorde une extension de la servitude conventionnelle de passage de 9m² supplémentaires environ, en prolongement de celle existante.

Mme [D] échoue à établir que cet acte, qui grève de manière très limitée (9m² environ) les parties communes, serait contraire à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, et comme cela résulte des conclusions des parties et des pièces versées aux débats, sans que cela ne soit contesté, la résolution 11 ne fait qu’entériner une situation de fait existante et acceptée par tous les copropriétaires, y compris lors de l’assemblée générale du 29 avril 2017, par le vote à l’unanimité de la résolution 11.

La nullité de cette résolution a été rejetée par un arrêt de la présente chambre du même jour que le présent arrêt.

En outre, l’expert judiciaire conclut à la page 18 de son rapport que la modification de l’assiette de la servitude de passage n’occasionne pas une aggravation sensible de son utilisation, par rapport à son emprise conventionnelle. Il précise que la gêne reste la même pour l’appartement de Mme [D].

Il ajoute que maintenir l’assiette de la servitude initiale nécessite une circulation en marche arrière dangereuse et incommode et qu’étendre l’assiette de cette servitude permet une circulation en marche avant et la rend plus adaptée à la configuration des lieux, avec une aggravation mesurée des nuisances pour l’appartement de Mme [D].

Ainsi, cette résolution n’avait pas à être votée à l’unanimité.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé que cette résolution 11 de l’assemblée générale du 27 janvier 2018, qui ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qui n’impose pas à Mme [D] de modification, quant à la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, a valablement été votée à la double majorité de l’article 26 précité.

Sur la nullité de la résolution 11 pour abus de majorité

Il est de jurisprudence constante qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou, qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit une servitude de passage conventionnelle au profit du fonds, propriété de M.[X]. La copropriété est donc tenue de rendre effective cette servitude de passage, de sorte que la résolution 11, qui prolonge cette servitude d’environ 9m², pour la mettre en conformité avec ce qui est pratiqué et validité par expert, quant à des considérations sécuritaires, ne saurait être considérée comme contraire à l’intérêt collectif ou dans le but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Mme [D] échouant à rapporter la preuve d’un abus de majorité, c’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de ce moyen.

Sur la demande de remise en état des parties communes

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que la résolution 11 de l’assemblée générale du 27 janvier 2019 n’ayant pas été annulée, la nouvelle assiette de la servitude est applicable, de sorte que Mme [D] doit être déboutée de sa demande de remise en état.

Sur la demande indemnitaire de Mme [D] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’abus de majorité n’ayant pas été retenu, il n’y a aucune faute du syndicat consistant à privilégier les intérêts d’un tiers au détriment d’un copropriétaire.

Par ailleurs, la résolution 11 ayant été votée à la bonne majorité comme développé ce dessus, il n’y a également aucune faute du syndicat à ce titre.

Quand bien même le syndicat des copropriétaires n’aurait pas fait respecter par M.[X] la servitude de passage conventionnelle telle qu’initialement prévue, malgré les courriers de Mme [D] des 27 janvier 2014, 8 décembre 2017 et 15 janvier 2018 l’alertant sur ce point, il résulte des assemblées générales de 2015 et de 2017(comme développé ci-dessus), que cette dernière a accepté, comme les autres copropriétaires, l’extension de fait sur 9m² de cette servitude, extension conforme à la sécurité suivant l’expert judiciaire. Seules des réserves sur la pérennité de cette extension en cas de cession du fonds dominant ont été émises. Or, il n’y a pas eu de cession du fonds dominant.

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mis un terme au dépassement connu de cette servitude, alors que l’accord de tous les copropriétaires à ce dépassement résulte des procès verbaux des assemblées générales, d’autant que mme [D] peine à établir le préjudice, qui en résulterait pour elle.

En effet, l’assiette initiale de cette servitude entraîne également le passage des véhicules devant sa porte fenêtre et sous sa fenêtre, avec des manoeuvres devant cette porte fenêtre, alors que l’assiette nouvelle de la servitude n’entraîne que le passage des véhicules devant ces ouvertures, dans des conditions de sécurité meilleures, selon l’expert judiciaire.

En conséquence, le jugement est infirmé et la demande indemnitaire de Mme [D] est rejetée.

Sur la demande indemnitaire de Mme [D] à l’encontre de M.[X]

Pour les mêmes raisons, ci-dessus développées, cette demande indemnitaire sera également rejetée, Mme [D] ne justifiant pas du préjudice qu’elle invoque, alors qu’elle a consenti à cette modification de l’assiette de la servitude de passage, sous réserve de la cession du fonds dominant.

Sur la demande de fixation de l’indemnisation de l’extension de l’assiette de la servitude de passage

Cette indemnisation a été évaluée par l’expert à la somme de 2 000€ , qui sera retenue, le syndicat ne justifiant pas les 2250€ qu’il sollicite.

Sur les autres demandes

Mme [D] est condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 11 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON,

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SARL MULLER et BECHOU, à payer à Mme [T] [D] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à Mme [T] [D] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DIT QUE Mme [T] [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et M.[B] [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et M.[B] [X] à payer à Mme [T] [D] la somme de 1.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE Mme [D] de ses demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de M.[B] [X],

DEBOUTE Mme [D] de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

FIXE à 2 000€ l’indemnité à payer par M.[X] au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] correspondant au coût d’acquisition du droit de passage supplémentaire (environ 9m²),

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [D] à régler à M.[X] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [D] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL MULLER ET BECHOU la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT