COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/23

Rôle N° RG 21/13451 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDTF

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 13]

C/

[D] [S]

[M] [C] épouse [S]

[H] [Y]

[T] [N] épouse [Y]

[L], [G] [I]

[X] [V]

[R] [U] épouse [V]

[H] [P]

[Z] [A] épouse [O]

S.A.R.L. CITYA PARADIS

SCI CAJOLER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Emmanuelle PLAN

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 14 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02682.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 17], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA PARADIS, immatriculée au R.C.S. de MARSEILLE sous le numéro 352 590 616, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [D] [S] né le 24 juin 1942 à [Localité 9] (21), demeurant et domicilié

né le 24 Juin 1942 à [Localité 9] (21),, demeurant [Adresse 12]

Madame [M] [C] épouse [S] née le 20 décembre 1942 à [Localité 19]), demeurant et domicilié(e)

née le 20 Décembre 1942 à [Localité 19],, demeurant [Adresse 12]

Monsieur [H] [Y] né le 18 Mars 1952 à [Localité 10], demeurant et domicilié né le 18 Mars 1952 à [Localité 10] (82),, demeurant [Adresse 5]

Madame [T] [N] épouse [Y] née le 14 Mai 1954 à [Localité 8] ( 92), demeurant et domiciliée née le 14 Mai 1954 à [Localité 8] (92), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [L], [G] [I] né le 5 Mai 1950 à [Localité 11] ( 51), demeurant et domicilié né le 05 Mai 1950 à [Localité 11] (51), demeurant [Adresse 7]

Monsieur [X] [V] né le 8 Janvier 1949 à [Localité 20] ( 93), demeurant et domicilié né le 08 Janvier 1949 à [Localité 20] (93), demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [U] épouse [V] née le 27 Juillet 1953 à [Localité 15], demeurant et domiciliée, née le 27 Juillet 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [P] né le 1 Septembre 1945 à [Localité 14], demeurant et domicilié né le 01 Septembre 1945 à [Localité 14],, demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [A] épouse [O] née le 14 Décembre 1931 à [Localité 14], demaurant et domiciliée née le 14 Décembre 1931 à [Localité 14],, demeurant [Adresse 6]

SCI CAJOLER Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 189 941, prise en la personne de son représentant légal en exercice dom icilié en cette qualité au siège social, demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par M^e Emmanuelle PLAN de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Philippe STUCKER, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. CITYA PARADIS, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [S] et son épouse Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et son épouse Mme [T] [N] épouse [Y], M. [L] [I], M. [X] [V] et son épouse Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A] sont propriétaires de lots dans un ensemble immobilier en copropriété, dénommé [Adresse 13] à [Localité 16].

Cet ensemble immobilier comporte en rez-de-chaussée divers lots dans lesquels sont exploités des commerces dont certains ont étendu leur agencements sur les parties communes, notamment en y implantant des terrasses.

Aux termes d’une assemblée générale du 26 juillet 2003, il était donné au syndic mission de mandater un géomètre afin de procéder à la régularisation de ces empiétements. M.[D] [E], géomètre, se voyait confier cette mission.

Par une assemblée générale du 14 juin 2008, le projet de résolution tendant à modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, selon le rapport effectué par M.[E], était rejeté.

Par jugement du 29 novembre 2012, la contestation portant sur cette résolution était rejetée ; la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 15 janvier 2015, confirmait ce point.

Plusieurs procédures sont intervenues en lien avec cette occupation de parties communes.

Par ordonnance du 22 août 2017, Mme [W] a été désignée en qualité d’expert, sur la demande du syndicat des copropriétaires, aux fin notamment d’établir une évaluation de la valeur vénale des parties communes utilisées en terrasses commerciales devant les bâtiments A, B et C et longeant le [Adresse 18]. Le rapport a été déposé le 22 mars 2018.

Selon une assemblée générale du 17 novembre 2018, le syndic a notamment été autorisé à donner à bail à courte durée les espaces litigieux.

Se plaignant notamment d’une violation des dispositions du règlement de copropriété, M. [D] [S] et son épouse Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et son épouse Mme [T] [N] épouse [Y],M. [L] [I], M. [X] [V] et son épouse Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A]ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL CITYA PARADIS, syndic, par acte d’huissier du 26 février 2019, aux fins principalement de voir annuler diverses résolutions de l’assemblée générale du 17 novembre 2018, de voir ordonner à la SARL CITYA PARADIS de leur délivrer certains documents sous astreinte et de voir annuler l’assemblée générale du 17 novembre 2018 à titre conservatoire si la délivrance des documents sollicités révélait une cause de nullité.

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 mai 2021;

— fixé la clôture des débats au 25 mai 2021;

— annulé les résolutions 19, 22, 25, 28, 31, 53, 59 et 60 de l’assemblée générale du 17 novembre 2018 ;

— dispensé [D] [S] et [M] [C] épouse [S], [H] [Y] et [T] [N] épouse [Y], [L] [I], [X] [V] et [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, [H] [P] et [Z] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure induits par la présente instance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS à payer à [D] [S] et [M] [C] épouse [S], [H] [Y] et [T] [N] épouse [Y], [L] [I], [X] [V] et [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, [H] [P] et [Z] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SARL CYTIA PARADIS aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a relevé que les documents sollicités avaient été transmis.

Il a annulé les résolutions de l’assemblée générale portant sur le mandat donné au syndic, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de louer diverses parcelles par le biais de baux de courte durée, au motif de la violation des règles de majorité. Il a indiqué que les copropriétaires connaissaient les espaces concernés par ces baux et que ceux-ci étaient des parties communes ; il a estimé que rien ne permettait de déduire du règlement de copropriété que ces parties communes ou les parties communes de l’immeuble pouvaient être affectées à une destination commerciale; il a précisé que l’occupation en cause contrevenait à la destination des parties communes instituée au règlement de copropriété et qu’elle nuisait à la jouissance des copropriétaires de l’ensemble immobilier du fait de l’occupation et de l’appropriation illicite d’une partie commune, dédiée à la jouissance de tous les copropriétaires, au profit du seul fonds de commerce qui l’exploite.

Il a également annulé les résolutions relatives à des autorisations de travaux en indiquant qu’elles étaient en lien avec les aménagements des espaces objets des baux dits de courte durée et qu’elles portaient sur des parties qui n’étaient pas destinées à être privatisées mais qui devaient être laissées à la disposition des copropriétaires.

Il a annulé la résolution décidant d’annuler le solde débiteur de Mme [F] d’un montant de 5448,41 euros en indiquant que rien n’établissait que le syndicat des copropriétaires n’était pas en capacité de rechercher le détail du solde débiteur antérieur dit 'solde à nouveau'.

Par déclaration du 21 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M. [D] [S] et Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et Mme [T] [N] épouse [Y], M. [L] [I], M. [X] [V] et Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A] ont constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

La SARL CITYA PARADIS a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par la SAS SEVENIER & CARLINI, demande à la cour, au visa des articles 10, 24, 22-1, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

— de réformer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— de débouter M. et Mme [S], M.et Mme [Y], M. [I], M. et Mme [V], la SCI CAJOLER, M. [P], Mme [A] épouse [O] de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— de condamner solidairement M. et Mme [S], M.et Mme [Y], M. [I], M. et Mme [V], la SCI CAJOLER, M. [P], Mme [A] épouse [O] à payer au syndicat descopropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile.

Il indique qu’une autorisation d’occupation précaire des parties communes relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, si bien que les résolutions critiquées n’encourent aucune nullité pour violation des règles de majorité. Il s’appuie sur une jurisprudence de la Cour de cassation du 05 avril 2018. Il relève que l’autorisation d’occupation des parties communes à titre précaire est un acte d’administration. Il note que le bail proposé n’est pas un bail commercial mais un bail de droit commun, obéissant à l’article 1709 du code civil. Il soutient que les baux à courte durée, de droit commun, ne pourraient en aucun cas être requalifiés en bail commercial, puisqu’ils sont accordés à des copropriétaires qui ne sont pas commerçants. Il considère que ces baux ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ni même aux parties communes. Il fait observer que la qualification de partie commune n’exclut en rien que la jouissance de celle-ci soit donnée à un copropriétaire de manière exclusive. Il ajoute que c’est bien le copropriétaire de l’emplacement devant les lots 206 et 208 qui a sollicité l’autorisation de couvrir ce dernier et non l’exploitant du restaurant.

Il conteste toute nullité des résolutions relatives aux autorisations de travaux ; il prétend que les copropriétaires discutant la résolution 59 savaient qu’il s’agissait de l’emplacement occupé par Mme [F].

Il soutient que la résolution autorisant l’annulation de la dette de Mme [F] n’encourt aucune nullité liée à une rupture d’égalité alléguée, puisqu’il existait un solde à nouveau débiteur de ce copropriétaire, liée à la gestion de l’ancien syndic et qui n’était pas justifié. Il indique que l’action éventuelle en recouvrement aurait été prescrite. Il affirme que cette résolution n’était en rien contraire à l’intérêt collectif puisqu’il s’agissait de faire l’économie d’une procédure et de frais pour une créance non justifiée et prescrite, qui, si elle avait été sollicitée en justice, aurait été rejetée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022 auxquelles il convient de se référer, la SARL CITYA PARADIS demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de rejeter les demandes de M. [D] [S] et son épouse Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et son épouse Mme [T] [N] épouse [Y], M. [L] [I], M. [X] [V] et son épouse Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A],

— de condamner in solidum M. [D] [S] et son épouse Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et son épouse Mme [T] [N] épouse [Y],M. [L] [I], M. [X] [V] et son épouse Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A] aux dépens et au versement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute nullité des résolutions portant sur l’octroi de baux à durée précaire au motif d’une violation des règles de vote ou d’un abus de majorité. Elle explique que les baux octroyés ne sont ni des baux commerciaux ni des baux dérogatoires mais des baux obéissant à la législation civile. Elle relève que la Cour de cassation a jugé que l’autorisation d’occupation précaire des parties communes relève de la majorité simple de l’article 24. Elle conteste tout risque de requalification en bail commercial. Elle soutient que les baux qui ont été autorisés sont par nature révocables et relève qu’une convention d’occupation précaire moyennant rémunération est un bail. Elle conteste tout atteinte à la destination de l’immeuble, notant que le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble peut être utilisé à des fins commerciales. Elle ajoute qu’il est possible de permettre la jouissance d’une partie commune à titre exclusif à un copropriétaire. Elle soutient que l’objet de ces résolutions n’est pas contraire à l’intérêt collectif, puisqu’il s’agissait de régulariser une situation de manière favorable à tous. Elle estime indifférent le fait que les projets de baux n’aient pas été joints à la convocation puisque les conditions essentielles des contrats étaient connues dans la convocation.

Elle soutient que l’annulation du solde débiteur de Mme [F] n’est pas irrégulière puisque le solde n’était pas justifié, qu’il relevait de la période de gestion d’un ancien syndic et que les demandes en paiement étaient vouées à l’échec en raison de la prescription.

Elle souligne que la résolution autorisant Mme [F] à rénover la véranda n’encourt aucune nullité puisque l’assemblée des copropriétaires a voté en toute connaissance de cause et en connaissant l’emplacement visé.

Elle expose que la résolution mentionnée comme étant faite par Mme [J], pour être autorisée à couvrir un emplacement sur certains lots, n’encourt pas non plus de nullité puisque cette demande provient en réalité du copropriétaire qui a demandé l’inscription à l’ordre du jour de cette demande en joignant un courrier de sa locataire. En tout état de cause, elle indique que c’est le syndic qui a porté cette résolution à l’ordre du jour.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 avril 2022 auxquelles il convient de se référer, M. [D] [S] et Mme [M] [C] épouse [S], M. [H] [Y] et Mme [T] [N] épouse [Y], M. [L] [I], M. [X] [V] et Mme [R] [U] épouse [V], la SCI CAJOLER, M. [H] [P] et Mme [Z] [A] demandent à la cour :

— de déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel et de l’en débouter,

— de déclarer la SARL CITYA PARADIS, syndic de copropriété, mal fondée en son appel incident et de l’en débouter,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les résolutions numéros 19, 22, 25, 28 et 31, 53, 59 et 60 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2018,

Y ajoutant,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] au paiement de 5.000 euros en au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL CITYA PARADIS au paiement de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13] et la SARL CITYA PARADIS au paiement des dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A titre préliminaire, ils indiquent que le syndicat des copropriétaires ne fait pas respecter le règlement de copropriété et adopte une stratégie visant à pérenniser les occupations illicites des parties communes par des locataires commerciaux ou par des copropriétaires exploitant un local commercial.

Ils font valoir que quatre résolutions relatives à l’octroi de baux de courte durée concernant les mêmes copropriétaires ont été reprises et adoptées par une assemblée générale du 25 janvier 2021 et qu’une action en annulation de ces résolutions est en cours.

Ils exposent que les résolutions critiquées de l’assemblée générale du 17 novembre 2018, portant sur la possibilité de souscrire des baux de courte durée, doivent être annulées pour les motifs suivants :

— absence de communication des projets de baux ou des conditions essentielles de ces derniers dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale, en violation de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sans notamment indiquer s’il existait une possibilité de sous-louer, alors que les bénéficiaires sont in fine les locataires commerciaux,

— violation des règles de vote, puisque ces résolutions auraient dû être votées à l’unanimité, alors même que les précédentes demandes d’autorisation d’occupation de parties communes avaient été votées selon cette règle et rejetées et que la même assemblée générale a refusé l’octroi de baux commerciaux. Ils indiquent que les baux de courte durée ne s’analysent pas en des conventions d’occupation précaire révocables, l’occupation ne résultant pas de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties. Ils ajoutent que ces baux, votés en violation du règlement de copropriété, portent atteintes à la destination de l’immeuble, les parties communes n’ayant pas de destination de commerciale et ne constituant pas de lots de copropriété,

— abus de majorité, puisque les décisions prises ne profitent qu’à un nombre restreint de copropriétaires et sont contraires à l’intérêt collectif, alors même que les occupations sont contraires au règlement de copropriété et qu’elles entraînent des nuisances considérables durant l’été.

Ils font observer que la conclusion de ces baux est laissée à la discrétion du syndic, sans qu’ils connaissent les clauses qui y seront mentionnées.

Ils soulèvent la nullité de la résolution n° 53 annulant le solde débiteur de charges de Mme [F], qui viole la disposition d’ordre public selon laquelle le paiement des charges s’impose à tous les copropriétaires. Ils prétendent que cette résolution s’analyse comme une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Ils considèrent qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de se prononcer sur une éventuelle prescription qui ne lui est pas opposée, d’autant plus qu’il ne justifie pas avoir tenté de recouvrer amiablement la dette.

Ils font valoir que la résolution n°59 autorisant Mme [F] à rénover une véranda est nulle puisque l’emplacement de celle-ci n’est pas précisée dans la résolution, ni dans la lettre de demande d’autorisation. Ils ajoutent que si l’emplacement devait être sur les parties communes, cette résolution devrait être annulée car elle violerait le règlement de copropriété et porterait atteinte aux parties communes.

Ils exposent que la résolution n°60 portant sur la demande de couverture des lots 206 et 209 doit être annulée puisque qu’elle a été présentée, non par le copropriétaire, mais par un locataire commercial. Ils ajoutent que cette résolution viole le règlement de copropriété puisqu’il s’agit de procéder à la réalisation d’édifices sur des parties communes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mai 2024.

MOTIVATION

Sur la validité des résolutions portant conclusion de baux de courte durée (résolution 19, 22, 25, 28 et 31)

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, les copropriétaires connaissaient les espaces concernés par les projets de résolution de baux puisque les emprises sur les parties communes étaient déjà existantes et il leur appartenait de se référer aux rapports de Mme [W] et M.[K] pour comprendre de quelles parties des parties communes il s’agissait. L’assemblée générale a donc pu, sur ce point, être valablement renseignée.

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;(…)

Il ressort de la convocation envoyée aux copropriétaires que les résolutions proposées, pour la conclusion de 'bail à courte durée’ étaient ainsi libellées :

'suite aux rapports de Mme [W] et du cabinet [K] joints à la convocation d’assemblée générale et après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de donner mandat au syndic de signer un bail de location de courte durée pour les terrains parties communes […] au profit du copropriétaire […] (…)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide :

— d’autoriser le syndicat des copropriétaires à louer par bail à courte durée : durée fixée à … mois,

— de mandater le syndic pour représenter la copropriété à la signature d’un bail à courte durée, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et en général faire le nécessaire

— que le loyer annuel, soit au minimum de …. euros hors charges, sera portée au crédit du compte de charges de l’exercice en cours chaque mois et réparti selon les millièmes généraux'.

Or, les conditions essentielles d’un contrat de bail sont le prix et la durée, qui n’étaient pas mentionnées dans la convocation. La seule mention d’un renvoi aux rapports de Mme [W] et du cabinet [K] relatifs à la valeur locative des parties communes concernées et qui s’appuient sur une méthode relative aux loyers commerciaux, n’est pas suffisante. De la même manière, outre l’absence de mention de la durée du bail, n’est pas évoquée l’existence ou non d’une tacite reconduction.

Dès lors, les résolutions sus-visées encourent l’annulation.

Sur les règles de vote relatives à la conclusion de baux de courte durée

De façon surabondante, l’usage privatif de parties communes ne peut résulter que d’une disposition du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale. Dans cette dernière hypothèse, les conditions de majorité varient selon qu’est consenti un usage à titre précaire ou un droit réel indissociable de la propriété du lot.

Les baux votés par les résolutions critiquées lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2018 portent sur des surfaces déterminées. Il est noté que leur durée est d’un an, sans autre précision, notamment sur les conditions de renouvellement de ces baux, alors que les espaces en cause sont affectés depuis de nombreuses années à une destination commerciale. Dans ces conditions, les résolutions telles qu’elles ont été votées ne pouvaient l’être à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. S’il n’y a pas de violation de la destination de l’immeuble, puisqu’il ressort du règlement de copropriété que les locaux peuvent être utilisés soit pour l’habitation, soit à usage de bureaux professionnel ou commercial, soit à usage de commerce, ces résolutions, telles qu’elles ont été votées, encourent toutefois la nullité en raison d’un abus de majorité. En effet, le vote de baux à courte durée, portant sur des parties communes qui devaient pouvoir rester à l’usage de tous, s’agissant d’un quai, a été pris dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, puisque ces parties communes étaient dédiées à l’usage de tous et que les résolutions ne profitent en réalité qu’aux seuls copropriétaires qui exploitaient un fonds ou qui louent leur lot à des fins commerciales et rompent l’équilibre entre les copropriétaires, en dépit du prix de la location à verser au syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré qui a annulé les résolutions 19, 22, 25, 28 et 31 sera donc confirmé.

Il n’est pas contesté que les résolutions n° 59 et 60 (autorisation de rénover une véranda sollicitée par Mme [F] et autorisation de couvrir l’emplacement devant les lots 206 et 208) concernent les aménagements réalisés sur les parties communes pour lesquelles l’assemblée générale avait voté des baux à courte durée. Partant, ces résolutions doivent être annulées, en raison d’une violation des règles de vote et d’un abus de majorité. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la résolution 53 relative à la décision d’annulation du solde débiteur du compte de Mme [F] d’un montant de 5448, 41 euros.

La résolution votée mentionne 'qu’afin d’apurer le compte de Mme [F] [B], le cabinet Citya Paradis a annulé et pris en charge la somme de 2753,40 euros'. Il est indiqué que 'l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décider d’annuler le solde débiteur de Mme [F] d’un montant de 5448, 41 euros'.

Etait annexé, dans la convocation à l’assemblée générale, un contrôle des comptes effectué par l’association française des copropriétaires, à la demande du conseil syndical. Ce rapport évoquait les soldes débiteurs des copropriétaires d’un montant supérieur à 1000 euros. Dans ce cadre, était mentionnée la situation de Mme [F], avec un débit de 8202, 71 euros. Le rapport notait que :

— le solde correspondait à 14 ans de retard de paiement des charges,

— les copropriétaires devaient être informés sur l’éventualité d’une perte sur cette créance (page9)

— le dossier de Mme [F] était à suivre particulièrement.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, rien n’établit que le syndicat ne soit pas en capacité de rechercher le détail du solde débiteur ; il n’est pas plus démontré que l’annulation de la dette correspondrait à une dette prescrite à hauteur de l’annulation proposée. Il n’a pas été expliqué à l’assemblée générale les motifs pour lesquels le recouvrement de la dette ne pourrait jamais être effectué. Dès lors, le vote de cette résolution apparaît contraire à l’intérêt collectif et présente une rupture d’égalité entre les copropriétaires. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a annulé cette résolution.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SARL CITYA PARADIS sont essentiellement succombants. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires alors représenté par la SARL CITYA PARADIS sera confirmé. Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL CITYA PARADIS au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [S], M.et Mme [Y], M.[I], M.et Mme [V], M.[P], Mme [A] et la SCI CAJOLER les frais irrépétibles d’appel qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la SARL CITYA PARADIS sera également condamnée à leur verser la même somme, sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SARL CITYA PARADIS à verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et de la SARL CITYA PARADIS au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et la SARL CITYA PARADIS aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,