COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT SUR REQUETE EN OMISSION DE STATUER

DU 23 AVRIL 2025

N° 2025/ 186

Rôle N° RG 24/14238 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOAMB

[J] [E] [B] [Y]

C/

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

SCI OLYMPE DE GOUGES

S.A.S. ETUDE GESTION INVESTISSEMENT CONSEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Audrey TOUTAIN

M^e Florence BOUYAC

M^e Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/11659.

REQUERANTE

Madame [J] [E] [B] [Y]

Née le 07 Juillet 1959 à [Localité 5] (13)

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey TOUTAIN de la SELARL CABINET TOUTAIN AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Claire FOUAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFEENDERESSES A LA REQUETE

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BOUYAC de la SELAS B & F, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Mathieu SPINAZZE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

SCI OLYMPE DE GOUGES

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Fabrice CHARLEMAGNE, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

S.A.S. ETUDE GESTION INVESTISSEMENT CONSEIL désormais CFIG

Demeurant [Adresse 4]

non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 9 mars 2007, Mme [J] [Y] a fait l’acquisition, en vue d’un investissement locatif, d’un appartement en l’état futur d’achèvement, dans le cadre d’une opération réalisée par la société civile immobilière (SCI) Olympe [G] et commercialisée par les sociétés par actions simplifiées (SAS) Stellium Immobilier et Etudes Gestion Investissement Conseil, au prix de 190 240 euros.

La livraison est intervenue le 11 juillet 2008.

Le bien a été mis en vente le 26 août 2020 au prix de 120 000 euros et revendu au prix de 108 000 euros le 25 juin 2021.

Par actes des 5 et 31 mars 2021, Mme [Y] a assigné la SCI Olympe [G], la SAS Etudes Gestion Investissement Conseil et la SAS Stellium Immobilier devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en dommages et intérêts au titre de manquements à leur devoir d’information et de conseil.

Par conclusions d’incident, la SAS Stellium Immobilier a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir.

Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites l’action et les demandes formées par Mme [Y], rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [Y] aux dépens.

Par déclaration transmise au greffe le 14 septembre 2023, Mme [Y] a relevé appel de cette décision.

Par arrêt rendu par défaut le 13 février 2024, la cour a :

— infirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamné la SCI Olympe [G] à payer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Stellium immobilier à payer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Olympe [G] et la SAS Stellium Immobilier aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par requête reçue au greffe le 19 novembre 2024, Mme [Y] a saisi la cour d’une requête en omission de statuer au motif que la cour, après infirmation de l’ordonnance, n’a pas statué sur la fin de non recevoir ni sur sa demande afin que les parties soient renvoyées devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour qu’il soit statué au fond.

Par courrier remis au greffe par le RPVA le 10 février 2025, le conseil de la SCI Olympe [G] s’en est rapportée à l’appréciation de la cour.

La SAS Stellium immobilier n’a pas conclu.

Motifs de la décision

En application de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

En l’espèce, l’arrêt, après avoir infirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance du 7 avril 2023, qui avait déclaré irrecevables les demandes de Mme [Y], a statué sur les dépens et les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans statuer de nouveau sur la fin de non recevoir.

La cour a donc omis de statuer sur la recevabilité des demandes de Mme [Y].

Il convient dès lors de réparer cette omission après avoir restitué les moyens articulés par les parties au soutien de la fin de non recevoir.

1/ Moyens des parties

Dans ses dernières conclusions régulièrement remises au greffe le 16 novembre 2023, la SAS Stellium Immobilier fait valoir qu’en matière de perte de chance, le point de départ du délai de prescription correspond à la signature de l’acte litigieux ; que les acquéreurs sont tenus d’une obligation de se renseigner dès lors qu’ils disposent de données suffisantes pour le faire, ce qui est le cas en l’espèce et que la possibilité de déterminer le point de départ de la prescription ne saurait être laissée à la décision de l’une des parties.

Dans ses dernières conclusions, régulièrement remises au greffe le 14 novembre 2023, la SCI Olympe [G] soutient qu’au moment de son engagement, Mme [Y] était en mesure d’identifier la prétendue surévaluation du potentiel locatif du bien et de sa valeur vénale et que la prescription de l’action fondée sur la violation d’une obligation pré-contractuelle d’information court à compter de l’acte d’acquisition.

Elle ajoute que Mme [Y] a été informée dès le 28 avril 2009 des difficultés à trouver un locataire et de l’opportunité de baisser le montant du loyer au regard du marché local.

Dans ses dernières conclusions, régulièrement remises au greffe le 20 novembre 2023, Mme [Y] fait valoir que le délai de prescription ne commence à courir que du jour où le dommage a été révélé à la victime si celle-ci en ignore légitimement l’existence, et non au jour du manquement au devoir d’information ; qu’en conséquence, le délai n’a commencé à courir qu’au jour où elle pris conscience de son préjudice, c’est à dire le jour où le risque, dont elle devait être informée, s’est réalisé ; qu’en matière d’investissement avec défiscalisation, cette date ne peut être antérieure à la fin de la période de location obligatoire, constituant le débouclage de l’opération, soit en l’espèce, le 26 août 2020, date à laquelle elle a pris connaissance de son préjudice par sa réalisation certaine, pour avoir mis le bien en vente au terme de la période de défiscalisation, au prix de 120 000 euros, soit lors du dénouement de l’opération pour les montages financiers complexes ; que la baisse de loyer, intervenue en 2009, ne peut suffire à établir qu’elle était en mesure de connaitre son dommage ; que les griefs invoqués portent sur l’absence d’information relative à la valeur du bien, support de l’opération, et non sur l’absence d’information relative au potentiel locatif ; que l’existence d’un tel préjudice ne peut être appréciée qu’au terme de l’opération et que le devoir de curiosité ou de se renseigner ne saurait dispenser l’autre partie du respect de son obligation d’information, alors qu’elle est profane en matière d’investissement de défiscalisation.

La SAS étude gestion investissement conseil, assignée par Mme [Y], par acte du 28 septembre 2023, transformé en procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

2/ Réponse de la cour

En application de la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, l’article 2224 du code civil dispose désormais que les actions personnelles se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En vertu de l’article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

L’article 26 de la loi précise que ses dispositions, lorsqu’elles réduisent la durée de la prescription, s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les actions personnelles issues d’un contrat antérieur à la réforme, comme en l’espèce se prescrivant par 10 ans selon l’article 2270-1 ancien du code civil, devaient ainsi être engagées dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi, soit avant le 19 juin 2013, la loi étant entrée en vigueur le 19 juin 2008.

Cet article laisse cependant subsister la question du point de départ initial des prescriptions en cours.

En matière de responsabilité civile, lorsqu’est alléguée une violation d’une obligation pré-contractuelle d’information et de conseil, la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance et qu’elle a pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat.

En matière d’investissements locatifs, le point de départ de la prescription de l’action pour manquement au devoir d’information et de conseil du vendeur est fixé à la date à laquelle l’acquéreur a pris conscience des pertes qu’il a subies.

En conséquence, le délai, d’une durée de cinq ans, n’a pu commencer à courir qu’à compter du jour où Mme [Y] a eu connaissance de son dommage ce qui, en matière d’investissement immobilier locatif ne peut résulter que de faits de nature à lui révéler, en sa qualité d’acquéreur, l’impossibilité d’obtenir la rentabilité globale prévue lors de la conclusion du contrat, que celle-ci porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l’avantage fiscal.

En l’espèce, Mme [Y] invoque essentiellement la perte de valeur du bien immobilier acquis.

Le fait que le préjudice soit analysé en une perte de chance de ne pas avoir contracté dans des conditions financières plus favorables ne peut avoir pour effet de fixer le point de départ du délai de prescription de l’action au jour de la conclusion du contrat lorsqu’il n’est pas établi que l’acquéreur disposait de tous les éléments nécessaires à cette date.

En effet, le point de départ de l’action en responsabilité exercé par l’acquéreur contre le vendeur et son mandataire à raison d’un manquement à leur obligation d’information et de conseil ne peut être fixé dès l’établissement de l’acte critiqué dans le cadre d’une opération financière complexe, à visée fiscale notamment, puisque le dommage ne consiste pas, alors, en une perte de chance de ne pas contracter, mais en une perte de chance de ne pas avoir pu souscrire un engagement plus rentable.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c’est-à-dire d’une opération d’investissement globale dont le bien immobilier n’est qu’un support, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

Il s’avère que dans ce domaine le dommage se manifeste à l’issue de la période de défiscalisation.

Les demandes indemnitaires fondées sur la perte de chance de contracter dans des conditions financières globales plus favorables ne peuvent être assimilées à une contestation du prix de vente supposé surévalué, comme le suggère, dans ses conclusions transmises à la cour, la SAS Stellium Immobilier.

Mme [Y] a souscrit le 9 mars 2007 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type T3 de 60 m², situé dans le département du Doubs.

Une étude patrimoniale personnalisée dans le cadre du programme les Toits de Lumière relevant du régime de la loi de Robien et prévoyant un investissement de 197 260 euros, des revenus locatifs mensuels de 650 euros, une revalorisation estimée à 2 % l’an, une valeur du bien, après dix ans, de 234 374 euros, ainsi qu’une économie d’impôt de 49 644 euros a été établie le 9 décembre 2006 et remise au souscripteur.

Le bien immobilier a été livré le 16 juillet 2008 et donné en location à compter du 28 juillet 2009.

L’évaluation de la pertinence financière globale de l’opération pouvait donc être réalisée par Mme [Y] à partir du 28 juillet 2018, la période de location réglementée par la loi étant de neuf ans au minimum, avec possibilité de revente sans incidence sur l’avantage fiscal.

Le fait que l’acquéreur ait décidé au mois d’août 2020 de faire évaluer son bien immobilier en vue de le revendre ne peut entraîner le report du point de départ du délai de prescription à cette date.

La fixation du point de départ du délai de prescription à la date du dénouement de l’opération de défiscalisation ne peut être considérée comme déterminée par le bon vouloir d’une des parties.

Le courrier adressé le 28 avril 2009 par le pôle administration de biens de la société Omnium Finance, demandant à Mme [J] [Y] de réduire le montant du loyer afin de faciliter la recherche d’un locataire ne pourrait avoir d’effet que sur la prescription des demandes liées à la rentabilité locative de l’opération, alors que la présente procédure concerne essentiellement la perte de la valeur de revente du bien, alors même que celle-ci peut avoir un lien avec le montant du loyer.

S’il est admis dans la pratique que le coût d’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation est toujours légèrement supérieur au prix payé par l’investisseur agissant directement sans l’intervention d’intermédiaires, la réduction de valeur de près de 50 % alléguée par l’appelante ne pouvait être prévisible à la date de la signature du contrat par une personne exerçant l’activité de chirurgien-dentiste, sans compétences particulières en matière immobilière.

Il convient de considérer que le devoir de curiosité de l’acquéreur ne peut effacer l’obligation d’information et de conseil à laquelle sont tenues les sociétés pratiquant la commercialisation de biens immobiliers dans le cadre d’opérations complexes de défiscalisation.

La SCI Olympe [G] et la SAS Stellium Immobilier ne rapportent donc pas la preuve, qui leur incombe, que le dommage se serait manifesté avant la fin de la période maximale de défiscalisation, le 28 août 2018.

Les demandes formées par Mme [J] [Y] par actes des 5 et 31 mars 2021 doivent, en conséquence, être déclarés recevables.

En revanche, la demande afin que les parties soient renvoyées devant le premier juge est superfétatoire dès lors que ce renvoi s’induit des termes mêmes de l’arrêt qui déclare les demandes indemnitaires de Mme [Y] recevables.

Il appartient donc aux parties elles-mêmes de faire diligences auprès du tribunal judiciaire saisi de ces demandes.

3/ Sur les dépens

Les dépens seront laissés à la charge de l’Etat.

Par ces motifs

La cour, statuant sur requête en omission de statuer, par défaut et en dernier ressort,

Fait droit à la requête en omission de statuer ;

Déclare recevables les demandes formées par Mme [J] [Y] par actes des 5 et 31 mars 2021 ;

Déboute Mme [Y] du surplus de ses demandes ;

Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l’arrêt du 13 février 2024 ;

Laisse les dépens à la charge de l’Etat.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE