COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 196

Rôle N° RG 21/12499 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH72U

[P] [J]

[Y] [M]

C/

S.D.C. [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR

M^e Cecile BIGUENET-MAUREL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03740.

APPELANTS

Monsieur [P] [J]

né le 13 Août 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Y] [M]

née le 01 Mai 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet ALL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [J] et madame [Y] [M] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 3] (83).

Par exploit d’huissier du 9 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 4] (83), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [J] et Mme [M], par devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de la voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

1 895,67 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2018 ;

30 euros, au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2018 ;

9 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi ;

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 6 août 2021, le tribunal a :

— condamné solidairement M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1641,01 euros, au titre des charges impayés, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2018 ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d’hypothèque, de commandement de payer, les droits et émoluments d’huissier et le droit de recouvrement et d’encaissement ;

— débouté le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, de ses demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 2 août 2021,M. [J] et Mme [M] ont relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— déboute le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, à leur verser les sommes de :

* 2 000 euros chacun, pour résistance abusive ;

* 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître de Lumley Woodyear.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts et statuant à nouveau:

— condamne solidairement M. [J] et Mme [M] à lui payer les sommes de :

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

* 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 27 février 2025.

Par soit transmis en date des 13 mars 2025 et 3 avril 2025, la cour a sollicité le dossier de plaidoirie des appelants.

Par courrier notifié par RPVA le 3 avril 2025, Maître de Lumley Woodyear a signalé à la cour ne plus être le conseil des appelants.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisés.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel…

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut voter des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaires des consorts [J]/[M] ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2019, portant approbation des comptes allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et adoption du budget prévisionnel de l’année 2019 ;

— des appels de fonds relatifs aux années 2018, 2019 et 2020 ;

— des extraits de compte et état de répartition pour M. [J] et Mme [M] pour les années 2018, 2019, 2020 ;

— un courrier recommandé avec accusé de réception valant mise en demeure, du 17 novembre 2018, portant l’arriéré à la somme de 1 202,18 euros ;

— des décomptes du 25 avril 2019, 14 octobre 2019, 17 décembre 2020, 21 septembre 2021 ;

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur un arriéré de charges de copropriété et frais (frais de relance à hauteur de 15 euros x 2 et frais de rappel de 23 euros), de 1641,01 euros, au total, arrêté au 1er octobre 2019, selon décompte du 14 octobre 2019 (pièce n°7 de l’intimé) apparaît bien fondée.

La créance est certaine, liquide et exigible.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] et Mme [M] solidairement, es qualité de propriétaires indivis, au paiement de la somme de 1641,01 euros, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements systématiques et répétés des consorts [J]/[M] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer leur carence, et alors même que le syndicat soutient qu’ils louaient leur bien et en tiraient un revenu régulier, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un attestation démontrant que depuis leur condamnation devant le premier juge, ils font preuve d’un comportement agressif à l’égard des copropriétaires.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros.

M. [J] et Mme [M] seront solidairement condamnés à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, toute cause de préjudice confondue.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] et Mme [M] aux dépens.

Succombant, M. [J] et Mme [M] seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires les frais exposés pour sa défense. M. [J] et Mme [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formulée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 3] (83), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE solidairement M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 3] (83), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [J] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 1], à [Localité 6] (83), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] et Mme [M] aux dépens d’appel.

²LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,