AFFAIRE :N° RG 24/02987

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 12 Novembre 2024 du TJ JCP de [Localité 1]

RG n° 23/00011

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MARS 2026

APPELANTE :

S.A.S. [S] TRANSACTION CALVADOS

N° SIRET : 805 016 649

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.C.I. TARCO

N° SIRET : 880 079 280

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, substitué par M^e Yann JULLIEN, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 22 janvier 2026

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 19 mars 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière Tarco, dont les gérants sont M. [B] [D] et Mme [X] [N], a pour activité sociale la location de biens immobiliers.

La société Tarco est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 4].

Au cours de l’année 2021, la société Tarco a cherché un nouveau locataire pour ce local commercial.

A cette fin, elle est entrée en relation avec la société par actions simplifiées Flipozzo, devenue la société par actions simplifiées [S] transaction Calvados (ci-après la société [S]).

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2022, la société Tarco, Mme [N] et M. [D] ont fait assigner la société [S] afin de solliciter sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre du contrat de bail commercial conclu et, subsidiairement, sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers.

Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté Mme [N] et M. [D] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société [S],

— condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 10.000 euros, au titre du droit d’entrée,

— condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 7.800 euros, au titre des loyers commerciaux,

— condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 2.291,02 euros, au titre des travaux effectués,

— condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 400 euros, à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts relative à ces sommes,

— débouté la société Tarco de ses autres demandes,

— condamné la société [S] aux dépens,

— débouté la société [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Pour condamner la société [S] à payer ces différentes sommes à la SCI Tarco, le tribunal a retenu qu’un bail commercial avait été valablement conclu entre les parties, dès lors que celles-ci s’étaient accordées sur la chose et le prix, étant rappelé qu’un tel contrat n’exige pas un écrit pour être valide.

Par déclaration du 18 décembre 2024, la société [S] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions hormis celles par lesquelles Mme [N] et M. [D] ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société [S], et la société Tarco a été déboutée de ses autres demandes.

Par ordonnance du 12 mars 2025, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de la société [S] à l’égard de Mme [N] et M. [D], dit que l’instance se poursuivait entre la société [S] et la S.C.I. Tarco et condamné la société [S] aux frais de l’instance éteinte.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, la société [S] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la société [S] en son appel de la décision rendue le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Caen,

Y faisant droit

— infirmer le jugement sus énoncé en ce qu’il a :

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 10.000 euros, au titre du droit d’entrée,

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 7.800 euros, au titre des loyers commerciaux,

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 2.291,02 euros, au titre des travaux effectués,

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 400 euros, à titre de dommages et intérêts,

* ordonné la capitalisation des intérêts relative à ces sommes,

* condamné la société [S] aux dépens,

* débouté la société [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

— le confirmer en ce qu’il a débouté la société Tarco de ses autres demandes,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— dire et juger qu’aucun bail commercial n’a été conclu entre la SCI Tarco et la société [S],

— dire et juger que les pourparlers n’ont pas été rompus abusivement,

— débouter en conséquence purement et simplement la SCI Tarco de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour d’appel venait à considérer l’existence d’un accord entre les parties né de la réponse apportée le 5 juillet 2021 par la SCI Tarco,

— dire et juger qu’il est devenu caduc passé le 1er septembre 2021, au besoin prononcer la caducité au 1er septembre 2021,

— débouter en conséquence purement et simplement la SCI Tarco de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Plus subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la cour d’appel retenait l’existence d’un accord entre les parties non caduc au 1er septembre 2021,

— cantonner au plus à la somme de 2.000 euros la demande présentée par la SCI Tarco au titre des loyers commerciaux,

— débouter pour le surplus la SCI Tarco de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Dans l’hypothèse où la cour d’appel retenait un abus dans la rupture des pourparlers,

— débouter purement et simplement la SCI Tarco, de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Tarco à verser à la société [S] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et 4.000 euros au titre des frais exposés en cause d’appel, outre à supporter les entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, la SCI Tarco, demande à la cour de :

1. rejeter l’appel principal de la société [S] comme étant mal fondé et la débouter de l’intégralité de ses demandes,

2. annuler, infirmer ou, à tout le moins, réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 novembre 2024 mais seulement en ce qu’il a :

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 7.800 euros au titre des loyers commerciaux ;

* condamné la société [S] à payer à la société Tarco la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

* débouté la société Tarco de ses autres demandes ;

3. Statuer à nouveau de la façon suivante :

— condamner la société [S] à verser à la SCI Tarco les sommes suivantes:

* 10.000 euros au titre du droit d’entrée stipulé entre les parties ;

* 10.200 euros au titre des loyers commerciaux stipulés entre les parties ;

* 799,64 euros au titre de la taxe foncière que le preneur s’était engagé à supporter ;

* 2.291,02 euros au titre des frais de travaux d’électricité engagés par la SCI Tarco à la demande de la société [S] ;

* 6.000 euros correspondant à la dépréciation du local commercial suite au retrait des équipements à la demande de la société [S] ;

* 1.000 euros correspondant au temps perdu par la SCI Tarco pour mener à bonne fin le bail commercial conclu avec la société [S] ;

* 1.000 euros au titre du temps perdu afin de débarrasser le local commercial des équipements laissés par le précédent exploitant à la demande de la société [S] ;

* 2.000 euros au titre du temps perdu et des frais exposés pour rechercher un autre locataire suite à la rupture de la société [S] d’honorer le bail commercial convenu ;

— condamner la société [S] aux entiers dépens d’appel ;

— condamner la société [S] à verser la SCI Tarco une indemnité de 3.000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— débouter la société [S] de l’ensemble de ses demandes ;

4. confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 novembre 2024 en ses autres dispositions non contraires au présent dispositif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la formation du contrat de bail commercial

La société [S] considère qu’aucun accord n’a été conclu entre les parties relatif à l’existence d’un bail commercial, seuls des pourparlers ayant été engagés selon elle au moment de la rupture des discussions, faisant valoir en ce sens :

— que par son courrier du 17 juin 2021, elle a entendu faire de la signature de l’acte authentique un élément constitutif de son consentement à l’existence d’un bail commercial, la formation du contrat ayant été retardée à cette date, sous réserve que les autres conditions listées soient acceptées et réalisées;

— que la société TARCO n’a pas non plus accepté purement et simplement la proposition, par son courrier en réponse du 05 juillet 2021, mais seulement émis une contreproposition en demandant une clause de solidarité qu’elle-même a d’ailleurs refusée, alors que par ailleurs, une discussion était en cours concernant des travaux restant à réaliser ;

— que c’est à la suite de la visite sur site le 14 septembre 2021 afin d’évaluer le montant des travaux à entreprendre de son côté que l’évaluation finale l’a amenée à mettre fin aux pourparlers ;

— qu’ainsi, dans l’esprit des parties, il n’a jamais été question d’un accord conclu le 05 juillet 2021 compte tenu des multiples points qui restaient à purger entre les parties et de la signature d’un bail commercial sur lequel elles restaient devoir s’entendre dans la version définitive ;

— que si les clés ont été prêtées à la société [S], c’est à raison uniquement d’une impossibilité pour elle de se rendre disponible à une visite sollicitée par celle-ci ;

— que si les équipements laissés par le boucher précédent ont été retirés, c’est à raison uniquement de l’obligation qui était celle du bailleur d’y procéder, ayant ouvert la location à tous commerces, dont ceux de bureaux.

A titre subsidiaire, elle demande de considérer comme caduc l’éventuel accord qui serait intervenu entre les parties, dans la mesure où, au 1er septembre 2021, aucune des conditions fixées dans la proposition de la société [S] n’avait été remplie par le bailleur et qu’il n’a existé aucun accord par la suite entre les parties pour en repousser les effets comme soutenu par le propriétaire.

Au contraire, la société Tarco sollicite la confirmation de la reconnaissance d’un contrat de bail commercial en-dehors de toute régularisation d’un écrit dès lors qu’il n’est pas démontré que la signature formelle d’un contrat de bail authentique ait été érigée par les parties en condition de formation dudit contrat.

Elle soutient que la société [S] a présenté une offre de bail commercial le 17 juin 2021 qui a été acceptée le 05 juillet 2021, les parties s’étant accordées sur les éléments essentiels du bail commercial, à savoir sur la chose et sur le prix, et qu’en refusant d’honorer les engagements résultant de ce bail, notamment le paiement du droit d’entrée, des loyers et de la taxe foncière, la société [S] a commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle. Elle considère ainsi que cette dernière ne pouvait pas valablement se soustraire à ses engagements contractuels en prétextant que les travaux qu’elle projetait de faire réaliser à ses frais se seraient finalement avérés trop onéreux dès lors qu’à aucun moment et d’aucune façon, elle n’a entendu faire du coût des travaux qu’elle souhaitait réaliser à ses frais une condition déterminante de son engagement lors de la formation du contrat, ce d’autant qu’en tant que professionel de l’immobilier, elle était en mesure d’estimer elle-même le coût des travaux projetés ou de faire réaliser des devis par ses partenaires habituels pour les faire évaluer avant de contracter.

Elle ajoute que si la société [S] avait voulu faire dépendre sa volonté de contracter à la réalisation de conditions suspensives, elle aurait dû le préciser explicitement d’autant que son offre de prise à bail avait été mûrement réfléchie en l’état des détails précis qu’elle comportait.

Elle relève en particulier que la société [S] n’a pas fait état de la moindre objection au mécanisme de solidarité entre le preneur et l’éventuel repreneur exposé par le bailleur dans son courrier du 05 juillet 2021 puisque bien au contraire, elle a confirmé son engagement postérieurement au cours d’échanges téléphoniques et en venant visiter à nouveau le local avec des artisans pour organiser les travaux convenus lors de la formation du bail, et que par ailleurs, elle n’a pas rompu ses engagements en raison de cette précision relative à la solidarité mais en excipant du coût des travaux à entreprendre et de la volonté de l’un de ses associés de ne pas prendre à bail le local.

Elle souligne encore qu’aucune fin de non recevoir tirée du principe d’estoppel ne saurait lui être opposée en ce qu’elle aurait initialement reproché à la société [S] une simple rupture abusive de pourparlers dans la mesure où elle a fait assigner dès le départ cette dernière en responsabilité contractuelle en considération de l’inexécution du bail commercial conclu, et où elle n’aurait pas remis les clés du local au preneur, ni ne se serait échinée à débarrasser le local d’équipements fonctionnels et à diligenter les travaux sollicités si elle avait eu le moindre doute quant à la formation du bail commercial.

Concernant la prétendue caducité intervenue au 1er septembre 2021, date initiale de prise d’effet du bail, elle soutient que l’accord pour repousser la date de prise des lieux résulte de la chronologie des faits telle qu’étayée par les pièces produites.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acception. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon l’article 1118 du même code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1121 du même code dispose que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant, et qu’il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

L’article 1709 du même code dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aucun texte ne prévoit que la formalisation d’un écrit est une condition de formation du contrat de bail commercial.

En l’espèce, la société [S] a adressé une lettre en date du 17 juin 2021 à la société Arketype Immobilier libellée dans les termes suivants :

'Suite à notre entrevue dans votre futur immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 4], je vous confirme notre intérêt pour vos locaux commerciaux du rez de chaussée, dont la désignation est la suivante : un local commercial comprenant magasin sur rue (anciennement une boucherie), dégagement permettant l’accès aux parties communes de l’immeuble, un laboratoire à l’arrière, une cour privative, une cave complète sous le commerce, un WC accessible par les parties communes Le local faisant une superficie approximative de 54 M2.

Ainsi, je soussigné [V] [S], Directeur Général de la société FLIPOZZO, vous propose donc de prendre à bail votre local commercial aux conditions suivantes :

— Loyer mensuel non assujetti à TVA : 600,00 euros (six cent euros).

— Foncier charge preneur.

— Bail commercial 3/6/9 authentique, tout commerces sauf nuisant et odorant. Plume à Maître [U] [P]. Nous reviendrons vers vous si nous prenons un conseil de notre côté dans la régularisation de ce bail.

— Droit d’entrée 10.000,00 euros (Dix mille euros), payé comptant le jour de la signature du bail.

— Point de livraison électrique à fournir par le bailleur.

— Fibre à fournir par le bailleur.

— Colonnes d’eau usées à rénover par le bailleur et notamment dans la cave louée avec le local.

— Prise d’effet du bail 1er septembre.

— Autorisation de changement de la façade, sur charte graphique du groupe [S] Immobilier, en accord avec les services de l’urbanisme de la mairie [Localité 6].

— Franchise de loyer jusqu’à fourniture du point de livraison électrique du commerce.

— Autorisation d’effetuer les travaux dès la signature du bail commercial, en se branchant électriquement sur l’alimentation générale de l’immeuble.

Nous restons à votre disposition, pour échanger sur cette proposition. Si cette dernière retient votre intérêt, nous vous remercions de nous communiquer votre accord par mail, aux conditions définies ci-dessus.'

Il en résulte que la société [S] a formulé une proposition de prise à bail du local commercial dont s’agit en détaillant les termes du contrat qui sont très complets et portent tant sur les modalités financières que sur les travaux nécessaires, la date de prise d’effet du bail, et la régularisation d’un acte authentique. Cette proposition constitue une offre en ce qu’elle porte sur les éléments essentiels du contrat de louage comprenant le prix (montant du loyer, droit d’entrée, charge du foncier) et la durée de l’occupation (bail 3/6/9), et en ce qu’elle comporte la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acception, invitant son interlocuteur à faire connaître son propre accord sur sa proposition dans les termes de celle-ci. La formalité d’un acte authentique apparaît dans cette offre comme une modalité d’exécution de l’accord à intervenir, au même titre que les autres conditions listées, et non comme un élément constitutif du contrat de bail commercial dont la conclusion serait subordonnée à sa réalisation.

Par mail en date du 05 juillet 2021, la société Arketype Immobilier a indiqué au représentant de la société [S] qu’au sujet de la proposition de prise à bail faite par celle-ci, et suite à leur échange téléphonique, elle confirmait son souhait de contractualiser avec elle avec les précisions suivantes :

'- Au sujet de la desserte en électricité : raccordement du PDL actuel à votre local avec installation d’un décompteur de chantier pour les travaux vous concernant, puis déplacement de compteur dans votre local par ENEDIS. Ceci permettra d’éviter la franchise de loyer.

— Clause de solidarité avec un éventuel repreneur de votre bail.'

Il s’ensuit que si des précisions sont apportées par le bailleur concernant les modalités de réalisation des travaux et la mention d’une clause de solidarité, l’offre est acceptée dans ses éléments essentiels suivant les conditions listées par la société [S], les discussions ne pouvant plus porter que sur des éléments techniques et accessoires.

La société [S] ne démontre d’ailleurs pas avoir refusé ces précisions proposées le 05 juillet 2021 concernant les travaux électriques et la clause de solidarité.

Au contraire, il ressort d’un courrier du 27 janvier 2023 du notaire chargé de la rédaction du bail authentique qu’après avoir été destinataire de la proposition de bail établie par le cabinet [S] le 18 juin 2021, il a rédigé le projet d’acte et l’a transmis à la société Tarco le 17 septembre 2021 après que les parties ont échangé sur des points techniques liés aux travaux à réaliser, puis qu’il a communiqué le projet de bail commercial au cabinet [S] le 23 septembre 2021, étant observé que ce dernier n’a fait part de sa volonté de rompre ses engagements concernant la prise à bail du local que le 27 septembre 2021 par téléphone.

Il ressort également d’un courrier de la SCI Tarco du 05 octobre 2021, non contredit par la société [S], que la prise à bail a été reportée au 1er octobre afin que le local soit libéré du matériel et des objets abandonnés par le dernier exploitant, ce qui a été réalisé pour permettre à la société [S] d’effectuer ses travaux, et que cette dernière est ainsi venue avec ses équipes en charge des travaux le 14 septembre.

Par courrier en réponse du 08 octobre 2021, la société [S] a confirmé ne pas donner suite à la négociation et expliqué qu’elle était dans l’impossibilité d’apprécier l’importance des travaux à entreprendre avant d’avoir visité les lieux avec l’ensemble de l’équipe et des professionnels en charge du chiffrage, et que devant le coût des travaux à entreprendre, elle renonçait au projet, considérant que cela ne constituait pas une rupture abusive des pourparlers.

Force est de constater qu’elle ne met pas en cause les précisions apportées par la société Arketype Immobilier dans son courrier d’acceptation de la proposition de prise à bail du 05 juillet 2021 pour justifier son refus de poursuivre la relation contractuelle, mais invoque le coût des travaux alors qu’elle n’a pas érigé cet élément en condition suspensive de son accord dans sa proposition du 17 juin 2021.

Par ailleurs, s’il est exact que la proposition de prise à bail commercial a été adressée à la société Arketype Immobilier et acceptée par mail au nom de celle-ci, la société [S] a fait connaître sa décision de ne pas poursuivre la négociation le 08 octobre 2021 à la société Tarco, alors qu’il est justifié que les deux sociétés Arketype Immobilier et Tarco avaient les mêmes co-gérants et la même adresse de siège social. Au demeurant, la société [S] ne tire aucune conséquence du fait que les échanges aient commencé avec la société Arketype Immobilier et se soient poursuivis avec la société Tarco.

Enfin, si la société Tarco a évoqué une rupture abusive des pourparlers dans sa lettre du 05 octobre 2021 sollicitant un règlement amiable du litige par le paiement d’une indemnité de 10.000 euros, cette première analyse développée à l’appui d’une proposition de règlement transactionnel du différend ne saurait l’empêcher de soutenir un autre raisonnement juridique basé sur l’inexécution d’un véritable contrat dans le cadre de la procédure judiciaire intentée ultérieurement, ni permettre d’en tirer argument pour établir l’absence de formation du contrat au profit de l’existence de pourparlers, le moyen tiré du principe de l’Estoppel étant inopérant dans les présentes circonstances.

Concernant le décalage de la date de prise d’effet au 1er octobre 2021, il n’a pas été contredit par la société [S] dans son courrier du 08 octobre 2021 lorsqu’il a été évoqué par la société Tarco dans sa lettre du 05 octobre 2021 et s’explique dans l’intérêt de tous par le retard pris dans l’aménagement des locaux convenu entre les parties, de sorte qu’il doit être considéré comme acquis entre elles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les parties se sont engagées contractuellement dès le 05 juillet 2021 en convenant de la conclusion d’un bail commercial au profit de la société [S] qui n’est pas devenu caduc le 1er septembre 2021 au vu de la poursuite des démarches au-delà de cette date pour mettre en oeuvre l’accord intervenu entre les parties, le jugement devant être confirmé sur ce point.

Sur les préjudices revendiqués par la société Tarco

1) Sur le droit d’entrée

La société Tarco sollicite le paiement de la somme de 10.000 euros au titre du droit d’entrée prévu au contrat de bail commercial, faisant valoir que ce paiement n’est jamais intervenu suite au désengagement abusif du preneur, et que dès lors, le terme de l’obligation de payer le droit d’entrée prévu par le contrat au jour de la signature du bail peut être fixé à la date de prise d’effet de celui-ci le 1er octobre 2021, ce qui apparaît raisonnable au regard de la transmission du projet de bail à la société [S] le 23 septembre 2021.

Elle affirme en outre que contrairement à ce que soutient la société [S], le locataire suivant n’a pas réglé un droit d’entrée de 10.000 euros, aucune clause stipulant un tel droit d’entrée n’étant prévue au contrat de bail.

Elle ajoute qu’une inexécution contractuelle du débiteur se résout en dommages et intérêts à hauteur du gain dont le créancier a été privé et non au titre de la perte de chance d’obtenir le paiement du droit d’entrée.

La société [S] s’oppose à une telle analyse, sollicitant l’infirmation du jugement de ce chef et le rejet de la demande indemnitaire au titre du droit d’entrée, aux motifs :

— que le droit d’entrée a été mentionné comme payable à la signature du bail authentique, laquelle n’est jamais intervenue,

— que la société Tarco a tout au plus perdu une chance de pouvoir le percevoir, perte devant être relativisée dans la mesure où elle avait la possibilité de l’obtenir du prochain locataire qui allait prendre en location les locaux objets du litige,

— que si la SCI Tarco explique ne pas avoir pu obtenir un droit d’entrée de son nouveau locataire, il est acquis que c’est en raison de l’ampleur des travaux à réaliser dans les locaux pour exercer une activité autre que de boucherie.

Sur ce, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 1305 du code civil, l’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine.

L’article 1305-1 du même code ajoute que le terme peut être exprès ou tacite, et qu’à défaut d’accord, le juge peut le fixer en considération de la nature de l’obligation et de la situation des parties.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du même code précise que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, force est de constater :

— que la société [S] a elle-même proposé dans son offre de prise à bail commercial du 17 juin 2021 de régler un droit d’entrée de 10.000 euros, certes 'payé comptant le jour de la signature du bail’ qui n’est pas intervenue,

— que néanmoins, l’absence de signature du bail résulte d’un manquement injustifié de la société [S] à son obligation contractuelle de régulariser le contrat de bail formé entre les parties,

— que la prise d’effet du bail avait été retardée au 1er octobre 2021, de sorte que la signature du contrat de bail devait intervenir concomitamment, le projet ayant été transmis à la société preneuse le 23 septembre 2021.

Si la société Tarco a pu relouer les locaux dont s’agit suivant bail commercial en date du 13 avril 2023 à effet du 1er mars 2023, pour autant aucune clause relative à un droit d’entrée n’y est mentionné, ce qui est confirmé par l’attestation de l’expert-comptable produite selon laquelle conformément au bail conclu le 13 avril 2023 par la SCI Tarco avec la SARL LES [Localité 7] FEUILLES, aucune perception de droit d’entrée ne figure dans les comptes de la bailleresse provenant de la preneuse. Ces éléments suffisent, en l’absence de preuve contraire, à établir l’absence de perception par la société Tarco d’un droit d’entrée réglé par le nouveau locataire.

Dans ces conditions, alors que la société [S] ne se prévaut d’aucun motif légitime justifiant le défaut de paiement du droit d’entrée mis à sa charge dans le cadre du contrat de bail commercial qui la liait à la société Tarco, et qu’elle ne démontre pas que celle-ci a perçu la somme prévue au contrat à ce titre par un autre biais, et en particulier lors de la relocation des lieux à un nouveau preneur, qui plus est intervenue 18 mois plus tard, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du droit d’entrée en réparation de l’inexécution de son obligation contractuelle.

2) Sur les loyers commerciaux

La société Tarco sollicite la somme de 10.200 euros à ce titre représentant 17 mois de loyers pour la période du 1er octobre 2021, date d’effet du bail, jusqu’à la relocation des lieux à compter du 1er mars 2023, considérant le moyen tiré de la perte de chance inopérant en ce qu’elle a droit au gain intégral dont elle a été privée du fait de l’inexécution par la société [S] de son obligation contractuelle, et que la situation du nouveau locataire placé en liquidation judiciaire est indifférente à la circonstance qu’elle aurait dû percevoir de la société [S], qui n’est pas mise en liquidation judiciaire, les loyers commerciaux prévus au contrat de bail.

Elle soutient dans l’hypothèse où une perte de chance était retenue, qu’elle devrait être fixée à 90% dans la mesure où elle a refusé au départ d’autres candidats à la location afin de contracter avec la société [S].

Elle indique enfin qu’elle justifie avoir échangé avec différents candidats à la location commerciale dès le 12 janvier 2022, et que le nouveau locataire a pris les lieux et réglé un loyer à compter du 1er mars 2023 avant même le début effectif de l’exploitation commerciale en août 2023, sans que rien ne démontre un accord occulte prévoyant le règlement de loyers antérieurement au 1er mars 2023 tel que le soutient la société [S].

Au contraire, la société [S] sollicite l’infirmation du jugement avec un cantonnement de la somme allouée au titre des loyers commerciaux à 2.000 euros maximum, faisant observer à cette fin :

— que la SCI Tarco a attendu plus d’un an, soit le 17 novembre 2022, pour mettre son bien en location à partir du moment où elle a été informée de la fin des discussions entre les parties le 27 septembre 2021, de sorte qu’elle est mal fondée à solliciter une indemnisation pour la période du 27 septembre 2021 au 17 novembre 2022,

— que sur le montant qui ressortirait éventuellement des quelques mois entre le 17 novembre 2022 et la relocation des lieux le 1er mars 2023, doit s’appliquer a minima un prorata à hauteur de 50% caractérisant la notion de perte de chance,

— que la SCI TARCO a soit concédé le droit d’entrée au libraire compte tenu de l’ampleur des travaux, soit convenu d’un autre accord non dévoilé (prise de possession anticipée avec franchise de loyers),

— que la mise en liquidation judiciaire de la SARL LIBRAIRIE LES [Localité 7] FEUILLES depuis le 23 juillet 2025 et donc l’absence de paiement d’un loyer au bailleur a minima depuis juin 2025 caractérisent le fait qu’un bailleur ne peut d’évidence considérer comme acquis d’être payé tout le temps d’un bail.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le bailleur a perdu le gain des loyers escomptés entre le 1er octobre 2021, date de prise d’effet du bail commercial conclu après décalage, et le 1er mars 2023, date de la relocation des lieux objets du litige.

S’agissant d’un manquement injustifié du preneur à son obligation résultant du contrat de bail commercial qui liait les parties tel que cela ressort des développements précédents sur l’existence du contrat de bail, les motifs tirés de la notion de perte de chance sont inopérants dès lors que la perception des loyers par le bailleur ne constituait pas une éventualité favorable mais un droit certain et direct qui doit être réparé intégralement.

Par ailleurs, la société TARCO justifie :

— avoir déposé des annonces pour la relocation des lieux dont s’agit le 17 novembre 2022, 1er décembre 2022, et 23 janvier 2023 ;

— être dans l’incapacité de produire toutes les annonces postées sur le site Leboncoin pour la location du local commercial objet du litige, en particulier celles antérieures au 17 novembre 2022, dès lors que ce site supprime automatiquement celles-ci après qu’elles sont restées en ligne durant un délai de 30 à 60 jours, et qu’elle a pu ne pas conserver la preuve du dépôt de ses premières annonces ;

— avoir répondu à des messages en janvier, février et mars 2022 et en mars 2023 concernant la location d’un local commercial.

Si aucune précision n’est apportée sur la désignation du local commercial concerné par ces échanges de messages, l’ensemble de ces éléments suffit, en l’absence de preuve contraire, à considérer que la société Tarco a bien remis en location les lieux dont s’agit dans un délai raisonnable après sa déconvenue avec la société [S] intervenue en octobre 2021 avant de trouver un nouveau preneur à compter du 1er mars 2023. Il ne saurait donc lui être reproché d’avoir contribué à son préjudice résultant de l’absence de règlement des loyers commerciaux prévus dans le contrat de bail ayant lié les parties entre le 27 septembre 2021 et le 17 novembre 2022, cette période devant être également couverte par l’indemnisation de son préjudice à ce titre.

Enfin, la société [S] ne produit aucun élément déterminant à l’appui de son allégation selon laquelle la société Tarco aurait perçu des loyers de sa nouvelle locataire antérieurement au 1er mars 2023, en contradiction avec ce qui est indiqué dans le bail commercial notarié versé aux débats, les seules circonstances que les travaux étaient d’une ampleur importante avec affichage d’un permis de construire au 03 février 2023 et que le local n’était plus offert à la location à cette date, soit moins d’un mois avant l’entrée en possession des lieux du nouveau preneur, étant insuffisantes à cet effet.

Au regard de ce qui précède, il doit être accordé, par infirmation du jugement, à la société Tarco une indemnisation de son préjudice au titre des loyers commerciaux correspondant à 17 mois de loyer à 600 euros, soit la somme de 10.200 euros.

3) Sur la taxe foncière

La société Tarco sollicite la condamnation de la société [S] à lui verser la somme de 799,64 euros à ce titre correspondant à la période de 17 mois du 1er octobre 2021 au 1er mars 2023 et calculée sur la base de la taxe foncière de l’année 2022, précisant notamment n’avoir facturé cette taxe au locataire suivant qu’à compter du 1er mars 2023.

Au contraire, la société [S] s’oppose au paiement d’une quelconque somme à ce titre, reprenant son argumentation quant à l’absence de remise en location du local avant le 17 novembre 2022 et à la relocation consentie à un tiers pour l’exercice 2023, et sollicitant à nouveau d’appliquer un prorata au maximum de 50% au titre de la perte de chance d’en avoir reçu remboursement.

En l’espèce, les moyens tirés de la simple perte de chance et de l’absence de remise en location antérieurement au 17 novembre 2022 sont écartés pour les mêmes motifs que précédemment.

Par ailleurs, le contrat de bail consenti au locataire suivant, la librairie Les [Localité 7] Feuilles, prévoit que le preneur versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur charges, taxes et prestations à sa charge, en ce compris le remboursement de l’impôt foncier. Or, ce bail ayant été conclu à compter du 1er mars 2023, alors qu’il n’est mentionné aucune particularité sur la prise en charge par le preneur de la taxe foncière pour une période antérieure, il ne peut être considéré, en l’absence de preuve contraire, que cette taxe a été prise en charge par ce nouveau locataire pour les mois de janvier et février 2023.

Par conséquent, la société Tarco a subi la perte de 17 mois de remboursement de taxe foncière entre le 1er octobre 2021 et le 1er mars 2023.

Or, il ressort des avis de taxe foncière produits pour les années 2022 et 2023 que les montants dus à ce titre pour le local objet du litige (54 m2) comprenant une partie habitation à exclure (153,12 m2) s’élèvent à 2.165 euros en 2022 et 2.189 euros en 2023. Il convient de retenir le montant le plus faible pour le calcul sur l’ensemble de la période de 17 mois du 1er octobre 2021 au 1er mars 2023, soit 2.165 euros, lequel, ramené à la proportion du local commercial (54/207,12) et à la durée de 17 mois, aboutit à un montant dû au titre de la taxe foncière de 799,64 euros.

La société [S] sera donc condamnée, par infirmation du jugement, au paiement de cette somme en réparation du préjudice subi au titre de la taxe foncière.

4) Sur les frais relatifs aux travaux d’électricité

La société Tarco sollicite à ce titre une somme de 2.291,02 euros correspondant selon elle aux travaux d’électricité expressément sollicités par la société [S] et réalisés postérieurement à la visite du local par celle-ci le 14 septembre 2021 et avant qu’elle ne se désengage brutalement.

La société [S] s’oppose à une telle demande considérant qu’il s’agissait de travaux d’amélioration sur le patrimoine du bailleur incombant à celui-ci dont il n’est pas démontré en outre en quoi ils n’auraient pas servi au locataire ayant pris place depuis. Elle fait observer également que l’attestation produite par la société Tarco ne peut pas remplacer une facture et que l’intervention de l’électricien a manifestement porté sur l’intégralité de l’immeuble et non pas seulement le local commercial.

En l’espèce, la société [S] avait mentionné dans son offre de prise à bail commercial du 17 juin 2021 : 'Point de livraison électrique à fournir par le bailleur'.

La société TARCO produit un écrit dactylographié au nom de M. [Z] [F], gérant de [F] [Z] ELECTRICITE, en date du 21 juillet 2023, certifiant avoir édité une facture de 2.291,02 euros à la date du 26 septembre 2022, suite au devis initial et global des travaux de l’immeuble [Adresse 5] à la demande de la SCI Tarco, à la suite du litige avec la société [S], travaux qui ont été demandés avant le 17 septembre 2021 et exécutés avant le 28 septembre 2021, un acompte ayant été versé le 29 septembre 2021.

Cette pièce, qui ne remplit pas les conditions d’une attestation prévues à l’article 202 du code de procédure civile, et qui n’est pas accompagnée de la facture évoquée et éditée un an après la date de réalisation des travaux indiquée, est insuffisante à démontrer que les travaux ont bien été effectués avant la décision de retrait de la société [S] du 27 septembre 2021 et correspondent à la seule création d’un point de livraison électrique tel que mentionné dans l’offre de prise à bail commercial.

Par conséquent, la société Tarco sera déboutée, par infirmation du jugement, de sa demande d’indemnisation de ce poste de préjudice.

5) Sur le temps perdu pour faire visiter les locaux, conclure le bail commercial et organiser les travaux

La société Tarco sollicite la somme de 1.000 euros à ce titre expliquant avoir consacré 10 heures à la société [S] avant que celle-ci ne décide de rompre brutalement ses engagements, ce à quoi s’oppose la société [S].

La société Tarco étant indemnisée de ses préjudices subis sur la base de la reconnaissance de l’existence d’un contrat de bail ayant lié les parties et des manquements de sa cocontractante à ses obligations contractuelles en découlant, elle ne peut se plaindre du temps perdu à effectuer les démarches en vue de conclure ce contrat de bail.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté ce poste de préjudice et le jugement mérite confirmation de ce chef.

6) Sur le temps perdu afin de débarrasser le local commercial des équipements laissés par le précédent exploitant

La société Tarco sollicite à ce titre la somme de 1.000 euros correspondant à deux jours consacrés au démontage et enlèvement de plusieurs équipements à la demande de la société [S] (grande chambre froide, compresseurs des deux chambres froides, meuble et évier). Elle précise que cette opération lui a fait perdre la possibilité de relouer facilement le local à des exploitants de commerces de bouche.

La société [S] s’oppose à toute indemnisation à ce titre, faisant valoir qu’il s’agissait d’équipements abandonnés par le précédent exploitant que le bailleur devait évacuer, ce d’autant qu’il avait ouvert la relocation à tous commerces et non pas uniquement à des activités nécessitant d’utiliser une chambre froide, le nouveau locataire, qui est une librairien ayant d’ailleurs bénéficié de cette libération des lieux. Elle observe au demeurant que les équipements retirés ont été évacués en déchetterie et non vendus dès lors qu’ils étaient complètement obsolètes.

En l’espèce, il ressort de la lettre de la société Tarco du 05 octobre 2021 qu’elle s’était engagé à libérer le local du matériel professionnel et des objets abandonnés par le dernier exploitant afin que la société [S] puisse prendre possession des lieux pour effectuer ses travaux.

S’agissant de matériels abandonnés qui appartenaient donc au précédent locataire et dont la valeur ne pouvait qu’être résiduelle, la preuve contraire n’étant en tout état de cause pas rapportée par les seules photographies produites non datées et montrant des équipements vétustes, il n’est pas établi qu’au regard de leur état, ils pouvaient intéresser un nouvel exploitant de commerce de bouche.

A cet égard, il convient d’observer que la société Tarco avait ouvert la location à tous commerces, ce qui confirme que la présence des matériels professionnels n’était pas déterminante dans la recherche du futur locataire.

Par ailleurs, si les échanges de messages produits entre janvier et mars 2022 révèlent que des contacts ont été pris avec la société Tarco pour des activités de restauration ou vente de plats à emporter, rien ne démontre que l’absence de matériels professionnels a constitué le motif de la fin des négociations.

Enfin, il est rappelé comme précédemment que la société Tarco étant indemnisée de ses préjudices sur la base de la reconnaissance de l’existence d’un contrat de bail ayant lié les parties et des manquements de sa cocontractante à ses obligations contractuelles en découlant, elle ne peut se plaindre du temps passé à enlever les matériels laissés par le précédent locataire alors qu’il s’agit de l’exécution de l’obligation de libérer les lieux loués lui incombant en tant que bailleur.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de ce poste de préjudice.

7) Sur la somme de 6.000 euros sollicitée au titre de la dépréciation du local commercial par suite du retrait des équipements laissés par le précédent exploitant

La société Tarco considère que deux chambres froides représentant un investissement de près de 20.000 euros, lequel est en général amorti sur 10 ans, vie moyenne de ce type de matériel, le local aurait pu être loué avec un loyer de 2.000 euros de plus par an si elle n’avait pas mis au rebut ces équipements en pure perte à la demande de la société [S], de sorte qu’elle justifie d’un préjudice de 6.000 euros sur 3 ans de bail.

Au contraire, la société [S] sollicite la confirmation du rejet de ce poste de préjudice.

En l’espèce, il convient de rappeler conformément aux développements précédents :

— que la société TARCO ne démontre pas que les deux chambres froides déposées en déchetterie à son initiative avaient une quelconque valeur ni qu’elles auraient pu faciliter la relocation des lieux pour un commerce de bouche à un prix plus élevé, alors qu’elle avait décidé au contraire d’ouvrir cette location à tous commerces,

— qu’en tout état de cause, elle est indemnisée de ses préjudices liés à l’inexécution de ses obligations par la société [S] dans le cadre du contrat de bail dont l’existence est reconnue et qui impliquait de se débarrasser de ces équipements professionnels.

Au regard de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a débouté la société Tarco de ce poste de préjudice.

8) Sur la somme de 2.000 euros au titre du temps perdu et des frais exposés pour rechercher un autre locataire

La société Tarco explique que la somme sollicitée se justifie par les nombreuses annonces publiées et visites qu’elle a dû organiser pendant plus d’une année avant de pouvoir retrouver un locataire, ce qui représente près de 20 heures.

La société [S] s’oppose à toute indemnisation à ce titre considérant que ces démarches constituent la vie d’un local destiné à l’investissement locatif et peuvent être nécessaires à l’échéance triennale en cas de départ du locataire, ou en suite d’une résiliation en cours de bail.

En l’espèce, si la société Tarco a dû entreprendre précocément des démarches pour rechercher un nouveau locataire, il s’agit uniquement d’une anticipation d’une partie de son activité habituelle qui aurait pu intervenir légitimement après trois ans d’occupation.

Ainsi, alors qu’elle est indemnisée au titre des loyers commerciaux dus en vertu du contrat de bail reconnu comme ayant été conclu entre les parties le temps de trouver un autre locataire, elle ne justifie pas d’un préjudice subi au titre du temps passé et des frais exposés pour rechercher un nouveau preneur.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 400 euros au titre de ce poste de préjudice, la société TARCO devant être déboutée de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Le premier juge a fait droit à la demande de la société Tarco de capitalisation des intérêts relative aux sommes allouées à cette dernière, ce au visa de l’article 1343-2 du code civil, et au motif que le contrat de bail commercial aurait dû être régularisé au mois d’octobre 2021.

La société [S] sollicite l’infirmation de ce chef du jugement mais ne présente aucune demande ni ne développe aucun moyen sur ce point, tandis que la société Tarcoen demande la confirmation sans aucune argumentation non plus.

En l’absence de moyen opposant à l’application du texte sus-visé, ce chef du jugement sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

La société [S] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure, et condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à régler à la société Tarco la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS [S] Transaction Calvados à payer à la SCI Tarco la somme de 7.800 euros en réparation de son préjudice au titre des loyers commerciaux, la somme de 2.291,02 euros en réparation de son préjudice au titre des travaux d’électricité effectués, et la somme de 400 euros en réparation de son préjudice au titre du temps passé et des frais exposés pour rechercher un autre locataire, et en ce qu’il a débouté la SCI Tarco de sa demande en réparation de son préjudice au titre de la taxe foncière ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés :

Condamne la SAS [S] Transaction Calvados à régler à la SCI Tarco la somme de 10.200 euros en réparation de son préjudice au titre des loyers commerciaux ;

Condamne la SAS [S] Transaction Calvados à régler à la SCI Tarco la somme de 799,64 euros en réparation de son préjudice au titre de la taxe foncière ;

Déboute la SCI Tarco de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices au titre des travaux d’électricité et du temps perdu ainsi que des frais exposés pour rechercher un autre locataire ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS [S] Transaction Calvados à payer à la SCI Tarco la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamne la SAS [S] Transaction Calvados aux dépens d’appel ;

Déboute la SAS [S] Transaction Calvados de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT