COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 04 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/516

Rôle N° RG 25/00304 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOGOB

SCI SPIRIT

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Emmanuelle CORNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 5] en date du 23 Décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/03878.

APPELANTE

SCI SPIRIT

immatriculée au RCS de [Localité 4] n° D 514 849 025

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MARCELLIN, SARL immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°B 378 008 031, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

La société SCI Spirit est propriétaire des lots n°1, 9, 12, 14, 18, 20 et 25 au sein de la résidence [Adresse 1].

Une ordonnance du 28 juillet 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a notamment condamné la SCI Spirit à':

— terminer à ses frais la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n°14, notamment par la remise en peinture du mur sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision qui courra pendant une durée de 6 mois,

— procéder à ses frais à la dépose des trois unités de climatisation installées en façade Sud de l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, qui courra pour une durée de 6 mois,

Cette ordonnance a été signifiée à la société SCI Spirit le 26 août 2022. La société en a relevé appel le même jour. Une ordonnance du 30 mars 2023 a ordonné la radiation de l’appel après avoir constaté l’inexécution de l’ordonnance de référé.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (ci-après : le SDC) a assigné la SCI Spirit devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’obtenir la liquidation de l’astreinte ordonnée par le juge des référés, outre la fixation d’une astreinte définitive.

Par jugement en date du 23 décembre 2024, le juge de l’exécution de [Localité 5] a, notamment :

— liquidé l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de terminer, à ses frais, la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n° 14, à la somme de 36 400€,

— liquidé l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de procéder à ses frais à la dépose des trois unités de climatisation installées en façade sud de l’immeuble, à la somme de 36 400 €,

— condamné la société Spririt à payer au SDC la somme globale de 75 800 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, à compter de la présente décision, produiront intérêts,

— assorti l’injonction faite à la SCI, de terminer, à ses frais, la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n°14, notamment par la remise en peinture du mur dégradé, après obtention de l’accord de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge, d’une astreinte provisoire journalière de 200 €,

— dit que cette astreinte commencera à courir un mois après la notification du présent jugement par le greffe ou sa signification à la diligence des parties et ce, pendant une durée de 4 mois,

— assorti l’injonction faite à la SCI de procéder à ses frais à la dépose des trois unités de climatisation installées en façade sud de l’immeuble d’une astreinte provisoire journalière de 200 €,

— dit que cette astreinte commencera à courir un mois après la notification du présent jugement par le greffe ou sa signification à la diligence des parties et ce, pendant une durée de 4 mois,

— débouté le SDC de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Spirit à payer au SDC la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Rejeté tous autres chefs de demandes.

Par déclaration en date du 9 janvier 2025, la SCI Spirit a formé appel à l’encontre de cette décision.

Au vu de ses conclusions en date du 31 mars 2025, elle demande à la cour de':

Vu les articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau

* A titre principal :

— juger n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte compte tenu de l’absence de directives données par l’architecte de l’immeuble pour la remise en peinture du mur dégradé au sous-sol autour des portes du lot n°14,

— juger n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte vu que les 3 unités de climatisation ne sont plus en façade si bien que la décision a été exécutée,

— juger n’y avoir lieu d’ordonner une nouvelle astreinte

* Subsidiairement :

— liquider à un euro les deux astreintes prononcées compte tenu de l’absence d’enjeu du litige, si la cour ne devait pas considérer comme exécutées les mesures ordonnées par le juge des référés,

* Dans tous les cas

— condamner le SDC à 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval sur son offre de droit.

S’agissant de la remise en état de la maçonnerie autour de l’une des portes d’accès du lot n°14, l’appelante soutient que les portes et cadres ont été réparés. Cependant, la vétusté et l’état dégradé du sous-sol ne lui permettent pas d’exécuter les demandes du SDC. Elle prétend que ce dernier ne lui a pas communiqué les coordonnées de son architecte ni transmis un courrier prescrivant les consignes utiles. Il s’agissait pourtant d’une obligation pour le syndicat des copropriétaires et d’un préalable à l’exécution des travaux. De fait, l’astreinte n’a pas pu courir.

Elle conteste par ailleurs l’existence d’unités de climatisation en façade. Il existe trois coffres décoratifs et végétalisés permettant aux locataires de s’asseoir. Ces coffres abritent les unités. Elle invoque le revirement de jurisprudence de la Cour de Cassation à l’occasion d’une décision rendue le 20 janvier 2022 s’agissant du contrôle de proportionnalité entre le montant de l’astreinte et l’enjeu du litige. Elle demande donc à ce que l’astreinte ne soit pas liquidée et qu’une nouvelle ne soit pas prononcée compte tenu du fait que les unités de climatisation ne sont plus visibles.

Aux termes de ses conclusions en date du 17 avril 2025, l’intimé sollicite la cour de':

Vu les articles L. 131-2, L. 131-3 et R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— condamner la SCI Spirit à procéder, conformément à l’ordonnance de référé du 28 juillet 2022, à :

* la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n°14, constitué de trois portes en bois, notamment par la remise en peinture du mur dégradé, après obtention de l’accord de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge,

* la dépose des trois unités de climatisation installées en façade Sud de l’immeuble, et ce, sous astreintes définitives de 400 euros par jour de retard, pour chacune de ces condamnations, à compter de l’expiration du délai de quatre mois fixé par le juge de l’exécution, à savoir à compter du 7 juin 2025,1 mois à compter du 7 janvier 2025 + 4 mois, et ce, pour une durée de 6 mois,

— débouter la SCI Spirit de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner la SCI Spirit à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle Corne, avocat, aux offres de droit.

L’intimé fait valoir que l’appelante n’a toujours pas exécuté les obligations de faire mises à sa charge. Un procès-verbal de constat du 4 février 2025 constate l’inexécution.

En effet, s’agissant de la remise en état de la maçonnerie autour de l’une des portes du lot n°14, elle expose que le débat ne porte pas sur l’état du sous-sol, mais sur la réalisation des travaux dans les délais. La SCI Spirit bénéficiait d’un délai de 30 jours, expirant le 26 septembre 2022, pour s’exécuter. L’astreinte a couru entre le 27 septembre 2022 et le 27 mars 2023. Les travaux n’étaient toujours pas réalisés le 4 février 2025.

S’agissant des blocs de climatisation en façade, le procès-verbal de constat du 4 février 2025 démontre que les blocs de climatisation sont toujours situés au même endroit. L’appelante n’a d’ailleurs pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour installer les splits en façade. La SCI Spirit bénéficiait d’un délai de 15 jours, expirant le 12 septembre 2022. L’astreinte a couru à compter du 13 septembre 2022 jusqu’au 13 mars 2023, sans qu’aucune exécution n’ait eue lieu dans le délai imparti.

Elle s’oppose à la demande subsidiaire de liquidation symbolique des astreintes, la SCI Spirit n’a pas exécuté ses obligations dans les délais, ce qui lui cause un préjudice.

Enfin, l’intimé sollicite que la fixation des nouvelles astreintes prononcée par le juge de l’exécution soit confirmée, les travaux n’ayant toujours pas été exécutés en date du 4 février 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Une ordonnance d’incident a été rendue le 9 septembre 2025 afin de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la radiation de l’affaire du rôle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances font apparaître la nécessité.»

Aux termes de l’article L131-2 du même code, «L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’ astreinte est provisoire ou définitive. L’ astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une des conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée, comme une astreinte provisoire.»

L’article LI31-4 du même code énonce que : «Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient en tout ou partie, d’une cause étrangère.»

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui jusque là, considérait qu’il n’y avait lieu que de tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction avait été adressée et des difficultés qu’il avait rencontrées pour l’exécuter, (2 e Civ., 8 décembre 2005, pourvoi n° 04-13236.), a modifié sa jurisprudence en ajoutant à ces critères de liquidation de l’astreinte, le critère supplémentaire tenant au caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit apprécié, mesuré, de façon concrète par l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel est liquidé l’astreinte et l’enjeu du litige. En application de la règle ainsi affirmée, il appartient donc au juge saisi d’une demande de liquidation d’astreinte, d’abord de tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, ensuite, d’apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, en examinant de façon concrète s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige. (pourvois n°20- 15.261, n°19-23.721, et n° 19-22.435, 2e Civ., 20 janvier 2022).

Sur la demande de liquidation des astreintes :

' sur la liquidation de l’astreinte portant sur l’achèvement de la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n°14 :

La SCI Spirit soutient, à l’appui du procès verbal de constat de Me [I] [L] en date du 4 février 2025, la partie de la copropriété concernée par les travaux est extrêmement dégradée et qu’il n’existe aucune couleur de peinture homogène, si bien que les retouches supplémentaires exigées par le SDC ne peuvent qu’enlaidir le sous-sol avec des contrastes hideux entre la peinture neuve autour des portes et les vieux revêtements et le crépi abîmé.

Elle considère donc qu’elle a exécuté les travaux qu’elle pouvait réaliser et a réparé le cadre de la porte cassée, mais ne peut, sans directives précises du syndicat et de son architecte exécuter des travaux supplémentaires autour des trois portes de ses studios. Elle rappelle qu’en outre le SDC ne lui a jamais donné les coordonnées de son architecte, ni transmis un courrier de celui-ci prescrivant tel ou tel type d’enduit ainsi que la couleur de celui-ci, ce qui constituait un préalable à l’exécution des travaux.

Au vu du procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2024 par la SCP Lambert et Associés, commissaires de justice, produit devant le premier juge par le SDC, «L’accès au lot s’effectue par trois portes en bois. Le peu de maçonnerie réalisée autour des portes sont grossières. Il y a de nombreuses fissures et coups tout autour des portes. L’enduit a été posé de manière grossière, il n’est pas lisse et a été repeint d’une autre couleur que le mur. Autour de la troisième porte au fond, les baguettes sont inexistantes et les plinthes sont cassées».

La SCI Spirit, débitrice de l’obligation de faire, qui ne saurait se retrancher derrière l’état des lieux dans lesquels elle devait effectuer des travaux ni derrière le fait que le SDC ne lui a pas communiqué les cordonnées de son architecte alors qu’il lui appartenait de le faire, n’a pas exécuté les travaux à sa charge pendant le temps de l’astreinte qui a couru sur la période allant du 27 septembre 2022 au 27 mars 2023, soit sur 182 jours.

' sur la liquidation de l’astreinte portant sur l’obligation portant sur la dépose des trois unités de climatisation en façade sud de l’immeuble :

A l’appui du procès verbal de constat en date du 20 février 2023 dressé par Me [Z], commissaire de justice, la SCI Spirit soutient qu’il n’existe aucune unité de climatisation en façade, qu’il existe trois coffres décoratifs et végétalisés, qui abritent les unités en question et qui permettent aux locataires de s’asseoir. Les unités de climatisation ne sont pas, comme il est dit dans le jugement de condamnation, installées en façade et ne sont au surplus pas visibles.

Au vu du même constat en date du 4 juin 2024, produit par le SDC, cité plus avant, il apparaissait que «[6] blocs de climatisation n’ont pas été enlevés mais recouverts d’un feuillage artificiel».

En reprenant le constat effectué précédemment par son ministère le 10 février 2022, le commissaire de justice a constaté que l’emplacement des blocs revêtus du feuillage artificiel avaient la même dimension que les blocs de climatisation et se trouvaient aux mêmes emplacements. L’astreinte a couru sur la période allant du 13 septembre 2022 au 13 mars 2023, soit sur 182 jours.

La SCI Spirit n’allègue utilement, pour aucune de ses deux obligations, aucune cause étrangère. Elle n’a pas déféré aux causes de l’ordonnance la condamnant aux travaux depuis 2022 et ce sans motif réel et sérieux.

Cependant, la cour, eu égard au rapport de proportionnalité entre le montant de la liquidation encourue et l’enjeu du litige qui est essentiellement esthétique, fixera la liquidation de l’astreinte assortissant de l’obligation portant sur l’achèvement de la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n°14 à la somme de 15 000 euros et la liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation portant sur la dépose des trois unités de climatisation en façade sud de l’immeuble à la somme de 15 000 euros, soit un total de 30 000 euros.

Le jugement dont appel sera ainsi infirmé en ce que qu’il a fixé le montant des astreintes à la somme totale de 75 800 euros.

Sur la demande de fixation de nouvelles astreintes :

Selon l’article L737-7 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Lorsqu’il a statué le premier juge a constaté que la SCI Spirit avait bénéficié de délais importants. A hauteur de cour, il peut être relevé au vu du constat en date du 4 février 2025 produit par le SDC, que les travaux ne sont toujours pas réalisés.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a fixé de nouvelles astreintes provisoires journalières de 200 euros. Il sera cependant précisé que ces astreintes commenceront à courir deux mois après la signification du présent arrêt et ce pendant 4 mois.

Sur les demandes accessoires':

Succombant à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Spirit sera condamnée aux entiers dépens d’appel, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME le jugement en date du 26 décembre 2024 du juge de l’exécution de [Localité 5], sauf en ce qu’il a :

— liquidé l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de terminer, à ses frais, la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n° 14, à la somme de 36 400€,

— liquidé l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de procéder à ses frais à la dépose des trois unités de climatisation installées en façade sud de l’immeuble, à la somme de 36 400 €,

— condamné la société Spririt à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme globale de 75 800 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que cette astreinte commencera à courir un mois après la notification du présent jugement par le greffe ou sa signification à la diligence des parties et ce, pendant une durée de 4 mois,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

LIQUIDE l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de terminer, à ses frais, la remise en état de la maçonnerie autour de la porte d’accès du lot n° 14, à la somme de quinze mille euros (15 000 €),

LIQUIDE l’astreinte assortissant l’obligation faite à la société Spirit de procéder à ses frais à la dépose des trois unités de climatisation installées en façade sud de l’immeuble, à la somme de quinze mille euros (15 000 €),

CONDAMNE la société Spirit à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Marcellin, la somme globale de trente mille euros (30 000 €), avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DIT que les nouvelles astreintes commenceront à courir deux mois après la signification du présent arrêt et ce, pendant une durée de 4 mois,

CONDAMNE la société Spirit à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Marcellin, la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la société Spirit aux entiers dépens d’appel.

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE