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AFFAIRE : N° RG 19/02799 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GNHR

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal paritaire des C D de LISIEUX en date du 18 Septembre 2019 – RG n° 51-15-0004

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

& C D

ARRÊT DU 12 MAI 2021

APPELANT :

Monsieur I E O P Z en son nom et en qualité d’unique héritier de Mr E Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMES :

Monsieur G Q-R S X

né le […] à […]

LE ROUIL

[…]

représenté et assisté de M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019010028 du 30/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

S.E.L.A.R.L. M N mandataire judiciaire au redressement judiciaire de M. G X

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 04 mars 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAHAYE, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me COURTADE, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 12 mai 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 septembre 2009 à effet au 1^er mai 2009, M. Z E et M. Z I ont donné à bail rural à M. X 6 parcelles de terre situées à […], 2 parcelles de terre situées à […]) et 14 parcelles de terre situées à Beuvillers (14) pour une contenance de 30ha 73a 69ca moyennant un fermage annuel de 4.456,85 euros et pour une durée de neuf ans renouvelable.

Le 17 novembre 2012, les parties ont signé un protocole d’accord portant sur la résiliation du bail de certaines parcelles et l’indemnisation du préjudice subi par le preneur et prévoyant notamment la cession d’une parcelle à M. X en réparation du préjudice subi.

Par lettre du 13 janvier 2015 visant les dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le conseil de M. Z I a adressé à M. X une mise en demeure de payer la somme de 4.953,73 euros correspondant aux fermages échus au 24 juin 2013, au 25 décembre 2013, au 24 juin 2014 et au 25 décembre 2014 et aux taxes foncières des années 2013 et 2014.

Par lettre du 5 mars 2015 visant les dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, M. Z E, assisté de son curateur, a adressé à M. X une mise en demeure de payer la somme de 1.952,78 euros correspondant aux échéances impayées des 25 juin 2014 et 25 décembre 2014.

Par lettre du 30 juillet 2015 rappelant les dispositions de l’article L. 411-31, le conseil de M. Z E et de M. Z I a mis en demeure M. X de régler la somme de 2.845,69 euros au titre des fermages échus au 24 juin 2014, 25 décembre 2014 et 24 juin 2015.

Par requêtes des 21 mai et 13 novembre 2015, M. Z I et M. Z E ont saisi le tribunal paritaire des C D afin d’obtenir la résiliation du bail et le paiement de l’arriéré.

Par jugement du 22 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lisieux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. X, de M^me Y et du GAEC du Rouil et a désigné la SELARL M en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre du 22 novembre 2016, le conseil de M. Z E a déclaré la créance de ce dernier pour un

montant de 4.421,29 euros porté à la somme de 5.437,25 euros le 18 janvier 2017.

Par lettre du 23 novembre 2016, le conseil de M. Z I a déclaré sa créance pour un montant de 5.648,21 euros.

Par lettre du 18 janvier 2017, le conseil de M. Z I a adressé au mandataire judiciaire une déclaration de créance rectifiée d’un montant de 8.299,26 euros correspondant aux fermages et aux taxes foncières impayées au 22 avril 2016.

M. Z E est décédé le […], laissant pour lui succéder M. Z I.

Par ordonnance du 3 juillet 2017, le juge commissaire au redressement judiciaire du tribunal de grande instance de Lisieux a sursis à statuer sur la demande de fixation de la créance des bailleurs dans l’attente de la décision du tribunal paritaire des C D.

Par jugement du 16 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Lisieux a adopté un plan d’apurement du passif d’une durée de 15 ans et a désigné la SELARL M en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 5 novembre 2018, le tribunal paritaire des C D de Lisieux a, entre autres dispositions, ordonné la réouverture des débats afin que M. Z justifie des sommes réclamées au regard des parcelles louées à M. X.

Par jugement du 18 septembre 2019, le tribunal paritaire des C D de Lisieux a :

— débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle à l’égard de M. X.

Par déclaration en date du 4 octobre 2019, M. Z a relevé appel de cette décision.

Par arrêt avant-dire droit du 24 septembre 2020, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d’office par la cour relatif d’une part, à l’application du régime de la procédure collective aux sommes dues antérieurement au jugement d’ouverture même après l’adoption d’un plan de redressement et d’autre part, à l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages antérieurs à l’ouverture de la procédure collective.

Par dernières conclusions reçues le 11 février 2021, M. Z demande à la cour de :

— déclarer recevable sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages ;

— prononcer la résiliation du bail pour défaut réitéré de paiement des fermages ;

— ordonner l’expulsion de M. X dans les deux mois suivant la notification du 'jugement’ à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et, passé ce délai, condamner M. X au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— condamner M. X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage jusqu’à la libération des lieux ;

— fixer au passif du redressement judiciaire de M. X la somme de 13.836,51 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner M. X à payer les fermages dus à compter du 23 avril 2016 arrêtés provisoirement au 31 décembre 2020 à la somme de 6.804,96 euros ;

— ordonner une mesure d’expertise en confiant à l’expert la mission de procéder à une sortie de ferme et de déterminer le coût de la remise en état des biens affermés ;

Y ajoutant

— prononcer la résolution de l’accord signé le 17 novembre 2012 pour inexécution par M. X de ses obligations ;

— condamner M. X au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat de M^e Manchec.

Par dernières conclusions reçues le 8 janvier 2021, M. X demande à la cour de

— 'ordonner l’irrecevabilité’ de l’action tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages antérieurs à l’ouverture de la procédure collective ;

— débouter M. Z de sa demande de résiliation du bail rural fondée sur le non-paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective ;

— débouter M. Z de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 6.630,54 euros ;

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes ;

— l’infirmer en ce qu’il l’a débouté de sa demande ;

Statuant à nouveau sur ce point

— ordonner la comparution de M. Z à l’étude de M^e A, notaire à Lisieux, dans les six mois de la notification du 'jugement’ à intervenir pour régulariser la cession des 3ha 28ca 33ca intervenue en 2012 entre les parties et permettre ainsi sa publication à la conservation des hypothèques territorialement compétente ;

— commettre en tant que de besoin M^e A pour authentifier le protocole du 17 novembre 2012 et permettre ainsi sa publication ;

— dire que les frais et honoraires de M^e A seront supportés à hauteur de la moitié par chacune des parties ;

— dire que, passé le délai de six mois, M. Z supportera une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire

— fixer que la surface louée par M. X à M. Z est de 27ha 15a 36ca ;

— ordonner que la somme de 3.500 euros convenue par protocole du 17 novembre 2012 sera déduite des comptes de fermages arriérés ;

— ordonner que la somme de 2.500 euros versée à titre d’acompte en septembre 2018 sera déduite des comptes de fermages arriérés ;

— ordonner que la somme de 3.984,14 euros versée à titre d’acompte en février 2019 sera déduite des comptes de fermages arriérés ;

— ordonner que la somme de 2.074,11 euros versée à titre d’acompte en septembre 2019 sera déduite des comptes de fermages arriérés ;

— décharger M. Z de tous fermages et accessoires intervenus depuis le 17 novembre 2012 et jusqu’au 22 avril 2016, date du jugement déclaratif concernant la surface convenue de 3ha 28a 33ca ;

En tout état de cause

— condamner M. Z au paiement de la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile avec faculté d’option au profit de M^e Duval ;

— condamner M. Z aux dépens comprenant les frais d’huissier du 11 avril 2019 et du 14 janvier 2020.

Au soutien de son appel, M. Z fait principalement valoir que

— il est recevable à solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages afférents à une occupation postérieure à l’ouverture de la procédure collective ;

— il peut solliciter la fixation de sa créance correspondant aux fermages dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective et la condamnation du preneur au paiement des fermages postérieurs ; – à la suite du remembrement intervenu et l’accord des parties en novembre 2012, il loue à M. X une superficie de 27ha 76a 48ca ;

— la résiliation du bail doit être prononcée pour défaut réitéré de paiement des fermages au sens des dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural ;

— il est fondé à solliciter une mesure d’expertise afin de déterminer le coût de la remise en état des parcelles louées, qui n’ont pas été correctement entretenues par M. X qui a notamment détérioré une barrière d’herbage galvanisée et arraché 28 pommiers sans l’accord du bailleur pour transformer l’herbage en terres de culture et qui laisse certaines parcelles à l’état de friche ;

— sa créance au titre des fermages impayés s’élève à la somme de 13.836,51 euros pour les fermages antérieurs au jugement d’ouverture et à la somme de 6.804,96 euros pour les fermages postérieurs ;

— il est fondé à solliciter la résolution du protocole d’accord pour inexécution par M. X de ses obligations ;

— la vente des 3ha 28a 33ca n’a pas été régularisée en raison de l’incapacité de M. X de verser les frais afférents à l’acte.

A l’appui de ses prétentions, M. X soutient essentiellement que

— la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages antérieurs à la procédure collective est irrecevable ;

— la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages postérieurs à la procédure collective doit être rejetée dès lors que l’appelant ne justifie d’aucune mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L. 431-31-I-1° du code rural pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ;

— M. Z ne peut solliciter que la fixation au passif des fermages dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective dont le montant est contesté en raison de l’imprécision afférente à la désignation des parcelles louées et à la superficie louée ;

— au titre des fermages postérieurs, il n’est pas redevable d’une somme supérieure à 6.630,54 euros due au 24 juin 2019, compte-tenu des règlements intervenus ;

— sur le fond, la demande de résiliation du bail doit être rejetée en raison des motifs légitimes et sérieux invoqués par le preneur liés à l’imprécision de la désignation des parcelles louées et au refus injustifié du bailleur de réitérer la vente de la parcelle ;

— les manquements allégués relatifs à l’arrachage de pommiers ne sont pas établis et la résiliation du bail n’est pas encourue en raison d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

— la demande de résolution du protocole d’accord doit être rejetée, le texte invoqué par le bailleur ne prévoyant que l’octroi de dommages et intérêts et le bailleur ne justifiant pas d’une mise en demeure du preneur de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ;

— la vente de la parcelle est parfaite et M. Z doit être condamné à régulariser l’acte authentique.

MOTIFS

L’appel interjeté dans les formes et délais prescrits par la loi, soit dans le mois suivant la notification du jugement, sera déclaré recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 622-21-I-2° du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En application de ces dispositions, doit être déclarée irrecevable l’action du bailleur tendant à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture.

En l’espèce, l’instance en résiliation du bail a été engagée les 21 mai et 13 novembre 2015 et interrompue par le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 22 avril 2016.

Il en résulte que M. Z est irrecevable à solliciter la résiliation du bail pour des défauts de paiement des fermages antérieurs au 22 avril 2016.

L’appelant soutient que son action en résiliation est recevable sur le fondement des dispositions de l’article L. 622-14-2° du code de commerce qui prévoit que lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que le bailleur n’aurait pas respecté le délai d’attente de trois mois pour solliciter de la procédure collective la résiliation du bail.

L’action du bailleur en résiliation du bail au titre des loyers et charges postérieurs au 22 avril 2016 doit en conséquence être déclarée recevable.

Il appartient cependant au bailleur de justifier de ce qu’il a satisfait aux exigences de l’article L. 431-31-1 1° du code rural qui dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure

postérieure à l’échéance.

En l’espèce, M. Z se borne à verser aux débats des mises en demeure antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective alors que l’action en résiliation du bail sur ce fondement a été déclarée irrecevable. Il ne justifie d’aucune mise en demeure postérieure au 22 avril 2016 portant sur deux défauts de paiement des fermages postérieurs au jugement d’ouverture.

Dès lors que le bailleur ne justifie pas d’une mise en demeure conforme aux exigences de l’article L. 411-31-1°, il doit être débouté de sa demande de résiliation du bail rural, le jugement déféré devant recevoir, par substitution de motif, confirmation à ce titre.

La demande d’expertise destinée à évaluer l’indemnité due par le preneur au titre de la sortie de ferme est en conséquence sans objet.

Sur la demande formée au titre des fermages impayés

Le bail consenti par M. Z E et M. Z I à M. X le 10 septembre 2009 prévoyait un fermage annuel de 4.456,85 euros pour une surface louée de 30ha 73a 69ca, payable en deux termes le 24 juin et le 25 décembre de chaque année et actualisé en fonction de la variation de l’indice des fermages.

Au titre des taxes et impôts, il résulte des dispositions du bail que le preneur supporte 2/3 de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties et des frais d’établissement de rôle et qu’il devra rembourser au bailleur la moitié du montant de la taxe perçue par les chambres d’agriculture.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, M. X fait valoir que la désignation des parcelles est imprécise, qu’il n’a jamais reçu d’appel de fermage et que le bailleur a manqué à ses obligations.

Sur le périmètre du bail

M. X ne conteste pas avoir pris à bail un ensemble de parcelles situées à Glos, Lisieux et Beuvillers précisément désignées dans l’acte authentique du 10 septembre 2019 pour une contenance totale de 30ha 73a 69ca.

Aux termes du protocole d’accord signé le 17 novembre 2012 dont la validité n’est pas contestée à ce titre, les parties ont convenu de la résiliation partielle du bail concernant les deux parcelles louées à Lisieux d’une contenance de 1ha 70a 49ca par une disposition ainsi rédigée au point n°1: 'M. G X résilie purement et simplement le bail rural qu’il détient sur les parcelles cadastrées AH n°233 et n°181 sur la commune de Lisieux à compter du 31 décembre 2011. Cette résiliation est acceptée par les parties sans indemnité de part et d’autre. Le bailleur donne son accord afin que cette résiliation ne soit pas effectuée trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception comme dispensant le preneur de cette formalité'. Il en résulte que M. X n’est plus locataire d’aucune parcelle à Lisieux.

Les parties ont également convenu de la résiliation du bail conclu sur la parcelle section H n°169 située à Glos d’une superficie de 1a 97ca en précisant au point n°2 que 'cette résiliation est acceptée par toutes les parties intéressées moyennant une indemnité de résiliation à verser au GAEC du Rouil de 3.500 euros'. Si les parties conviennent que la parcelle litigieuse était louée à M. X, le contrat du 10 septembre 2019 n’en fait aucune mention. Il convient en conséquence de constater que les parties étaient liées par une convention distincte qu’elles ont entendu résilier lors de la conclusion du protocole d’accord du 17 novembre 2012, M. Z ne soutenant pas dans le cadre de la présente instance que cette parcelle est louée à M. X, lequel ne prétend pas en être le preneur.

Le protocole d’accord prévoit au point n°4 que les parties conviennent de la résiliation sans indemnité du bail rural afférent aux parcelles situées à Beuvillers et cadastrées […] et […] à compter du 31 décembre 2012. Si les références cadastrales sont différentes de celles visées par le contrat de bail, il n’est pas contesté

que ces parcelles entraient dans l’assiette du bail conclu en 2009.

Au point n°5 du protocole, les parties ont convenu de mettre fin sans indemnité au commodat dont bénéficiait M. X sur la parcelle située à Lisieux et cadastrée […], parcelle qui ne faisait pas l’objet du bail et dont M. X s’était vu accorder la jouissance à titre gratuit.

Il résulte de ces dispositions qu’à la suite de la résiliation portant sur une surface totale de 2ha 97a 21ca, M. X ne dispose plus d’aucun droit sur les parcelles situées à Lisieux et qu’il n’est plus locataire de la parcelle H n°169 située à Glos ni des parcelles […] et […] situées à Beuvillers de sorte que la superficie louée est de 27ha 76a 48ca.

S’agissant des parcelles situées à Beuvillers, M. Z indique que le bail porte sur les parcelles suivantes :

— section B n°65 Le Carosse : 0ha 36a 25ca (conforme au bail de 2009)

— section B n°68 les Genias : 2ha 33a 70ca (contenance indiquée par le bail de 2009 : […]

— section B n°209 La Genaye : 3ha 08a 70ca (conforme au bail de 2009)

— section B n°223 La Pièce : 2 ha 45a 37ca (conforme au bail de 2009)

Ces parcelles dont la référence cadastrale n’a pas été modifiée sont incluses dans l’assiette du bail de 2009 modifié en 2012, aucune contestation sérieuse n’étant élevée à ce titre par le preneur qui ne soutient pas que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance desdites parcelles.

M. Z soutient également que les parcelles suivantes situées à Beuvillers sont louées à M. X :

— section ZE n°57 La Mairie : […]

— section […]

— section […]

— section […]

La désignation des parcelles louées est différente de celle contenue dans le contrat de bail de 2009. M. Z indique que cette différence résulte du plan de remembrement intervenu à Beuvillers. S’il n’en justifie pas, il est constant que M. X ne conteste pas l’existence du remembrement intervenu à Beuvillers.

Il résulte des termes du bail conclu en 2009 que la surface totale des parcelles louées à Beuvillers était de 21ha 20a 38ca et que les parties ont résilié le bail portant sur les parcelles […] et […] dont la contenance n’a pas été précisée par le protocole conclu en 2012. M. Z indique sans être contredit sur ce point que ces parcelles étaient d’une contenance de 1ha 24a 75ca et qu’en conséquence la superficie totale des terres données à bail à Beuvillers est de 17ha 77a 83ca, compte-tenu de la superficie de 3ha 43a 40ca qui n’est pas prise en compte par le bail ainsi que cela résulte des mentions figurant en page 4 de l’acte.

M. X, qui ne conteste pas exploiter les parcelles litigieuses, s’abstient de produire à l’appui de sa contestation les relevés parcellaires de la MSA de nature à contredire les affirmations du bailleur à ce titre.

Il en résulte que M. X est preneur des parcelles situées à Beuvillers telles qu’elles résultent de la désignation faite par le bailleur pour une contenance de 17ha 77a 83ca.

S’agissant des parcelles situées à Glos, M. Z indique que M. X est locataire des parcelles suivantes :

— section I n°22 Pré Lerouge : 1ha 12a 90ca (adresse ou lieudit Le Défriche suivant le bail de 2009)

— section I n°25 2^e Pré Lerouge : 1ha 35a 10ca (adresse ou […] suivant la désignation du bail de 2009)

— section I n°34 Cour Agul : 1ha 10a 45ca (adresse ou lieudit Le Bois de la Cour selon le bail de 2009 qui fait état d’une contenance de 1ha 10a 85ca)

— section H n°[…] : 3ha 11a 90ca (adresse ou […] suivant le bail de 2009)

— section H n°97 Bois Noguet : 3ha 28a 30ca (d’une contenance de 3ha 30a 30ca selon le bail de 2009)

Soit une superficie de 9ha 99a 05ca.

Il sera relevé qu’aux termes du bail établi en 2009, M. Z a donné à bail à M. X la parcelle cadastrée section H n°137 d’une contenance de 1ha 25a 17ca au […] à Glos, bail qui n’a pas fait l’objet d’une résiliation par le protocole de 2012.

M. X fait cependant valoir que cette parcelle est exploitée par M. B depuis une trentaine d’année et qu’aucun fermage ne lui a jamais été réclamé à ce titre. Il verse aux débats un procès-verbal de constat établi par M^e Manchec, huissier de justice, lequel indique s’être déplacé sur les lieux le 11 avril 2019 et avoir rencontré M. B qui lui a indiqué qu’il occupait la parcelle cadastrée H n°137 en vertu d’un accord verbal pris avec M. I Z.

M. Z confirme que la parcelle n’est pas louée à M. X et qu’elle était déjà exploitée par M. B, avant le bail objet du litige.

Il résulte des affirmations concordantes des parties sur ce point que, nonobstant les mentions du contrat de bail à ce titre, la parcelle H n°137 située à Glos n’a pas été donnée à bail à M. X, auquel aucun fermage n’est au demeurant réclamé à ce titre.

S’agissant de la résiliation du bail portant sur la parcelle H n°169, elle est sans incidence sur la superficie louée dès lors qu’elle n’était pas incluse dans l’assiette du bail conclu en 2009.

Il se déduit des dispositions contractuelles telles qu’elles ont été modifiées par le protocole conclu le 17 novembre 2012 que M. Z loue à M. X des parcelles d’une contenance totale de 27ha 76a 48ca.

Il en résulte que M. X est redevable du paiement du fermage et des taxes foncières afférents aux parcelles objet du bail modifié.

Sur la demande de fixation des fermages antérieurs au 22 avril 2016

Il est constant que l’instance en paiement des loyers, interrompue par le jugement d’ouverture, a été régulièrement reprise après les déclarations de créance et l’intervention du mandataire judiciaire, de sorte que M. Z est fondé à solliciter la fixation de sa créance au passif de la procédure collective dans la limite des montants déclarés.

En l’espèce, la créance de M. Z E a été déclarée le 22 novembre 2016 pour un montant de 4.421,29 euros porté à la somme de 5.437,25 euros par la déclaration de créance complémentaire et rectificative du 18 janvier 2017 dont M. X ne conteste pas la régularité et qui vise les sommes suivantes :

— fermage échu au 24 juin et 25 décembre 2014 : 2.061,27 euros

— taxes foncières 2014 : 382,50 euros

— fermage échu au 24 juin et 25 décembre 2015 : 2.094,45 euros

— taxes foncières 2015 : 299,82 euros

— fermage échu au 22 avril 2016 : 499,21 euros

Soit la somme de 5.437,25 euros due à M. Z E, aux droits duquel vient M. Z I.

La créance de M. Z I telle qu’elle résulte de la déclaration de créance du 23 novembre 2016 rectifiée par la déclaration du 18 janvier 2017 dont la régularité n’est pas contestée est ainsi décomposée :

— fermage échu au 24 juin et au 24 décembre 2013 : 2.263,21 euros

— taxes foncières 2013 : 212 euros

— fermage échu au 24 juin et au 25 décembre 2014 : 2.298,63 euros

— taxes foncières 2014 : 265,83 euros

— fermage échu au 24 juin et au 25 décembre 2015 : 2.335,64 euros

— taxes foncières 2015 : 329,49 euros

— fermage échu au 22 avril 2016 : 694,46 euros

Soit la somme de 8.399,26 euros due à M. Z I.

Il en résulte que le montant des fermages impayés au titre des parcelles données à bail s’élève à la somme de 13.836,51 euros.

Le premier juge a rejeté la demande de fixation de la créance au motif que la créance n’était pas justifiée faute pour le bailleur de produire un décompte détaillé de sa créance faisant apparaître les acomptes versés par le preneur.

Il appartient cependant au preneur de rapporter la preuve de versements ou de faits ayant produit l’extinction de son obligation. Il n’est fait état en l’espèce d’aucun versement effectué par M. X au titre des fermages échus avant le 22 avril 2016.

Le défaut d’envoi des appels de fermage n’est pas nature à exonérer le preneur de son obligation au paiement.

Le preneur soutient que la somme de 3.500 euros prévue par le protocole d’accord du 17 novembre 2012 doit être déduite du montant réclamé.

Il résulte du point n°2 du protocole que les parties conviennent de la résiliation du bail portant sur la parcelle section H n°169 située à Glos en contrepartie du versement d’une indemnité de résiliation de 3.500 euros dont il n’est pas allégué qu’elle a été réglée par M. Z ni imputée sur le montant réclamé.

Au visa des dispositions de l’article 1147 devenu l’article 1231-1 du code civil, M. Z sollicite la résolution du protocole d’accord aux motifs que les termes du protocole n’ont pas été appliqués par M. X, qui s’est refusé au paiement des fermages, et que la vente n’a pas été régularisée en raison de l’incapacité du preneur de verser les frais afférents à l’acte et aux formalités.

Conformément à ce qu’a retenu le premier juge à ce titre, les dispositions visées par l’appelant ne concernent que l’allocation de dommages et intérêts et aucune demande de résolution n’est formée sur le fondement des

dispositions de l’article 1184 ancien du code civil.En tout état de cause, le défaut de paiement des fermages antérieurs à l’ouverture de la procédure collective ne peut être utilement invoqué à l’appui de la demande de résolution pour défaut de paiement et que le seul défaut de paiement partiel des fermages liés à l’occupation postérieure ne présente pas, au regard des règlements intervenus, du montant réclamé à hauteur de la somme de 6.804,96 euros et du plan de redressement qui a été adopté, un caractère de gravité tel qu’il justifierait le prononcé de la résolution de la convention signée en 2012. S’agissant du défaut de réitération par acte authentique de la vente de la parcelle prévue par le protocole, les pièces versées aux débats établissent que, si dans un premier temps, l’absence de réitération était imputable à M. X, c’est en réalité M. Z qui y a fait obstacle, ainsi que cela résulte des mises en demeure adressées à ce titre par le conseil de M. X.

Il sera observé en outre que le protocole forme un tout indivisible caractérisé par des concessions réciproques et que le bailleur ne peut à la fois se prévaloir du protocole dans ses dispositions relatives à la résiliation partielle du bail et en solliciter la résolution pour les dispositions qui lui sont défavorables.

Le jugement déféré doit dès lors être confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de résolution du protocole d’accord.

Il en résulte que M. X est fondé à solliciter l’application des dispositions du protocole qui prévoient une indemnisation de 3.500 euros en contrepartie de la résiliation du bail portant sur la parcelle section H n°169 située à Glos.

Il convient en conséquence de déduire de la somme de 13.836,51 euros due par M. X la somme de 3.500 euros due par M. Z et de fixer en conséquence la créance du bailleur au passif de la procédure collective à la somme de 10.336,51 euros au titre des fermages et taxes échus au 22 avril 2016.

Pour s’opposer au paiement des sommes réclamées, M. X J de l’inexécution de ses obligations par M. Z.

M. X K cependant à rapporter la preuve de l’impossibilité dans laquelle il se trouverait d’exploiter les terres louées en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations et l’exception d’inexécution invoquée à ce titre doit être rejetée.

Si le preneur fait état de difficultés liées à l’installation tardive par le bailleur d’un compteur électrique et aux difficultés sanitaires qui en sont résultées pour la laiterie, le manquement du bailleur à ses obligations à ce titre n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation au paiement des fermages dès lors que le protocole d’accord a reconnu, au point n°3, que le GAEC du Rouil avait subi un préjudice à ce titre et qu’une indemnisation a été convenue sous forme de cession d’une parcelle d’une valeur de 13.150 euros. Les parties ont expressément convenu à cet égard que cette indemnité était destinée à 'compenser le préjudice subi par cette société et mettre fin à tout litige ou procédure en cours entre eux de façon forfaitaire, transactionnelle et définitive' ce dont il résulte que M. X, qui ne fait pas état de manquements distincts de ceux ayant donné lieu à l’accord intervenu, n’est pas fondé à invoquer les manquements du bailleur pour s’opposer au paiement des fermages dus. La contestation élevée à ce titre doit en conséquence être écartée.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé à ce titre et la créance de M. Z au passif de la procédure collective de M. X fixée à la somme de 10.336,51 euros.

Sur la demande en paiement des loyers postérieurs au 22 avril 2016

Aux termes de l’article L. 622-17-I du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à l’échéance.

Les créances nées au titre des loyers dus postérieurement au jugement d’ouverture relèvent de ces dispositions de sorte que le bailleur est recevable à exercer son droit de poursuite individuelle à ce titre à l’encontre du

preneur qui poursuit l’exploitation des parcelles données à bail.

En l’espèce, M. Z produit un décompte de sa créance au titre des fermages échus postérieurement au 22 avril 2016 qui fait état de loyers et taxes impayés à hauteur de la somme de 6.804,96 euros au 31 décembre 2020 et qui mentionne l’ensemble des versements effectués.

M. X fait état de versements de 1.325 et 1.309,27 euros intervenus le 22 mars 2017, d’un versement de 2.500 euros effectué par virement le 4 septembre 2018, de versements de 3.984,14 euros au titre de l’année 2018 et du règlement du fermage du mois de juin 2019 à hauteur de la somme de 2.074,11 euros.

Le décompte de M. Z mentionne l’ensemble de ces versements ainsi que les versements intervenus au cours de l’année 2020.

M. X ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de règlements qui seraient intervenus pour un montant supérieur aux versements dont le décompte du bailleur fait état pour un montant total de 15.974,96 euros réglé entre le 22 mars 2017 et le 13 novembre 2020.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 6.804,96 euros au titre des fermages et taxes postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, le jugement déféré devant être infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en réitération de la vente

Le protocole transactionnel signé par les parties le 17 novembre 2012 comporte au point n°3 les dispositions suivantes :

' Concernant les terres de Glos que M. I Z souhaite céder au profit du GAEC du Rouil, cadastrées section H n°170 de 3ha 28a 33ca, afin de compenser le préjudice subi par cette société et mettre fin à tout litige ou procédure en cours entre eux de façon forfaitaire, transactionnelle et définitive. Les parties intéressées s’accordent pour donner à ces parcelles une valeur de 13.150 euros qui correspond précisément au préjudice par cette société. Le paiement du prix de vente aura donc lieu par compensation avec cette indemnité'.

M. X fait valoir à juste titre que la vente est parfaite en raison de l’accord sur la chose et sur le prix et qu’il est fondé à solliciter la consécration par acte authentique du transfert de propriété.

Le protocole produit s’analyse en effet en une promesse synallagmatique de vente dont les parties n’ont pas entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de validité, de sorte que le prix de vente ayant été d’ores et déjà été réglé par compensation, la vente s’est trouvée conclue le 17 novembre 2012.

Dès lors que sa demande de résolution du protocole d’accord a été rejetée, M. Z ne fait état d’aucune raison valable tenant notamment aux conditions suspensives prévues par le contrat de s’opposer à la signature de l’acte authentique.

Il convient en conséquence de condamner M. Z à réitérer la vente de la parcelle telle qu’elle résulte du protocole dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour courant pendant un délai de trois mois sans qu’il soit nécessaire de désigner le notaire chargé de la vente ni de déroger au principe de prise en charge des frais de la vente par l’acquéreur.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.

Partie perdante, M. X devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel

conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, ces dépens n’incluent pas le coût du constat établi par M^e Manchec, huissier de justice, qui relève des frais irrépétibles.

Les considérations tirées de l’équité et de la situation économique respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, dont les demandes formées à ce titre doivent en conséquence être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare l’appel de M. Z recevable ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des C D de Lisieux le 18 septembre 2019 dans ses dispositions ayant débouté M. Z de sa demande de résiliation du bail et de sa demande de résolution du protocole d’accord ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Ordonne la fixation au passif de la créance de M. Z au titre des fermages et taxes antérieurs au 22 avril 2016 au passif de la procédure collective de M. X à la somme de 10.336,51 euros ;

Condamne M. X à verser à M. Z la somme de 6.804,94 euros au titre des fermages et taxes dus entre le 23 avril 2016 et le 31 décembre 2020 ;

Condamne M. Z à réitérer par acte authentique la vente de la parcelle située à Glos cadastrée section H n°170 d’une superficie de 3ha 28a 33ca telle qu’elle résulte du protocole du 17 novembre 2012 dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois ;

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE