COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/452

Rôle N° RG 24/11684 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXG4

[B] [J]

[T] [V]

C/

[D] [Z]

[F] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laura PLATEAU

M^e Mohamed MAHALI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 30 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00012.

APPELANTS

Monsieur [B] [J]

né le 13 Juin 1978 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laura PLATEAU, avocat au barreau de TOULON

Madame [T] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008969 du 23/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 23 Mars 1978 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laura PLATEAU, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [D] [Z]

né le 22 Février 1972 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

Madame [F] [Z]

née le 22 Janvier 1971 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 juin 2022, M. [D] [Z] et Mme [F] [Z] ont donné à bail à M. [B] [J] et Mme [T] [V] un bien situé [Adresse 2], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 667 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Le 29 août 2023, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à M. [J] et Mme [V] un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant principal de 2 944,77 euros en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, M. et Mme [Z] ont, par actes de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, fait assigner M. [J] et Mme [V] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner à leur verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 août 2024, ce magistrat a :

— constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonné à M. [J] et Mme [V] de quitter immédiatement les lieux ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de M. [J] et de Mme [V] ainsi que celle de tous occupants des locaux si besoin avec la force publique ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme provisionnelle de 5 034,56 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation impayés jusqu’à juillet 2024 inclus ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [V] à payer à M. et Mme [Z] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer augmenté des provisions pour charges d’août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamné in solidum M. [J] et Mme [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeté les autres demandes.

Suivant déclaration transmise au greffe le 25 septembre 2024, M. [J] et Mme [V] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 19 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et, en conséquence, de :

à titre principal,

— constater l’absence de dette locative en l’état de leur effacement décidé par la commission de surendettement ;

— dire et juger que les appelants ne sont recevables d’aucune somme d’argent ;

à titre subsidiaire,

— constater leur bonne foi ;

— constater qu’ils se trouvaient, lorsqu’ils résidaient dans les lieux litigieux, dans une situation personnelle et financière leur permettant l’accès aux allocations pour le logement versées par la caisse d’allocation familiales du Var aux intimés ;

— dire et juger que la dette locative est de 2 049,82 euros arrêtée au 30 mars 2024 ;

— leur accorder des délais de paiement pour payer leur dette locative ;

— échelonner en conséquence le paiement de leur dette ;

— leur donner acte qu’ils proposent de verser la somme de 150 euros par mois aux intimés au titre de leur dette locative et jusqu’au complet règlement ;

— dire et juger que les sommes reportées ou échelonnées ne produiront pas d’intérêts ;

— ordonner en conséquence un sursis à la mise en place de l’exécution des poursuites pour le règlement de la dette ;

en tout état de cause,

— débouter les intimés de leurs demandes ;

— dire et juger que chaque partie conservera ses propres dépens à sa charge.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 19 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne la provision allouée par le premier juge ;

— condamner solidairement les appelants à leur verser, à titre provisionnel, la somme de 6 346,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2024 ;

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M^e Mohamed Mahali.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. L’article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu’alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours. Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l’article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. De même, l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel ultérieur n’empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire. Il stipule, dans un article VIII, qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par l’huissier et resté sans effet, ou de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, la location sera résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé.

Le 29 août 2023, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à Mme [V] et M. [J] un commandement de payer la somme de 2 944,77 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Dès lors que les appelants ne contestent pas ne pas avoir régularisé leur dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à effet au 29 octobre 2023.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement des appelants n’ayant été prononcée que le 24 avril 2024, ils n’avaient, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler leur dette locative telle que déclarée à la commission. Cette décision ne prive donc pas les intimés de leur droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 29 octobre 2023, soit avant même la saisine de la commission et la décision de recevabilité intervenue le 24 avril 2024.

De plus, si la même commission de surendettement des particuliers du Var a, par décision en date du 19 juin 2024, imposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pour traiter la situation de surendettement, avec un effacement total de leurs dettes, comprenant la dette locative, l’apurement de l’arriéré locatif par l’effacement de la dette ne prive pas les bailleurs de leur droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 29 octobre 2023, soit avant la décision de la commission du 19 juin 2024.

Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur l’expulsion des appelants

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, si les appelants sollicitent, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, il convient de relever qu’ils ne discutent pas la mesure d’expulsion qui a été prononcée à leur encontre, comme ayant quitté les lieux et retrouvé un logement depuis le 21 octobre 2024. Ils ne forment aucune demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire mais uniquement des délais de paiement, à titre subsidiaire, dans le cas où ils seraient condamnés à verser une provision aux intimés à valoir sur l’arriéré locatif.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à M. [J] et Mme [V] de quitter immédiatement les lieux ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de M. [J] et de Mme [V] ainsi que celle de tous occupants des locaux si besoin avec la force publique.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au logement en question, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriévé à le réparer.

Il en résulte que, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, les bailleurs ont, par courrier en date du 25 juin 2024, contesté la décision prise par la commission de surendettement des particuliers du Var d’imposer des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comprenant un effacement de la dette locative.

Par jugement en date du du 21 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en matière de surendettement, a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [V] et M. [J].

A la lecture de ce jugement, il apparaît que la dette locative concernée par l’effacement a été actualisée à la somme de 5 556,56 euros à la date du 30 octobre 2024. L’obligation des appelants de régler cette somme, à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, se heurte donc à une contestation sérieuse tenant à l’effacement de sa dette locative.

En outre, si le dernier décompte produit par les intimés arrêté au 18 décembre 2024 mentionne un arriéré locatif de 6 346,72 euros, cette somme comprend, outre la somme susvisée de 5 556,56 euros, l’échéance du 1er novembre 2024 qui est sérieusement contestable dès lors qu’il résulte du jugement rendu le 21 mars 2025 susvisé que les appelants ont quitté les lieux à la fin du mois d’octobre 2024.

Il y a donc lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement M. [J] et Mme [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme provisionnelle de 5 034,56 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation impayés jusqu’à juillet 2024 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer augmenté des provisions pour charges d’août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

Les intimés seront déboutés de leur demande de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En l’état d’une procédure initiée par les intimés aux fins de constatation de la clause résolutoire insérée dans le bail parfaitement justifiée, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum les appelants aux dépens de première instance et à verser la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, dès lors qu’ils obtiennent en partie gain de cause à hauteur d’appel, concernant les provisions auxquelles ils ont été condamnés par le premier juge, compte tenu de l’évolution du litige, chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure en faveur des intimés pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande formulée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté que la résiliation du bail liant les parties est intervenue par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonné à M. [J] et Mme [V] de quitter immédiatement les lieux ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de M. [J] et de Mme [V] ainsi que celle de tous occupants des locaux si besoin avec la force publique ;

— condamné in solidum M. [J] et Mme [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [D] [Z] et Mme [F] [Z] de leur demande de provision formée à l’encontre de M. [B] [J] et Mme [T] [V] à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024 ;

Déboute M. [D] [Z] et Mme [F] [Z] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente