RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00833 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JDYP

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

12 février 2024 RG :23/00800

[E]

C/

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

Grosse délivrée

le

à SCP AKCIO

Selarl Lamy Pomiès Richaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de Nîmes en date du 12 Février 2024, N°23/00800

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [R] [E]

née le 27 Mai 1986 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-4284 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES la société anonyme SFHE intervient, poursuites et diligences exercées par son représentant légal en exercice, domicilié en son siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 28 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 juin 2019, la SA Société Française des habitations économiques (SFHE) a donné à bail à Mme [R] [E] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510, 62 euros outre 33,49 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, en date du 11 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à la locataire pour un montant de 929,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, la SA SFHE a fait assigner Mme [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [E] de corps et de biens ainsi que tous les occupants de son chef du logement susvisé au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire qu’en suite de son expulsion, si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d’une voie de fait article L.412-6 al 3 code des procédures civiles d’exécution et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

— condamner Mme [R] [E] au paiement, par provision, des sommes suivantes :

* la somme de 2 027,66 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 mai 2023, montant à parfaire au jour de l’audience avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

*d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail, de la date de la résiliation jusqu’à entière libération des lieux,

*la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*aux entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification aux services de la préfecture.

Par ordonnance contradictoire du 12 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence.

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SA SFHE recevable et bien fondée ;

— rejeté la demande en nullité du commandement de payer délivré le 11 avril 2023 à Mme [R] [E] ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA SFHE, et la résiliation du bail consenti à Mme [R] [E] à la date du 11 juin 2023 ;

En conséquence :

— ordonné l’expulsion domiciliaire de Mme [R] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411 -1 et suivants du code des procédures d’exécution.

— condamné Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— dit qu’en suite de son expulsion, si Mme [R] [E] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du code des procédures d’exécution et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

— condamné Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE la somme de 3920,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— rejeté la demande d’octroi de délais de paiement,

— rejeté la demande en condamnation formée par Mme [R] [E] à titre provisionnel a rencontre de la SA SFHE à lui payer la somme de 6 000, 00 euros en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi,

— condamné Mme [R] [E] à payer à la SA SFHE la somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [R] [E] aux entiers dépens.

Par déclaration du 4 mars 2024, Mme [R] [E] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [R] [E] demande à la cour,

Le déclarer recevable et bien fondé,

Vu la loi du 06 juillet 1989 ;

Vu l’article 27-11 de la Loi ALUR ;

Vu l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;

Vu l’article 1345-3 du code civil ;

Réformer la décision déférée

A titre principal :

— prononcer la nullité du commandement et de la procédure subséquente,

— débouter la SFHE de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause de résolutoire

— accorder à Mme [R] [E] les plus larges délais de paiement

A titre reconventionnel :

Vu les manquements du bailleur

— condamner à titre provisionnel la SFHE à payer à Mme [R] [E] la somme de 6000 € en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi

— ordonner la compensation des sommes éventuellement dues par Madame [E] au titre de l’arriéré de loyers

— réformer la décision qui condamne Mme [R] [E] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SFHE au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé, la SA SFHE, intimée, demande à la cour,

Statuant ce que de droit sur la recevabilité de l’appel.

Au fond

— le déclarer infondé ;

— confirmer la décision querellée ;

— déclarer la demande en résiliation de bail diligentée par la SA SFHE recevable et bien fondée.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA SFHE et la résiliation du bail souscrit par Mme [R] [E] à la date du 11 juin 2023 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion domiciliaire de Mme [R] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— juger qu’en suite de son expulsion, si Mme [R] [E] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L412-6 al 3 du code des procédures civiles d’exécution et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

— condamner Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE la somme de 7.425,76 € au titre de la dette locative arrêtée au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— débouter Mme [R] [E] de sa demande de termes et délais ;

— condamner Mme [R] [E] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la nullité du commandement de payer du 11 avril 2023,

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : [']

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4e L’avertissement qu 'à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ».

L’appelante fait valoir que le commandement ne mentionne que le principal d’un montant de 929,11 € sans distinguer le loyer et les charges et sans que l’exemplaire du commandement qui lui a été délivré ne comporte d’annexe et a fortiori aucun décompte.

Or, l’analyse du commandement délivré par le commissaire de justice mentionne « que ladite créance correspond à des loyers et charges impayées suivant décompte détaillé arrêté au 06.03.2023 annexé au présent acte » et Mme [R] [E] se contente de remettre en cause cette inscription faite par le commissaire de justice sans produire aucun élément et alors même que l’exemplaire de l’acte produit par l’intimée contient ledit décompte en annexe.

En conséquence, il y lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

Selon l’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce le commandement de payer ayant été délivré le 11 avril 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux prévisions contractuelles.

Par ailleurs, le commandement de payer du 11 avril 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que la locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité des loyers et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient de noter que la décision de recevabilité du dossier de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est intervenue le 24 avril 2024, c’est à dire postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2023.

Ainsi, le juge des référés doit tirer les conséquences juridiques en constatant l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA SFHE, et la résiliation du bail consenti à Mme [R] [E] à la date du 11 juin 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai,

Les dispositions du code de la consommation invoquées par l’appelante ne sont pas applicables en l’espèce, la demande de suspension devant être demandée par la commission de surendettement et devant le juge du surendettement dans le cadre de la procédure de surendettement.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[..]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, Mme [R] [E] qui sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et la demande provisionnelle d’indemnité d’occupation,

L’appelante étant devenue sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2023, son expulsion doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation provisionnelle justement fixée par le premier juge et dont le montant n’est pas contesté par les parties.

La décision déférée sera en conséquence confirmée de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre de la dette,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon décompte en date du 9 septembre 2024, l’intimée sollicite la condamnation de l’appelante à la somme provisionnelle de 7 425,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus.

L’appelante ne conteste pas la dette.

Infirmant l’ordonnance déférée de ce chef, Mme [R] [E] sera condamné à payer par provision à la SA SFHE la somme de 7 425,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance déférée sur la somme de 3920,99 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’appelante soutient avoir subi des agressions de la part d’un autre locataire et de sa famille, et qu’elle a été contrainte de déposer plainte à plusieurs reprises et vit dans l’angoisse de ces agressions. Elle ajoute être malentendante et se sentir de ce fait encore plus vulnérable. Que plus particulièrement elle a subi une agression le 17 octobre 2022 de la part d’une personne de l’entourage de la famille [Z] laquelle s’est introduite dans son domicile pour lui dire de « dégager son véhicule » et a subi les hurlements de celle- ci. Elle ajoute que ses voisins ne respectent pas les règles de savoir-vivre élémentaire et de bon usage en se garant systématiquement sur sa place de parking et occupent plusieurs places empêchant les autres résidents de se garer.

Elle indique avoir signalé ces agressions à son bailleur ainsi que les incivilités dont elle serait régulièrement victime et a exprimé son souhait de changer de logement, le bailleur n’ayant pas pris en compte sérieusement son problème, lequel prétend avoir organisé une conciliation dont elle n’a pas trace.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Mme [R] [E] dénonce des troubles de voisinage.

Il ressort des pièces produites aux débats qu’elle a déposé plusieurs plaintes et mains courantes y annexant diverses photographies démontrat l’encombrement de sa place de parking (cf. copie de main courante déposée auprès de la BTA de [Localité 6] le 25 août 2020, récépissé de dépôt de plainte du 10 février 2023

Par divers courriels adressés à la SA SFHE entre le 25 août 2020 et le 16 novembre 2022, elle a à de nombreuses reprises signalé les désagréments que lui causent les membres de la famille [Z] (place de stationnement, agression en pénétrant de force dans son domicile).

Enfin elle verse aux débats un courriel que lui a adressé la SA SFHE le 27 octobre 2020 indiquant que pour faire suite aux signalements des troubles de voisinage, elle a organisé le 16 octobre 2020 une conciliation en Agence à laquelle Mme [R] [E] ne s’est pas rendue malgré un courrier de convocation et un appel.

Outre que l’intimée ne produit ni la convocation à cette conciliation ni la lettre de relance, il ressort de ce courriel que le bailleur ne conteste pas les troubles de voisinage allégués indiquant que Mme [Z] devait faire des efforts, la SA SFHE ayant « le regret d’apprendre que le problème persiste, je vous invite donc à vous rapprocher de la gendarmerie de [Localité 4] ».

Force est de constater que le bailleur n’a pris aucune mesure qui s’imposait postérieurement à cette conciliation alors qu’il avait parfaitement connaissance que les désagréments persistaient.

L’intimé aux termes de ses conclusions n’élève aucune contestation sur la réalité des troubles subis par l’appelante.

Il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse. Il sera en conséquence alloué à Mme [R] [E] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante, succombant principalement, supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE la somme de 3920,99 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et en ce qu’elle a rejeté la demande en condamnation formée par Mme [R] [E] à titre provisionnel a rencontre de la SA SFHE à lui payer la somme de 6 000 € en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [E] à payer par provision à la SA SFHE la somme de 7 425,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance déférée sur la somme de 3920,99 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Condamne la SA SFHE à payer par provision à Mme [R] [E] la somme de 1 000 e à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [R] [E] à la SA SFHE et celle due par la SA SFHE à Mme [R] [E],

Condamne Mme [R] [E] aux dépens d’appel,

Déboute la SA SFHE de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,