COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 455

Rôle N° RG 23/07771 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLN5W

JONCTION AU RG 23/08529

[L] [Z]

C/

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU ROUCAS BLANC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe PINEL

M^e Emilie GOGUILLOT

M^e Michaël BISMUTH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 12 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03482.

APPELANTE

Madame [L] [Z]

née le 03 Août 1976, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe PINEL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉES

INTIMÉES dans le RG 23/08529

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU [Adresse 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.C.I. JUSE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Mohamed El Mahdi BOURICHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2020, à effet au 1er août 2020, M.[K] [F], la société civile immobilière (SCI) Juse, a par l’intermédiaire de son mandataire immobilier, la société à responsabilité limitée (SARL) Immobilière du Roucas Blanc, donné à bail à usage d’habitation à madame [L] [Z], un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à Marseille 7ème (13), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 2 500 euros.

Un dépôt de garantie de 2 500 euros était versé, outre la somme de 1 690 euros, à titre de frais et d’honoraires.

Par courrier recommandé avec accusé réception notifié le 2 octobre 2020, l’assureur protection juridique de Mme [Z] demandait à la SARL Immobilière du Roucas Blanc de réduite le montant de ses honoraires, du loyer et du dépôt de garantie en raison d’une superficie habitable de 93 m² au lieu de 130 m², telle que visée au contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 18 décembre 2020, Mme [Z] a attrait la SARL Immobilière du Roucas Blanc devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, en référé aux fins de fixation du montant mensuel du loyer et indemnisation des préjudices subis. Par ordonnance du 25 novembre 2021 le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé en raison de son incompétence pour fixer le montant d’un loyer.

Par acte de commissaire de justice 2 mars 2022, Mme [Z] a attrait la SARL Immobilière Roucas Blanc et la SCI Juse, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de les voir :

— condamner solidairement à leur payer les sommes de :

* 13 518,69 euros, au titre des loyers abusivement versés d’août 2020 à février 2022 ;

* 481 euros, au titre des frais trop perçus par l’agence ;

* 712 euros, au titre du remboursement du trop versé pour la caution ;

* 2 850 euros, au titre de la réparation du préjudice subi pour l’impossibilité de disposer d’un garage, à compter du mois d’août 2020 ;

* 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

* 3 600 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du congé pour reprise et de la sommation de quitter les lieux.

Par jugement contradictoire du 12 mai 2023, ce magistrat a :

— déclaré irrecevables les demandes formulées par Mme [Z] au titre de la réduction des montants des loyers, dépôt de garantie et honoraires d’agence au motif de l’infériorité de la surface habitable pour cause de prescription ;

— rejeté les demandes de réduction du montant du loyer et de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [Z] à payer à la SARL Immobilière du Roucas Blanc la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que la première demande de réduction du montant des loyers datait du 29 septembre 2020 et avait été adressée à la SARL Immobilière Roucas Blanc le 2 octobre 2020 par courrier recommandé. Mme [Z] pouvait saisir le juge jusqu’au 2 avril 2021.

L’ordonnance du 25 novembre 2021, a rendu non avenue l’interruption de la prescription résultant de l’assignation en référé.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 juin 2023 (enregistrée sous le numéro de RG 23/07771), Mme [Z] a interjeté appel de la décision, à l’encontre de la SARL Immobilière du Roucas Blanc.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 juin 2023 (enregistrée sous le numéro de RG 23/08529), Mme [Z] a interjeté appel de la décision, à l’encontre de la SARL Immobilière du Roucas Blanc et de la SCI Juse.

Par conclusions n°2 transmises les 26 juillet 2023 et 21 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle:

— déclare que le montant dû loyer par elle, relativement au bien sis, [Adresse 4] à [Localité 6] (13), doit être fixé à la somme mensuelle de 1 788 euros ;

— condamne solidairement la SARL Immobilière du Roucas Blanc et la SCI Juse à lui verser les sommes de :

* à titre principal : 25 614,36 euros, au titre des loyers proportionnellement et abusivement versés durant le bail, à compter de sa souscription ;

* à titre subsidiaire : 12 095,67 euros, au titre des loyers proportionnellement et abusivement versés durant le bail, à compter du 2 mars 2022 ;

* en tout état de cause :

* 481 euros, au titre des frais trop perçus par l’agence ;

* 712 euros, au titre du remboursement du trop versé pour la caution ;

* 5 400 euros, au titre de la réparation du préjudice subi pour l’impossibilité de disposer d’un garage, à compter du mois d’août 2020, soit une somme mensuelle de 150 euros ;

* 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts

* 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions transmises le 19 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Immobilière du Roucas Blanc, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a condamné Mme [Z] à lui verser la somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile statuant à nouveau et y ajoutant :

— condamne Mme [Z] à lui payer les sommes de :

* 4 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 23 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Juse, sollicite de la cour :

— à titre principal : qu’elle confirme le jugement entrepris ;

— à titre subsidiaire : juge que la SARL Immobilière du Roucas Blanc, est la seule responsable des inexactitudes du contrat de bail litigieux et la condamne à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause : condamne Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction des affaires a été déclarée close par ordonnances des 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures enregistrées sous les RG 23/07771 et RG 23/08529 :

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient dans le souci d’une bonne administration de la justice et en raison des liens de connexité évidents les unissant, les deux affaires portant sur le même jugement, d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les RG 23/07771 et RG 23/08529, sous le numéro le plus ancien.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code, dans sa version applicable en la cause, précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code, dans leur version applicable en la cause, disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, que, lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement entrepris, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

En effet, par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation du jugement dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, Mme [Z] n’a, ni dans le dispositif de ses premières conclusions ni dans le dispositif de ses dernières conclusions, transmises à la cour, formulé de demande d’infirmation ou de réformation du jugement entrepris.

La cour ne pourra donc que confirmer sur les chefs ne faisant ni l’objet de demande d’infirmation ni de nouvelle prétention.

Sur l’appel incident de la SARL Immobilière le Roucas Blanc :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de Mme [Z]. La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus.

La SARL Immobilière le Roucas Blanc sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [Z] aux entiers dépens, et à payer à la SARL Immobilière le Roucas Blanc la somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [Z] sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

L’équité commande que chacune des parties supporte la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les RG 23/07771 et RG 23/08529, sous le numéro le plus ancien, RG 23/07771 ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE la SARL Immobilière le Roucas Blanc de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNE Mme [Z] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,