20/09/2023

ARRÊT N° 530/2023

N° RG 22/01380 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OXDS

CBB/IA

Décision déférée du 22 Mars 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN – 19/00977

M.[E]

S.C.I. CHATEAU LABROU

C/

Société TOKIO MARINE EUROPE SA

S.A.S. WILLIS TOWERS WATSON FRANCE

S.A.R.L. POMMES LOMAGNE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.C.I. CHATEAU LABROU

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Société TOKIO MARINE EUROPE SA Venant aux droits de la société TOKIO MARINE KILN INSURANCE LIMITED. Société de droit étranger. Prise en sa succursale française dont le siège est situé [Adresse 3]. Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Lorraine DUZER de la SELARL ADRIEN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. WILLIS TOWERS WATSON FRANCE Société par actions simplifiée venant aux droits par fusion-absorption de la Société GRAS SAVOYE depuis le 30/11/2018, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 311 248 637 au capital social de 1.432.600 € prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Marcel PORCHER de la SELARL PORCHER & Associés avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.R.L. POMMES LOMAGNE représentée par Maître [O] [N] désignée ès-qualité liquidateur judiciaire par le jugement du Tribunal de Commerce de Montauban du 14 novembre 2018,

'[Adresse 8]'

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent MASCARAS de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

FAITS

La SCI Château Labrou est propriétaire de bâtiments à usage d’entrepôts à fruits situés à La Valade commune de Castelsarrasin (82) dont une partie est louée à la SARL Pommes Lomagne depuis 2011, une autre partie à la Société Embalbois selon bail de 2016 et une troisième partie à la société coopérative fruitière Quercy selon bail de 2014.

Les bâtiments ont fait l’objet d’actes de vandalisme à deux reprises en mai et juin'2017.

La SARL Pommes Lomagne a souscrit deux assurances le 20 septembre 2017 par l’intermédiaire d’un courtier la SAS Gras Savoye :

— une police responsabilité civile entreprise auprès des MMA, à effet au 1er septembre 2016',

— une police multirisque industrie auprès de la SA Tokio Marine (en remplacement des MMA pour ce même type de contrat) laquelle assurait également le bâtiment loué pour le compte du bailleur.

Les 29 septembre et 2 octobre 2018, deux incendies ont détruit la totalité des bâtiments.

Par courriel du 2 octobre 2018, la SA Tokio Marine a refusé sa garantie au motif que le site n’était plus compris dans l’assiette de l’assurance depuis le 1er septembre 2018 en application d’un accord d’avril 2018.

La SARL Pommes Lomagne a été admise en redressement judiciaire puis, en liquidation judiciaire par décision du 14 novembre 2018 et la Selarl Benoit, désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Par ordonnances des 10 et 31 janvier 2019, sur assignation du 16 octobre 2018, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Montauban a désigné M.[B] en qualité d’expert pour investiguer sur les causes et conséquences des incendies.

Par jugement du 29 septembre 2020 le Tribunal Judiciaire de Montauban, a':

— constaté que la compagnie Tokio Marine vient aux droits de la société Tokio Marine Kiln Insurance Limited ;

— dit que la compagnie Tokio Marine doit sa garantie à la Sarl Pommes Lomagne et à la Sci Château Labrou ;

— mis la société Gras Savoye Grand Sud-Ouest hors de cause ;

— condamné la compagnie Tokio Marine à payer à la Sci Château Labrou la somme de 1.520.451,65 euros HT vétusté déduite au titre de son préjudice immobilier, outre au fur et à mesure de la reconstruction la différence entre la valeur à neuf fixée à 2.147.255,17 euros HT, et la valeur vétusté déduite;

— condamné la compagnie Tokio Marine à payer à la Selarl Benoît & associés, en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Pommes Lomagne, la somme de 385.473 euros HT à titre d’indemnisation partielle de ses dommages mobiliers ;

— dit qu’au moins une franchise de 500.000 euros s’applique, et qu’elle devra venir en déduction des condamnations prononcées ci-dessus ;

— sursis à statuer sur :

* la demande d’indemnisation de la Sci Château Labrou au titre des pertes locatives, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [B] ;

* le surplus des demandes d’indemnisation de la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Pommes Lomagne concernant son préjudice matériel, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire de M. [B] ;

* le point de savoir si une deuxième franchise de 500.000 euros s’applique, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire ;

— condamné la compagnie Tokio Marine à payer à la Sci Château Labrou la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700,1° du code de procédure civile ;

— condamné la compagnie Tokio Marine à payer à la Selarl Benoît et associés, mandataire liquidateur de la Sarl Pommes Lomagne la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700,1° du code de procédure civile;

— condamné la Sci Château Labrou à payer à la société Gras Savoye Grand Sud-Ouest la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la compagnie Tokio Marine aux dépens de l’instance exposés jusqu’au présent jugement et accorde le droit de recouvrement direct à la Selarl Levi-Egéa-Levi qui en a fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dans l’attente du rapport d’expertise, ordonné le retrait du rôle et dit que l’affaire sera réinscrite à la diligence des parties,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par arrêt du 7 juillet 2022 partiellement infirmatif, la cour d’appel de Toulouse a':

— confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 29 septembre 2020 sauf en ce qu’il a :

* condamné la SA Tokio Marine Europe à payer à la SCI Château Labrou la somme de 1.520.451,65 euros HT vétusté déduite au titre de son préjudice immobilier, outre au fur et à mesure de la reconstruction la différence entre la valeur à neuf fixée à 2.147.255,17 euros HT, et la valeur vétusté déduite,

* condamné la SA Tokio Marine Europe à payer à la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la SARLPommes Lomagne, la somme de 385.473 euros HT à titre d’indemnisation partielle de ses dommages mobiliers,

* dit qu’au moins une franchise de 500.000 euros s’applique et qu’elle devra venir en déduction des condamnations prononcées ci-dessus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— condamné la SA Tokio Marine à verser à la SCI Château Labrou la somme de 850 000 € au titre de son préjudice immobilier,

— débouté la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Pommes Lomagne de sa demande d’indemnisation partielle de ses dommages mobiliers,

— dit qu’au moins une franchise de 500.000 euros s’applique, et qu’elle devra venir en déduction de la condamnation prononcée ci-dessus,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté la SA Tokio Marine et la SAS Gras Savoye de leur demande,

— condamné la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Pommes Lomagne et la SCI Château Labrou aux dépens d’appel.

M. [B] a déposé son rapport d’expertise le 23 décembre 2020.

Par ordonnance de référé du 23 décembre 2020, le Premier Président de la Cour d’appel de Toulouse a autorisé la SA Tokio Marine Europe à consigner les sommes de 1 520 451,65 euros HT et 385 473 euros HT entre les mains de la caisse des dépôts et consignations.

PROCEDURE

Sur demande de la SCI Château Labrou en date du 21 octobre 2021, l’affaire a été réinscrite au rôle du Tribunal Judiciaire de Montauban.

Par jugement contradictoire en date du 2 mars 2022, le tribunal a':

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la réinscription de l’affaire ;

— dit que la présente décision est commune et opposable à [O] [N], de la Selarl Benoît et associés, liquidateur judiciaire de la SARL Pommes Lomagne ;

— dit qu’une deuxième franchise de 500.000 euros est applicable ;

— dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles ;

— dit que le bail consenti à la SARL Pommes Lomagne a été résilié de plein droit à l’issue des incendies des 29 septembre 2018 et 2 octobre 2018 ;

— débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande de suspension des loyers commerciaux ;

— débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande d’indemnité au titre des chambres froides et centrales réfrigérées;

— débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides ;

— débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des pertes locatives ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que chaque partie conservera ses propres dépens ;

— dit que les dépens pourront être directement recouvrés par la Selarl Coteg & Azam conformément à l’article 699 du code de procédure civile';

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration du 8 avril 2022, la SCI Château Labrou a relevé appel de la décision en ce que le tribunal a':

— dit qu’une deuxième franchise de 500.000 euros est applicable,

— dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles,

— débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides ;

— débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des pertes locatives ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— dit que chaque partie conservera ses propres dépens.

Suivant déclaration en date du 27 avril 2022 la SARL Pommes Lomagnes a également relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

Les procédures ont été jointes par ordonnance en date du 8 novembre 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Château Labrou, dans ses dernières écritures en date du 15 mai 2023, demande à la cour au visa des articles 524, 1722 et suivants du code civil, de':

— confirmer le jugement du 22 mars 2022 en ce qu’il a :

* dit que le bail consenti à la SARL Pommes Lomagne a été résilié de plein droit à l’issue des incendies des 29 septembre 2018 et 2 octobre 2018.

* débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande de suspension des loyers commerciaux ;

* débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides ;

— infirmer le jugement du 22 mars 2022 en ce qu’il a :

* dit qu’une deuxième franchise de 500.000 euros est applicable,

* dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles.

Statuant à nouveau

— constater que le contrat d’assurance souscrit par la SARL Pommes Lomagne auprès de la SA Tokio Marine Kiln Insurance prévoit une clause d’unicité de sinistre,

— dire et juger que les sinistres incendies du 29 septembre et 2 octobre 2018 doivent être considérés comme un seul sinistre ayant un seul fait générateur.

En conséquence, à titre principal':

— dire et juger la clause de franchise nulle et de nul effet,

— dire et juger qu’une seule franchise de 500.000 € est applicable.

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la seconde franchise s’imputera par priorité sur les indemnités revenant à la SARL Pommes Lomagne puis, pour l’éventuel surplus sur les indemnités revenant à la SCI Château Labrou,

— infirmer le jugement du 22 mars 2022 en ce qu’il a :

* débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides,

* débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des pertes locatives.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que les installations frigorifiques, de gaz et les chambres froides doivent recevoir la qualification d’immeuble par destination,

— dire et juger que la perte locative subie par la SCI Château Labrou durant le temps de reconstruction du bâtiment doit être indemnisée.

Ce faisant,

— condamner la SA Tokio Marine Kiln Insurance à indemniser la SCI Château Labrou de ses préjudices à hauteur de la somme totale de 1.176 .085 € HT, soit :

* 1.126.085 € HT au titre des installations frigorifiques et chambres froides,

* 50.000 € au titre de la perte locative,

— débouter la SA Tokio Marine Kiln Insurance, la SAS Willis Towers Watson France et la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] de l’intégralité de leurs demandes ou appel incident,

— condamner toutes parties succombantes à verser à la SCI Château Labrou la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Coteg & Azam.

La SA Tokio Marine Europe venant aux droits de la société Tokio Marine Kiln Insurance Ltd, dans ses dernières conclusions du 12 mai 2023 demande à la cour au visa des articles 1103 du code civil et L112-2 alinéa 5 du code des assurances, de':

— confirmer le jugement en tous points, sauf en ce qu’il a dit que le bail avait été résilié de plein droit en 2018 à la suite des incendies

— débouter Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne de l’ensemble de son appel et de son appel incident,

— débouter la SCI Château Labrou de l’ensemble de son appel et de son appel incident,

— débouter Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne de toute demande formulée à l’encontre de la SA Tokio Marine Europe,

— débouter la SCI Château Labrou de toute demande formulée à l’encontre de la SA Tokio Marine Europe

Sur la question de l’application d’une deuxième franchise, il est demandé de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’une deuxième franchise de 500.000€ est applicable et en ce qu’elle a dit que le montant des deux franchises serait déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités dues à chacune d’elles,

— débouter la SCI Château Labrou et Me [N] de leur demande de voir appliquer une seule franchise,

— débouter la SCI Château Labrou de sa demande de voir déclarer nulle et de nul effet la clause de franchise.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Château Labrou':

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et de chambres froides,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Château Labrou de sa demande au titre des pertes locatives,

— débouter la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et de chambres froides,

— débouter la SCI Château Labrou de sa demande au titre des pertes locatives ;

Sur les demandes indemnitaires de Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne, il est demandé de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et de chambres froides,

— débouter Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne de sa demande d’indemnisation à hauteur de 1.084.719,51€ au titre de l’indemnisation des chambres froides et centrales de réfrigération,

— débouter Me [N], es qualité de liquidateur de la SARL Pommes Lomagne de sa demande tendant à se voir garantir par la SA Tokio Marine Europe de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de la SCI Château Labrou,

A titre subsidiaire, si la Cour devait faire droit à la demande de pertes locatives de la SCI Château Labrou, il est demandé de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail avait été résilié de plein droit en 2018 à la suite des incendies,

Statuant de nouveau :

— juger que le bail avait été résilié de plein droit par suite des actes de dégradations de 2017 ;

— débouter Me [N] de toute demande tendant à se voir relever et garantir de toute condamnation à ce titre.

En tout état de cause, sur les frais irrépétibles,

— débouter Me [N] et la SCI Château Labrou de toute demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner tout succombant à verser à la SA Tokio Marine Europe la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

La SARL Pommes Lomagne représentée par Me [N] ès qualité de liquidateur judiciaire (SARL Pommes Lomagne), dans ses dernières écritures en date du 5 janvier 2023, demande à la cour de':

— prononcer l’infirmation et la réformation du jugement rendu le 22 mars 2022 (RG n°19/00977) par le tribunal judiciaire de Montauban, en tant qu’il a :

* « dit qu’une deuxième franchise de 500.000 euros est applicable ;

* dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles ;

* dit que le bail consenti à la SARL Pommes Lomagne a été résilié de plein droit à l’issue des incendies des 29 septembre 2018 et 2 octobre 2018.

* débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande de suspension des loyers commerciaux ;

* débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides ;

* débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dit que chaque partie conservera ses propres dépens ; »

et statuant à nouveau, à titre principal :

— débouter la SAS Willis Towers Watson France, venant aux droits de la SA Gras Savoye de toutes ses demandes, fins et moyens ;

— juger qu’une seule franchise est applicable ;

— juger que le bail commercial liant la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès-qualité liquidateur judiciaire et la SCI Château Labrou n’est pas résilié ;

en conséquence,

— condamner la SA Tokio Marine Europe à payer à la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur la somme de 1.084.719,51 euros au titre de l’indemnisation des chambres froides et centrales réfrigérées ;

— ordonner la suspension des loyers commerciaux de la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur jusqu’à réalisation complète de reconstruction du local commercial ;

à titre subsidiaire :

— réduire à 500 euros la somme allouée à la SAS Willis Towers Watson France, venant aux droits de la SA Gras Savoye au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur judiciaire n’est pas responsable de l’incendie ;

en conséquence,

— débouter la SCI Château Labrou de sa demande à l’encontre de la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur judiciaire en paiement d’une indemnité de 50.000 euros au titre des pertes locatives';

à titre infiniment subsidiaire :

— condamner la SA Tokio Marine Europe à relever et garantir la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité de liquidateur judiciaire de toutes condamnations qui serait prononcée à son encontre au profit de la SCI Château Labrou ;

en tout état de cause :

— juger que la ou les franchises seront réparties au prorata des indemnisations entre la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité de liquidateur judiciaire et la SCI Château Labrou ;

— débouter la SA Tokio Marine Europe, la SCI Château Labrou et la S.A.S Willis Towers Watson France, venant aux droits de la SA Gras Savoye de toutes demandes, fins et moyens contraires à ceux de la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur judiciaire ;

— condamner tout succombant à payer à la SARL Pommes Lomagne représentée par Me [O] [N] désignée ès qualité liquidateur judiciaire la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La SAS Willis Towers Watson France, venant aux droits de la SA Gras Savoye, dans ses dernières écritures en date du 3 octobre 2022, demande à la cour de':

— statuer ce que de droit sur les mérites de l’appel

— condamner la SCI Château Labrou à payer à la concluante une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700.

— condamner tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Fontan qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

Le sursis à statuer prononcé par le jugement du 29 septembre 2020 portait sur :

* la demande d’indemnisation de la SCI Château Labrou au titre des pertes locatives, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [B] ;

* le surplus des demandes d’indemnisation de la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Pommes Lomagne concernant son préjudice matériel, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire de M. [B] ;

* le point de savoir si une deuxième franchise de 500.000 euros s’applique, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire ;

Sur ces questions le tribunal a par jugement du 2 mars 2022':

— dit qu’une deuxième franchise de 500.000 euros est applicable et que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles ;

— dit que le bail consenti à la SARL Pommes Lomagne a été résilié de plein droit à l’issue des incendies des 29 septembre 2018 et 2 octobre 2018 ;

— débouté la SARL Pommes Lomagne représentée par son liquidateur de sa demande de suspension des loyers commerciaux et de sa demande d’indemnité au titre des chambres froides et centrales réfrigérées ;

— débouté la SCI Château Labrou de sa demande d’indemnité au titre des installations frigorifiques et des chambres froides et de sa demande d’indemnité au titre des pertes locatives.

Sur la deuxième franchise

La SCI Château Labrou s’oppose au cumul de franchises jugé par le tribunal en ce que':

*différents sinistres peuvent n’en constituer qu’un seul dès lors qu’ils sont dus à un fait générateur unique justifiant donc la globalisation des sinistres au jour du premier,

* en l’espèce, on est en présence d’un fait générateur unique comme l’a relevé le tribunal (deux actes volontaires destinés à détruire le mobilier et son contenu)';

*selon le contrat d’assurance, sont considérés comme un seul et même sinistre au sens de la police d’assurance, l’ensemble des dommages survenus dans les 72 heures (Articles 1.7 et 1.8 page 8 Convention Spéciale)'; et ici le second sinistre est apparu à 48 h du premier, selon le témoin, les constatations des enquêteurs et la configuration des lieux (les bâtiments sont en continuité et non pas distincts), le second incendie apparaît donc comme la continuité du premier'; l’expert ne se fonde que sur des hypothèses, en l’absence de prise de connaissance du rapport du SDIS 82, et son intervention est tardive (6 mois après les faits)';

*il s’agit donc bien d’un seul et même sinistre et donc il ne peut être appliqué qu’une seule franchise au sens de la convention spéciale (articles 1.14 et 1.14.1).

La SARL Pommes Lomagne soutient également l’unicité du fait générateur qui justifie la globalisation des sinistres. Il doit donc en être conclu l’application d’une seule franchise au sens du contrat. La SARL Pommes Lomagne assure l’immeuble pour le compte du bailleur de sorte que tant la SCI Château Labrou que la SARL Pommes Lomagne ont la qualité d’assuré et en l’absence de clause de répartition des franchises entre plusieurs assurés, il conviendra de la déduire du montant des préjudices subis tant par l’une que par l’autre, au prorata de leurs préjudices.

La SA Tokio Marine réplique au contraire que l’expert a conclu à l’existence de deux sinistres distincts, avec deux faits générateurs et, deux déclarations de sinistres, qui ne peuvent être globalisés en application de':

* l’article 1.8 al5 des conditions générales (événement naturel alors qu’ici ce sont des actes volontaires à l’origine des sinistres),

* de l’article L 124-1 du code des assurances en l’absence de cause technique unique puisque l’expert vise plusieurs foyers d’incendie distincts (zones distinctes)';

* de l’article 1.14.1 de la clause sur les franchises qui prévoit qu’il faut un même fait générateur survenant simultanément'; or, les deux incendies sont apparus à trois jours d’intervalle ; le second incendie n’est donc pas la continuité du premier'; et la méthodologie de l’expertise et son sérieux ne peuvent être remis en cause même si l’expert est intervenu six mois après.

Dès lors, les deux incendies distincts justifient l’application de deux franchises, et donc la confirmation de la décision.

En vertu de l’article L 124-1-1 du code des assurances un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. Ce texte permet une globalisation des sinistres sériels’qui se définissent comme une multitude de dommages résultant d’un même fait dommageable.

Selon l’article 1.8 de la convention spéciale «'sont considérés comme constituant un seul et même sinistre, l’ensemble des dommages survenus dans les 72 heures qui suivent le moment où les biens assurés ont subi les premiers dommages causés par un événement naturel défini dans le présent contrat.'»

Et l’article 1.14.1 prévoit que pour l’application de la franchise, seront considérés comme relevant d’un même sinistre tous les préjudices subis consécutifs :

— soit à un même événement,

— soit à plusieurs événements garantis relevant eux-mêmes du même fait générateur survenant simultanément nonobstant les dispositions du chapitre « Dommages aux biens » au paragraphe « Dispositions complémentaires » et la clause « Dommages en chaîne ».

Il est constant en l’espèce que les deux incendies des 29 septembre et 2 octobre 2018 ont détruit la totalité des bâtiments appartenant à la SCI Château Labrou et loués à la SARL Pommes Lomagne.

L’expert M. [B] a conclu qu’ils étaient imputables à des actes volontaires avec usage probable d’un dérivé pétrolier considérant les contraintes thermiques et mécaniques très importantes subies sur certains éléments de structure, la présence de combustibles tels que cagettes, emballages, cartons, des traces de multiples foyers et des indices d’occupation des lieux retrouvés sur place dont une pince type coupe-boulon et pince universelle, occupation favorisée par la facilité d’accès aux bâtiments laissés ouverts depuis les actes de vandalisme de l’année passée.

En l’absence d’origine naturelle, les deux incendies, même survenus à moins de 72 heures d’intervalle, ne peuvent donc être considérés comme constituant un seul et même sinistre au sens de l’article 1.8 de la convention.

L’expert a recensé plusieurs foyers distincts en zones 2, 3-4, 6 et 7 concernées par le sinistre du 29 septembre 2018 et en zone 1 concernée par l’incendie du 2 octobre 2018'; seule la zone 5 des bureaux ne présentait pas de trace de foyer. Mais l’expert a expressément souligné non seulement la présence de «'plusieurs foyers successivement organisés’ dans les locaux'» mais encore à des périodes différentes espacées de 54 heures.

L’expert a repris des extraits des comptes rendus d’intervention des pompiers et des procès verbaux de l’enquête de gendarmerie en pages 45 à 53 de son rapport.

Selon le rapport des pompiers le premier feu du 29 septembre 2018 a détruit 4610 m² environ de hangar soit plus de la moitié de la surface exploitable'; les pompiers ont assuré l’absence de reprise de feu en fin de matinée du 30 septembre 2018. Et le second incendie du 2 octobre 2018 concernait 4000m² environ de hangar et une surveillance est restée sur place pour éviter toute reprise de feu.

Aux termes du procès verbal de transport sur les lieux du 2 octobre 2018, les gendarmes précisaient que le premier incendie avait endommagé l’entrepôt de droite alors que celui du 2 octobre avait détruit celui de gauche. Ils ont également indiqué qu’en pénétrant dans le bâtiment de droite ils avaient constaté la présence de feu en son centre, les deux bâtiments étant en continuité.

Toutefois, aux termes d’un second procès verbal de transport du 5 octobre 2018 (repris en page 53 du rapport d’expertise) les pompiers du SDIS ont déclaré qu’une reprise du premier feu était exclue dans la mesure où 48 heures s’étaient écoulées entre les deux incendies ce qui constituait un délai trop important.

Par ailleurs, les gendarmes ont recueilli le témoignage de M. [P] qui évoquait le retour des pompiers le matin du second incendie pour une reprise de l’incendie'; mais aucune pièce produite au débat ne confirme cette affirmation. Et les extraits des comptes-rendus des pompiers repris par l’expert n’en font pas état.

Dans ces conditions, il s’agit donc bien de deux incendies distincts distants de 54 heures dont l’origine n’est pas naturelle.

Il ne s’agit pas au sens de l’article L 124-1-1 du code des assurances, de sinistres sériels résultant d’un même fait dommageable permettant d’en opérer la globalisation.

Il ne s’agit pas non plus au sens de l’article 1.14.1 de la convention, d’un même sinistre consécutif à un même événement ou à plusieurs événements relevant d’un même fait générateur survenant simultanément.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré l’application d’une franchise à déduire de l’indemnisation du préjudice subi par l’assuré du fait de l’incendie du 2 octobre 2018.

Sur la résiliation du bail

La SCI Château Labrou conclut à la confirmation de la décision qui a prononcé la résiliation de plein droit du bail en application des articles 1741 et 1722 du code civil, au vu de la destruction totale du bâtiment constatée par huissier, le montant de la reconstruction excédant sa valeur (évaluation à 2 147 255 avis de valeur Polyexpert) et le bâtiment ne pouvant plus servir à l’usage auquel il était destiné.

La SARL Pommes Lomagne s’y oppose considérant que dès lors que l’expert a précisé que le bâtiment n’avait pas été totalement détruit, sa réparation était donc envisageable. La valeur vénale étant inférieure à la valeur de reconstruction, la perte de l’immeuble n’est donc pas avérée'; ainsi, la résiliation de plein droit du bail n’est pas acquise. Cette position lui permet en conséquence de solliciter le montant des réparations de la chambre froide et des centrales réfrigérées qui ne sont pas des immeubles par destination. Et elle sollicite la suspension du paiement des loyers en application de l’exception d’inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur (article 1719 et 1720 du code civil) voire leur diminution (article 1724 du code civil) considérant la durée des travaux de réparation. Et dans ce cas, l’assureur devra la garantir du paiement des loyers.

La SA Tokio Marine Europe considère quant à elle, la résiliation du bail à compter des actes de vandalisme en 2017. Elle rappelle que- les MMA ont versé jusqu’en avril 2018 à la SARL Pommes Lomagne en indemnité immédiate, la somme forfaitaire de 715 204 € HT pour solde de tout compte, pour l’ensemble des 2 dossiers Vandalisme (la société avait renoncé aux indemnités différées pour éviter d’avoir à fournir des factures) ; ces sommes comprenaient un diagnostic amiante et des travaux de désamiantage pour permettre la réhabilitation des locaux et leur remise en exploitation'; or, rien n’a été fait et le matériel endommagé n’a pas été remplacé ni réparé; les lieux ont donc été abandonnés et n’étaient plus exploités depuis l’été 2017. Dans ces conditions, dès lors qu’à la suite de ces actes les locaux n’avaient pas été réhabilités et n’étaient plus exploités (cf témoignages des occupants et traces de squatt) , les loyers n’étaient plus payés, le bail était alors résilié de plein droit à cette date (2017) ce que confirme l’expert (page 73), et ce, par l’effet de la clause de résiliation prévue au bail, et non par l’effet de la destruction par incendie.

Le 23 août 2018, la SA Tokio Marine Europe a accepté le renouvellement du contrat d’assurance concernant les bâtiments et risques locatifs et les matériels et mobiliers. Elle ne peut donc valablement considérer aujourd’hui que les lieux étaient déjà intégralement détruits en 2017.

D’autant que l’expert judiciaire ne vise pas la destruction totale des bâtiments en 2017': il précise seulement qu’ils n’ont pas fait l’objet de mesures préventives de conservation et bailleur et locataire s’accordent sur l’utilisation des lieux comme zone de stockage.

Dans son arrêt du 7 juillet 2022, la cour avait relevé que «' dans son rapport du 5 juillet 2017, le cabinet d’expertise Polyexpert a constaté que les locaux étaient loués à la SCI Château Labrou pour stocker 2500 tonnes de pommes en atmosphère contrôlée; les dégradations ont été réalisées avec un chariot élévateur et concernaient les parois des chambres froides, le matériel de dépôt (2 lignes d’emballage), les emballages de type cagettes bois et cartons dont certains appartenaient à Embalbois, ponctuellement, des plaques de fibrociment en toiture. Et la SARL Pommes Lomagne a perçu des MMA en avril 2018 la somme de 715 204€ au titre des deux sinistres de vandalisme comprenant l’indemnisation des dégradations aux bâtiments dont il est justifié des quittances à hauteur de 694 062€ . L’expert avait préconisé la fermeture des accès au site pour éviter toutes nouvelles intrusions'».

La SA Tokio Marine Europe ne produit aucune pièce permettant de considérer la destruction totale des bâtiments loués à la suite des actes de vandalisme de 2017.

En revanche, rappelant que des mesures préventives n’avaient pas été prises ainsi qu’il n’est pas contesté, l’expert a conclu qu’à la suite des incendies l’état de délabrement de l’ouvrage conduisait à conclure que sa réhabilitation n’était pas envisageable, «'seule la dalle après vérification et sondage pourrait éventuellement être réutilisée dans le cadre d’une reconstruction''».

Ces conclusions ne sont pas utilement contredites.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, constatant la destruction totale de l’immeuble loué et faisant application des dispositions de l’article 1722 du code civil et de l’article 11 du bail, a jugé que le bail a été résilié de plein droit à la suite des incendies des 29 septembre et 2 octobre 2018.

Sur les demandes de la SARL Pommes Lomagne au titre du bail

Considérant la résiliation de plein droit du bail conclu le 14 septembre 2011 consenti par la SCI Château Labrou à la SARL Pommes Lomagne, la demande de la locataire en réduction ou suspension du loyer ne peut aboutir.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Château Labrou et de la SARL Pommes Lomagne

La SCI Château Labrou soutient que:

* les chambres froides et installations frigorifiques sont constitutives d’immeubles par destination dès lors qu’elles ne peuvent être enlevées sans détérioration à l’immeuble’ainsi que le relève l’expert (page 69),

*elles ont été détruites par l’incendie contrairement à ce qu’affirmé par le tribunal (détruites du fait des actes antérieurs de vandalisme);

*les 5 chambres froides étaient présentes dans les lieux au moment de l’incendie tel qu’il ressort du constat d’huissier du 9 octobre 2018'; elles sont partie intégrante des capitaux assurés en valeur à neuf ; l’assureur est donc tenu à garantie (le matériel est également assuré pour bris de machine),

*elle justifie de devis réactualisés portant le montant à 554 400€ HT.

La SARL Pommes Lomagne revendique également la propriété de la chambre froide et des centrales réfrigérées et considérant que le bail n’est pas résilié de plein droit, il lui est dû en conséquence le montant des réparations de ces équipements qui ne sont pas des immeubles par destination, l’expert n’ayant sur ce point de droit aucune qualification.

Les réparations mobilières ne pouvaient intervenir qu’après les travaux de mises aux normes du bâtiment. Or, l’indemnisation des MMA suite aux actes de vandalisme n’a été versée qu’en avril 2018'; la SARL Pommes Lomagne ne pouvait financer les travaux de réparations mobilières avant les mises aux normes des bâtiments. En outre, les dégâts subis du fait des vandalismes ne nécessitaient que des réparations et non pas leur remplacement au contraire de la situation après les incendies qui les a totalement détruits ; mais, qu’ils aient ou non été réparés, les matériels étant totalement détruits par les incendies, il devait être remplacé ; donc les dommages matériels ont bien pour origine l’incendie'; l’article 1.17.17 des conventions spéciales n’est donc pas applicable (dommages dus au défaut d’entretien ou de réparation),

* les 2 centrales réfrigérées étaient présentes sur les lieux ainsi qu’il est constaté par huissier le 1er juillet 2020'; elles n’ont pas été indemnisées suite aux sinistres de 2017'; elle produit un devis réactualisé d’un montant de 554 400€ HT’et celui de 286 000€ ; donc elle demande 840 400€ HT,

* pour les 5 chambres froides, elle demande: 571685 ' 205 517,69 (payé par MMA) soit 366 167,31€,

* au total, pour les centrales réfrigérées (840 400€) et les chambres froides (366 167,31) il est dû 1 206 567,31 auxquels s’ajoutent les 385 473€ d’indemnisation des autres préjudices matériels accordés par le tribunal dans son jugement du 29 septembre 2020.

La SA Tokio Marine Europe rappelle que la cour a par arrêt du 7 juillet 2022 débouté la SARL Pommes Lomagne de sa demande d’indemnisation partielle de ses dommages mobiliers.

Demeurent la demande d’indemnisation des pertes de loyers et des aménagements immobiliers réalisés par la SARL Pommes Lomagne au bénéfice du bailleur la SCI Château Labrou. Elle conteste que les aménagements réalisés dans le bâtiment (installation de chambres froides et de centrales réfrigérées) seraient demeurées la propriété de la SARL Pommes Lomagne dont Me [N], es qualité de liquidateur sollicite l’indemnisation':

* l’expert a considéré que les installations frigorifiques et chambres froides (pages 69,77,81), étaient inutilisables du fait de leur état d’abandon avant même la survenance des incendies,

*en raison de la résiliation du bail en 2017 après les actes de vandalisme, la SARL Pommes Lomagne n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation des aménagements mobiliers qu’elle a opérés, ni la SCI Château Labrou en sa demande d’indemnisation de la perte de mobilier devenu immeuble par destination,

* il n’a jamais été produit de facture de réparation des chambres froides et des installations réfrigérées, de sorte que la matérialité du dommage est contestable (un devis et le constat de leur présence sur les lieux étant insuffisants),

* le coût de leur remise en état est étranger aux incendies, et la cour, sur la base du même raisonnement, a déjà rejeté la demande en indemnisation des matériels endommagés,

— ainsi, ni la SCI Château Labrou ni le liquidateur de la SARL Pommes Lomagne qui se revendiquent tous deux propriétaires des équipements litigieux ne sont bien fondés en leur demande d’indemnisation,

— voire, il convient de faire application de la clause d’exclusion de l’article 1.17.17 des conventions spéciales (défauts dus à l’absence de réparation ou d’entretien).

Initialement le tribunal dans son précédent jugement du 29 septembre 2020 avait retenu que «'les chambres froides sont scellées au sol, attachées à la structure du bâtiment. Si le bail est résilié, les chambres froides reviendront au bailleur. Il y a donc lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes de la Selarl Benoît & associés en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl PommesLomagne concernant le préjudice matériel, dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire qui détaillera les préjudices et de connaître le sort des baux'».

Ainsi l’identité du bénéficiaire des indemnisations de la perte de ces équipements dépendait du sort du bail, de sorte que les demandes indemnitaires de la SCI Château Labrou sont également concernées par le sursis à statuer.

Le tribunal dans son jugement dont appel a prononcé la résiliation de plein droit du bail pour destruction des locaux et la cour vient de confirmer cette décision.

Dès lors, soit les chambres froides et centrales réfrigérées sont des immeubles par destination et la SCI Château Labrou en sa qualité de bailleresse est recevable à en solliciter l’indemnisation soit elles sont considérées comme du mobilier et la locataire a seule qualité à en demander l’indemnisation.

La SARL Pommes Lomagne conteste les conclusions de l’expert affirmant que ces équipements étaient scellés au sol mais elle ne donne à la cour aucun argument ni aucun élément probant justifiant du contraire.

Par ailleurs, au vu du devis de l’entreprise Gerbaud Isolation du 8 octobre 2018 et [H] du 7 octobre 2018 il apparaît que l’installation de chambres froides nécessite des travaux de génie civil (massif béton destiné à recevoir le groupe de production intérieure, renforts de charpente) voire des travaux de «'reconstruction'» exigeant la pose de parois, de cloisons divisoires, le tout en panneaux sandwich, des travaux d’étanchéité au sol et d’isolation comprenant la pose d’asphalte, et la pose de porte coulissante. Les photographies produites démontrent qu’il s’agit bien d’une véritable construction réalisée à l’intérieur du bâtiment

Il ressort du devis de cette entreprise Gerbaud Isolation que si une installation d’air conditionné (installation AC) est un bien mobilier, en l’espèce, il apparaît qu’il devait être relié aux chambres froides par une tuyauterie et que des travaux de maçonnerie sont nécessaires. Et les photographies établies par l’huissier dans son constat du 1er juillet 2020 démontrent que la centrale réfrigérée de grande dimension puisqu’elle comprenait 5 compresseurs, était également scellée au sol.

De sorte qu’il est donc rapporté que ces équipements (chambre froide et centrale réfrigérée) étaient des immeubles par destination au sens de l’article 525 du code civil ainsi qu’il a été jugé par le tribunal qui doit être confirmé dans son analyse.

En conséquence, la SARL Pommes Lomagne ne dispose pas de créance à ce titre à l’encontre de sa bailleresse, la SCI Château Labrou.

Laquelle ne dispose non plus d’aucun droit à garantie de la part de la SA Tokio Marine Europe dès lors que les MMA ont indemnisé les sinistres du fait de la série de vandalismes en 2017 à hauteur de 715 204€ comprenant l’indemnisation des dégradations aux bâtiments dont la cour a constaté dans son arrêt du 7 juillet 2022 qu’il était justifié des quittances à hauteur de 694 062€ ainsi qu’il avait été chiffré par le cabinet d’expertise Polyexpert dans son rapport du 5 juillet 2017.

Or, la SCI Château Labrou ne justifie pas de mesures de protection, de conservation ou de gardiennage depuis lors ni même d’aucune réparation; son gérant M. [U] [Y] a déclaré à plusieurs reprises (procès verbaux des 1er et 4 octobre 2018) que 5 sur 6 chambres frigorifiques ne fonctionnaient plus depuis les actes de vandalisme commis en 2017 et que la centrale frigorifique n’était plus en fonctionnement mais juste stockée en vue de son «'transfert ailleurs'»'; il a déclaré en outre, que les bâtiments ne servaient plus qu’au stockage depuis lors, ce qui implique que les équipements de froid n’avaient plus aucune utilisation ce que l’expert judiciaire a noté dans son rapport, sans être utilement contredit. En effet, il a indiqué qu’il n’avait été procédé à aucune maintenance ni entretien préventif sur les réseaux de réfrigération par l’exploitant de sorte que,quels que soient les motifs du retard pour ce faire, les équipements de sa société avaient été irrémédiablement rendus inutilisables avant les incendies des 29 septembre et 2 octobre 2018.

C’est donc par une juste analyse des faits de l’espèce que le tribunal a jugé que «'la nécessité de remplacer les chambres froides et les installations frigorifiques et le coût de ce remplacement sont étrangers aux incendies de 2018, de sorte que la demande d’indemnisation à ce titre par la société Tokio Marine est infondée'».

La décision qui a débouté la SCI Château Labrou de ce chef sera en conséquence confirmée.

Sur la demande de la SCI Château Labrou au titre des pertes locatives

La SCI Château Labrou sollicite en sa qualité d’assuré pour compte, l’indemnisation par la SA Tokio Marine Europe, d’une perte locative « au titre de la période nécessaire à la reconstruction du bâtiment », chiffrée à 50.000€. Elle expose avoir été contrainte de s’acquitter à la fois des impôts et taxes afférents à l’immeuble mais également des primes d’assurance. Elle soutient justifier du paiement des loyers par la SARL jusqu’à l’ouverture de la liquidation judiciaire du 14 novembre 2018. Elle ne demande pas de perte locative depuis le sinistre mais durant la période de reconstruction du bâtiment et jusqu’à la relocation (estimée à 20 mois au prix mensuel de 2500€), peu important que le bail ait été résilié de plein droit en application de l’article 1722 du code civil ainsi qu’il a été jugé par la Cour de Cassation, l’obligation du locataire reste indemne et elle agit directement contre le SA Tokio Marine Europe en sa qualité d’assureur de la SARL Pommes Lomagne.

La SA Tokio Marine Europe réplique que selon la Cour de Cassation à laquelle la SCI Château Labrou se réfère, les pertes locatives sont dues après résiliation du bail consécutive à un sinistre dont le preneur est responsable ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque le bail est résilié depuis les actes de vandalisme en 2017 sans faute du locataire, la résiliation de plein droit étant donc étrangère aux incendies. Par ailleurs, le quantum du montant du loyer (2500€/mois) n’est pas justifié, ni même l’exploitation des locaux depuis 2017 soit avant les incendies ni encore la durée supposée de reconstruction (hors travaux de désamiantage qui auraient dû être réalisés après les vandalismes grâce notamment aux indemnisations des MMA).

La SARL Pommes Lomagne soutient quant à elle, que la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil n’est pas applicable puisque l’origine de l’incendie n’est pas inconnue dès lors qu’il est avéré l’origine criminelle du sinistre constitutive du fait du tiers imprévisible, extérieur à sa volonté et irrésistible, de sorte qu’elle se trouve exonérée de sa responsabilité.

En vertu de l’article 1733 du code civil le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve il est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou vice de la construction. Et le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de ce texte doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.

Et en cas d’incendie volontaire dont l’auteur est resté inconnu comme en l’espèce, le locataire conserve à sa charge les réparations de l’immeuble si l’incendie a été facilité par une négligence qui lui est imputable.

En l’espèce, les lieux ont été principalement loués en 2011 à la SARL Pommes Lomagne pour l’exploitation d’un commerce de gros de fruits et légumes et conditionnement. En 2014 puis en 2016, la SCI Château Labrou a consenti à la Société coopérative fruitière Quercy et la Société Embalbois la location d’une partie des locaux pour l’entreposage d’emballages.

Il est constant et l’expert l’a rappelé à plusieurs reprises, qu’aucune mesure de protection des lieux contre les intrusions (gardiennage ou fermeture), aucune mesure de prévention contre les incendies, de sécurité, de nettoyage de matériaux inflammables tels que les emballages en bois n’avait été prise par la SARL Pommes Lomagne depuis les actes de vandalisme de 2017, alors qu’il ressort des obligations du locataire visées au bail (article 2) qu’il doit entretenir les lieux en bon état d’entretien et de réparation locatives et notamment (') les fermetures. Cette négligence imputable à la locataire a donc facilité non seulement l’intrusion de tiers mais également les risques d’incendie et sa propagation ainsi que, par conséquent, la commission des faits, de sorte que ne justifiant d’une des causes d’exonération de l’article 1733, elle ne peut voir écarter la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil qui pèse sur elle.

Toutefois, il ressort de l’enquête de gendarmerie et notamment des auditions de M. [Y] [U] gérant de la SCI, M. [Y] [W] gérant de la SARL Pommes Lomagne, M. [G] de la coopérative fruitière et M. [V] gérant de la société Embalbois, que les deux autres locations avaient cessé à la suite des actes de vandalisme en 2017 mais qu’il avait été laissé sur place des emballages que les anciens locataires récupéraient au fur et à mesure de leurs besoins, en toute connaissance de la SCI Château Labrou.

Dès lors, il apparaît qu’en autorisant le maintien de l’entreposage de matériaux inflammables alors qu’elle savait que l’accès au bâtiment n’était pas sécurisé, la SCI Château Labrou a également commis une négligence qui a facilité les intrusions sur le site et le risque de commission et de propagation d’un incendie alors que depuis un an ses locaux subissaient des actes de malveillances graves et répétés.

Les fautes conjointes des bailleur et preneur ont donc concouru à la réalisation des sinistres.

Toutefois, la SCI Château Labrou ne rapporte pas la preuve d’une perte de loyer de 2500€ depuis 2017, elle ne produit aucune quittance de loyer depuis cette date ainsi que l’expert l’a relevé lui-même': considérant l’ état des bâtiments depuis les actes de vandalisme «'il n’était plus possible de les exploiter. (') du fait, entre autres, de la neutralisation des installations électriques qui interdisait que l’on puisse faire fonctionner la réfrigération et les machines. S’agissant du stockage d’emballage, plus aucun loyer n’était perçu à ce titre et les locataires devaient les extraire au fur et à mesure de leurs besoins'».

Dans ces conditions, en l’absence de preuve du paiement d’un loyer depuis un an par la SARL Pommes Lomagne, la SCI Château Labrou n’est pas fondée à solliciter «'une indemnité compensatrice des loyers perdus jusqu’à la reconstruction de l’immeuble'» alors que la perte financière invoquée n’est pas en lien avec les incendies.

La décision qui a rejeté cette demande de la SCI Château Labrou sera donc confirmée.

En conclusion la décision sera confirmée sauf en ce qu’il a été dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles, puisqu’en effet aux termes de l’arrêt définitif du 7 juillet 2022, la SARL Pommes Lomagne a été déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande du courtier la SAS Willis Towers Watson France

Par jugement du 29 septembre 2020 le tribunal de Montauban a mis hors de cause la SAS Gras Savoye Grand Sud-Ouest en sa qualité de courtier. La cour a par arrêt du 7 juillet 2021 confirmé cette disposition du jugement.

La SARL Pommes Lomagne soutient que le courtier a été attrait à la cause en première instance et maintenue en cause d’appel puisque l’arrêt n’a été rendu qu’en juillet 2022 soit postérieurement au jugement contesté du 22 mars 2022 et à la déclaration d’appel du 27 avril 2022'; il était donc nécessaire jusqu’à l’arrêt d’appel du 7 juillet 2022 qu’elle demeure en la cause sur réinscription après sursis à statuer.

Or ce courtier est demeuré partie en l’instance devant la cour statuant sur les points en sursis sans qu’il ait été formulé aucune demande contre lui.

Dès lors en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il lui sera alloué une somme de 800€.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme le jugement du Tribunal Judiciaire de Montauban en date du 22 mars 2022 sauf en ce qu’il a dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou et à la SARL Pommes Lomagne représentée par Maître [O] [N] désignée ès-qualité liquidateur judiciaire au prorata du montant des indemnités qui sont dues à chacune d’elles.

Statuant à nouveau de chef,

— Dit que le montant des deux franchises de 500.000 euros sera déduit des sommes dues à la SCI Château Labrou.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile condamne la SCI Château Labrou à verser à la SAS Willis Towers Watson France la somme de 800€ et déboute les autres parties de leur demande à ce titre.

— Condamne la SCI Château Labrou aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. BUTEL C. BENEIX-BACHER