COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/28

Rôle N° RG 23/02531 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZYI

[D] [R] épouse [W]

[M] [W]

C/

[U] [H] [S]

Syndic. de copro. SARL C’PANTEL IMMO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Joseph [Localité 6]

M^e Philippe NEWTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 04 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03774.

APPELANTS

Madame [D] [R] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Ludovic ADELINE DE BOISBRUNET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Ludovic ADELINE DE BOISBRUNET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [U] [H] [S]

né le 23 Février 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Antoine MAURY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Syndic. de copro. SARL C’PANTEL IMMO Représentant [Localité 5] des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 8], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] héritait, au décès de sa mère, en 2010 dans le cadre d’une succession ouverte en l’étude de Maître [V], Notaire à [Localité 10], des lots n° 3 et n°4 soit un appartement et une cave situés dans une maison de trois niveaux, à [Adresse 11], les deux premiers niveaux et le jardin constituant la propriété de Monsieur et de Madame [W] et le dernier niveau, celle de Monsieur [S].

En février 2017, Monsieur [S] a souhaité faire des travaux de rénovation dans son appartement, avec élargissement d’une fenêtre et réfection du bow-window existants comportant également élargissement du passage d’accès intérieur à ce bow-window et création d’une tropézienne.

Ce dernier obtenait une réponse favorable de la Mairie de Toulon sur ce projet selon certificat de non-opposition du 15 janvier 2018.

Cependant les travaux entraînant une modification de l’aspect de la façade, Monsieur [S] sollicitait l’accord des époux [W] lesquels lui faisaient savoir qu’ils n’y étaient pas favorables.

Monsieur [S] modifiait alors son projet et proposait d’élargir la fenêtre située à droite du bow-window et de retirer des impostes en verre existants en partie basse du bow-window au profit d’une surface complètement vitrée.

Après examen de l’étude de faisabilité souhaitée par les époux [W], ces derniers maintenaient leur opposition.

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Toulon désignait, sur requête de Monsieur [S], Maître [G], Commissaire de Justice pour assister à l’assemblée générales des copropriétaires.

Une assemblée générale devait se tenir le 19 novembre 2018 aux fins de désignation d’un syndic parmi les trois propositions présentées, à savoir, la société SARL C’PANTEL IMMO, la SARL CABINET MAYOL, la société CABINET GREC’H IMMOBILIER, assemblée générale qui ne pouvait avoir lieu, Maître [K] [G] constatant l’absence des époux [W] et par conséquent l’impossibilité de prise de décision.

Par voie de requête, Monsieur [S] sollicitait du président du tribunal de grande instance de Toulon la désignation d’un syndic, qui par ordonnance du 12 mars 2019 faisait droit à sa demande en désignant la SARL C’PANTEL IMMO.

Une assemblée générale se tenait le 08 juillet 2019, en présence des époux [W], d’un de leurs enfants et d’une belle-fille, ainsi que de Monsieur [S], au cours de laquelle la résolution n° 15, portant sur la demande de Monsieur [S] d’autoriser les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble était soumise au vote.

Cette résolution n’était pas adoptée, Monsieur [W] votant « contre » et Monsieur [S] « pour », chacun pour 350/700 millièmes, selon procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 08 juillet 2019.

Suivant exploit de commissaire de justice du 02 août 2019, Monsieur [S] assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins notamment de voir prononcer l’annulation de la résolution n°15 votée lors de l’assemblée générale du 08 juillet 2019.

Les époux [W] intervenaient volontairement à la procédure.

L’affaire était évoquée à l’audience du 9 novembre 2022.

Monsieur [S] demandait au tribunal de débouter les époux [W] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, de prononcer l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 08 juillet 2019 et d’autoriser la réalisation des travaux de rénovation, tel que préconisés par Monsieur [I], Architecte, selon les plans et l’étude béton fournis .

Il sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

Enfin il concluait à se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice la SARL C’PANTEL IMMO demandait au tribunal de lui donner acte de qu’il s’en rapportait à justice, de dire n’y avoir lieu à quelconque condamnation et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur et Madame [W] concluaient au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [S] et sollicitaient sa condamnation à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*annulé la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaire du 08 juillet 2019 ;

*autorisé Monsieur [S] à réaliser les travaux de rénovation, tel que préconisés par Monsieur [I], Architecte, selon les plans et l’étude béton fournis ;

*dispensé Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

*débouté Monsieur [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, à payer à Monsieur [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Monsieur et Madame [W] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, aux entiers dépens ;

*débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Par déclaration au greffe en date du 14 février 2023, Monsieur et Madame [W] interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— annule la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaire du 08 juillet 2019 ;

— autorise Monsieur [S] à réaliser les travaux de rénovation, tel que préconisés par Monsieur [I], Architecte, selon les plans et l’étude béton fournis ;

— dispense Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, à payer à Monsieur [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Monsieur et Madame [W] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, aux entiers dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [W] demandent à la cour de :

*débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes ;

*infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau, :

*rejeter la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 08 juillet 2019 formée par Monsieur [S],

*rejeter la demande d’autorisation de Monsieur [S] de réaliser des travaux de transformation des parties communes prévues par la résolution n°15 de l’assemblée générale du 08 juillet 2019 ;

*dispenser dans tous les cas les époux [W] de participer à la dépense commune des frais de procédure ;

*condamner Monsieur [S] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [S] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les époux [W] font valoir qu’en refusant les travaux proposés, ils poursuivent l’intérêt collectif tel que caractérisé par le règlement de copropriété, lequel interdit compte tenu des caractéristiques de l’immeuble (s’agissant d’une maison bourgeoise des années 1930) une modification de ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble.

Ils exposent qu’ils n’ont pas fait une opposition de principe aux travaux proposés par leur copropriétaire, puisque lors de l’assemblée générale du 08 juillet 2019, ils ont voté la résolution n°16 l’autorisant à changer deux fenêtres et les volets de la façade Est de l’immeuble.

Ils soulignent que les travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés n’ont fait l’objet d’aucune contestation depuis leur réalisation il y a plus de 30 ans et qu’en outre, ils n’avaient pas modifié la physionomie de la maison puisque les ouvertures entreprises se situaient au niveau du jardin de l’immeuble.

Ils exposent que Monsieur [S] souhaite pratiquer des ouvertures plus grandes au 1er étage en hauteur et largeur par rapport à celles de l’étage inférieur occupé par eux

Ils précisent que la fenêtre actuelle est aux dimensions de : H 1,50 x L 1,19 = 1,785 m² alors que les plans fournis par Monsieur [S] indiquent que les nouvelles dimensions de la fenêtre seront de : H 1,97 x L 3,61 = 7,111 m² ;

Ils soutiennent qu’il existe une disproportion flagrante entre l’existant et le projet, de nature à porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble et à aggraver les vues sur leurs lots privatifs, créant ainsi d’importantes nuisances de nature à porter atteinte à leurs droits de copropriétaires .

Ils ajoutent que l’autorisation donnée par la ville de Toulon concernait d’autres travaux, de modification des menuiseries et de modification de la toiture par la création d’une tropézienne et ne concerne donc pas les travaux actuels d’agrandissement d’ouverture et de modification du bow-window comme le prétend Monsieur [S] et comme l’a jugé le premier juge.

Ils font valoir qu’il résulte des échanges de courriers intervenus depuis le mois de février 2017 entre les parties que l’intimé a sans cesse évolué dans ses projets, produisant plusieurs versions successives des travaux qu’il souhaitait entreprendre si bien qu’ils ne disposaient que d’une information imparfaite et imprécise sur le projet des travaux.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [S] demande à la cour de :

*débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens à son encontre ;

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— annulé la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaire du 08 juillet 2019 ;

— autorisé Monsieur [S] à réaliser les travaux de rénovation, tel que préconisés par Monsieur [I], Architecte, selon les plans et l’étude béton fournis ;

— dispensé Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, Monsieur et Madame [W] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, aux entiers dépens ;

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, à payer à Monsieur [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, :

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL C’PANTEL IMMO, à payer à Monsieur [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Y ajoutant, :

*dispenser Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*condamner Monsieur et Madame [W] ou tout succombant à payer à Monsieur [S] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

*condamner Monsieur et Madame [W] ou tout succombant aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [S] fait valoir qu’outre le fait que ces travaux participeraient à la conservation de l’immeuble par la réfection du bow-window fuyard, l’intérêt collectif ne se confond pas avec la seule préservation de l’immeuble.

Il indique que l’amélioration de l’immeuble relève tout autant de l’intérêt collectif et que les travaux concernant la façade de l’immeuble commun aux deux copropriétaires, s’il en tire lui-même profit et valorise son patrimoine, il en est nécessairement de même pour la copropriété entière.

Il expose que les époux [W] se sont opposés à son projet sans exprimer les raisons de leur refus, ce qui constitue en soi un abus de droit, comme l’a relevé le premier juge.

Il ajoute que la seule argumentation des époux [W], apportée au demeurant postérieurement à l’assemblée générale, repose sur le fait qu’ils habitent depuis plus longtemps cette maison, qu’ils sont âgés et surtout qu’il s’agit de leur résidence principale

Monsieur [S] souligne que ces derniers ne semblent pas avoir pris en compte les développements du tribunal judiciaire qui a clairement rappelé que leur droit de propriété ne prévalait pas sur celui de Monsieur [S].

Il fait valoir que bien que son second projet soit plus modeste, il a constitué, avec beaucoup de sérieux, un dossier qu’il a transmis aux époux [W] afin de leur apporter une parfaite information et a encore souhaité que son propre architecte, Monsieur [I] du cabinet KARGOSUD, assiste à l’assemblée générale du 08 juillet 2019, de sorte qu’il puisse répondre à toute interrogation des copropriétaires [W].

Il expose qu’il suffit de regarder les plans de l’architecte pour comprendre que l’harmonie de la façade n’est en rien dégradée par le projet et que c’est à bon droit que la juridiction a tiré factuellement cette conclusion, après avoir constaté que les services de l’urbanisme de la ville de Toulon, autorité compétente pour contrôler que des travaux ne portaient pas atteinte à l’harmonie d’une façade, avait validé le projet.

Enfin pour couper court à l’argument de la péremption de l’autorisation communale, Monsieur [S] indique avoir soumis de nouveau une déclaration préalable auprès des services d’urbanisme de la mairie de Toulon en joignant les pièces descriptives du projet qui a, par arrêté en date du 4 avril 2024, dûment autorisé ce projet.

Il précise que comme le rappellent les époux [W] eux-mêmes, la façade d’origine ne comportait pas un bow-window mais un balcon terrasse qui offrait donc une vue plongeante sur leur jardin et leur terrasse à quiconque s’accoudait au balcon si bien qu’il n’y a aucun changement de destination, aucune servitude de vue ayant auparavant existée , soulignant qu’il y a d’ores et déjà des impostes vitrées en partie basse du bow-window.

Il ajoute que l’architecte a indiqué que les travaux seraient terminés en 10 jours, ce qui semble être un délai plus que raisonnable et que la poussière, le bruit, la présence d’ouvriers, ainsi que l’inesthétisme de l’échafaudage ne représentaient que des désagréments très ponctuels et de courte durée qui n’ont aucun caractère d’anormalité et ne suffisent pas à justifier une atteinte aux droits des époux [W].

Il conclut que ces derniers ne sauraient s’opposer indéfiniment, sans raison valable, à ce qu’il puisse effectuer des travaux dans son appartement, modifiant légèrement les parties communes et a fortiori après s’être eux-mêmes affranchis de toute autorisation pour faire des travaux modifiant la façade.

Aussi il maintient que leur vote contre la proposition de travaux est à la fois contraire à l’intérêt collectif et constitutif d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL C’PANTEL IMMO, demande à la cour de :

*juger qu’il est fondé à s’en rapporter à justice ;

*dire n’y avoir lieu à sa condamnation à dommages et intérêts

*dire n’y avoir lieu à sa condamnation au paiement d’aucune somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner tout succombant à lui verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires estime qu’il ne dispose d’aucun mandat clair et majoritaire pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de la demande et ne peut que s’en rapporter à justice.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

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1°) Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 8 juillet 2019.

Attendu que la résolution n°15 est ainsi libellée :

« A LA DEMANDE DE M. [S]/ AUTORISATION DE TRAVAUX AFFECTANTS LES PARTIES COMMUNES OU L’ASPECT EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE PAR LES COPROPRIETAIRES ET A LEURS FRAIS ( majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.)

Extrait du Mail de Monsieur [S] joint « Monsieur [S] souhaite effectuer des travaux de rénovation dans son appartement. Ces travaux consistent en l’élargissement d’une fenêtre existante et réfection de bow-window avec également élargissement de l’ouverture accédant à ce bow-window. Il y aurait modification de la façade sud de la copropriété, c’est pourquoi Monsieur [S] sollicite l’autorisation des copropriétaires.

Ces travaux envisagés ont fait l’objet d’une étude préalable par le cabinet d’architecture KARGOSUD à [Localité 4]. Ce cabinet serait maître d''uvre et assurerait l’ensemble du suivi des travaux jusqu’aux finitions. Ce cabinet d’architecture est couvert par une assurance dommages ouvrage nécessaire pour ce genre de travaux. Les raccords de crépi extérieur autour des ouvertures pratiquées seront faits dans un coloris le plus proche du crépi existant.

Les plans des travaux (croquis de l’architecte en PJ n° 1et 2 ) ont été approuvés par l’architecte de la ville de Toulon et une autorisation préalable pour travaux a été fournie par la mairie (autorisation en PJ n°3).

Une étude a été faite par un ingénieur béton indépendant du cabinet d’architecture pour s’assurer de la visibilité des travaux (étude béton en PJ n°4).

L’architecte atteste de la faisabilité de ces travaux en garantissant l’intégrité du bâtiment (attestation en PJ n°5)

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise le(s) copropriétaire(s) le souhaitant à effectuer à leurs frais exclusifs les travaux suivants :

— élargissement d’une fenêtre existante et réfection du bow-window avec également élargissement de l’ouverture accédant à ce bow-window.

Tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation.

Sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur.

— faire effectuer les travaux sous la surveillance d’un architecte à ses (leurs) frais et en justifier.

— souscrire une assurance dommages ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants.

— effectuer les travaux par un homme de l’art.

Le (s) copropriétaire (s) restera responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment »

Attendu que les époux [W] ont voté, sans aucune motivation, contre cette résolution laquelle sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1165 devait être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires puisque touchant aux parties communes

Que Monsieur [S] soutient qu’en votant ainsi, les époux [W] ont fait preuve d’un abus de droit dans la mesure où leur décision n’était pas dictée par la recherche de l’intérêt collectif.

Que les appelants maintiennent que les travaux auraient pour conséquence de modifier l’harmonie de l’immeuble, d’aggraver les vues sur leur fonds et de créer des nuisances.

Attendu que les époux [W] font valoir que dans un courrier du 25 janvier 2018, il rappelait à Monsieur [S] que leur opposition au projet était motivée par le fait que les travaux modifiaient l’aspect extérieur des façades sud et sud-est de la maison.

Qu’ils exposent qu’en refusant les travaux proposés , ils ont poursuivi l’intérêt collectif tel que caractérisé par les dispositions du règlement de copropriété lequel interdit compte tenu des caractéristiques de l’immeuble, s’agissant d’une maison bourgeoise des années 30, une modification de ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble.

Qu’ils maintiennent que les travaux envisagés par Monsieur [S] n’avaient pas pour objectif la conservation de la préservation de l’immeuble.

Attendu qu’il convient de relever que les plans des travaux ont été approuvés par l’architecte de la ville de Toulon comme cela résulte de la déclaration préalable délivrée par le maire au nom de la commune en date 4 avril 2024, étant observé que les plans adressés à la mairie de Toulon pour déclaration préalable de travaux en 2018 et les plans adressés en 2024 portaient strictement sur les mêmes modifications de fenêtres, seule la tropézienne figurait en plus dans les plans de 2018.

Que l’architecte avait ainsi validé ce premier projet qui comportait les mêmes demandes de modification de la façade, plus la création de la tropézienne, au vu des exigences d’harmonie urbanistique telles que prévues au plan local d’urbanisme de Toulon.

Que cet élément explique pourquoi l’autorisation donnée par la mairie pour les modifications de fenêtres permettait à Monsieur [S] de réduire son projet au seul changement de fenêtres sans qu’il soit nécessaire de refaire une nouvelle demande d’autorisation préalable.

Qu’il est par ailleurs acquis qu’il existait un bow-window , bien avant les projets de travaux de l’intimé, lequel bow-window comporte d’ores et déjà des impostes en verre en sa partie basse.

Que les appelants ne démontrent pas en quoi le remplacement des impostes en verre au profit d’un ensemble vitré porterait atteinte à l’harmonie de la façade.

Que le projet prévoit également l’agrandissement de fenêtres mais dans le même esthétique que ce bow-window dont la toiture est actuellement fuyarde.

Qu’il y a lieu de souligner que les époux [W] avaient écrit à Monsieur [S] dans leur courriel du 18 février 2017 après avoir reçu les premiers plans dans lesquels figurait déjà l’agrandissement des fenêtres que ce projet ne devait pas poser de problème.

Que dès lors non seulement ces travaux permettront de conserver l’immeuble par la réfection du bow-window mais surtout ils contribueront à améliorer l’immeuble, cette valorisation relevant tout autant de l’intérêt collectif lequel ne se confond pas avec la seule préservation du bien .

Que si ces travaux concernant la façade de l’immeuble commun aux deux propriétaire valorise le patrimoine de Monsieur [S] comme le soutiennent les appelants , il en est nécessairement de même pour la copropriété tout entière.

Attendu que les appelants se prévalent des dispositions du règlement de copropriété pour soutenir qu’il n’est pas possible d’entraîner des modifications de façade s’agissant d’une maison bourgeoise des années 30.

Qu’il convient d’observer non seulement qu’il n’est nullement indiqué dans le règlement de copropriété que cet immeuble date des années 30 mais surtout il n’est en aucun cas mentionné l’interdiction de modifier des éléments extérieurs de l’immeuble tel qu’énoncés dans le paragraphe sous-titré en page 11 dudit règlement -harmonie de l’immeuble-, ces changements devant seulement être autorisés par l’assemblée générale.

Attendu que les appelants font valoir que l’agrandissement démesuré de la fenêtre sud-est et l’augmentation de l’ouverture permettant d’accéder au bow-window entraîneront une aggravation des vues sur leurs lots privatifs tout comme l’ouverture permettant d’accéder au bow-window

Qu’il résulte des écritures des époux [W] qu’à l’origine il n’existait pas de bow-window mais un balcon terrasse qui offrait immanquablement une vue plongeante sur leur jardin et leur terrasse.

Que par ailleurs il convient de relever qu’il existe d’ores et déjà des impostes vitrées en partie basse du bow-window.

Que dès lors le projet ne modifie en rien la situation actuelle pour les époux [W] contrairement à ce qu’ils prétendent.

Attendu que les époux [W] font valoir que leur refus s’explique en partie par les nuisances qu’occasionneraient les travaux envisagés.

Qu’ils ajoutent que la présence d’un échafaudage est dangereux pour des personnes de leur âge et que la poussière causée par ces travaux nuirait la santé de Monsieur [W] atteint d’une fibrose pulmonaire

Qu’ils rappellent qu’aux termes des dispositions de l’article 9 1) de la loi du 10 juillet 1965 « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. »

Qu’il convient d’une part de souligner que la pathologie de Monsieur [W] n’est pas justifiée.

Que d’autre part, il s’agit de travaux réalisés par des hommes de l’art , sous le contrôle d’un architecte dont la mission est de veiller au bon déroulement des travaux.

Qu’enfin ces travaux ne présentent aucun caractère d’anormalité et ne suffisent pas à démontrer une atteinte aux droits des époux [W].

Attendu que les époux [W] soutiennent également ne pas avoir bénéficié d’une information complète concernant les travaux envisagés indiquant que Monsieur [S] a sans arrêt changé d’avis sur les travaux à effectuer.

Qu’il convient de relever qu’il n’y a eu que 2 projets de travaux.

Que celui-ci a notamment abandonné le premier projet qui comportait la création d’une tropézienne en raison de l’opposition de ses voisins.

Que Monsieur [S] a joint en annexe à la convocation de l’assemblée générale les documents suivants :

— plan des travaux et croquis de l’architecte.

— autorisation préalable pour travaux délivrés par la ville de Toulon.

— étude béton effectuée par un ingénieur indépendant du cabinet d’architecture.

— attestation de l’architecte confirmant la faisabilité de ces travaux et garantissant l’intégrité des bâtiments.

Que les plans d’architecte sont précis et indiquent les dimensions des modifications projetées.

Que les planches ne comportent aucune modification existant à l’exception de la seule façade sud

Qu’enfin il appartenait aux époux [W] s’ils considéraient qu’ils manquaient d’information de solliciter des demandes de complément d’information.

Qu’il résulte de ces éléments que ces derniers, concernant le second projet soumis au vote, disposaient de suffisamment d’éléments et de documents pour leur apporter une information claire des modifications envisagées.

Attendu qu’il convient de constater que le vote des époux [W] contre la résolution n°15 concernant des travaux dont les modifications envisagées ne portent ni atteinte à la solidité de l’ouvrage, ni atteinte à sa valeur marchande, ni à l’harmonie de la façade, ni aux droits des appelants est constitutif d’un abus de majorité et contraire à l’intérêt collectif.

Qu’il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’exécution des travaux

Attendu que l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas d’espèce énonce que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Attendu que Monsieur [S] sera autorisé à réaliser les travaux de rénovation tels que préconisés par Monsieur [I] , architecte selon les plans et l’étude béton fournis.

Qu’il convient dès lors de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dispensé Monsieur [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires et de dire qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [S] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

Attendu que les époux [W] seront déboutés de leur demande tendant à les voir dispenser de toute participation aux frais de procédure

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [W] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que Monsieur et Madame [W] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de condamner Monsieur et Madame [W] à payer à Monsieur [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 4 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur et Madame [W] à payer à Monsieur [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic, la SARL C’PANTEL IMMO ainsi que Monsieur et Madame [W] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Monsieur et Madame [W] aux dépens en cause d’appel.

DIT qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [S] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,