COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/227

Rôle N° RG 24/06651 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCJQ

[E] [B]

C/

NYKREDITREALKREDIT A/S

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie BERTRAND

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de Draguignan en date du 7 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/07789.

APPELANT

Monsieur [E] [B]

né le [Date naissance 5] 1933 à [Localité 12] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIÉS, avocate au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Société NYKREDIT REALKREDIT A/S, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social

domiciliée [Adresse 13] (DANEMARK)

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, substituée par M^e Magatte DIOP, avocates au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, substituée par M^e Amandine QUEMA, avocates au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Joëlle TORMOS, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Madame Pascale POCHIC, conseiller

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Draguignan, statuant en matière immobilière, du 26 avril 2019, la société Nykredit Realkredit a été déclarée adjudicataire du bien immobilier appartenant à la SCI Montana situé à Callian cadastré section A [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 1], [Cadastre 15], [Cadastre 14], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par ordonnance du 16 juillet 2020 le projet de distribution du prix a été homologué par le juge de l’exécution.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SCI Montana le 11 janvier 2022 et le 6 novembre 2023 la société Nykredit Realkredit a assigné [E] [B], occupant du bien acquis sur adjudication, à comparaître à l’audience du juge de l’exécution du 19 décembre 2023 pour obtenir en application des articles L 322-13 et R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution, l’autorisation de poursuivre les mesures d’expulsion [E] [B] aux motifs qu’il ne dispose pas d’un droit d’occupation des lieux saisis, que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion contre la SCI Montana et tout occupant de son chef';

Par jugement du 7 mai 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a :

Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Nykredit Realkredit ;

Ecarté des débats la pièce numéro 8 produite en défense';

Dit que [E] [B] ne justifie pas d’un droit d’occupation opposable à la société Nykredit Realkredit ;

Autorisé la société Nykredit Realkredit à poursuivre les mesures d’expulsion à son encontre sur le fondement du jugement d’adjudication du 26 avril 2019 qui lui est opposable';

Condamné [E] [B] aux dépens et à payer à la société Nykredit Realkredit la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

[E] [B] a formé appel de ce jugement par déclaration du 23 mai 2024.

Par ordonnance du 13 février 2025 le Premier président de la cour d’appel a rejeté la demande de l’appelant tendant à obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées en leur dernier état le 16 février 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, [E] [B] demande à la cour de':

Infirmer le jugement du 7 mai 2024 en ce qu’il a':

*rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Nykredit Realkredit ;

* écarté des débats la pièce n°8 produite en défense ;

*dit que [E] [B] ne justifie pas d’un droit d’occupation opposable à la société Nykredit Realkredit A/S des lieux situés à [Localité 10] cadastrés section A 93,97,98,99,100,102,207 et [Cadastre 4]; *autorisé la société Nykredit Realkredit A/S à poursuivre les mesures d’expulsion à son encontre sur le fondement du jugement d’adjudication du 26 avril 2019 qui lui est opposable'; * condamné [E] [B] aux entiers dépens';

* condamné [E] [B] à payer à la société Nykredit Realkredit A/S la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

*rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Statuant à nouveau de':

— Dire qu’il justifie d’un droit d’occupation opposable à la société Nykredit Realkredit ;

— Juger que le jugement d’adjudication du 26 avril 2019 ne lui est pas opposable';

— Débouter la société Nykredit Realkredit A/S de sa demande d’autorisation à poursuivre les mesures d’expulsion à son encontre sur le fondement du jugement d’adjudication du 26 avril 2019';

— Condamner la société Nykredit Realkredit à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

[E] [B] soutient que':

— au visa des articles L411-1, L322-13, L321-4 et R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution, il dispose d’un bail conclu avant la délivrance du commandement aux fins de saisie vente opposable au créancier poursuivant';

— en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 un bail peut être conclu oralement, la preuve pouvant en être rapportée par tout moyen dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution';

— il justifie par l’attestation de [H] [U] gérant de la SCI Montana qu’il a bénéficié de la jouissance du bien immobilier en contrepartie de travaux de restauration qu’il a exécuté';

— le maire de [Localité 10] a certifié qu’il était domicilié depuis le 1er septembre 1997 à l’adresse du bien immobilier saisi';

— il communique des justificatifs de sa domiciliation à l’adresse du bien immobilier [Adresse 2]';

— il communique des avis de virements de sommes d’argent de 1996 à 2006 vers le compte de la SCI Montana qui établissent la contrepartie de son occupation';

— à compter de 2007 le loyer a été fixé à la somme de 2 000 euros';

— lors de la visite de l’estimation du bien par la société Nykredit Realkredit le 9 juin 2011, il était présent en représentation de la SCI Montana';

— il a payé des factures d’entretien et de rénovation du bien';

Au terme de ses conclusions notifiées en leur dernier état le 14 février 2025, auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du Code de procédure civile, la société Nykredit Realkredit demande à la cour de':

Confirmer le jugement de première instance rendu le 7 mai 2024';

En conséquence de':

Juger que [E] [B] ne dispose pas de droit d’occupation des lieux saisis opposable à la société Nykredit Realkredit A/S';

Juger que le jugement d’adjudication du 26 avril 2019 constitue un titre d’expulsion à l’encontre de la SCI Montana et de tous occupant de son chef en ce compris [E] [B]';

Autoriser la société Nykredit Realkredit A/S à poursuivre les mesures d’expulsion à l’encontre de [E] [B]';

Débouter [E] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions'; Condamner [E] [B] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’intimée fait valoir que':

— [E] [B] échoue à prouver l’existence du bail verbal qui lui serait opposable';

— les pièces qu’il produit aux débats ne démontrent pas l’existence de ce prétendu bail verbal en ce que':

*le certificat de résidence du maire de la commune indique qu’il occupe les lieux saisis depuis 1997 mais ne démontre pas l’existence d’un bail conclu antérieurement au commandement de payer valant saisie vente, qu’une occupation des lieux ne signifie pas qu’un bail ait été conclu entre l’occupant et le propriétaire des lieux';

* L’attestation rédigée par monsieur [U] ne respecte pas les conditions posées par l’article 202 du Code de procédure civile, elle est de complaisance et ne prouve pas l’existence d’un bail verbal d’autant qu’elle contient des contradictions avec les autres éléments du débat montrant que [E] [B] n’a jamais été désigné comme étant l’occupant du bien';

* La demande d’ouverture d’un compte bancaire ne prouve pas davantage l’existence d’un contrat de bail mais uniquement le fait qu’il se faisait domicilier pendant une période dont on ignore la durée et la régularité dans les lieux.

* [E] [B] soutient qu’il se serait porté caution d’un prêt consenti à la SCI Montana sans le démonter et sans que cela ne soit en lien avec la conclusion d’un bail verbal';

* les avis de crédit produits ne sont pas probants en ce que pour l’essentiel ils ne mentionnent pas [E] [B] comme étant le donneur d’ordre et en ce qu’ils ne précisent pas la cause du virement'; Ces virements ne correspondent pas à un paiement de loyer'; ils concernent les années 2005 et 2006 uniquement';

* le loyer allégué de 2000 euros n’est pas justifié';

* le procès-verbal descriptif réalisé dans le cadre de la procédure de saisie immobilière contient les déclarations du gérant de la SCI Montana qui indique qu’il occupe lui-même le bien et qu’il n’avait donné aucun bail';

* il ressort du bilan comptable de la SCI Montana que [E] [B] avait produit en première instance qu’aucun compte courant n’a été ouvert à son nom';

* [E] [B] produit des factures de travaux à son nom mais il ne démontre pas qu’il s’en soit acquitté ni même que les travaux concernaient la propriété de la SCI Montana et ce alors que le bilan comptable de ladite SCI montre qu’elle a financé des travaux figurant à l’actif immobilisé de la société';

*La liasse fiscale n’indique pas que [E] [B] bénéficiait d’un droit d’occupation du bien';

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 18 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

* Sur l’existence d’un bail opposable à la société’ Nykredit Realkredit :

Les mesures d’expulsion sont des mesures d’exécution appartenant au propriétaire du bien afin de faire libérer sa propriété notamment par des occupants sans droit ni titre';

L’article L322-10 du Code des procédures d’exécution dispose que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire';

L’article L322-13 du même code prescrit que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi';

L’article R322-64 du même code prévoit que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter de la consignation du prix et des frais taxés.

Le procès-verbal descriptif sur saisie immobilière du 29 juin 2018 figurant au cahier des conditions de vente mentionne «'la villa est actuellement occupée et habitée par Monsieur [H] [U]. Elle ne fait pas l’objet d’un bail lors de mes opérations'».

Il résulte de ces dispositions et des éléments de procédure que la société Nykredit Realkredit dispose d’un titre d’expulsion à l’encontre de la SCI Montana et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

[E] [B] expose être occupant du bien immobilier en vertu d’un bail verbal depuis 1997.

Pour juger que l’appelant échouait à établir l’existence d’un bail opposable à l’adjudicataire le premier juge a retenu que':

— il ne justifiait ni d’un contrat de bail, ni de quittances de loyer';

— il indiquait que le loyer était fixé à la somme de 2000 euros par mois et que son paiement s’effectuait par imputation sur son compte courant alors qu’il ne justifiait pas être associé de la SCI Montana de sorte qu’il ne pouvait se prévaloir d’un compte courant à son profit et que le bilan de la société de 2007 ne mentionnait aucun encaissement de loyer';

— l’attestation du gérant de la SCI Montana datée du 10 février 2024, indiquant que monsieur [B] occupe le bien depuis 1997 et les attestations de résidence établies par la commune sont insuffisantes à établir l’existence d’un titre d’occupation au profit de monsieur [B]';

— l’absence de bail au profit de monsieur [B] découle des constatations de l’huissier de justice dans le descriptif du bien établi dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et figurant au cahier des conditions de vente’ déposé le 12 septembre 2018 ;

En cause d’appel [E] [B] produit à nouveau des certificats de résidence rédigé par la commune de [Localité 10] en 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022 mentionnant qu’il est domicilié [Adresse 2] depuis le 1er septembre 1997, cependant comme l’a justement relevé le premier juge ces documents, dont on ignore sur quel fondement et au vu de quelles pièces justificatives ils ont été établis, sont insuffisants à démonter l’existence d’un bail au profit de [E] [B]';

[E] [B] communique également des avis de crédit au profit de la SCI Montana les années 1996, 1999, 2000, 2002, 2005 et 2006 sans que l’on puisse déterminer s’il s’agit de paiement de loyers au regard tout d’abord des montants variables et de leur irrégularité, et des motifs de virements qui ne font aucune référence au paiement d’un loyer';

Les factures d’entretien ou d’équipement versées au débat ne peuvent pas plus justifier d’un droit d’occupation au profit de [E] [B].

Par ailleurs ces éléments sont contredits par le rapport d’estimation de valeur établi le 9 juin 2011 pour le compte de la SCI Montana en présence de [E] [B] qui indique au paragraphe 6) occupation «'actuellement résidence secondaire du propriétaire'» et non l’occupation par [E] [B].

Ainsi il ressort de ces éléments pris dans leur ensemble que [E] [B] échoue à prouver l’existence du paiement d’un loyer, obligation principale lui incombant pour revendiquer valablement l’occupation régulière et titrée opposable à l’adjudicataire du bien saisi.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré le jugement d’adjudication, titre d’expulsion, opposable à [E] [B] sans qu’il soit nécessaire que cette décision lui ait été signifiée au préalable en l’absence de disposition légale prévoyant cette formalité.

* Sur les dépens et frais irrépétibles :

Leur sort a été exactement réglé par le premier juge qui sera confirmé de ces chefs.

A hauteur de cour, il convient d’accorder à la société Nykredit Realkredit A/S, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. [E] [B] qui succombe en ses demandes ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y Ajoutant,

CONDAMNE [E] [B] à payer à la société Nykredit Realkredit A/S la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [E] [B] de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE [E] [B] aux dépens d’appel.

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE