COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N°2025/276

Rôle N° RG 24/05605 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6ZA

[C] [M]

C/

S.C.I. LE 13

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 21 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03684.

APPELANT

Monsieur [C] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003946 du 26/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 08 Juin 1971 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. LE 13

dont le siège social est [Adresse 3]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2016, la société civile immobilière Le 13 a donné à bail d’habitation à monsieur [C] [M] et madame [R] [E] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 780 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, la société Le 13 a fait délivrer à M. [M] et Mme [E] un commandement de payer la somme de 6 109,58 euros en principal, visant la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la société bailleresse a fait assigner en référé M. [M] et Mme [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux 'ns de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués et condamner ceux-ci au paiement d’une provision au titre de la dette locative, une indemnité d’occupation, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice, statuant en référé, a :

— déclaré l’action de la société Le 13 recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation au 20 août 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme [E] et M. [M] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 895,94 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 21 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse ;

— dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 la somme de 7 901,46 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 ;

— débouté M. [M] de sa demande en délais de paiement ;

— rejeté la demande de la société Le 13 en paiement d’une indemnité d’occupation majorée et en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires ;

— rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les locataires n’ayant pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, le contrat de bail était résilié par application de la clause résolutoire ;

— l’application de la clause pénale figurant au contrat de bail fixant l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel majoré de 10 % relèvait de l’appréciation du juge du fond ;

— M. [M] ne démontrait pas avoir la capacité financière de faire face à ses obligations locatives de telle sorte qu’il ne pouvait obtenir des délais de paiement.

Par déclaration en date du 29 avril 2024, M. [M] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises, à l’exception du rejet des demandes présentées par la société bailleresse en paiement d’une indemnité d’occupation majorée et en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires.

Par conclusions transmises le 16 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action de la société Le 13 recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation au 20 août 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 895,94 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 21 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse ;

— dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 la somme de 7 901,46 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné solidairement Mme [E] et M. [M] à payer à la société Le 13 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 ;

— débouté M. [M] de sa demande en délais de paiement ;

En conséquence,

— reconnaître que la dette locative est éteinte ;

— déclarer que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

— maintenir le locataire dans le logement loué ;

— décider que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] expose, notamment, qu’il a soldé l’intégralité de la dette locative par un paiement effectué le 6 février 2024 et qu’il a repris le paiement de son loyer.

La société Le 13, régulièrement intimée à étude, n’a pas constitué avocat.

Mme [E] n’a pas été intimée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

— Sur l’ampleur de la dévolution :

M. [M] a interjété appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise mais il ne sollicite plus, dans ses dernières conclusions, que des délais de paiement rétroactifs.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action de la société Le 13 recevable, constaté la résiliation du bail d’habitation au 20 août 2023 et condamné M. [M] au paiement de la somme de 7 901,46 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur la demande de délais de paiement rétroactifs :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, M. [M] ne conteste pas qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette locative visée au commadement de payer du 20 juin 2023, dans les deux mois de la délivrance de celui-ci.

Cependant, il justifie avoir soldé sa dette par virement bancaire en date du 6 février 2024, au cours du délibéré du premier juge. Le gestionnaire de l’appartement a d’ailleurs attesté, le 8 février 2024, de l’absence de toute dette locative.

En outre, M. [M] produit aux débats les justificatifs de paiement des loyers des mois de février à mai 2024. La société bailleresse, n’ayant pas constitué avocat, ne produit aucun élément sur l’existence d’une nouvelle dette locative de telle sorte qu’il convient de considérer que l’appelant a repris le paiement du loyer courant.

Même si au regard de la décision d’aide juridictionnelle, les revenus de M. [M] sont faibles, il a pu solder sa dette locative et reprendre le paiement du loyer courant, ce qui démontre sa capacité financière à assumer le montant de son loyer ainsi que sa bonne foi.

Aussi, il convient d’accorder à M. [M] des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 20 juin 2023 expirant le 6 février 2024, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que l’appelant a apuré sa dette locative et qu’il a repris le paiement de son loyer avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté M. [M] de sa demande de délais de paiement, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [M] à verser à la société Le 13 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [M] devra aussi supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action de la société Le 13 recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation au 20 août 2023 ;

— condamné M. [C] [M] à payer à la société Le 13 :

— la somme de 7 901,46 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 ;

— condamné M. [C] [M] aux entiers dépens ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné , à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [C] [M] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné M. [C] [M] à payer à la société Le 13 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 895,94 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 21 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse ;

— dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [C] [M] de sa demande de délais de paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à M. [C] [M] des délais de paiement rétroactifs entre le 20 juin 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 6 février 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [C] [M] s’est intégralement acquitté des causes du commandement de payer à la date du 6 février 2024 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Condamne M. [C] [M] aux dépens d’appel.

La greffière Le président