Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 15 mai 2025, n° 22/02735

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- — sur l'absence de prescription
- — sur le fond
- Motifs de la décision
- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
- Sur les travaux à réaliser, sous astreinte
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
- Dispositif

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CA Aix-en-Provence
Infirmation 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a constaté que les travaux réalisés par Mme [G] contrevenaient aux dispositions du règlement de copropriété, justifiant ainsi la demande de cessation des infractions.
Accepté
Frais exposés pour la défense
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter ses frais de défense, condamnant Mme [G] à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 15 mai 2025, n° 22/02735
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/02735
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maud DAVAL-GUEDJJulien SALOMONPhilippe TEBOUL
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 6 ], son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY en son agence de [ Localité 3 ] Garibaldi lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 168

Rôle N° RG 22/02735 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5IQ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

[J] [L] [E]

[K] [G] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Julien SALOMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 16 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04558.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY en son agence de [Localité 3] Garibaldi lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [K] [G] épouse [E]

née le 20 Novembre 1979 à Bulgarie, demeurant [Adresse 5] [Adresse 2]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2007, conclu devant maître [X] [F], Notaire à [Localité 3] (06), monsieur [J] [E] et madame [K] [G] ont fait l’acquisition au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] (06) :

— d’un appartement situé au 7ème étage à droite bâtiment Tour n°2, cage d’escalier n°4 (lot n°201);

— d’une cave (lot n°239), au premier sous-sol dudit bâtiment Tour n°2 portant le n°3 ;

Depuis le 16 février 2018, Mme [G] est désormais seule propriétaire de ces biens, suite à la liquidation de son régime matrimonial, après son divorce.

Le syndicat des copropriétaires se compose de 22 bâtiments, représentant 956 logements, situés dans un parc d’environ 18 hectares. Il est situé en zone UFA du plan d’occupation des sols de la commune de [Localité 3], dans un secteur sauvegardé dans un périmètre, à l’intérieur duquel le bâti présente un caractère historique et architectural.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2012, il a été adopté une résolution n°12 tendant à la mise en oeuvre d’actions judiciaires à l’encontre d’une dizaine de copropriétaires dont les époux [E]/[G] afin d’obtenir 'la cessation des infractions au règlement de copropriété et aux règles d’urbanisme, la remise en état des lieux à l’origine et tous dommages et intérêts et frais'.

Par exploit d’huissier délivré le 8 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [J] [E] et Mme [K] [G] épouse [E], devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins de voir :

— condamner in solidum les époux [E] à supprimer les ouvrages contraires au règlement de copropriété ainsi qu’aux règles d’urbanisme, sous astreinte ;

— condamner in solidum les époux [E] aux dépens.

Par jugement contradictoire du 16 février 2022, le tribunal a :

— dit prescrite l’action du syndicat des copropriétaires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [G] la somme de 1800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre le entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— le litige était soumis aux dispositions anciennes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, avant leur modification par la loi du 23 novembre 2018, dans la mesure ù l’assignation avait été régularisée le 8 octobre 2018 ;

— en application de ces dispositions la prescription de l’action personnelle du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire aux fins de remise en état, à la suite de travaux non conformes au règlement de copropriété, était enfermé dans un délai de 10 ans à compter du jour où l’infraction avait été commise ;

— les attestations produites démontraient que les travaux litigieux avaient été réalisés par la anciens propriétaires avant la vente, soit avant le 27 décembre 2007 ;

— l’action était donc prescrite.

Suivant déclaration au greffe en date du 23 février 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Suivant ordonnance du 3 mai 2022, du conseiller de la mise en état, la déclaration d’appel a été déclarée caduque à l’encontre de M. [E].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et :

— déboute Mme [G] divorcée [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— déclare l’action non prescrite ;

— condamne Mme [G] divorcée [E] à :

* supprimer sur la façade Nord à droite de l’entrée A, du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

* supprimer sur la façade Nord à droite de l’entrée A du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec deux coffres blancs fixés en linteaux d’ouvertures ;

* supprimer sur la façade Sud, du bâtiment 2, 7ème étage, la fenêtre située sur la gauche en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

* supprimer sur la façade Sud, du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres et la porte-fenêtre coulissante à deux vantaux, équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec des coffres blancs fixés en linteaux d’ouverture ;

sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

— condamne Mme [G] divorcée [E] à lui payer la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’absence de prescription :

— le délai est de 10 ans, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer;

— il ignorait l’existence des infractions au règlement de copropriété jusqu’à la date du 19 mars 2019, au plus tôt, date du courrier du syndic, le 30 octobre 2012 au plus tard, date de la mise en demeure, en vue de cesser les infractions constatées au règlement de copropriété ;

— la prescription arrivait à échéance le 19 mars 2019 ou le 30 octobre 2022 ;

— sur le fond :

— le code de l’urbanisme oblige dans un secteur sauvegardé, toute personne créant un travail ayant pour effet de modifier l’état de l’immeuble à obtenir un permis de construire ou une déclaration de travaux, après accord de l’architecte des bâtiments de France ;

— aucune autorisation n’a été obtenue ;

— le règlement de copropriété a également été violé, aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [G], demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julien Salomon.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— en matière d’infraction aux règles de l’urbanisme la prescription applicable est de 3 ans, selon les dispositions de l’article 8 du code de procédure pénale dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 février 2017 (la prescription étant désormais de 6 ans) ;

— en matière de copropriété la prescription applicable est de 10 ans, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance de l’assignation, soit le 8 novembre 2018 (la prescription étant désormais de 5 ans) ;

— elle a acquis son bien en 2007 ;

— les travaux avaient déjà été réalisés lors de ce transfert de propriété ;

— l’action est donc prescrite.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, si le syndicat fait état de violation aux règles de l’urbanisme, eu égard au secteur sauvegardé dans lequel l’immeuble se situe et à l’autorisation nécessaire de l’architecte des bâtiments de France pour effectuer des travaux, il fonde également son action sur la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et plus précisément la violation des dispositions du règlement de copropriété.

Le moyen soulevé par Mme [G] tendant à l’application du délai de prescription de trois ans, en matière de règles d’urbanisme est donc inopérant. L’objet de la présente action étant relative à une action du syndicat des copropriétaires contre un 'ouvrage irrégulier’ en infraction selon lui, au règlement des dispositions du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, avant l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

En l’espèce, Mme [G] estime que l’action est prescrite, le point de départ de l’action devant courir à compter de la naissance du fait litigieux. Elle expose avoir acquis le bien en l’état le 27 décembre 2007. Elle produit trois attestations corroborant sa version des faits, à savoir que les travaux ayant modifié les volets roulants, les fenêtres et portes-fenêtres, préexistaient à son acquisition de l’appartement objet du présent litige.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la prescription n’a pu commercer à courir que le jour où il a eu connaissance des infractions. Il verse aux débats :

— un constat d’huissier du 24 avril 2018, dressé à la requête du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, suite aux infractions au règlement de copropriété que commettraient certains copropriétaires ;

— une lettre établie par le syndic Nexity Lamy, le 19 mars 2009, annexée au constat d’huissier du 24 avril 2018, adressée aux copropriétaires en infraction avec le règlement de copropriété ;

— une lettre établie par le syndic Nexity Lamy du 30 octobre 2012, annexée au constat d’huissier du 24 avril 2018, mettant en demeure les époux [E] de réaliser dans le délai d’un mois les actions nécessaires pour rétablir les infractions au règlement de copropriété constatées par lui, à savoir :

* en façade Sud de leur bâtiment, la fenêtre située sur la gauche en aluminium ou PVC de couleur blanche ; la porte-fenêtre de type baie vitrée, coulissante à deux vantaux, équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec des coffres blancs fixés en linteaux d’ouverture;

supprimer sur la façade Nord à droite de l’entrée A, du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

* en façade Nord, la fenêtre de la chambre en aluminium ou PVC de couleur blanche ; les deux fenêtres de la chambre et la cuisine équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec coffres blancs fixés en linteaux d’ouvertures ;

Il s’évince de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence de ces infractions au plus tôt le 19 mars 2009, date du courrier libellé à l’attention de tous les copropriétaires, et au plus tard, le 30 octobre 2012, date de la mise en demeure adressée aux ex-époux [E] en vue de faire cesser les infractions constatées au règlement de copropriété.

Or, si avant l’entrée en vigueur de la loi Elan, la jurisprudence avait dans un premier temps, considéré que le point de départ du délai de prescription se situait au moment de la survenance des faits qui étaient la cause génératrice de l’action (Cass. Civ 3ème 23 mai 1991, n°89-19.879), elle a ensuite estimé que le point de départ de la prescription se situait au jour où la victime avait été en mesure de connaître les nuisances dues à l’infraction au règlement de copropriété.

Il est donc désormais acquis, même avant l’entrée en vigueur de la loi Elan, que le point de départ du délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et non à compter du jour où l’infraction a été commise (Cass. civ 3e, 12 avril 2018, n° 17-12/574 ; Cass.3e civ, 28 mai 2020, n° 19-12.908).

En tout état de cause, Mme [G] soutient que les infractions litigieuses au règlement de copropriété, visibles de tous n’ont pu échapper en 2007, au syndicat des copropriétaires.

Cependant, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ce dernier est représenté par un syndic en exercice qui n’exerce pas sur place et il résulte des pièces produites que, quand bien même les infractions au règlement de copropriété seraient visibles de tous, le syndic en ignorait l’existence jusqu’au 19 mars 2009, au plus tôt.

Par ailleurs, Mme [G] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de cette situation antérieurement à l’envoi des courriers par celui-ci, représenté par son syndic, aux différents copropriétaires, afin que les dispositions du règlement de copropriété soient respectées.

La prescription arrivait donc à échéance au plus tôt le 19 mars 2019 (19 mars 2009 + 10 ans) et au plus tard le 30 octobre 2022 (30 octobre 2012 + 10 ans).

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a dit prescrite l’action engagée par le syndicat des copropriétaires. L’action engagée par ce dernier en date du 8 octobre 2018 sera déclarée recevable, et non prescrite pour avoir été diligentée dans le délai de 10 ans, à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits litigieux.

Sur les travaux à réaliser, sous astreinte :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, l’article 24 du règlement de copropriété 'harmonie de l’immeuble', les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres même la peinture, et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une 'partie privative', sans l’autorisation de l’assemblée générale.

La pose de stores et bandeaux extérieurs est autorisée, sous réserve que la teinte, la forme et l’emplacement figurent au nombre de ceux adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les fenêtres et balcons devront être tenus en parfait état de propreté et aucun objet ne pourra y être déposé à demeure…

Il n’est pas contesté que dès la construction des immeubles, la couleur des huisseries de l’ensemble des fenêtres et portes-fenêtres des tranches techniques 1 et 2 a été réalisée en un bois exotique d’essence 'type acajou'.

En ce qui concerne les façades, la couleur des murs principaux est 'coquille d’oeuf'.

L’appartement de Mme [G] dépend du bâtiment 2.

Par conséquent, afin de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, les huisseries du bâtiment de Mme [G] doivent être de couleur marron.

Or, par constat du 24 avril 2018, dressé à la requête du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, Maître [C] relève concernant le logement des époux [E], situé au 7ème étage de l’entrée A du bâtiment T 2 :

— en façade Nord, à droite de l’entrée A du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres sont en aluminium ou PVC de couleur blanche. Le fenestron est de couleur marron.

Les deux fenêtres sont équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec deux coffres blancs fixés en linteaux d’ouvertures ;

— en façade Sud du bâtiment 2, 7ème étage, la fenêtre située sur la gauche est en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

Les deux fenêtres et la porte-fenêtre coulissante à deux vantaux, équipées de volets roulants extérieurs de couleur blanche avec des coffres blancs fixés en linteaux d’ouverture ;

Ainsi, par courrier recommandé avec accusé de réception, du 30 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires a mise en demeure les époux [E] de se conformer au règlement de copropriété. Ce courrier faisait suite au courrier du 19 mars 2019 rappelant à l’ensemble des copropriétaires les dispositions du règlement de copropriété et les couleurs prévues notamment pour les fenêtres et portes-fenêtres.

Par conséquent, l’appartement de Mme [G] contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, en ce que les huisseries de couleur marron ont été remplacées par des huisseries de couleur blanche et les volets à ventaux ont été remplacés par des stores roulants.

Mme [G] ne justifie d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, lui ayant permis de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble.

Elle sera donc condamnée à faire cesser les infractions précitées, à se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, dans les termes du dispositif, afin de remettre à l’état d’origine le bien immobilier, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de 3 mois, à compter d’un délai de six mois passé la signification de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à Mme [G] la somme de 1 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [G] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Cohen-Guedj- Montero-Daval Guedj.

Il serait inéquitable de laisser à l’appelant la charge de ses frais irrépétibles exposés afin d’assurer sa défense. Mme [G] sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DÉCLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, recevable ;

CONDAMNE Mme [G] à :

* supprimer sur la façade Nord à droite de l’entrée A, du bâtiment 2, 7ème étage, les deux fenêtres en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

* supprimer sur la façade Sud, du bâtiment 2, 7ème étage, la fenêtre située sur la gauche en aluminium ou PVC de couleur blanche ;

sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra pendant à un délai de 3 mois, passé un délai de 6 mois, à compter de la signification de l’arrêt ;

CONDAMNE Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [G] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [G], à supporter les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Cohen-Guedj- Montero-Daval Guedj.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,