COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2025

N° 2025/329

Rôle N° RG 21/05802 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJS6

[M] [S]

C/

[Z] [L]

[D] [N] épouse [L]

S.C.P. [V] [G] ET [J] [B] NOTAIRES ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 18 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03631.

APPELANTE

Madame [M] [S]

née le 30 Janvier 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jacques SABATIER, avocat au barreau de VALENCE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [Z] [L]

né le 11 Mars 1951 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [N] épouse [L]

née le 15 Octobre 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Patrice MOEYAERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

S.C.P. [V] [G] ET [J] [B] NOTAIRES ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 9]

non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 1er juillet 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par compromis de vente sous seing privé du 24 novembre 2018 établi par l’intermédiaire de la SARL Mascotte immo, Mme [D] [N] épouse [L] et M. [Z] [L] se sont engagés à vendre à Mme [M] [S] un local constituant le lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé à [Localité 6] au prix de vente de 112 000 euros.

La date de réitération de la vente sous la forme authentique reçue par Me [V] [G], notaire associé de la SCP [V] [G] et [J] [B] (la SCP [G]-[B]), a été fixée au plus tard le 15 février 2019 et les parties ont prévu une clause pénale d’un montant de 11 200 euros à titre d’indemnité forfaitaire au cas où une d’elle viendrait à refuser de signer l’acte authentique.

Par courrier du 14 mars 2019, Mme [N] épouse [L] et M. [L] ont mis en demeure Mme [S] de réitérer la vente.

Par actes des 10 et 13 mai 2019, les époux [L] ont fait citer Mme [S] et la SCP [G]-[B] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins notamment d’obtenir la résolution du compromis de vente et l’attribution de la clause pénale ainsi que la condamnation du notaire au titre de sa responsabilité professionnelle.

Mme [S] a soulevé pour sa part la nullité du compromis.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— déclaré opposable le jugement à la SCP [G]-[B],

— constaté la résolution de plein droit du compromis de vente signé entre Mme [N] épouse [L] et M. [L], et Mme [S], aux torts de cette dernière,

— condamné Mme [S] à payer à Mme [N] épouse [L] et à M. [L] la somme de 11 200 euros à titre de clause pénale et ordonné pour ce faire à la SCP [G]-[B], notaires, de restituer cette somme à Mme [N] épouse [L] et à M. [L],

— débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mme [N] épouse [L] et M. [L] de leur demande de réparation du préjudice moral,

— condamné Mme [S] à payer à Mme [N] épouse [L] et à M. [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour débouter Mme [S] de sa demande de nullité du compromis de vente, le tribunal a considéré que cette dernière ne démontrait pas avoir été trompée sur la nature réelle du bien vendu alors qu’au regard des pièces produites aux débats, elle avait une parfaite connaissance de l’usage commercial du local pour lequel elle escomptait une transformation en habitation.

Pour prononcer la résolution du compromis de vente aux torts de Mme [S], le tribunal a fait application des stipulations dudit compromis et relevé que les époux [L] avaient procédé à une mise en demeure rappelant les dispositions du compromis et indiquant qu’ils entendaient se prévaloir de sa résolution.

Dès lors, au regard de la résolution aux torts de Mme [S], le tribunal a jugé que la clause pénale d’un montant de 11 200 euros devait être attribuée aux époux [L]. Il a également débouté Mme [S] de sa demande de restitution de la somme de 12 400 euros, estimant qu’il n’était pas établi que le notaire ait conservé une somme supplémentaire à celle de 11 200 euros dès lors qu’il avait affirmé restituer les fonds en dépôt à l’exception du dépôt de garantie.

En outre, le tribunal a débouté les époux [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral estimant qu’ils ne démontraient pas l’existence d’un préjudice distinct de la non-réitération de la vente et Mme [S] de sa demande de réparation d’un préjudice moral et matériel, considérant qu’elle ne démontrait pas la faute contractuelle des vendeurs le justifiant.

Par déclaration du 19 avril 2021, Mme [S] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [N] épouse [L] et M. [L] de leur demande de réparation du préjudice moral et rejeté le surplus des demandes.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 mars 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 mars 2025 au visa des articles 1130, 1132, 1133, 1583 et 1589 du code civil, Mme [S], demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [N] épouse [L] et M. [L] de leur demande de réparation du préjudice moral et rejeté le surplus des demandes. ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que son consentement a été vicié,

— prononcer la nullité du compromis de vente,

— déclarer les époux [L] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes en ce comprises les demandes incidentes, et les en débouter,

— condamner les époux [L] à autoriser la SCP [G]-[B] à lui restituer la somme de 12 400 euros correspondant au solde de la somme non restituée par le notaire à ce jour, outre intérêts au taux légal,

— condamner les époux [L] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamner les époux [L] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner les époux [L] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Par conclusions transmises le 21 janvier 2025 au visa de l’article 1231-1 du code civil, M. [L] et Mme [N] épouse [L], demandent à la cour de :

— débouter Mme [S] de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré opposable le jugement à la SCP [G]-[B],

' constaté la résolution de plein droit du compromis de vente signé entre eux, et Mme [S], aux torts de cette dernière,

' condamné Mme [S] à leur payer la somme de 11 200 euros à titre de clause pénale et ordonné pour ce faire à la SCP [G]-[B], notaires, de leur restituer cette somme,

' débouté Mme [S] de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a débouté de leur demande de réparation du préjudice moral.

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [S] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive,

— condamner Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

Y ajoutant,

— condamner Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction.

La SCP [G]-[B], assignée par Mme [S], par acte d’huissier du 22 juin 2021, délivré à une personne habilitée à recevoir l’acte, et contenant dénonce de l’appel, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente

Moyens des parties

Mme [S] soutient que son consentement a été vicié par une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, à savoir la destination du local, qui était indéterminée au regard des contradictions présentes dans le compromis de vente précisant qu’il s’agissait d’un local à usage d’habitation dépendant d’un immeuble en copropriété alors qu’il n’existait en réalité aucun règlement de copropriété.

Elle prétend que cette erreur a été reconnue à la fois par le notaire et par l’agence immobilière et que seuls les époux [L] ont persisté à lui faire croire par leurs déclarations qu’il s’agissait d’un local à usage d’habitation.

Elle fait également valoir que la chose promise ne correspond pas à la réalité des locaux, de sorte que les conditions de l’article 1589 du code civil ne sont pas remplies.

En réponse, les époux [L] soutiennent que Mme [S] avait connaissance de la destination de l’immeuble qui était vendu en sa qualité de local et non d’appartement à usage d’habitation, tel que cela ressort de la clause 'désignation et usage du bien’ insérée à l’acte et de sa demande auprès de la commune de transformation du local litigieux en usage d’habitation.

Ils font ainsi valoir que la référence à l’affectation en tout ou partie à l’habitation concerne les appartements à usage d’habitation situés au dessus du local et dans les étages.

En outre, ils font valoir que le fait qu’il n’existe pas de règlement de copropriété n’est pas une cause de nullité, qu’il s’agit d’une copropriété de fait, ce qui ressort du compromis par l’absence de détermination de la quote-part des parties communes attachées au bien.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Aux termes de l’article 1132 du même code, l’erreur de droit ou de fait à moins qu’elle ne soit inexcusable est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il est constant qu’en matière de vente immobilière, la destination du bien vendu est une de ses qualités essentielles.

Les caractéristiques de la désignation du bien telles qu’elles figurent au compromis sont les suivantes :

« Un local dépendant d’un immeuble en copropriété cadastré AO n°[Cadastre 2] lot n°1 se composant an rez-de-chaussée sur la route nationale un local, un couloir d’entrée avec une porte donnant sur la route nationale et deux fenêtres dormant sur une cour d’une superficie loi carrez de 75,21 m²' » et « la quote part des parties communes attachées au bien objets des présentes : non déterminée ».

Il n’est ainsi fait nulle part mention de ce que ce local acheté par Mme [S] serait habitable et l’acte litigieux précise d’ailleurs que : (page 6 au paragraphe informations complémentaires relatives aux parties communes) « Les biens vendus se situent dans un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation pour lequel un constat de risque d’exposition au plomb afférent aux parties communes a été établi ».

Enfin, les photographies produites aux débats permettent de visualiser un local en rez-de-chaussée et des appartements à partir du premier étage.

Ainsi, l’affectation en tout ou partie à l’habitation expressément mentionné au compromis concerne les appartements à usage d’habitation situés à partir de l’étage au-dessus du local litigieux.

Mme [S] ne peut raisonnablement prétendre qu’elle ignorait la destination du bien acquis alors qu’elle a déclaré à l’acte : « ' bien connaitre pour l’avoir vu et visité dans l’intention de la présente acquisition et l’avoir trouvé à sa parfaite convenance ».

Cela d’autant moins qu’elle a déposé auprès des services de la mairie une demande de permis de construire, le 28 février 2019 portant sur la transformation d’un local commercial en habitation et sur la modification des façades. Par la même, elle souhaitait être autorisée à changer la destination de ce local dont elle connaissait la nature commerciale, en habitation.

Par ailleurs, elle ne démontre pas que le fait que l’immeuble ne soit pas doté d’un règlement de copropriété ait été un élément déterminant pour elle, dès lors qu’elle pouvait se convaincre par l’absence de toute mention à l’acte de répartition en tantièmes de parties privatives ou communes des biens dont elle faisait l’acquisition. Au surplus, l’acte ne renferme aucun élément permettant de se convaincre que cet élément était déterminant pour elle et l’évocation d’une copropriété de fait dans l’acte ne pouvait lui laisser aucun doute.

Elle n’a donc pas découvert à postériori la situation de l’immeuble comme elle le prétend ni ne démontre qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la vente.

Mme [S] croit également pouvoir tirer conséquence de ce que le notaire a fait état de son erreur lors de la rédaction du projet d’acte en précisant que le lot, objet de la vente, était à usage de garage et affecté par le vendeur à usage d’atelier reconnaissant ainsi la difficulté de réitération du compromis initialement régularisé par l’agence immobilière et l’exonérant de toute faute.

Il est exact que dans son courrier du 8 avril 2019, maitre [G] a indiqué en réponse au conseil des vendeurs que :

« Les parties m’ont demandé de rédiger un acte de vente faisant suite au compromis signé par

elles le 24 novembre 2018.

La difficulté est relative à l’identification du bien vendu et à sa destination.

En effet, il n’existe pour cet immeuble qu’un état descriptif de division ne comportant pas de

millièmes.

La copropriété n’est pas organisée et il n’y a pas de règlement de copropriété.

M. et Mme [L] ont acquis en 1997 « un local à usage de garage. »

A la suite d’une déclaration de travaux faite la même année, et à la pose d’une vitrine, ce local

a été affecté à usage d’atelier.

Dès lors, la désignation portée dans l’acte est celle d’un local, sans autre précision.

Si l’affectation à usage d’habitation est une condition déterminante pour Mme [S] de son intention d’acquérir, celle-ci fait manifestement défaut, et je vais restituer les fonds en dépôt, hormis le dépôt de garantie, sur le sort duquel vous voudrez bien me faire part de votre position.»

Toutefois, le notaire n’a fait que retranscrire la difficulté à laquelle il se trouvait confronté pour réitérer la vente en l’état du refus de Mme [S] et alors qu’elle avait obtenu l’information qu’elle n’obtiendrait pas de modification de la destination du local (la mairie ayant confirmé le 18 mars 2019 son refus de changement d’affectation de ce bien).

Il ne peut, par voie de conséquence, être tiré argument des écrits du notaire qui évoque la difficulté mais ne confirme pas qu’il existerait une difficulté qui rendrait impossible la réitération de la vente.

Il ne restituera au demeurant que la somme de 109 665,95 euros et conservera le dépôt de garantie, ce qui démontre d’évidence qu’il ne souhaitait pas prendre partie sur son devenir et sur le caractère fautif ou non de l’absence de réitération.

Il en résulte que la chose vendue par les époux [L] était bien un local à usage commercial ou artisanal (garage) et non un local à usage d’habitation, dans un immeuble en copropriété de fait où sa quote part des parties communes attachée au bien acquis n’était pas déterminée ce dont avait été parfaitement informée Mme [S].

Par voie de conséquence, c’est avec raison que le tribunal a débouté Mme [S] de sa demande de nullité du compromis de vente litigieux.

Le jugement mérite confirmation de ce chef.

2-Sur la clause pénale

Moyens des parties

Mme [S] soutient que les époux [L] ont délibérément donné des informations fausses ou inexactes afin de la pousser à contracter jusqu’à prétendre qu’ils avaient fait les démarches nécessaires auprès de la Commune pour modifier l’affectation de ce local, ce qu’ils n’ont jamais fait et que ce n’est pas à ses torts exclusifs que la résolution de la vente est intervenue mais bien en raison de leur comportement.

Subsidiairement, elle considère que la clause pénale doit être réduite a minima.

Les époux [L] s’y opposent dans la mesure où il s’agit d’une somme raisonnable acceptée par les parties, contrepartie de la défaillance de Mme [S] et de la résolution de la vente à ses torts exclusifs et de l’immobilisation en pure perte de leur bien.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation.

Sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

Enfin, le juge peut modérer la pénalité si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée :

« Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amende et devra en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 11 200 euros (onze mille deux cents euros).

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire.

Elle percevra à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 11 200 euros (onze mille deux cents euros) ».

En refusant de réitérer la vente alors que la chose était parfaitement déterminée au jour de la signature du compromis, Mme [S] a commis une faute et est débitrice de la clause pénale dont le montant a été fixé contractuellement à 10% du prix de vente.

Contrairement à ce qu’elle soutient le bien a été immobilisé et le préjudice subi par les vendeurs ne peut être contesté. Enfin, le montant n’est pas manifestement excessif en ce qu’il représente un pourcentage usuel dans les transactions immobilières.

Mme [S] sera donc condamnée à payer aux époux [L] cette somme sans réduction.

3-Sur les autres demandes de Mme [S]

Au regard de ce qui vient d’être jugé, Mme [S] n’est pas fondée dans ses demandes de dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’absence de toute pièce permettant à l’appelante de démontrer que les sommes versées hors le dépôt de garantie ne lui ont pas été restituées par le notaire, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de condamnation des époux [L] à autoriser la SCP [G]-[B] à lui restituer la somme de 12 400 euros correspondant au solde de la somme non restituée par le notaire à ce jour, outre intérêts au taux légal.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

4-Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

Les époux [L] estiment avoir subi un préjudice moral du fait de la résistance abusive de Mme [S] et des tracas occasionnés par cette procédure judiciaire.

Mme [S] s’y oppose, son action n’étant pas abusive.

Réponse de la cour

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de son argumentation.

En l’espèce, certes Mme [S] succombe tant en appel qu’en première instance, mais cette seule circonstance est insuffisante pour considérer que son refus de réitérer la vente et de soutenir que son consentement avait été vicié par erreur était abusif même s’il était injustifié.

Si la cour, fait droit à l’application de la clause pénale au bénéfice des époux [L], il ne saurait pour autant être considéré que Mme [S] ne pouvait légitimement croire au succès de son argumentation.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et de confirmer de ce chef le jugement déféré.

5-Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Partie perdante, Mme [S] supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement déboutée de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [S] à supporter les dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

La condamne à payer à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffière, La Présidente.