COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 301

Rôle N° RG 22/13225 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDXP

S.C.I. FLODA

C/

Société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE

S.C.P. BTSG

S.E.L.A.R.L. AXYME

S.E.L.A.R.L. AJRS

S.E.L.A.R.L. FHB

S.E.L.A.R.L. [Z] & [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Françoise BOULAN

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 21 Février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00002.

APPELANTE

S.C.I. FLODA, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMEE

Société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

S.C.P. BTSG mandataires judiciaires prise en la personne de Maître [Y] [R] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LA HALLE désigné à ces fonctions par jugement rendu le 30/10/2020 par le Tribunal de Commerce de Paris, demeurant [Adresse 2]

Assignée en intervention forçée à personne habilitée (Mme [I] [G] employée) le 30/09/2022

S.E.L.A.R.L. AXYME mandataires judiciaires prise en la personne de Maître [A] [B] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LA HALLE désigné à ces fonctions par jugement rendu le 30/10/2020 par le Tribunal de Commerce de Paris demeurant [Adresse 5]

Assignée en intervention forcée à personne habilitée (Mme [V] [U] employée) le 30 septembre 2022,

S.E.L.A.R.L. AJRS mandataires judiciaires prise en la personne de Maître [H] [K] es qualité de administrateur judiciaire de la SAS LA HALLE désigné à ces fonctions par jugement rendu le 30/10/2020 par le Tribunal de Commerce de Paris demeurant [Adresse 6]

Assignée en intervention forçée à personne habilitée (M. [J] [S] assistant) le 30/09/2022,

S.E.L.A.R.L. FHB mandataires judiciaires prise en la personne de Maître [D] [E] es qualité de administrateur judiciaire de la SAS LA HALLE désigné à ces fonctions par jugement rendu le 30/10/2020 par le Tribunal de Commerce de Paris demeurant [Adresse 3]

Assignée en intervention forçée à personne habilitée (Mme [F] [N] employée) le 30/09/2022,

Tous représentés par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés M^e Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. DE [O] & [P] prise en la personne de Maître [X] [P] et Maître [C] [Z] es qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI FLODA désignés à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce d’Avignon en date du 5 janvier 2022 demeurant [Adresse 1]

Intervenant volontaire par conclusions en date du 28 septembre 2022,

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 1997, la SA SEVAN FRANCE a donné à bail à la SA GROUPE ANDRE, devenue la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE, un local à usage commercial de 414,32m² SHOB, situé [Adresse 12] à [Localité 10] (13), pour une durée de neuf années à compter du 30 juillet 1997, à destination de la vente de tous articles concernant l’équipement de la personne, et notamment chaussures et/ou vêtements, prêt-à-porter, maroquinerie, accessoires, pour un loyer de 250.000 francs (38.112,25 euros), outre le paiement par le preneur de l’impôt foncier.

Par acte authentique du 09 décembre 2004, la SCI FLODA a acquis l’immeuble pris à bail.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 31 juillet 2006.

Par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2014, la SCI FLODA a fait signifier un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2015 à la SAS VIVARTE, pour le compte de la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE.

Par acte extrajudiciaire du 19 août 2015, la SCI FLODA a fait notifier un droit de repentir.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 juin 2017, la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE a notifié au bailleur un mémoire en fixation du loyer du bail en renouvellement au 19 août 2015 à la somme de 34.700,10 euros.

Les parties ne parvenant pas à un accord, la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE assignait selon exploit de commissaire de justice du 28 septembre 2017 la SCI FLODA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon.

Suivant jugement rendu le 15 février 2018, le magistrat a rejeté la demande de nullité du congé et de son repentir formée par la SCI FLODA, a ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et dit que la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE devra continuer à verser à titre provisionnel le loyer au prix ancien, soit 61.252,32 euros HT l’an.

Madame [W], expert judiciaire, a déposé son rapport le 09 novembre 2018.

Aux termes de son mémoire après expertise, la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE a demandé la fixation du loyer du bail à 37.781,64 euros par an en principal, renouvelé à effet du 19 août 2015, le remboursement du trop-perçu depuis cette date avec intérêts au taux légal et la condamnation de la SCI FLODA aux frais irrépétibles.

Aux termes de son mémoire en réponse après expertise, la SCI FLODA a demandé la fixation du loyer du bail à 61.252,32 euros HT par an, renouvelé à effet du 19 août 2015, le débouté de la demanderesse et, à titre subsidiaire, la fixation du nouveau loyer à compter seulement de la décision à intervenir, voire de la date de la demande en révision, soit le 12 juin 2017.

Le 1er janvier 2019, la SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE a fait l’objet d’une fusion-absorption par la SAS LA HALLE.

L’affaire était évoquée à l’audience du 17 janvier 2019

La SAS COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE et la SCI FLODA maintenaient leurs demandes telles que figurant dans leur mémoire respectif

Suivant jugement contradictoire rendu le 21 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*fixé à la somme annuelle de 37.781,64 euros HT et HC le prix du bail renouvelé à compter du 19 août 2015 dont bénéficie la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE sur le local appartenant à la SCI FLODA ;

*dit que la SCI FLODA devra en conséquence restituer à la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE le trop-perçu de loyer depuis le 19 août 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*fait masse des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés à parts égales par les parties.

*ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration au greffe en date du 12 avril 2019, la SCI FLODA a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— fixe à la somme annuelle de 37.781,64 euros HT et HC le prix du bail renouvelé à compter du 19 août 2015 dont bénéficie la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE sur le local appartenant à la SCI FLODA ;

— que la SCI FLODA devra en conséquence restituer à la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE le trop-perçu de loyer depuis le 19 août 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— fait masse des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés à parts égales par les parties.

— ordonne l’exécution provisoire.

Suivant ordonnance rendue le 25 novembre 2020, le magistrat de la mise en état de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a constaté l’interruption de l’instance d’appel et prononcé la radiation de l’affaire du rôle de la cour à raison de la survenance de deux jugements afférents à des procédures collectives concernant l’appelante et l’intimée.

La SELARL [Z] & [P], prise en la personne de Maître [X] [P] et Maître [C] [Z] ayant été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI FLODA, est intervenue volontairement à la procédure.

Le 28 septembre 2022, la SCI FLODA demandait à la Cour de procéder au ré- enrolement de la présente affaire.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, la SCI FLODA assignait en intervention forcée la S.E.L.A.R.L AJRS intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par jugement du 8 juillet 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant arrêté le plan de cession des actifs de la société LA HALLE , la S.E.L.A.R.L AXYME intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LA HALLE désigné par jugement du 30 octobre 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société LA HALLE, la S.C.P BTSG2 intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LA HALLE désigné par jugement du 30 octobre 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société LA HALLE ainsi que la S.E.L.A.R.L FHB intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par jugement du 8 juillet 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant arrêté le plan de cession des actions de la société LA HALLE.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, la S.E.L.A.R.L AJRS intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par jugement du 8 juillet 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant arrêté le plan de cession des actifs de la société LA HALLE, la S.E.L.A.R.L AXYME intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LA HALLE désigné par jugement du 30 octobre 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société LA HALLE, la S.C.P BTSG2 intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LA HALLE désigné par jugement du 30 octobre 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société LA HALLE, la S.E.L.A.R.L FHB intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par jugement du 8 juillet 2020 du tribunal de commerce de Paris ayant arrêté le plan de cession des actions de la société LA HALLE, la SAS LA HALLE venant aux droits de la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE demandent à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme annuelle de 37.781,64 euros HT et HC le prix du bail renouvelé à compter du 19 août 2015 dont bénéficie la SAS LA HALLE sur le local appartenant à la SCI FLODA ;

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— fixé le point de départ des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer à restituer à la SAS LA HALLE La Halle à compter du 21 février 2019,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— fait masse des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés à parts égales par les parties ;

Et statuant de nouveau,

*mettre hors de cause les sociétés AJRS et FHB dont il a été mis fin à la mission par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 octobre 2020 ;

*débouter la SCI FLODA et les commissaires à l’exécution du plan de ladite société de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

*fixer le montant de la créance de la SAS LA HALLE au passif du redressement judiciaire de la SCI FLODA à la somme de 122.148,34 euros correspondant aux trop-versés de loyers TTC, en principal et intérêts et dépens de première instance ;

*dire que la SCI FLODA devra rembourser, entre les mains des liquidateurs de la SAS LA HALLE, les sociétés BTHG² et AXYME, la somme de 19.439,84 euros correspondant aux trop-perçus de loyer TTC pour la période postérieure au redressement judiciaire de la SCI FLODA comprise entre le 20 novembre 2019 et le 28 juillet 2020, date de résiliation du bail de la SAS LA HALLE ;

*fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers dû par la SCI FLODA au 13 novembre 2017 ;

*condamner la SCI FLODA au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI FLODA aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et autoriser, Maître Françoise BOULAN, avocat au Barreau de Aix-en-Provence (LEXAVOUE Aix-en-Provence), à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SAS LA HALLE fait valoir que le principe de la fixation du loyer en renouvellement, à la valeur locative, inférieure au plafond, et à la demande du locataire, est établi par une jurisprudence constante depuis plus de trente ans.

Elle rappelle que la valeur locative dépend des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle indique alors que les surfaces à retenir sont celles constatées à la date du renouvellement, soit celles constatées par l’expert conformément au plan établi par le géomètre-expert.

Elle maintient qu’une pondération est nécessaire et que l’expert a effectivement recherché les prix couramment pratiqués dans le voisinage en procédant aux corrections nécessaires et après avoir appliqué les coefficients correcteurs, il a ainsi évalué la valeur locative à 37.781,64 euros l’an.

Elle explique que le renouvellement du bail a pris effet au 19 août 2015, date à laquelle la SCI FLODA a notifié son droit de repentir, et que les dispositions de l’article R.145-20 du Code de commerce ne peuvent s’appliquer en l’espèce pour fixer le point de départ du nouveau loyer.

Elle ajoute que la Cour de cassation a eu l’occasion de juger que les intérêts courent à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Elle soutient que le trop perçus de loyer s’élève à 99.814,17 euros, que le trop-perçu de la TVA s’élève à 19.962,83 euros au 19 novembre 2019, que les intérêts s’élèvent à 603,44 euros et que la moitié des frais d’expertise sont de 1.767,90 euros (122.148,34 euros).

Aussi elle considère qu’il convient de fixer la créance antérieure au passif du redressement judiciaire de la SCI FLODA à la somme totale de 122.148,34 euros, et que concernant la créance postérieure au redressement judiciaire, le trop-perçu des loyers s’élève à 19.439,84 euros TTC.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI FLODA et la SELARL [Z] & [P], prise en la personne de Maître [X] [P] et Maître [C] [Z] ayant été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI FLODA demandent à la cour de :

*infirmer le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

*fixer le montant du loyer actuel de 61.252,32 euros HT / 414,32m², soit 147,84 euros m²/an hors fonciers ;

Subsidiairement,

*dire que le loyer nouveau s’appliquera à compter de la décision à intervenir voire de la demande en révision, soit le 12 juin 2017, date du mémoire préalable du preneur et opérer compensation entre dettes connexes ;

Plus subsidiairement,

*opérer compensation entre dettes connexes et fixer la créance de la SAS LA HALLE au passif de la SCI FLODA à la somme de 72.703,21 euros ;

En tout état de cause,

*débouter la SAS LA HALLE de ses demandes ;

*condamner la SAS LA HALLE à payer à la SCI FLODA la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI FLODA fait valoir que, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, il ne peut sérieusement être prétendu que la zone du Pont II serait une zone peu dynamique avec peu d’attractivité commerciale puisque le local donné à bail partage le même bâtiment que l’enseigne LIDL et que d’autres projets de création de surface commerciale de plus de 15.000m² sur cette même zone sont à l’étude.

Elle fait valoir que, s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les recherches de l’expert sont restées vaines.

Ainsi les parties ne disposant d’aucune donnée financière des baux voisins, l’expert n’a pas pu répondre aux critères de l’article R.145-7 du Code du commerce.

Elle soutient aussi que l’évaluation de l’expert ne porte que sur une méthode dite de recoupement qui, dans les faits, s’est avérée inopérante puisqu’elle s’est appuyée sur une étude publiée en 2015 de la valeur de commerce à la location sur [Localité 8] dont les caractéristiques commerciales sont totalement différentes avec la zone du Pont II.

Enfin elle ajoute qu’il n’est pas contesté que les parties sont en présence de dettes connexes.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2015 et mise en délibéré au 4 septembre 2025

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Attendu que la SAS LA HALLE demande à la Cour de mettre hors de cause les sociétés AJRS et FHB dont il a été mis fin à la mission par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 octobre 2020.

Qu’il y a lieu de lui en donner acte.

1°) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Attendu que comme le loyer révisé, le loyer du bail renouvelé est en principe fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce lequel dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »

Que l’article L.145-34 al.1 et 2 du Code de commerce énonce qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »

Qu’il résulte de l’article L145-12 dudit code que « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L.145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Attendu que le bail entre les parties a été conclu le 27 janvier 1990.

Qu’il s’est terminé le 31 juillet 2006 avant de se poursuive par tacite prolongation.

Que le congé avec refus de renouvellement a été donné pour le 30 juin 2015 au-delà de la durée de 12 ans, le droit de repentir étant quant à lui intervenu le 19 août 2015.

Qu’il s’ensuit que le loyer échappe au principe du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative déterminée à la date du droit de repentir, soit le 19 août 2015.

Attendu que la SCI FLODA fait valoir un certain nombre de critiques au sujet du jugement querellé notamment en ce que le premier juge a considéré que l’attractivité commerciale de la zone dans laquelle se situe l’immeuble est limitée.

Qu’il a également estimé que le preneur subissait la concurrence de la zone commerciale d’Auchan pourtant implantée à un peu plus de 10 minutes.

Qu’elle lui reproche également de ne pas avoir tenu compte du bon état général de la construction ni du fait que l’expert avait manqué à son obligation de réunir les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Attendu que l’expert indique que la zone d’activité de plan d'[Localité 9] se situe en bordure de l’autoroute A7 à la sortie de l’échangeur de [Localité 8], regroupant plus de 60 établissements et 800 emplois essentiellement dédiés aux activités industrielles et de manière moins importante aux activités artisanales.

Qu’en effet seuls 2 commerces de détail sont répertoriées la HALLE O CHAUSSURES implantées en 1997 et [Localité 7] PRIX ( bazar) installé depuis 2001 ainsi qu’un supermarché LIDL ouvert en 1997.

Qu’il précise qu’une station de lavage automobile située sur le parking est définitivement fermée ainsi que le U DRIVE depuis décembre 2015.

Que l’expert Madame [W] relève que le local commercial bénéficie d’une bonne visibilité, lui assurant un effet vitrine, en bordure d’un axe de communication majeur avec un accès direct par le rond-point, ne souffrant d’aucune concurrence ni dans la zone, ni sur la localité puisque les commerces de chaussures référencés se trouvent à 10 minutes environ de la zone du Pont II

Que toutefois l’expert souligne que l’effet vitrine n’est pas la seule condition de dynamisme d’une zone , l’addition de commerce étant une condition incontournable pour générer du trafic et développer l’activité.

Qu’il fait valoir que l’attractivité commerciale repose sur un principe immuable qui est l’effet de pôle de la densité commerciale, la zone du Pont II ne répondant aucunement à cette exigence en matière commerciale.

Attendu que l’appelante soutient qu’il n’a pas été tenu compte des différents projets d’installation sur cette même zone.

Qu’elle fait valoir que LIDL a décidé de transférer son activité dans la même zone sur un espace commercial plus grand.

Que d’autres projets de création de surfaces commerciales de plus de 15.000 m² sur cette même zone étaient à l’étude notamment la création de l’enseigne SUPER U dont le projet n’a pu aboutir en raison de l’opposition à l’époque de la commune de [Localité 8].

Qu’elle soutient que ces projets portés par de grandes anciennes nationales démontrent l’attractivité commerciale de la zone.

Qu’il convient cependant d’observer que LIDL était déjà sur place mais surtout que les formalités accomplies par celui-ci pour transférer son activité dans la même zone sont postérieures à la date renouvellement fixée au 19 août 2015 alors que la commercialité de la zone s’apprécie à la date du renouvellement.

Qu’il en est de même du magasin de bazar lequel a été créé postérieurement à la date de renouvellement.

Que le fait que la création d’une zone commerciale n’est pu aboutir démontre le manque de dynamisme commercial de la zone essentiellement tournée vers le secteur industriel , le profil des entreprises qui recherchent ainsi à s’installer étant orientées sur de l’activité transport logistique, l’expert soulignant au surplus que HALLE O CHAUSSURES subissait une concurrence d’une zone de chalandise plus attractive située à peine de 10 minutes à savoir le centre commercial Auchan dont l’enseigne GEMO constitue une des principales concurrentes de cette dernière.

Qu’il concluait dans un dire qu’il n’y avait pas lieu de considérer que la zone présentait des facteurs locaux de commercialité favorables à l’activité y exercée.

Qu’il convient de faire sienne cette analyse, l’appelante n’apportant pas d’élément démontrant le contraire.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Attendu que l’article R145-7 du code de commerce énonce que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Attendu que la SCI FLODA soutient que les parties ne disposent d’aucune donnée financière des baux voisins ce qui ne permet pas de connaître les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Qu’elle relève que l’expert n’a pas réussi à employer la méthode par comparaison directe des loyers des locaux commerciaux situés dans la zone du fait selon lui du caractère majoritairement industriel et artisanal de cette zone et que l’évaluation retenue ne porte que sur une méthode dite de recoupement qui dans les faits s’est avéré inopérant

Qu’elle fait valoir que cette méthode s’est appuyée sur une étude publiée en 2015 par [L] LYOD sur la valeur de commerce à la location sur [Localité 8] dont les caractéristiques commerciales sont totalement différentes.

Qu’ainsi elle maintient que l’on doit prendre en considération les éléments de commercialités propres au local en cause, rappelant que le local se trouve dans une zone où sont implantées plusieurs anciennes commerciales, bénéficiant de surcroit d’une bonne visibilité.

Qu’elle ajoute qu’aucune pondération n’est à appliquer en fonction de l’utilité desdites surfaces pleinement utilisées par le preneur de sorte qu’il conviendra de maintenir le montant du loyer actuel de 61. 252,32 € hors-taxes pour 414,32 m² soit 147,84 € m².

Attendu effectivement que l’expert , Madame [W] a souligné dans un dire que la zone était majoritairement occupée par des entrepôts locaux d’activité dont le marché diffère de celui des locaux commerciaux rappelant que la société LIDL n’avait pas communiqué sur le prix.

Qu’il convient de souligner qu’aucune des parties n’a fourni de termes de comparaison susceptible d’être retenu , l’expert indiquant notamment les raisons qui l’avaient amené à ne pas intégrer à son étude l’entrepôt anciennement UDRIVE.

Qu’il indiquait en page 30 de son rapport qu’il entendait proposer de chiffrer le loyer par la méthode du prix moyen pondéré définie par la chambre des experts évaluateurs immobiliers commerciaux Provence-Languedoc en l’absence de référence pouvant correspondre à des locaux équivalents dans la zone concernée.

Qu’il rappelle qu’il convient de ramener la surface réelle des locaux commerciaux à une surface pondérée en affectant chacune des parties du local considérée d’un coefficient variant suivant sa commercialité ou le service qu’elle rend à l’exploitation poursuivie par le locataire, de multiplier la surface pondérée ainsi obtenue par le prix de référence et d’appliquer à cette valeur locative équitable du loyer commercial dans la totalité pour un local moyen, les coefficients correcteurs propres à chaque local compte tenu des caractéristiques propres au local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et de la situation ainsi que des facteurs locaux de commercialité.

Attendu que l’expert Madame [W] a déterminé une surface commerciale pondérée arrondie à 338 m² distinguant la surface de vente , le back office et autre et appliquant à ces espaces divers des coefficients différents selon leur utilité pour le fonds de commerce.

Qu’il a en effet estimé la valeur locative du local dans sa configuration actuelle conformément au plan de géomètre expert établi le 1er juillet 2002 et non pas en tenant compte des caractéristiques du local indiquées dans le bail conclu plus de 18 ans auparavant , la répartition des surfaces figurant dans le plan du géomètre prévalant sur celles figurant dans le bail.

Qu’il a ensuite appliqué à cette surface commerciale pondérée le prix des loyers annuels au m² déterminé par la chambre régionale des experts évaluateurs immobiliers et commerciaux Provence- Languedoc à savoir 110 € pour l’année 2015, soit une valeur de 37. 180 €.

Qu’il a ensuite retenu au titre :

— des caractéristiques propres du local considéré le coefficient 1,2,

— de la destination des lieux le coefficient de 0,9

— des obligations respectives des parties le coefficient 0,9

— de la situation et des facteurs locaux de commercialité, le coefficient 1

Soit une valeur locative de marché annuelle H.T de 36.138,96 euros ,soit 107 euros /m² pondéré par an.

Attendu que l’expert en page 42 de son rapport a proposé une deuxième méthode, celle du recoupement par application des barèmes de prix pratiqués sur la commune de [Localité 8] par l’étude publiée par [L] [T] , prix qui ressortent à un montant de 120 euros lequel donne un résultat de 338 m² X 120 euros , soit 40. 560 euros.

Qu’il a appliqué aussi à cette somme au titre :

— des caractéristiques propres du local considéré le coefficient 1,2,

— de la destination des lieux le coefficient de 0,9

— des obligations respectives des parties le coefficient 0,9

— de la situation et des facteurs locaux de commercialité, le coefficient 1

Soit une valeur locative de 39.424,32 euros HT.

Attendu qu’il convient de rappeler que si l’article L 145-33 énumère les éléments à analyser pour la recherche de la valeur locative, il ne contient aucune prescription relative aux méthodes employées pour leur évaluation ou l’importance relative à donner à chacun d’eux.

Qu’en l’état il y a lieu de considérer que tous les éléments visés ont été analysés et ont participé à établir la valeur locative qu’il conviendra d’établir à hauteur de la moyenne obtenue entre ces deux méthodes à savoir une valeur locative annuelle retenue hors taxes et hors charges de 37.781,54 euros à la date du 19 août 2015, date de renouvellement du bail.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur le trop perçu par la SCI FLODA

Attendu qu’il résulte des éléments produits aux débats que la SCI FLODA a perçu des loyers depuis le 19 août 2015 supérieurs à la valeur locative réelle du bien.

Attendu que l’intimée soutient que l’appelante doit être condamnée au paiement de ces sommes majorées des intérêts au taux légal depuis le 13 novembre 2017 puis à compter de chaque échéance contractuelle tel que cela résulte d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 18 juin 2014 qui a jugé que les intérêts courent à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la SCI FLODA devra en conséquence restituer à la SAS COMPAGNIE EUROPENNE DE LA CHAUSSURE le trop-perçu de loyer depuis le 19 août 2015 mais d’infirmer en ce qu’elle dit avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de condamner la société FLODA au paiement du trop-perçu de loyers depuis la date de renouvellement du 19 août 2015 majorée des intérêts au taux légal depuis le 13 novembre 2017, date de notification du premier mémoire en défense, puis à compter de chaque échéance contractuelle.

3°) Sur le montant de la créance de la SAS LA HALLE

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SAS LA HALLE a déclaré au passif du redressement judiciaire de la SCI FLODA le 17 janvier 2020 en exécution du jugement rendu le 21 février 2019 la somme de 99. 814,17 € au titre du trop-perçu des loyers arrêtés au 19 novembre 2019.

Que le trop-perçu de TVA dans la créance antérieure de la SAS LA HALLE pour la période comprise entre le 19 août 2015 et le 19 novembre 2019 s’élève à la somme de 99 .814,17 € X 20 % = 19. 962,83 euros.

Qu’il apparaît après application du taux de l’intérêt légal pour l’année 2019 que les intérêts dus par la SCI FLODA s’élève à la somme de 603,44 €.

Que la SAS LA HALLE rappelle que le premier juge a fait masse des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés à parts égales par les parties.

Qu’elle précise que les frais d’expertise s’élevant à la somme de 3.535,80 €, la SCI FLODA est redevable de la somme de 1.767,90 euros.

Que la SAS LA HALLE demande à la cour de fixer sa créance antérieure au passif du redressement judiciaire de la SCI FLODA à la somme totale de 122.148,34 euros.

Qu’il y a lieu de faire droit à sa demande.

Attendu qu’il convient de relever que le bail de la SAS LA HALLE a été résilié le 28 juillet 2020 à l’initiative des administrateurs judiciaires de la SAS LA HALLE.

Que dès lors cette dernière détient une créance de trop versé de loyers TTC pour la période postérieure au redressement judiciaire de la SCI FLODA en date du 20 novembre 2019 au 28 juillet 2020.

Qu’ainsi la SCI FLODA a reçu la somme de 16.199,87 € de trop perçus au titre des loyers hors-taxes et un trop-perçu de TVA d’un montant de 3.239,97 € ( 16. 199,87 € X par 20 %.), soit un total de 19. 439,84 €.

Qu’il convient par conséquent de condamner la SCI FLODA à rembourser au mandataire liquidateur de la SAS LA HALLE, les sociétés BTHG² et AXYME, la somme de 19.439,84 euros.

4°) Sur la compensation

Attendu que la SCI FLODA demande à la Cour d’opérer compensation entre dettes connexes et fixer la créance de la SAS LA HALLE au passif de la SCI FLODA à la somme de 72.703,21 euros .

Qu’elle fait valoir qu’il n’est pas contesté que les parties sont en présence de dettes connexes, précisant qu’elle justifie bénéficier d’une créance de loyer pour la somme de 46. 562,28 € déclarée au passif de la SAS LA HALLE le 9 janvier 2023.

Qu’elle ajoute qu’à supposer que la créance maximale de l’intimée soit de 119. 265,49 €, cette dernière devra être compensée par la somme déclarée par le bailleur soit celle de 46. 562,28 € et par conséquent de fixer la créance de la SAS LA HALLE à la somme de 72 703,21 €

Attendu qu’il convient d’observer que la SCI FLODA ne justifie pas de ce que la somme de 46. 562,28 € ait été déclarée au passif de la SAS LA HALLE le 9 janvier 2023.

Qu’elle sera par conséquent déboutée de cette demande

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI FLODA aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI FLODA à payer des liquidateurs de la SAS LA HALLE, les sociétés BTHG² et AXYME, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT qu’il y a lieu à mettre hors de cause les sociétés AJRS et FHB dont il a été mis fin à la mission par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 octobre 2020 ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme annuelle de 37.781,64 euros HT et HC le prix du bail renouvelé à compter du 19 août 2015 dont bénéficie la SAS LA HALLE sur le local appartenant à la SCI FLODA, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et fait masse des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés à parts égales par les parties,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU :

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer à restituer à la SAS LA HALLE à compter du 13 novembre 2017,

FIXE le montant de la créance de la SAS LA HALLE au passif du redressement judiciaire de la SCI FLODA à la somme de 122.148,34 euros correspondant aux trop-versés de loyers TTC, en principal et intérêts et dépens de première instance,

DIT que la SCI FLODA devra rembourser, entre les mains des liquidateurs de la SAS LA HALLE, les sociétés BTHG² et AXYME, la somme de 19.439,84 euros correspondant aux trop-perçus de loyer TTC pour la période postérieure au redressement judiciaire de la SCI FLODA comprise entre le 20 novembre 2019 et le 28 juillet 2020, date de résiliation du bail de la SAS LA HALLE,

DÉBOUTE la SCI FLODA de l’ensemble de ses demandes,

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI FLODA à payer aux liquidateurs de la SAS LA HALLE, les sociétés BTHG² et AXYME, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FLODA aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,