COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/223

Rôle N° RG 24/07134 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNENC

A.S.L. ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE [Adresse 6]

C/

S.A.R.L. LE RELAIS DES COCHES

S.A.R.L. LE MILANO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin BOITON de la SELARL BENJAMIN BOITON AVOCAT

M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 24 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01784.

APPELANTE

Association Syndicale des Propriétaires de [Adresse 6]

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin BOITON de la SELARL BENJAMIN BOITON AVOCAT membre de l’AARPI ADALTYS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.A.R.L. LE RELAIS DES COCHES

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. LE MILANO

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) Milano et Le relais des coches exploitent des restaurants dans des locaux situés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] [Adresse 5].

Depuis 2024, la société Le Milano exploite, outre son propre fonds de commerce, le fonds de commerce de la société Le Relais des coches au titre d’un contrat de location-gérance.

L’association syndicale des propriétaires (ASP) de [Adresse 6] est propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 3] correspondant à la [Adresse 5] située au droits des locaux abritant les restaurants exploités par les sociétés Milano et Le Relais des coches.

L’ASP a le pouvoir d’accorder des droits d’occupation temporaires et précaires sur les parcelles lui appartenant aux commerçants qui en font la demande, notamment pour l’installation de terrasses, sachant que le cahier des charges (article 15 II) interdit d’encombrer les voies, allées, places, canaux et plans d’eau.

C’est ainsi qu’elle a consenti, pendant plusieurs années, à la société Le Relais des coches des conventions d’occupation précaires et révocables portant sur des espaces délimités sur un plan annexé aux conventions et l’a autorisée à installer une pergola démontable sur la terrasse sous réserve du respect de prescriptions.

En 2023, la même convention a été consentie à la société Le Milano, devenue locataire-gérant de l’activité exploitée par la société Le relais des cloches.

L’ASP s’est plaint, à l’issue de la saison 2023, de travaux entrepris par la société Le Milano consistant à démonter l’intégralité des aménagements existant sur la terrasse afin de réaliser des travaux d’amélioration avec de nouveaux équipements, sans aucune demande préalable, aucune autorisation, et avec des travaux effectués, sur une période au cours de laquelle tous travaux étaient interdits, par une entreprise non agréée.

Par courrier en date du 19 octobre 2023, elle a mis en demeure la société Le Milano de cesser tous travaux sous peine de réalisation immédiate de la convention autorisant l’occupation de la terrasse.

Par courrier en date du 14 décembre 2023, elle a notifié à la société Le Milano son refus de régulariser les travaux en question tout en l’autorisant à réaliser ceux compatibles avec les opérations de re-végétalisation de la place du marché en prévoyant 5 mètres maximum de longueur de la pergola à partir du local et en remplaçant le velum existant par un velum moins volumineux en hauteur et de couleur blanche.

La société Le Milano a poursuivi la réalisation de ses travaux.

La société Le Milano et la société Le Relais des coches ont, par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, fait assigner l’ASP devant la juridiction du fond, afin d’obtenir la requalification des contrats d’occupation temporaires en bail commercial.

Se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de la société La Milano de la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant et de la poursuite des travaux entrepris dès la fin de l’année 2013, l’ASP l’a fait assigner avec la société Le Relais des coches, par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin d’entendre ordonner leur expulsion avec paiement d’une indemnité d’occupation et l’arrêt immédiat des travaux entrepris sous astreinte.

Par ordonnance en date du 24 mai 2024, ce magistrat a :

— rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés au profit de la compétence exclusive du juge de la mise en état ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de l’ASP de [Adresse 6];

— condamné cette ASP à laisser le libre accès aux entreprises venant travailler sur le site des travaux querellés, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par voie d’huissier ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’ASP, d’une part, et les sociétés Le Milano et Le Relais des coches, d’autre part, à payer chacune la moitié des dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Ce magistrat a considéré que :

— le juge de la mise en état avait été désigné le 26 mars 2024, soit postérieurement à l’action en référé initiée le 4 mars 2024 ;

— l’occupation sans droit ni titre des sociétés Le Milano et Le Relais des coches était sérieusement contestable compte tenu de la requalification des conventions d’occupation précaires en bail commercial sollicitée devant la juridiction du fond, des termes du protocole d’accord conclu en 2010 par lesquels l’ASP s’engageait à délivrer chaque année une convention d’occupation précaire à la société Le Relais des coches et du fait que l’ASP avait, dans son courrier en date du 14 décembre 2023, autorisé la société Le Milano à se conformer aux prescriptions émises dans un délai de 6 mois, soit au-delà du terme de la dernière convention d’occupation temporaire ;

— les travaux entrepris, sans autorisation et en violation des statuts et de la convention d’occupation temporaire, ne tendaient qu’à remplacer l’ancienne pergola à l’identique, sachant qu’aucune assemblée générale, pourtant seule compétente, ne s’était prononcée sur les prescriptions imposées par le président de l’ASP dans son courrier du 14 décembre 2023, que celles-ci remettaient en cause la superficie de la terrasse dont les sociétés bénéficiaient jusqu’alors dans le seul but de créer un passage piéton d’au moins 1,50 mètres par rapport à la rue que l’architecte de l’ASP avait notifié son opposition à la création d’un trottoir au président de l’ASP ainsi que son souhait que l’emprise au sol de la terrasse actuelle soit conservée dans un courrier en date du 8 décembre 2023, de sorte que le président de l’ASP ne pouvait pas aller à l’encontre de l’architecte ;

— le président de l’ASP ne pouvait s’opposer au libre accès des entreprises travaillant pour les sociétés dès lors que la procédure d’agrément relevait, en application de l’article 16 des statuts, de la compétence du conseil syndical après avis de l’architecte.

Suivant déclaration transmise au greffe le 5 juin 2024, l’ASP a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés au profit de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 10 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— de juger que la société Le Milano occupe sans droit ni titre la parcelle cadastrée [Cadastre 3] lui appartenant ;

— d’ordonner le démontage de la pergola installée sur ladite parcelle, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— d’ordonner l’expulsion de la société Le Milano et de la société Le Relais des coches et de tout occupant introduit de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des lieux dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir ;

— de condamner in solidum ces sociétés à lui payer par provision une indemnité d’occupation de 743,75 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération complète de la terrasse litigieuse ;

— de condamner la société Le Milano à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice causé par le forçage de la barrière d’entrée ;

— de débouter les sociétés Le Milano et Le Relais des coches de leurs demandes ;

— de condamner in solidum ces sociétés à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Concernant l’incompétence du juge des référés, elle expose que le juge des référés a été saisi le 6 mars 2024, soit avant la désignation du juge de la mise en état le 26 mars 2024.

Concernant l’occupation sans droit ni titre, elle fait valoir que :

— les intimées occupent sans droit ni titre sa parcelle cadastrée [Cadastre 3] depuis le 1er janvier 2024 dès lors qu’elles ne détiennent plus de titre d’occupation, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion ;

— l’action au fond introduite par les intimées l’a été le 28 décembre 2023, soit deux jours avant l’expiration du contrat d’occupation conclu pour l’année 2023 et à un moment où la société Le Milano, qui avait entrepris des travaux irréguliers sans aucune autorisation, savait qu’elle ne renouvellerait en aucune manière son titre d’occupation ;

— si les intimées avaient réellement voulu obtenir la requalification de leur titre en bail commercial, elles l’auraient fait avant d’entreprendre illégalement des travaux et d’en poursuivre l’exécution, malgré son refus ;

— la procédure au fond ainsi initiée ne peut venir régulariser a posteriori des agissements irréguliers entrepris depuis le mois d’octobre 2023 ;

— le protocole d’accord de 2010 contient une clause expresse de renonciation de la société Le Relais des coches à se prévaloir du statut des baux commerciaux en contrepartie de quoi elle s’engageait à renouveler le titre d’occupation ;

— son engagement ne dispensait pas les intimées de respecter les règles régissant le fonctionnement de [Adresse 6] privée s’agissant notamment des travaux entrepris sur les parties communes ;

— face au non-respect par les intimées de ces règles, elle était en droit de ne pas renouveler le titre.

Concernant la demande de remise en état, elle expose que :

— l’introduction d’une assignation au fond aux fins de requalification en bail commercial n’a pas pour effet de prolonger la durée de validité du titre d’occupation des intimées qui a expiré le 31 décembre 2023 :

— la société Le Milano a entrepris des travaux sur sa propriété sans aucune autorisation préalable ;

— cette société n’a pas tenu compte des travaux qu’elle a autorisés dans une démarche constructive, outre le fait que son gérant s’est montré violent et a reconnu agir dans l’irrespect total de toutes les règles, de sorte qu’il n’est plus question de régulariser les travaux entrepris ;

— cette dernière exploite en toute impunité son commerce en réalisant d’importants bénéfices au mépris total de sa propriété ;

— contrairement à ce que le premier juge a considéré, plus que le remplacement de la pergola à l’identique ou avec modification, c’est avant tout l’occupation illicite de sa propriété privée qui est en jeu ;

— c’est en raison de l’occupation illicite que les travaux entrepris causent un trouble manifestement illicite, peu important les caractéristiques de la pergola en question ;

— l’assemblée générale n’a pas, aux termes des statuts, le pouvoir de modifier les conditions d’une occupation des parties communes, dès lors que ce pouvoir appartient au conseil syndical qui peut le déléguer au président et au comité de gestion ;

— l’architecte n’émet, concernant les travaux projetés, qu’un avis purement consultatif à l’attention de l’ASP, de sorte qu’il ne dispose d’aucun pouvoir pour autoriser ou refuser des travaux sur une bien situé dans son périmètre, sachant que ce pouvoir appartient à son président conformément au cahier des charges.

Concernant les provisions sollicitées, elle indique que :

— l’occupation sans droit ni titre de sa parcelle justifie le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2024 ;

— l’obligation de la société Le Milano de réparer les dégâts causés à la barrière du fait des agissements intolérables de son gérant survenus les 13 et 16 mars 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse en l’état des éléments probants versés aux débats.

Concernant son obligation de laisser les entreprises réaliser les travaux, elle fait valoir que :

— cette demande n’est plus d’actualité étant donné que les travaux sont achevés ;

— la décision d’interdire l’accès aux entreprises a été prise par le conseil syndical et non par son président ;

— les travaux ne pouvaient se poursuivre comme ayant été entrepris sans l’autorisation de son président, sur une période au cours de laquelle tous travaux étaient interdits en son sein et par une entreprise non agréée.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 18 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, les sociétés Le Milano et Le Relais des coches sollicitent de la cour qu’elle :

à titre principal,

— réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence ;

— statuant à nouveau,

— constate l’incompétence du juge des référés en application de l’article 789 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de l’ASP de [Adresse 6]et condamné cette ASP à laisser le libre accès aux entreprises venant travailler sur le site des travaux querellés, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par voie d’huissier ;

— ordonner à l’ASP de cesser d’entraver le bon déroulement des travaux et la condamner à laisser le libre accès aux entreprises sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

— à défaut, constater que l’autorisation de travaux délivrée par le président de l’ASP cantonnée à une superficie moins importante, qui était valable 6 mois, était en cours au moment de l’assignation en référé et d’ordonner, dès lors, qu’ils pourront exploiter la superficie de la terrasse limitée à l’autorisation donnée par le président de l’ASP et adapter leurs travaux en conséquence;

en tout état de cause,

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre associé de la LX Avocats.

Concernant l’incompétence du juge des référés, elles se prévalent des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile pour soutenir que c’est à la date à laquelle le juge des référés a statué qu’il faut se placer pour apprécier sa compétence et que, lorsque l’appel a été interjeté, le juge de la mise en état a été désigné depuis plusieurs mois.

Concernant les troubles manifestement illicites allégués, elles font valoir que :

— les travaux entrepris ont eu pour seul objet de rénover la terrasse dans son état existant depuis de nombreuses années sans aucun nouvel aménagement, la rénovation de la terrasse ayant été faite à l’identique, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite n’est rapporté ;

— le président de l’ASP a, par courrier en date du 14 décembre 2023, autorisé des travaux sur sa terrasse, sachant que cette autorisation était valable 6 mois, de sorte que l’appelante ne peut désormais se prévaloir d’une occupation sans droit ni titre ;

— la requalification des conventions d’occupation précaires en bail commercial est sollicitée dès lors que le critère de précarité n’a jamais été rempli, que l’ASP ne justifie pas de circonstances exceptionnelles autres que sa seule volonté et que la société Le Relais des coches, qui exerce son activité depuis 1998, a édifié une terrasse solide depuis plusieurs années sans que l’ASP en a demandé sa destruction entre deux saisons ;

— le président de l’ASP n’est pas compétent pour retirer l’agrément à une entreprise, seul le conseil syndicat ayant ce pouvoir selon les statuts ;

— le retrait d’agrément ne peut intervenir que si les travaux n’ont pas été autorisés par l’architecte, étant relevé que M. [T], architecte, a écrit à l’ASP, le 8 décembre 2023, pour lui donner son accord sur les travaux projetés tout en refusant les modifications que l’ASP a tenté d’imposer ;

— l’architecte, en application de l’article 3 des statuts, a bien le pouvoir pour autoriser ou s’opposer à des travaux, de même qu’il a le pouvoir d’agréer les entreprises travailler dans [Adresse 6] ;

— aucune décision n’avait été prise par l’assemblée générale pour modifier l’aspect de la place du marché au moment où le président de l’ASP a tenté de leur imposer une nouvelle implantation de terrasse, l’assemblée générale du 20 avril 2024 n’ayant procédé qu’à un vote de principe qui n’a aucune valeur juridique ;

— l’ASP s’était engagée aux termes de l’accord du 18 janvier 2010 à délivrer chaque année à la société Le Relais des coches une convention d’occupation précaire portant sur une terrasse d’une superficie de 87,24 m2 ;

— le fait de vouloir leur imposer une réduction de la superficie de cette terrasse caractérise une violation des termes du protocole.

Concernant la barrière, elles ne reconnaissent pas l’implication du gérant de la société Le Milano dans les faits de mars 2024, lequel n’est pas partie à la procédure, de sorte qu’elles ne sauraient être condamnées à réparer ses agissements par procuration.

Concernant l’obligation de laisser les entreprises réaliser les travaux, elles se réfèrent à la page 46 des statuts de l’ASP qui stipule un droit de circulation aussi étendu que possible sur toutes les voies et allées, de sorte que personne ne pouvait interdire à quiconque de venir travailler pour leur compte. Elles relèvent qu’au jour de l’audience de référé les entreprises étaient toujours empêchées par les gardiens d’entrer avec leur véhicule dans la cité rendant impossible l’acheminement de leur matériel et, dès lors, la poursuite des travaux.

Subsidiairement, elles exposent que, depuis 1998, elles exploitent la terrasse de manière continue, laquelle est vitale pour leur activité. Elles font valoir que, dès lors que le président de l’ASP, a autorisé, dans son courrier du 14 décembre 2023, l’exploitation et les travaux sur une terrasse amputée d’une partie de sa superficie, autorisation qui était encore valable au jour de l’action en référé, elles demandent à être autorisées à exploiter la terrasse dans les conditions ainsi fixées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En l’espèce, les intimées ont transmis leurs dernières conclusions le 18 février 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le jour même, en réplique à des conclusions qui lui ont été transmises par l’appelante le 10 février précédent.

A l’audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur l’exception d’incompétence en application de l’article 789 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que lorsque le juge de la mise en état est saisi, il est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision, ordonner des mesures provisoires ou conservatoires. Sa désignation obère donc toute perspective de saisine du juge des référés.

Il est admis que la désignation du juge de la mise en état dans une instance ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés pour statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond.

En l’espèce, il est acquis que ce n’est que postérieurement à la saisine du juge des référés par l’ASP, le 4 mars 2024, tendant à voir expulser la société La Milano et la société Le Relais des coches de son bien pour occupation sans droit ni titre et à ce qu’elles cessent tous les travaux entrepris sur ce dernier, qu’un juge de la mise en état a été désigné, le 26 mars 2024, dans le cadre de la procédure au fond initiée par les mêmes sociétés tendant à la requalification de leur relation avec l’ASP en un bail commercial.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge s’est déclaré compétent. Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la convention d’occupation temporaire, précaire et révocable de la terrasse commerciale n° 635 d’une superficie de 87,24 mètres située au droit du local commercial [Adresse 5] exploité par la société Le Relais des coches, puis par la société Le Milano aux termes d’une location-gérance, portant sur la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2023, a été précédée d’autres conventions. Cela résulte du protocole d’accord conclu en 2010 entre la société Le Relais des coches et l’ASP qui stipule que l’exploitation de la terrasse est régulièrement consentie par l’ASL moyennant contrats d’occupation précaires qui se succèdent de façon ininterrompue depuis des années, sachant que le protocole fait suite au refus de la société Le Relais des coches de signer le projet de convention d’occupation temporaire portant sur l’année 2007 au motif qu’elle était en droit de prétendre au statut des baux commerciaux. Il apparaît donc que la société Le Relais des coches s’est maintenue sur les lieux, de manière continue, depuis au moins 2007.

Or, l’article L 145-1 I du code de commerce énonce que les dispositions régissant le bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1°) Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du fonds de commerce ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal.

Si les dispositions de l’article L 145-5-1 du code de commerce prévoient que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, l’existence même de plusieurs conventions d’occupation temporaire successives, conclues entre les mêmes parties et portant sur le même emplacement et la même activité, démontre, à l’évidence, l’absence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il reste qu’aux termes du protocole d’accord signé en 2010, la société Le Relais des coches a accepté de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux dans les termes correspondant à la convention cadre régissant les contrats d’occupation précaire (article 1), à savoir que spécialement, les exploitants des commerces actuels ou à venir, quelles que soient leur forme d’exercice, la nature et l’ancienneté de leur activité, renoncent expressément et irrévocablement à se prévaloir du statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions et spécialement celles afférentes à leur droit au maintien dans les lieux et paiement de quelque indemnité d’éviction que ce soit, l’ASP [Adresse 6] 1 faisant de cette renonciation une condition essentielle et déterminante à son consentement et aux présentes et ses suites. En contrepartie, l’ASP s’est engagée irrévocablement à respecter les termes de la convention cadre ainsi que les conditions particulières figurant dans la convention d’occupation précaire qu’elle délivrera chaque année (article 2). Aux termes de l’article 3, les parties ont convenu que si l’ASP venait à violer les termes de la convention cadre, et notamment en refusant de proposer à la société Le Relais des coches un nouveau contrat d’occupation précaire ou en proposant un contrat non conforme aux dispositions de la convention cadre, la société Le Relais des coches reprendrait sa faculté de se prévaloir du statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions et spécialement celles afférentes à son droit au maintien dans les lieux et/ou au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’occurrence, les intimées font grief à l’ASP d’avoir refusé de leur consentir une convention d’occupation précaire au-delà du 31 décembre 2023 après leur refus de réaliser les travaux autorisés par l’ASP ayant pour conséquence de réduire la superficie de la terrasse en question. Cette réduction résulte du plan annexé au courrier en date du 14 décembre 2023 adressé par le directeur de l’ASP aux termes duquel il indique que la demande de remplacement de la terrasse à l’identique et recul des vélums est refusée et précise les travaux qui sont autorisés. En raison de la création d’une zone piétonne PMR de 1,50 mètres de profondeur, la superficie de la zone de la terrasse non couverte, qui était de 87,5 m2 est réduite à 67 m2. En outre, il est prévu de planter trois arbres dans cette zone.

Ainsi, à supposer que l’ASP n’a effectivement pas respecté les termes de la convention cadre tenant à l’objet de la convention d’occupation précaire, les intimées pourraient être en droit de de se prévaloir d’une requalification de leur relation avec l’ASP en un bail commercial en rapportant la preuve de la réunion des conditions résultant de l’article L 145-1 du code commerce susvisé, étant rappelé que la qualification donnée par les parties à une contrat ne s’impose pas à la juridiction.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la violation par l’ASP du protocole d’accord et, le cas échéant, de procéder à une analyse de la nature des contrats en cause au regard des conditions requises pour pouvoir prétendre à la nature commerciale d’un bail, et notamment de déterminer si la terrasse peut être qualifiée de local stable et permanent.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre des intimées n’était pas rapportée, de même que l’obligation pour celles-ci de quitter les lieux à l’expiration de la dernière convention d’occupation temporaire se heurte à une contestation sérieuse tenant à la possibilité pour la relation contractuelle entre les parties d’être requalifiée en un contrat soumis au statut des baux commerciaux.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Sur les demandes portant sur les travaux

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la demande d’arrêt des travaux réalisés sans autorisation

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Le Milano, au cours de la location-gérance qui lui a été consentie par la société Le Relais des coches et de la dernière convention d’occupation temporaire consentie pour l’année 2023, a entrepris des travaux. L’examen comparatif des quatre procès-verbaux versés aux débats, dressés les 12 décembre 2023, 21 janvier, 16 mars et 21 juin 2024, établissent que le plancher de la terrasse a été changé, de même que la couverture de la terrasse initialement en structure souple avec des armatures métalliques boulonnées au sol.

La convention d’occupation temporaire stipule que tous les aménagements sur les terrasses devront obtenir l’agrément écrit de l’architecte et du président de l’ASP.

En l’occurrence, par courrier en date du 14 décembre 2023, l’ASP, conformément à l’avis donné par l’architecte, le 8 décembre 2023, a autorisé la société Le Milano à mettre en place une terrasse en IPE sur 5 mètres maximum de profondeur du pied des arcades avec une structure en pente douche au-dessus de cette même terrasse avec vélums transparent, et ce, en reprenant les recommandations de l’architecte. De plus, elle a indiqué être favorable sur le principe au remplacement du vélum mais pas sur la base du même gabarit du vélum actuellement mis en place, en reprenant là encore les recommandations de l’architecte.

Si l’ASP fait grief aux intimées d’avoir refusé de réaliser une zone piétonne de 1,50 mètres de profondeur au-devant de la zone de la terrasse couverte et de planter trois arbres dans la zone de la terrasse non couverte, elle ne démontre pas que les travaux réalisés par la société Le Milano au niveau de la zone de la terrasse couverte l’ont été en méconnaissance des modalités précisées dans le courrier du 14 décembre 2023.

De plus, l’architecte a fait savoir, dans son avis en date du 8 décembre 2023, être opposé à la nouvelle proposition d’aménagement avec la mise en place d’un trottoir de 1,50 mètres de large au droit de la voie et souhaite que l’emprise au sol de la terrasse actuelle soit conservée.

En réalité, l’ASP soutient que la société Le Milano a continué à réaliser les travaux de rénovation de la partie de la terrasse couverte alors même qu’elle était occupante sans droit ni titre, aucune convention d’occupation temporaire n’ayant été consentie au-delà du 31 décembre 2023.

Or, il résulte de ce qui précède que l’illicéité de cette occupation n’est pas manifeste en l’état d’une requalification de la relation en bail commercial revendiquée par les intimées qui n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, nonobstant le droit pour l’ASP, seule, de modifier les conditions d’occupation de la terrasse en question, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’obligation pour les intimés d’arrêter les travaux qu’ils ont entrepris se heurte à des contestations sérieuses.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’obligation de laisser l’accès aux entreprises venant réaliser les travaux

L’examen des pièces de la procédure, et notamment les attestations des entrepreneurs, démontrent que l’ASP s’est opposée à plusieurs reprises à la réalisation des travaux. C’est ainsi que la société JMB Stores indique, le 20 février 2024, avoir reçu la visite sur le chantier de la vice-présidente de l’ASP lui intimant l’ordre de stopper les travaux de montage de la structure métallique en cours. Par courriel en date du 15 mars 2024, la société JMB Stores indique au gérant de la société Le Milano avoir le droit de pénétrer dans le [Adresse 6] pour d’autres chantiers, mais pas le sien. La société Le Milano a fait dresser un constat d’huissier, le 21 juin 2024, aux termes duquel le commissaire de justice constate que les services de sécurité du port refusent l’accès au fourgon de l’entreprise JMB Stores qui venait livrer des bandeaux d’enseigne à apposer au-dessus de la terrasse couverte litigieuse.

Etant donné que l’ASP ne pouvait s’opposer à la réalisation de travaux par des sociétés dont l’occupation sans droit ni titre de la terrasse n’était pas manifeste et qui étaient, avec l’évidence requise en référé, conformes à ceux autorisés dans le courrier en date du 14 décembre 2023, sans qu’une violation des statuts concernant les modalités d’exécution des travaux ne soit manifeste, son obligation de laisser les entreprises accéder à la terrasse litigieuse pour réaliser les travaux ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.

C’est donc là encore à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande reconventionnelle formée par les intimées.

Le fait que les travaux ont été achevés ne prive pas les intimés de leur droit d’en demander la confirmation, d’autant que la mesure prononcée par le premier juge est assortie d’une astreinte.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef, en ce compris le montant de l’astreinte qui a été allouée.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

A valoir sur l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre des intimées de la terrasse litigieuse n’étant pas manifeste pour les raisons développées ci-dessus, leur obligation de régler une indemnité à valoir sur le préjudice subi par l’ASP résultant d’une atteinte à son droit de propriété est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté l’ASP de sa demande de provision formée de ce chef.

A valoir sur l’indemnisation du préjudice causé par le forçage de la barrière d’entrée

L’ASP verse aux débats des plaintes déposées à l’encontre M. [D], gérant de la société Le Milano, par des responsables de la sécurité du [Adresse 6], et notamment celle du 13 mars 2024 où il lui est reproché d’avoir forcé délibérément la barrière automatique du poste de sécurité du site. Un rapport d’évènement a été dressé le même jour. Les photographies qui y sont annexées montrent un véhicule en train de forcer la barrière. Le coût des travaux s’est élevé à la somme de 999, 37 euros.

Il reste que l’obligation pour la société Le Milano de répondre de dégradations commises par son gérant est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’ASP de sa demande de provision formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ASP, succombant en ses demandes, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a partagé les dépens à hauteur de moitié et a dit n’y avoir lieu à application de l’article en application de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre associé de la LX avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à verser aux intimées la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie perdante, l’ASP sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’association syndicale des propriétaires de [Adresse 6] à verser à la SARL Milano et la SARL Le Relais des coches, ensemble, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute l’association syndicale des propriétaires de [Adresse 6] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne l’association syndicale des propriétaires de [Adresse 6] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Romain Cherfils, membre associé de la LX avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président