N° RG 22/08697 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OWBE

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 07 décembre 2022

RG : 20/08417

ch n°1 cab 01 A

[H]

[N]

C/

[W]

[W] NÉE [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 19 Novembre 2024

APPELANTS :

M. [G] [V] [H]

né le 16 Août 1962 à [Localité 8] (60)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [B] [N] épouse [H]

née le 09 Décembre 1981 à [Localité 5] (69)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

INTIMES :

M. [L] [W]

né le 04 Avril 1978 à [Localité 6] (69)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [S] [P] épouse [W]

née le 17 Juin 1971 à [Localité 7] (69)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Muriel LINARES de la SELARL TILSITT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1635

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 19 Novembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 octobre 2016, M. et Mme [H] ont acquis le bien immobilier de M. et Mme [W] décrit dans l’acte comme « une maison d’habitation élevée sur sous-sol complet comprenant :

— au sous-sol : un garage double, une cave,

— au rez-de-chaussée : hall, dégagement, cuisine équipée, grand séjour, salle à manger, deux salles de bains, WC, quatre chambres et mezzanines à usage de bureau. Piscine et pool house. Terrain arboré attenant ».

Estimant que la maison était affectée de désordres, M. et Mme [H] ont assigné en référé le 4 octobre 2018 M. et Mme [W] aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 29 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a désigné M. [M] pour procéder aux opérations d’expertises.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 mars 2020.

Par acte d’huissier de justice du 25 novembre 2020, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Lyon en garantie des vices cachés et en responsabilité.

Par jugement contradictoire du 7 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté M. et Mme [H] de leur demande en paiement sur le fondement de la garantie contre les vices cachés,

— débouté M. et Mme [H] de leur demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— condamné solidairement M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [H] aux entiers dépens de la procédure,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 23 décembre 2022, M. et Mme [H] ont interjeté appel.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 11 septembre 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 7 décembre 2022 en ce qu’il a rejeté leurs demandes et statuant à nouveau :

— dire et juger recevables et bien fondées leur action et leurs demandes,

— dire et juger que M. et Mme [W] engagent leur responsabilité vis-à-vis d’eux,

— à titre principal, au titre de la garantie des vices cachés et,

— à titre subsidiaire, pour faute, au vu de la réticence dolosive commise lors de la vente caractérisée par 1°) la dissimulation des défauts antérieurs connus des vendeurs et 2°) du manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

Par conséquent,

— condamner M. et Mme [W], solidairement entre eux, d’avoir à leur payer les sommes suivantes :

* 75.814,8 euros TTC et subsidiairement, 72.640 euros TTC au titre des travaux correctifs des désordres préexistants à la vente et connus de M. et Mme [W] et ce, outre intérêts de droit courant à compter de la date de l’assignation,

* 41.803 euros TTC au titre des préjudices constitués des travaux réalisés préalablement à la désignation de l’expert judiciaire et ce, outre intérêts de droit courant à compter de la date de l’assignation,

— ordonner l’indexation de ces sommes sur l’indice BT 01 selon sa variation entre le mois de mars 2020 (date du dépôt du rapport d’expertise) et le jour de la décision à intervenir.

* 25.000 euros au titre du préjudice moral subi,

* 9.186,52 euros TTC, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [W], solidairement entre eux, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 7.956,78 euros TTC,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes de M. et Mme [W], comme étant parfaitement injustifiées,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

— mettre à la charge de M. et Mme [W], en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, les sommes retenues par l’huissier de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, tel que modifié par l’article 2 du décret 2001-212 du 8 mars 2001.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 19 juin 2023, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— dire et juger que les demandeurs ne démontrent pas l’existence de vices cachés qui rendent impropre le bien qu’ils ont acquis le 14 octobre 2016 ou qui en diminuent tellement l’usage qu’ils ne l’auraient pas acheté s’ils en avaient eu connaissance,

— dire et juger que les demandeurs ont visité le bien en amont de la vente, seuls ou accompagnés de professionnels du bâtiment à de nombreuses reprises,

— dire et juger que les demandeurs ne démontrent pas la mauvaise foi des défendeurs qui au contraire ont fait preuve d’une grande transparence en amont de la vente et au moment de la vente,

— dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas davantage la preuve de l’existence d’un dol ou d’une réticence dolosive,

— dire et juger que le bien désigné à l’acte notarié correspond au bien vendu,

— en conséquence confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes injustifiées et non fondées.

Sur l’appel incident,

— réformer le jugement dont appel et condamner M. et Mme [H] à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

— condamner M. et Mme [H] à leur payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la garantie des vices cachés

M. et Mme [H] font notamment valoir que :

— les intimés sont les constructeurs de la maison litigieuse, M. [W] étant, en outre, artisan de profession,

— les vices répertoriés par l’expert judiciaire rendent la maison impropre à son usage, puisqu’ils sont à l’origine d’une rétention d’eau, en raison de la pente inversée de l’escalier d’accès à l’entrée de la maison et devant le pool house, de la défaillance du réseau des eaux pluviales, d’infiltrations au sous-sol, d’humidité sur les murs, d’une VMC lacunaire et d’une pompe à chaleur défectueuse,

— ces vices étaient antérieurs à la vente et les vendeurs ne pouvaient les ignorer,

— ils sont acquéreurs profanes et ont visité la maison uniquement par temps sec,

— les juges écartent systématiquement une clause générale par laquelle l’acheteur prend l’immeuble en l’état,

— il n’est pas démontré de lien entre les travaux d’embellissement qu’ils ont réalisés et les vices décelés postérieurement à la vente.

M. et Mme [W] font notamment valoir que :

— l’expert ne retient aucun désordre susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, aucun désordre n’étant en lien avec des venues d’eau ou une humidité anormale au sous-sol,

— les appelants ne justifient pas avoir subi plusieurs sinistres à cause d’inondations contrairement aux concluants qui produisent un relevé de leur assureur exempt de sinistre de ce type, ils ont ainsi pu constater que la fissure ayant provoqué la seule infiltration au sous-sol n’existait pas au moment de la vente,

— avant la vente ils ont fait réaliser de nombreux devis par des artisans et ont ainsi eu librement accès à la maison, rien ne leur a été dissimulé et les professionnels n’ont repéré aucun vice,

— les appelants ont réalisés d’importants travaux de rénovation entre novembre 2016 et mars 2017, la demande d’expertise a eu lieu 18 mois après ces travaux alors qu’ils habitaient la maison depuis deux ans,

— l’acte notarié note l’absence de certificat de conformité et la décision des acquéreurs « d’en faire leur affaire personnelle »,

— à l’époque de la construction de la maison, en 2004/2005 M. [W] n’était pas artisan, ils se sont entourés de professionnels,

— l’acte notarié fait état d’un sous-sol et non d’une partie habitable en sous-sol, les appelants ne sauraient prétendre le contraire pour leur faire supporter les travaux modificatifs notamment les travaux d’étanchéité,

— sur le système de chauffage, les acheteurs ont passé deux hivers sans problème de chauffage, l’expert n’a pas pu constater de désordre sur la pompe à chaleur puisqu’elle a été remplacée lors des travaux de rénovation.

Réponse de la cour

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente du 14 octobre 2016 conclu entre les parties comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, sauf « si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Le document « infogreffe » produit par M et Mme [H] ne mentionne pas l’identité du gérant de la société 2B.BAT, de sorte qu’il ne permet pas d’établir que M. [W] en est le gérant et exerce, en sa qualité d’artisan, une activité d’installation électrique, ainsi qu’ils l’affirment.

Cependant, l’acte de vente stipule que:

— « les travaux de construction de la maison ont été effectués au cours des années 2004-2005 par le vendeur lui même en vertu des autorisations d’urbanisme suivantes (…) »,

— « les travaux de construction de la piscine ont été effectués au cours de l’année 2008 par l’entreprise GLA Goncalves (…) »,

— « les travaux de construction du pool house ont été effectués au cours de l’année 2011 par le vendeur lui-même en vertu de l’autorisation d’urbanisme suivante (…) ».

L’acte ajoute que « le vendeur déclare avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions éditées par le permis de construire ci-dessus (…) ».

Ainsi, M. [W] reconnaît dans l’acte de vente lui-même qu’il est le constructeur de la maison et du pool house, de sorte qu’à tout le moins, il s’est comporté comme un professionnel de l’immobilier, quand bien même il se serait entouré d’autres professionnels de la construction.

Dès lors, M et Mme [W] ne peuvent se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés pour les désordres affectant la maison et le pool house.

Les désordres dont M et Mme [H] se prévalent sont les suivants:

— pentes inversées sur l’escalier d’accès à l’entrée de la maison et devant le pool house,

— inondations et infiltrations au sous-sol, avec des moisissures dans la pièce orientée à l’ouest,

— ventilation insuffisante du rez-de-chaussée et du sous-sol aménagé,

— pompe à chaleur défectueuse.

En premier lieu, selon le rapport d’expertise judiciaire, les pentes sur l’escalier d’accès à l’entrée de la maison et devant le pool house sont inversées, ce qui entraîne une rétention d’eau et, par voie de conséquence, un risque de glissade et de dégradation de l’ouvrage.

Lors de l’expertise, M. [W] a reconnu qu’il avait connaissance de ce désordre, qui est donc antérieur à la vente.

Néanmoins, l’expert observe que:

— pour pallier le risque de glissade, M et Mme [H] ont mis en place des caillebotis très efficaces,

— un escalier extérieur, revêtu de carrelage, présente toujours un risque de glissade par temps pluvieux,

— par temps à risque, l’accès au logement peut se faire sans emprunter l’escalier extérieur.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir que ce désordre ne rend pas la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ni n’en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Dès lors, ce désordre ne peut donner lieu à garantie.

Le jugement est confirmé de ce chef.

En deuxième lieu, selon le rapport d’expertise judiciaire, les inondations et infiltrations du sous-sol sont corrélées aux épisodes pluvieux et sont en lien avec divers dysfonctionnements.

Ainsi, des entrées d’eau peuvent être constatées régulièrement dans le garage en raison de la rampe d’accès qui a une forte déclivité, de la grille en partie basse qui n’a pas une largeur suffisante, de l’évacuation inadaptée du caniveau et de l’immersion de la canalisation d’évacuation du caniveau par le regard de la cave.

L’expert retient que ces dysfonctionnements sont antérieurs à la vente et que des inondations se sont nécessairement produites antérieurement, de sorte que les vendeurs en avaient connaissance.

Néanmoins, il considère qu’un garage peut supporter la présence d’eau de façon sporadique sans que son usage n’en soit affecté, l’étanchéité relative de ce type de pièces étant autorisée par les règles de l’art.

Dès lors, ce désordre ne peut donner lieu à garantie.

Par ailleurs, selon l’expert, le regard de la cave n’est pas adapté à la rétention des eaux vannes et usées comme c’est le cas en espèce et devrait être réservé aux eaux pluviales.

Il considère que ce dispositif est d’origine et connu de M et Mme [W] qui ont effectué les travaux dans la maison.

Si, ainsi que le relève l’expert, cette anomalie n’a pas entraîné le non-usage occasionnel des pièces situées dans le sous-sol, le mélange des eaux usées et pluviales dans le regard le rend impropre à sa destination, qui est d’évacuer uniquement les eaux pluviales.

Il convient donc de retenir que ce désordre constitue un vice caché qui doit donner lieu à garantie.

Il en est de même des regards d’eaux pluviales qui ceinturent la maison qui présentent des anomalies, selon l’expert, tels que la présence de fourreaux inappropriés et un défaut d’étanchéité qui génèrent des fuites d’eau résiduelles.

Les regards d’eaux pluviales comportant des désordres les rendant impropres à leur destination, il convient de retenir qu’ils doivent donner lieu à garantie.

Enfin, l’expert a constaté que seule la pièce orientée ouest dans le sous-sol est affectée de moisissures, en lien avec une humidification qui vient de l’extérieur, du fait des affaissements des dallages extérieurs et du dysfonctionnement du collecteur des eaux pluviales, ainsi qu’il a été précédemment retenu.

Il est constant entre les parties que cette pièce du sous-sol n’a pas été aménagée par les vendeurs, ni même par les acquéreurs, de sorte qu’elle demeure à l’état d’une cave et n’est donc pas rendue impropre à sa destination du fait des moisissures, qui ne peuvent donc donner lieu à garantie.

L’expert a constaté, sans que cela ne soit contesté par les appelants, que les autres pièces du sous-sol, qui sont aménagées, ne présentent pas de désordres en lien avec des venues d’eau ou avec une humidité anormale. Les défauts d’étanchéité allégués sur le linéaire de la façade ne rendant dès lors pas les pièces aménagées du sous-sol impropres à leur destination, ni n’en diminuant leur usage, ils ne peuvent donner lieu à garantie.

Le jugement est donc confirmé de ces chefs.

En troisième lieu, l’expert a relevé que pour le sous-sol comme le rez-de-chaussée, la ventilation n’est pas conforme aux règles de l’art, ce qui, notamment, « perturbe dangereusement le fonctionnement du poêle » et ne permet pas un renouvellement de l’air conforme.

L’expert précise que cette situation pré-existait à la vente et que les vendeurs en avaient connaissance en leurs qualités d’occupants et de constructeurs du logement.

Si, ainsi que le relève l’expert, cette insuffisance du renouvellement d’air ne rend pas le logement inhabitable, il existe bien un inconfort d’usage, ce qui en diminue son usage, et doit donc donner lieu à garantie.

Le jugement est donc également infirmé de ce chef.

En quatrième lieu, s’agissant de la pompe à chaleur, celle-ci a été changée avant les opérations d’expertise, de sorte que l’expert n’a pas été en mesure de constater son éventuel dysfonctionnement et la cause.

En l’absence de factures de réparation, la circonstance que la pompe à chaleur ait été changée est par ailleurs insuffisante pour établir un vice antérieur à la vente, surtout que M et Mme [H] ont procédé à d’importants travaux de rénovation.

Il convient donc d’écarter ce désordre au titre de la garantie des vices cachés.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Enfin, les désordres allégués qui n’ouvrent pas droit à la garantie des vices cachés, ne permettent pas plus d’engager la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la réticence dolosive, à défaut pour ces désordres d’être établis ou d’être considérés comme étant objectivement préjudiciables.

Le jugement ayant débouté M et Mme [H] de leurs demandes à ce titre est donc confirmé.

2. Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [H]

M. et Mme [H] font notamment valoir que :

— leur demande, qui correspond aux mesures correctives préconisées par l’expert, est chiffrée à la somme de 75 814, 80 euros et subsidiairement à celle de 72 640 euros et est fondée sur des devis d’entreprise communiqués à l’expert judiciaire, réalisés sous couvert d’un maître d''uvre,

— ils ont réglés des prestations extérieures dont ils ont fourni les factures à l’expert, pour un montant 1.856 euros,

— ils ont dû acheter un caillebotis posé sur les marches d’escalier pour éviter les chutes pour un montant de 451 euros,

— ils n’ont pas eu d’autre choix que de remplacer la pompe à chaleur en pleine période hivernale, ce qui leur a coûté 33 738, 08 euros,

— ils ont dû installer des déshumidificateurs pour le sous-sol très humide pour un montant de 718 euros,

— ils fournissent un devis d’un montant de 5.040 euros pour la remise en état des espaces verts après travaux.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur s’il connaissait les vices de la chose.

En l’espèce, les vices suivants ont été retenus:

— le regard de la cave et les regards d’eaux pluviales ceinturant la maison,

— la ventilation insuffisante du sous-sol et du rez-de-chaussée.

Il a été précédemment retenu que les vendeurs avaient connaissance de ces vices, de sorte qu’ils doivent indemniser les acquéreurs des préjudices qui leur ont été causés.

L’expert judiciaire a chiffré la réparation du regard de la cave à la somme de 5 368 euros, du réseau des eaux pluviales à celle de 4 560 euros et de la ventilation à celle de 12 000 euros.

M et Mme [H] justifient néanmoins avoir fait poser une VMC pour la somme de 15.174,80 euros, de sorte qu’il convient, infirmant le jugement, de faire droit à leurs demandes à ce titre et de condamner M et Mme [W] à leur payer la somme de (5 368 + 4 560 + 15 174, 80) 25 102,80 euros.

En revanche, il convient de débouter M et Mme [H] de leur demande tendant à être remboursés de la somme de 1 856 euros, qui correspondent à différentes factures, alors que ces factures ne sont pas produites aux débats et que leur objet n’est pas précisé. La seule circonstance que l’expert judiciaire ait admis qu’elles puissent être retenues est insuffisante.

Il en est de même des demandes relatives à l’achat de caillebotis, au remplacement de la pompe à chaleur, à l’achat de déshumidificateurs et à la remise en état des espaces verts qui n’apparaissent pas justifiées et doivent donc être rejetées.

Enfin, il convient de débouter M et Mme [H] de leur demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral, en l’absence de preuve que l’accouchement prématuré de Mme [H] est lié aux désordres dans leur maison, étant précisé qu’il a été précédemment vu que la maison restait habitable.

Le jugement est confirmé de ces chefs.

3. Sur les autres demandes

Les appelants ayant eu partiellement gain de cause, la procédure n’est pas abusive. Il convient donc de débouter M et Mme [W] de leur demande de dommages-intérêts de ce chef. Le jugement est donc confirmé.

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [H] et condamne M. et Mme [W] à leur payer la somme de 4.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise, sont à la charge de M et [W].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute M et Mme [H] de leur demande en paiement sur le fondement de la réticence dolosive, en ce qu’il déboute M et Mme [W] de leur demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M et Mme [W] à payer à M et Mme [H] la somme de 25 102,80 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M et Mme [W] à payer à M et Mme [H], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum M et Mme [W] aux dépens de première instance et d’appel, en ce y compris les frais d’expertise, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,