COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 122

N° RG 22/15881

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKM56

S.C.I. BUROSUD

S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL

S.A.S. BLEU

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 8]

S.A.R.L. CABINET PHILIPPE PEYRIN

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Paul SZEPETOWSKI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01711.

APPELANTES

S.C.I. BUROSUD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 9]

S.A.R.L. LAS CASES CAPITAL

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4] [Localité 7]

S.A.S. BLEU

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5] [Localité 9]

représentées par M^e Paul SZEPETOWSKI, membre de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, substitué et plaidant par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, membre de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » situé [Adresse 6], [Localité 9]

représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES SARL, ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 9], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par M^e Céline CHAAR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. CABINET PHILIPPE PEYRIN

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 9]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte d’huissier du 29 avril 2021, la SCI Burosud, propriétaire du lot n° 171 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé à [Localité 9], [Adresse 2], a assigné le syndicat des copropriétaires et le CABINET PHILIPPE PEYRIN devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir:

— prononcer l’annulation des résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale du 23 avril 2021 ayant rejeté la division de son lot et l’approbation de la nouvelle répartition des charges issue de cette division,

— faire application des dispositions de l’article 11 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, modifier l’état descriptif de division de l’immeuble conformément au projet établi par le cabinet Geotech le 16 octobre 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros par mois à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à la nouvelle répartition des charges, outre 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Elle sollicite être exonérée de toute participation aux charges de copropriété résultant de la présente procédure.

Par jugement rendu le 22 novembre 2022, le Tribunal:

DÉBOUTE la SCI Burosud de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Burosud à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 9], [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, et à la SARL Philippe Peyrin, la somme de 1.500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI BUROSUD a vendu son lot aux sociétés LAS CASES CAPITAL et BLEU.

Par déclaration au greffe en date du 30 novembre 2022, la SCI Burosud, la SARL LAS CASES CAPITAL, et la SAS BLEU ont interjeté appel de cette décision.

Elles sollicitent:

Reformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le propriétaire du lot 171 de ses demandes :

D’annulation des résolutions 3 et 4 de l’AG du 23 avril 2021 ayant rejetées la division de son lot et refusé d’approuver la nouvelle répartition des charges entre lesdits lots,

D’adoption du nouvel état descriptif de division par application des dispositions de l’article 11 dernier alinéa de la loi 10 juillet 1965,

De dommages et intérêts

De condamnation sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens,

D’exonération de toutes participations aux charges résultant de la présente procédure.

Reformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI BUROSUD à des articles 700 du CPC au profit du SDC et du syndic.

Sur le fondement des dispositions des articles 8, 11 et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Prononcer l’annulation des résolutions n°3 et 4 de l’assemble générale du 23 avril 2021 ayant rejeté :

La division du lot n°171,

L’approbation de la nouvelle répartition des charges issue de la division du lot n°171,

Voir votre juridiction faire application des dispositions de l’article 11 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965:

Juger que l’EDD de l’immeuble devra être modifié conformément au projet établi par le cabinet GEOTECH le 16 octobre 2020,

Ordonner qu’il soit procédé à la publication du nouvel EDD auprès du service de publicité foncière compétent par l’intermédiaire du notaire saisie à la diligence de la SCI BUROSUD,

Juger que la nouvelle répartition des charges de l’immeuble rendu nécessaire par la division du lot n°171 sera établi conformément au projet du cabinet GEOTECH.

Condamner solidairement le SDC [Adresse 8] et la SARL Philippe PEYRIN à payer au propriétaire du lot 171 la somme de 4 000 euros par mois du 1er janvier 2021 jusqu’à la date à laquelle la nouvelle répartition des charges sera arrêtée,

Les condamner sous la même solidarité à la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens,

Juger que les appelantes seront exonérées de toute participation aux charges de copropriété résultant de la présente procédure.

A l’appui de son recours, elles font valoir:

— que la division du lot 171 en plusieurs lots de 2 à 3 pièces a été envisagé et un projet de modificatif à l’EDD a été établi,

— qu’il est rappelé que plusieurs divisions de lots sont intervenues dans la copropriété,

— que les résolutions relatives à cette division ont été rejetées puisque non adoptées à l’unanimité,

— qu’il est contesté que l’unanimité soit requise pour la modification des charges entre les lots issus de la division,

— qu’en effet, le règlement de copropriété énonce clairement le droit pour chaque copropriétaire de procéder à la division de son lot dès lors que cette dernière n’est pas contraire à la destination de l’immeuble,

— qu’il stipule que la répartition des charges entre les fractions issues de la division du lot doit être soumise à l4AG conformément à l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, statuant à la majorité prévue à l’article 24,

— que les dispositions des articles 24 à 26 sont d’ordre public de sorte que le règlement de copropriété ne peut contenir des dispositions qui y dérogeraient,

— que le refus de l’AG est abusif,

— que la division envisagée est conforme à la destination de l’immeuble,

— que rien ne justifie que la nouvelle répartition des charges du lot entre les nouvelles fractions soit soumise à l’unanimité puisqu’elle n’intéresse aucunement les copropriétaires et ne modifie en rien leur répartition des charges,

— que l’immeuble n’est aucunement à destination bourgeoise puisqu’il est soit à usage d’habitation, soit à usage professionnel, soit à usage mixte,

— que leur maître d’oeuvre atteste que les réseaux de l’immeuble sont parfaitement compatibles avec la réalisation des logements issus de la division projetée,

— que leur projet prévoit quatre deux pièces et deux trois pièces et non de studios comme allégué,

— que le choix obstiné de soumettre à l’unanimité de l’AG des résolutions qui devaient être soumises à la majorité simple a abouti à des résolutions de rejet qui ont retardé la réalisation du projet de division et occasionné un préjudice évalué à 4 000' par mois soit la moitié de la valeur locative évaluée du 1er janvier 2021 jusqu’à la date à laquelle la nouvelle répartition des charges sera arrêtée,

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement rendu en date du 22 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Nice en toutes ses dispositions

A titre principal,

JUGER que la division du lot n°171 en six fractions supposait un vote à l’unanimité dès lors que le règlement de copropriété se réfère à la majorité simple pour une division en deux fractions

JUGER que cette division est de nature à générer une transformation de la copropriété de nature à justifier un vote à l’unanimité

JUGER qu’aucune faute n’a été commise par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8],

Par conséquent,

DEBOUTER les sociétés BUROSUD, LAS CASES CAPITAL et BLEU de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

LES CONDAMNER solidairement en cause d’appel les sociétés BUROSUD, LAS CASES CAPITAL et BLEU à verser une somme de 50.000 ' pour procédure abusive,

A titre subsidiaire

JUGER que c’est la société CABINET PHILIPPE PEYRIN qui a décidé que les résolutions querellées soient votées à l’unanimité

En conséquence

CONDAMNER la société CABINET PHILIPPE PEYRIN à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations dirigées contre lui,

En toutes hypothèses

LES CONDAMNER solidairement en cause d’appel tout succombant à verser une somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA.

Il soutient:

— que les appelantes souhaitent diviser un lot de 240 m² en 7 lots dans un immeuble où chaque étage est constitué d’un lot de plus de 200m² sauf le premier étage constitué d’un lot de 193m² et d’un lot de 51m²,

— qu’il résulte du projet modificatif de l’EDD que les nouveaux lots seront des T2 ou T3,

— que cette division a été refusée par l’AG du 23 avril 2021qui a rejeté les résolutions 3 et 4 pour ne pas avoir obtenu l’unanimité, majorité requise,

— qu’en effet si le règlement de copropriété autorise la division des lots, il prévoit que la division d’un lot en plus de 2 lots n’est pas soumise à la majorité simple,

— que la division d’un lot ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble,

— que les appelantes entendent transformer un appartement de 240m² en 7 lots comprenant chacun a minima une cuisine, un WC et une salle de bain, ce qui va entraîner une multiplication des unités familiales avec une fréquentation plus importantes et des dysfonctionnements des équipements et notamment des réseaux d’évacuation, qui ne sont pas adaptés,

— que les appartements ou bureaux de cet immeuble sont tous de grandes superficies et il est parfaitement légitime de pouvoir s’opposer à la création de petites unités,

— que compte tenu de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble il est légitime que le vote se fasse à l’unanimité,

— qu’en tout état de cause c’est le syndic qui a opté pour que les résolutions critiquées soient votées à l’unanimité, ce qui justifie qu’il le garantisse.

La SARL CABINET PHILIPPE PEYRIN conclut:

CONFIRMER le jugement rendu en date du 22 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Nice en toutes ses dispositions

JUGER que la division du lot n°171 en six fractions supposait un vote à l’unanimité dès lors que le règlement de copropriété se réfère à la majorité simple pour une division en deux fractions,

JUGER que cette division est de nature à générer une transformation de la copropriété de nature à justifier un vote à l’unanimité,

JUGER qu’aucune faute n’a été commise par la SARL CABINET PHILIPPE PEYRIN dans le cadre de l’exercice de son mandat,

Par conséquent,

DEBOUTER les sociétés BUROSUD, LAS CASES CAPITAL et BLEU de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

DECLARER irrecevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires à l’égard du CABINET PHILIPPE PEYRIN,

CONDAMNER solidairement en cause d’appel les sociétés BUROSUD, LAS CASES CAPITAL et BLEU à lui verser une somme de 50.000 ' pour procédure abusive,

LES CONDAMNER solidairement en cause d’appel à lui verser une somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ.

Elle fait valoir:

— qu’il a fait une application correcte du règlement de copropriété en faisant voter à l’unanimité la demande de modification de la répartition des charges suite au projet de division d’un lot en plus de deux fractions,

— que la clause dont il a été fait application ne contrevient à aucune règle d’ordre public, qu’elle a une valeur contractuelle et s’applique,

— que le fait qu’un copropriétaire ait été autorisé à procéder à une division en 2013 n’est pas de nature à conférer tous les droits aux autres copropriétaires,

— qu’une telle division est nécessairement de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble,

— que la demande de garantie du syndicat ne figurait pas dans ses premières conclusions, qu’elle a été présentée pour la première fois le 15 janvier 2025 de sorte qu’elle est irrecevable en application de l’article 910-4 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 3 et 4 de l’AG du 23 avril 2021

En application de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a la libre disposition de son lot, à la double condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

Le deuxième alinéa de l’article 9 de la même loi exclut que le règlement de copropriété puisse apporter une restriction aux droits des copropriétaires sur le lot qui ne soit pas justifiée par le respect de la destination de l’immeuble.

Ainsi, la modification de l’état descriptif de division et la publication de cette modification sont effectués par le copropriétaire, auteur de la division, sans intervention du syndic de copropriété, ce dernier sera simplement informé de la division ou de la réunion intervenue et de la répartition des tantièmes de copropriété entre les deux lots créés en cas de division.

Seule la répartition des charges de copropriété entre les lots issus de la division devra, en application de l’article 11, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 être soumise au vote de l’assemblée générale.

Selon ce texte, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit en page 30 au paragraphe b) division :

« Dans la mesure où elle n’est contraire à la destination de l’immeuble, la division d’un lot pourra se faire, et la répartition des charges entre les fractions devra être soumise à l’approbation de l’assemblée générale conformément l’article 11 alinéa 2 de la loi. »

Il est stipulé en page 43 que l’unanimité des voix des copropriétaires est nécessaire pour :

1. modifier la répartition des charges, sauf a) pour subdiviser la quote-part d’un lot vendu en deux fractions, cette division étant votée à la majorité simple de l’assemblée (') ;

2. pour imposer une modification à la destination de parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Ces dispositions du règlement de copropriété ne contreviennent donc à aucune règle d’ordre public, l’article 11 prévoyant la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque la répartition des charges entre les fractions après division d’un lot n’est pas fixée par le règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Aussi, comme l’a retenu le premier juge, peu importe qu’il y ait un précédent, il convenait d’appliquer les dispositions non équivoques du règlement de copropriété, qui impose un vote à l’unanimité pour la division d’un lot de 240m² en 7 lots, soit plus de deux lots, dans l’immeuble composé exclusivement de surface d’environ 200m² (sauf un lot de 50 m² en première étage).

En effet, une telle division va entraîner une multiplication des unités familiales avec une fréquentation plus importantes et des dysfonctionnements plus fréquents des équipements, constituant, ainsi, une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la demande de modification de la répartition des charges résultant de la division envisagée requérait l’unanimité et qu’aucune faute ne peut être imputée ni au syndicat des copropriétaires ni à son syndic et en ce qu’il a débouté la requérante de la demande d’annulation des résolutions 3 et 4 de l’AG du 23 avril 2021 et des demandes subséquentes.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce, de sorte que les intimés sont déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les autres demandes

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sa demande consistant à être relevé et garantie par le syndic, si tant est qu’elle soit recevable, est sans objet.

La SCI Burosud, la SARL LAS CASES CAPITAL, et la SAS BLEU sont condamnées in solidum à payer 2000' à chacun des intimés outre aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ et M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, pour la part leur relevant à chacun.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES et la SARL CABINET PHILIPPE PEYRIN de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum la SCI Burosud, la SARL LAS CASES CAPITAL, et la SAS BLEU à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES et à la SARL CABINET PHILIPPE PEYRIN la somme de 2 000' chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SCI Burosud, la SARL LAS CASES CAPITAL, et la SAS BLEU aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ et M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, pour la part leur relevant à chacun.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE