Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 6 février 2025, n° 22/14699

CA Aix-en-Provence
Confirmation 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a confirmé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance conforme en ne procédant pas aux réparations nécessaires, justifiant ainsi la demande de réparation du préjudice.
Rejeté
Aggravation de la santé due aux désordres du logement
La cour a estimé que la locataire n'a pas prouvé que sa pathologie s'était aggravée en raison des désordres, justifiant le rejet de cette demande.
Rejeté
Préjudice moral lié à la gestion des désordres
La cour a noté l'absence de preuves à l'appui de cette demande, entraînant son rejet.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 6 févr. 2025, n° 22/14699
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/14699
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alioune MBENGUE
Parties :	S.C.O.P. S.A. GRAND DELTA HABITAT

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 36

Rôle N° RG 22/14699 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKIUV

[G] [J]

S.C.O.P. S.A. GRAND DELTA HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alioune MBENGUE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 03 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03154.

APPELANTE

Madame [G] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006718 du 07/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 2]/FRANCE

représentée par M^e Alioune MBENGUE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.O.P. S.A. GRAND DELTA HABITAT, demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Assignée à personne morale le 30/12/2022

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2005, la société LE NOUVEAU LOGIS PROVENCAL a donné à bail à Madame [J] un appartement sis à [Localité 3].

La SA D’HLM VAUCLUSE LOGEMENT devenue la SA D’HLM GRAND DELTA HABITAT a acquis le bien courant décembre 2011.

Le logement loué a subi des infiltrations à la fin de l’année 2019 ce qui conduisait Madame [J] à donner congé par courrier du 5 mai 2020 pour le 30 mai 2020, l’état de sortie ayant lieu le 23 juin 2020.

Suivant acte de commissaire de justice du 9 février 2021, Madame [J] assignait la SCIC GRAND DELTA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir condamner cette dernière au paiement de :

— la somme de 3.000 € à titre de réparation du préjudice lié aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à la santé et à la sécurité.

— la somme de 1.500 € au titre à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

— l a somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 8 mars 2022

Madame [J] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La SCIC GRAND DELTA HABITAT concluait au rejet des demandes de Madame [J] et sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 3 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné la SCIC GRAND DELTA HABITAT à payer à Madame [J] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

*débouté Madame [J] de sa prétention indemnitaire au titre de l’état de santé.

*débouté Madame [J] de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral.

*condamné la SCIC GRAND DELTA HABITAT à payer à Madame [J] la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

*condamné la SA D’HLM GRAND DELTA HABITAT aux dépens de l’instance.

*débouté les parties du surplus de leur demande.

Par déclaration au greffe en date du 4 novembre 2022, Madame [J] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCIC GRAND DELTA HABITAT à payer à Madame [J] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

— déboute Madame [J] de sa prétention indemnitaire au titre de l’état de santé.

— déboute Madame [J] de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [J] demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité la condamnation de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance.

*l’infirmer en ce qu’il a débouté Madame [J] de ses prétentions indemnitaires au titre de l’atteinte à sa santé et au titre de son préjudice moral.

En conséquence et statuant à nouveau :

*condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT à verser à Madame [J] :

— la somme de 3.000 € à titre de réparation du préjudice lié aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

— la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à la santé et à la sécurité.

— la somme de 1.500 € au titre à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

*assortir les sommes mises à la charge de la SCIC GRAND DELTA HABITAT des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus.

*condamné la SCIC GRAND DELTA HABITAT aux entiers dépens de l’instance d’appel

*condamné la SCIC GRAND DELTA HABITAT à verser à Maître [C] [U] la somme de 2.000 € au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi n°91- 647 du 10 juillet 1991.

Au soutien de ses demandes, Madame [J] indique que bien qu’avisé des infiltrations d’eau dans le logement, son bailleur n’a donné aucune suite à ses doléances rappelant que par acte d’huissier du 8 janvier 2020 dénoncé à ce dernier le 20 janvier 2020, il avait été conclu à l’insalubrité du logement.

Elle maintient que ses demandes indemnitaires sont parfaitement justifiées tenant le manquement de la SCIC GRAND DELTA HABITAT à son obligation de délivrance d’un logement décent.

******

Madame [J] a signifié par exploit d’huissier en date du 30 décembre 2022 à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la déclaration d’appel.

Madame [J] a signifié par exploit d’huissier en date du 3 mars 2023 à la SCIC GRAND DELTA HABITAT les conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

******

La SCIC GRAND DELTA HABITAT n’ayant pas constitué avocat, cette dernière est réputée s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

1°) Sur le caractère décent du logement donné à bail

Attendu que l’article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au cas d’espèce énonce que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

1.il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements. »

Attendu que l’appelante verse aux débats un courriel en date du 23 novembre 2019 ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2019 adressée à son bailleur lui rappelant que l’appartement subit des fuites causées par les intempéries depuis septembre, lesquelles fuites n’ont pas été réparées.

Qu’elle produit également un procès-verbal de constat établi par Maître [D] , commissaire de justice le 8 janvier 2020 lequel a constaté :

« -dans la première chambre :

un développement important de moisissures au niveau du plafond, dont le plâtre et la peinture se sont effondrés sur plus de 3 m².

Il relève également que l’ensemble des murs de cette chambre présente des traces d’humidité notamment autour du chambranle de la fenêtre et observe des dégâts des eaux sur la moitié de la hauteur des murs au niveau de la tapisserie laquelle se décolle.

— dans la deuxième chambre :

Il relève au niveau du plafond des boursouflures importantes au niveau du plâtre et de la peinture sur une bande faisant la quasi-totalité de la longueur de la chambre ainsi qu’un décollement de plâtre et peinture au centre.

— dans la salle de bains.

Il constate que la moitié du plafond est recouvert de champignons noirs à alors que la VMC est en parfait état de fonctionnement.

— dans le salon/ séjour :

Il relève sur le plafond la présence d’une boursouflure d’environ 1 m de long débutant à l’extrémité gauche de la tringle à rideau et se terminant par des petites tâches brunâtres démontrant la présence d’un dégât des eaux à ce niveau

Et de conclure

Dans ces circonstances, je constate l’insalubrité de l’appartement. »

Attendu que le premier juge a indiqué que la bailleresse avait justifié avoir fait réaliser des travaux de mise en sécurité des plafonds des chambres 1 et 2 , de la salle de bains, du salon et du palier du 4ème étage ainsi que de la réfection de la toiture le 21 novembre 2019 et avoir mandaté la société EXETANCH le 4 novembre 2019 pour réaliser des tests sur la toiture qui n’est pas intervenue.

Que le premier juge a également relevé que la SCIC GRAND DELTA HABITAT avait remédié à la cause des désordres le 31 janvier 2020, justifiant des travaux en toiture.

Qu’il résulte toutefois des pièces produites aux débats par Madame [J] que la SCIC GRAND DELTA HABITAT a adressé un courrier le 29 avril 2020 à l’huissier de justice lui indiquant avoir fait exécuter les travaux de reprise de la toiture sur le Bâtiment B par la société FIGUIERE CONSTRUCTION précisant que « bien que la commande ait été passée le 6 janvier 2020, l’intervention n’a eu lieu que le 3 février 2020 »

Que cependant l’attestation de fin de travaux de la société FIGUIERE CONSTRUCTION en date du 4 mars 2020 concerne un remaniement de tuiles sur la toiture du bâtiment A alors que l’appartement occupé par Madame [J] se trouve au bâtiment B.

Qu’enfin il n’est pas contesté que la bailleresse n’a pas procédé aux travaux de reprise du logement invoquant à tort la convention IRSL, le premier juge rappelant que cette dernière est inopposable « aux victimes, assurés ou tiers. »

Qu’il s’ensuit que le premier juge a, à bon droit, considéré que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance conforme en ne procédant pas aux réparations nécessaires dans l’appartement afin d’offrir une jouissance paisible des lieux à sa locataire.

2°) Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que Madame [J] demande à la Cour de condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui payer la somme de 3.000 € à titre de réparation du préjudice lié aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Qu’il ressort des éléments produits aux débats que l’appelante n’a pu profiter de plusieurs pièces de son appartement en raison des dégâts causés entre le mois d’octobre 2019 et le mois de juin 2020 , date de l’état des lieux de sortie.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il lui a alloué la somme de 2.000 €.

Attendu que Madame [J] demande à la Cour de condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à la santé et à la sécurité.

Qu’elle indique souffrir d’une maladie inflammatoire chronique des voies aériennes, d’asthme sévère et produits à l’appui de sa demande un certificat médical établi le 20 juillet 2020 par le Docteur [H] pneumologue.

Que toutefois cette dernière ne démontre pas que sa pathologie se serait aggravée du fait des désordres affectant l’appartement.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [J] de cette demande

Attendu que Madame [J] sollicite l’octroi de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

Qu’elle fait valoir qu’elle a perdu un temps considérable à gérer les désordres qui auraient du être pris en charge par le bailleur en plus de passer le plus clair de son temps à éponger et à évacuer l’eau de son logement pendant les périodes des intempéries connues à [Localité 3].

Que cette dernière ne produit cependant aucun élément à l’appui de cette demande.

Qu’il convient dés lors de confirmer le jugement querellé sur ce point et de rejeter cette prétention indemnitaire.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Madame [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 3 mai 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE Madame [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCIC GRAND DELTA HABITAT aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,