COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

N° 2025 / 065

N° RG 22/01165

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYAI

SDC [Adresse 11]

C/

S.A.S. ADAGIO

SDC [Adresse 11] Volume 4

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR – BORGNA

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03655.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés de '[Adresse 11]' sis à [Localité 14] dans l’ensemble complexe '[Adresse 11]' sis [Adresse 6] et [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS ayant son siège social [Adresse 3], [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 10], pris en son établissement du [Adresse 2] [Localité 14], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée et plaidant par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A.S. ADAGIO

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 12] [Localité 8]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la résidence classique de « [Adresse 11] » Volume 4 sis [Localité 14] [Adresse 5] et [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice la société SYNGESTONE SARL, dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 14], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié reçu le 20 mai 2003, il a été établi un état descriptif de division en volumes d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Adresse 13], à l’occasion d’une opération de promotion immobilière réalisée sur des parcelles ayant précédemment appartenu à l’association Gonfalon – Archiconfrérie de la Sainte Croix.

Outre deux bâtiments demeurés la propriété de ladite association et formant les volumes 1 et 2, l’ensemble immobilier dont s’agit comprend également un autre bâtiment élevé sur trois niveaux en sous-sol (volume 3), un rez-de-chaussée et huit étages, pour partie affectés à un usage d’habitation (volume 4) et pour l’autre à un usage de résidence para-hôtelière (volume 5).

Les volumes 4 et 5 ont ensuite été divisés en lots et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; ils sont gérés par deux syndicats distincts respectivement dénommés :

— syndicat de la résidence classique de [Adresse 11] (volume 4),

— syndicat de la résidence en meublés de l'[Adresse 11] (volume 5).

Les volumes 6 (correspondant aux aires de circulation et jardins) et 7 (correspondant à la piscine et ses annexes situées au septième étage) sont la propriété de l’association syndicale libre constituée entre l’ensemble des propriétaires, ayant notamment pour objet de faire respecter les servitudes et le cahier des charges régissant l’ensemble immobilier.

Les copropriétaires du volume 5 ont donné leurs lots à bail commercial à la société EUROSTUDIOMES, laquelle a confié à la société CITEA (exerçant sous l’enseigne ICADE RESIDENCES SERVICES) un mandat de gestion et d’exploitation de l’établissement para-hôtelier. Cette dernière a procédé en 2007 à l’installation d’unités individuelles de climatisation dans chacun des lots exploités, ces travaux ayant été autorisés a posteriori par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires votée le 29 juin 2019.

Considérant toutefois qu’ils avaient été entrepris en violation du cahier des charges susdit, le syndicat de la résidence classique a assigné le 25 mars 2009 le syndicat de la résidence en meublés à comparaître devant le juge des référés pour l’entendre condamner sous astreinte à retirer lesdites installations et à remettre les lieux en leur état antérieur. Il a été fait droit à cette action par une ordonnance prononcée le 28 juillet 2009 et confirmée par un arrêt rendu le 7 octobre 2010 par la cour de céans.

Le 4 janvier 2011, l’assemblée générale de l’ASL a entendu régulariser à son tour les travaux entrepris, mais sa décision a été annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 25 novembre 2014.

Par décision rendue le 23 janvier 2017 et confirmée en cause d’appel, le juge de l’exécution a condamné le syndicat de la résidence en meublés à payer la somme de 36.200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire ayant couru entre le 25 janvier et le 25 juillet 2011 et fixé une nouvelle astreinte pour une durée de six mois.

PROCÉDURE SOUMISE À LA COUR

Suivant actes du 3 août 2017, la société ADAGIO, venant aux droits de la société CITEA, a fait assigner les deux syndicats de copropriété susnommés à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, aux fins d’entendre :

— dire et juger irrecevables les demandes formées par le syndicat de la résidence classique tendant au retrait des installations de climatisation, pour causes de prescription et défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— dire et juger que les travaux litigieux ont été réalisés dans le respect du cahier des charges de l’ensemble immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés a conclu dans le même sens et demandé en outre au tribunal :

— de dire et juger qu’il ne pouvait être personnellement condamné à déposer les blocs de climatisation dès lors qu’il n’était pas à l’origine des travaux,

— de condamner le syndicat de la résidence classique à lui restituer la somme de 38.587,67 euros représentant le montant de l’astreinte versée et les frais de procédure exposés devant le juge de l’exécution,

— subsidiairement, de condamner la société ADAGIO à lui payer ladite somme à titre de dommages-intérêts, outre le montant des astreintes à venir et non encore liquidées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence classique a conclu pour sa part à titre principal à l’irrecevabilité des demandes de la société ADAGIO pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, ainsi qu’au débouté des demandes du syndicat de la résidence en meublés. Subsidiairement, il a sollicité la confirmation des décisions rendues en référé. Il s’est également porté reconventionnellement demandeur d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Aux termes d’un jugement rendu le 7 décembre 2021, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société ADAGIO, faute de qualité et d’intérêt à agir,

— déclaré sans objet la demande du syndicat de la résidence en meublés tendant à voir dire et juger que les travaux litigieux avaient été réalisés dans le respect du cahier des charges de l’ensemble immobilier,

— débouté ledit syndicat de ses autres demandes,

— débouté le syndicat de la résidence classique de sa demande en dommages-intérêts,

— déclaré sans objet ses demandes subsidiaires,

— condamné in solidum la société ADAGIO et le syndicat de la résidence en meublés aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 euros au profit du syndicat de la résidence classique au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés a interjeté appel principal de cette décision par déclaration enregistrée le 26 janvier 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés de [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, fait valoir :

— que les décisions rendues en référé sont dépourvues de l’autorité de chose jugée,

— que le syndicat de la résidence classique n’avait pas qualité pour agir, dès lors que seul l’association syndicale dispose du pouvoir de faire respecter le cahier des charges de l’ensemble immobilier aux termes de ses statuts,

— qu’en outre l’action aurait dû être dirigée contre chacun des copropriétaires ayant autorisé l’installation d’une climatisation dans son lot, et non pas contre la collectivité des copropriétaires qui n’est pas à l’initiative des travaux,

— et qu’en tout état de cause, ceux-ci ont été régularisés aux termes d’une nouvelle résolution votée le 22 avril 2022 par l’assemblée générale de l’ASL et non frappée de recours.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevables toutes demandes formées à son encontre, ou subsidiairement de les rejeter,

— de dire et juger que l’installation des climatiseurs est désormais régularisée,

— de condamner le syndicat de la résidence classique à lui restituer la somme de 38.587,67 euros, sauf à parfaire, représentant le montant de l’astreinte versée et les frais de procédure exposés devant le juge de l’exécution,

— subsidiairement, de condamner la société ADAGIO au paiement de ladite somme à titre de dommages-intérêts,

— et de condamner toute partie perdante à lui verser 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Suivant conclusions du 20 juin 2022, la société ADAGIO fait valoir pour sa part :

— que les précédentes décisions de justice lui sont inopposables,

— qu’elle dispose d’un intérêt légitime à agir pour éviter le retrait des climatiseurs, qui sont désormais sa propriété,

— qu’en revanche le syndicat de la résidence classique est lui-même irrecevable à agir dès lors qu’il n’est pas membre de l’ASL, que ses demandes ne s’inscrivent pas dans son objet social et qu’il ne justifie d’aucun trouble causé à la collectivité des copropriétaires qu’il représente,

— qu’en outre l’action est désormais prescrite en application de l’article 2224 du code civil,

— que l’autorisation donnée le 29 juin 2009 par l’assemblée générale du syndicat de la résidence en meublés ne peut être remise en cause sans porter atteinte à ses droits acquis,

— et que suivant le cahier des charges de l’ensemble immobilier, les travaux étaient soumis à l’autorisation des seuls propriétaires directement concernés.

Elle conclut pareillement à l’infirmation du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau:

— de déclarer ses demandes recevables,

— de déclarer irrecevables comme prescrites toutes demandes tendant au retrait des climatiseurs,

— de déclarer irrecevables les demandes du syndicat de la résidence classique faute de qualité et d’intérêt à agir, ou subsidiairement de les rejeter,

— de dire et juger que les travaux litigieux ont été réalisés dans le respect du cahier des charges de l’ensemble immobilier,

— de déclarer irrecevable comme prescrite la demande subsidiaire en paiement formée à son endroit par le syndicat de la résidence en meublés, ou à défaut de la rejeter,

— et de condamner toute partie perdante à lui verser 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence classique de [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société SYNGESTONE, soutient pour sa part :

— que d’une part la société ADAGIO est un tiers par rapport à l’ensemble immobilier et qu’elle est dépourvue de qualité à agir à son encontre,

— que d’autre part le syndicat de la résidence en meublés ne saurait utiliser la présente instance comme une voie de recours contre les précédentes décisions de justice, ce d’autant qu’il n’avait jamais contesté l’imputabilité des travaux en cause de référé,

— qu’en vertu du cahier des charges, lorsque des travaux sont susceptibles d’affecter la solidité ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, ils ne peuvent être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés, c’est à dire les propriétaires des autres lots en volume ;

— qu’en outre chaque propriétaire de volume est responsable, tant à l’égard de l’ASL qu’envers tout autre propriétaire de l’ensemble immobilier, des troubles de jouissance et infractions audit cahier des charges dont les locataires ou occupants des locaux lui appartenant sont directement ou indirectement les auteurs,

— que les travaux litigieux demeurent donc irréguliers, nonobstant l’autorisation a posteriori donnée le 22 avril 2022 par l’assemblée générale de l’ASL,

— et qu’ils génèrent de surcroît des troubles de voisinage au préjudice de la collectivité des copropriétaires qu’il représente.

Il demande à la cour de confirmer la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, qu’il réitère à hauteur de la somme de 10.000 euros à l’encontre des deux autres parties à l’instance, prises in solidum.

Il réclame en sus paiement d’une somme de 20.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 24 décembre 2024.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’action de la société ADAGIO :

Selon les articles 30 et 31 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Elle est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

D’autre part, une ordonnance de référé n’ayant pas, au principal, l’autorité de chose jugée, il est toujours loisible à l’une des parties à la procédure de référé, ou à un tiers, de saisir la juridiction du fond pour obtenir un jugement définitif.

En l’espèce, même si la propriété des climatiseurs peut être discutée, la société ADAGIO, en sa qualité d’exploitante des lots de copropriété donnés à bail commercial, doit se voir reconnaître un intérêt légitime à agir afin d’obtenir le maintien de ces installations qui participent des prestations offertes à sa clientèle.

Sur les fins de non-recevoir invoquées tant par la société ADAGIO que par le syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés :

L’article 122 du code de procédure civile range les fins de non-recevoir parmi les moyens de défense. Or le syndicat des copropriétaires de la résidence classique fait justement observer qu’il ne formule aucune prétention dans le cadre de la présente instance, hormis une demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

D’autre part, la cour de céans, tout comme le tribunal judiciaire de Nice, n’est pas saisie d’un recours contre la décision rendue par les juges de référé, et il appartenait à ces derniers, et à eux seuls, d’apprécier le bien-fondé des fins de non-recevoir opposées à l’action dont ils avaient à connaître.

En conséquence, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les fins de non-recevoir fondées sur la prescription de l’action du syndicat de la résidence classique ou sur son défaut d’intérêt ou de qualité à agir.

Sur la conformité des travaux au cahier des charges de l’ensemble immobilier :

Le cahier des charges stipule que chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou dans ses locaux tous travaux quelconques à la condition expresse qu’ils n’affectent en rien la solidité et la sécurité générale de l’ensemble immobilier et l’usage des éléments de celui-ci appartenant à d’autres propriétaires. Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d’affecter la solidité et/ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, ils ne pourront être entrepris qu’avec l’accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés et après l’avis d’un bureau de contrôle. Il pourra être exigé que les travaux soient réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge de l’auteur des travaux en cause.

En l’espèce, l’installation de climatiseurs dans les lots exploités au sein de la résidence para-hôtelière affecte l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier dans la mesure où les moteurs des compresseurs sont installés sur les balcons. Il est également constant que ces travaux ont été réalisés sans autorisation préalable, de sorte qu’ils se trouvaient effectivement en infraction avec la clause du cahier des charges susvisée lorsque le juge des référés a été appelé à statuer.

Toutefois, aux termes de sa résolution n° 20 votée le 22 avril 2022, non frappée de recours, l’assemblée générale de l’ASL, organe délibérant chargé notamment, aux termes de ses statuts, 'de la mise en oeuvre des actions tendant à faire respecter les servitudes, règles, charges et conditions résultant de la division en lots de volume', a entendu autoriser la pose de climatiseurs dans l’ensemble immobilier, à la condition que ces installations respectent les réglementations en vigueur édictées par la Ville de [Localité 14] et ne dénaturent pas l’harmonie des façades. Or il résulte d’un constat dressé le 20 juin 2019 par Maître [S], huissier de justice, que les blocs extérieurs de climatisation installés par la société CITEA, aux droits de laquelle a succédé la société ADAGIO, sont masqués par les rambardes des balcons et des grilles en ferronnerie, de sorte qu’ils ne portent pas atteinte à l’esthétique de l’immeuble. En outre il n’est pas démontré, ni même allégué, que ces ouvrages méconnaîtraient une réglementation locale.

Cette décision de l’ASL s’impose aux copropriétaires de la résidence classique qui en sont membres et leur syndicat ne saurait la remettre indirectement en cause dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’il doit être jugé que les travaux litigieux sont désormais régularisés.

Sur l’existence de troubles de jouissance :

Le cahier des charges de l’ensemble immobilier stipule d’autre part que chaque propriétaire de volume sera responsable, tant à l’égard de l’ASL que de tout autre propriétaire, des troubles de jouissance dont lui-même, ses préposés, visiteurs, clients, locataires ou occupants seraient directement ou indirectement les auteurs, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence ou de celle de ses préposés, ou encore causés par le fait d’une chose ou d’une personne dont il est légalement responsable.

Toutefois, le syndicat de la résidence classique ne procède ici que par voie d’affirmations et ne produit aucun élément de preuve propre à établir que les copropriétaires qu’il représente subiraient un préjudice quelconque du fait des installations de climatisation.

Il résulte au contraire du constat du 20 juin 2019 susvisé que le volume sonore des compresseurs n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage.

Sur la demande en restitution du montant de l’astreinte :

Suivant les articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est destinée à assurer l’exécution d’une décision de justice ; elle est indépendante des dommages-intérêts et revêt un caractère personnel.

Au cas présent, la régularisation a posteriori des travaux litigieux n’autorise pas le syndicat de la résidence en meublés à réclamer à l’encontre du syndicat de la résidence classique la restitution de l’astreinte liquidée par le juge de l’exécution au titre de l’inexécution de l’ordonnance de référé.

Cette condamnation ne peut être davantage mise à la charge de la société ADAGIO au regard de son caractère personnel, étant en outre relevé que le syndicat demandeur a lui-même ratifié les travaux par une délibération votée le 29 juin 2019.

Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

Il n’apparaît pas que l’exercice par la société ADAGIO ou par le syndicat de la résidence en meublés de leur droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que le syndicat de la résidence classique doit être débouté de sa demande en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu de statuer sur les fins de non-recevoir opposées au syndicat des copropriétaires de la résidence classique de [Adresse 11],

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence en meublés de [Adresse 11] de ses demandes en paiement de la somme de 38.587,67 euros dirigées tant à l’encontre du syndicat de la résidence classique que de la société ADAGIO,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence classique de [Adresse 11] de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevable l’action de la société ADAGIO en ce qu’elle tend au maintien des climatiseurs en place,

Juge que ces installations ont été régularisées par délibération adoptée le 22 avril 2022 par l’assemblée générale de l’association syndicale libre regroupant l’ensemble des propriétaires de l’ensemble immobilier et que leur retrait ne peut plus être désormais poursuivi,

Condamne la société ADAGIO aux dépens de première instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence classique de [Adresse 11] aux dépens d’appel,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE