COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 375

N° RG 21/06962 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNTO

[P] [H]

[F] [H]

C/

[T] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Michaël CULOMA

M^e Antoine D’AMALRIC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 Mars 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/01709.

APPELANTS

Monsieur [P] [H],

Né le 01er Février 1952 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [H],

née le 24 Octobre 1953 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés et assistés par M^e Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [T] [I]

né le 15 Octobre 1984 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté et assistée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Au mois de juin 2019, M. [P] [H] et Mme [F] [H] ont publié une annonce sur le site Le bon coin afin de mettre en vente leur appartement situé à [Localité 5].

M. [T] [I] s’est déclaré intéressé par le bien et a pris attache avec les époux [H].

Le 26 septembre 2019, le frère de M. [I] architecte a visité l’appartement.

Le 27 septembre 2019, M. [I] a adressé à Mme [H] un courrier intitulé « offre d’achat » faisant mention d’un prix de vente de 152 000 euros. Ce document a été signé par M. [H] le 28 septembre 2019.

Le 15 octobre 2019, les époux [H] exposant avoir été destinataire d’une autre offre le 27 septembre 2019 au prix de 155 000 euros, ont fait savoir à M. [I] qu’ils ne concluraient pas la vente avec lui.

Par assignation du 30 avril 2020, M. [I] a fait citer les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment leur condamnation à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice pour inexécution du contrat, ou, à titre subsidiaire, pour avoir fait preuve de mauvaise foi dans la rupture des pourparlers contractuels.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 mars 2021, le tribunal a :

— condamné les époux [H] à verser à M. [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 7 mai 2021, les époux [H] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 mai 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2024 au visa des articles 1241 et suivants du Code civil, M. [P] [H] et Mme [F] [H] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [I] à leur payer la somme de 31 000 euros en réparation des préjudices subis,

— condamner M. [I] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première distance, dont distraction.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 6 avril 2022 au visa des articles 1112, 1113, 1116, 1240 et 954 du Code civil, M. [I] demande à la cour de :

A titre principal

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé qu’il n’existait aucune relation contractuelle entre lui et les époux [H],

— constater la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties ont manifesté la volonté de s’engager,

— constater que les époux [H] n’ont pas exécuté leurs obligations,

— condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi par lui.

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a admis un comportement de mauvaise foi des époux [H] dans l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la rupture fautive des pourparlers lui avait causé un préjudice,

— infirmer le jugement sur le montant des dommages-intérêts qu’il lui a alloué et condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause

— constater que les demandes reconventionnelles ne sont pas formées dans l’objet de l’appel,

— constater que les moyens des conclusions n°2 des époux [H] qui n’ont pas été formulés dans leurs premières conclusions ne sont pas présentés de manière formellement distincte,

— débouter les époux [H] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur le cadre contractuel

Le tribunal a relevé que les échanges intervenus entre les parties ne constituaient pas un contrat en l’absence de concertation sur les éléments essentiels de la vente.

L’intimé forme appel incident et fait grief au jugement d’avoir statué ainsi alors que l’offre d’achat du 27 septembre 2019, acceptée le 28 septembre 2019 et les échanges entre les parties démontrent l’accord sur la chose, le prix et les modalités d’exécution du contrat relatives à l’obtention d’un prêt. Il ajoute que la mention stipulée à l’offre par M. [H] lors de l’acceptation de l’offre et précisant « nous acceptons votre offre d’achat et vous en remercions » traduit la volonté réelle de s’engager des deux époux.

Les appelants font valoir que la relation liée entre les parties se limite tout au plus à de simples pourparlers en l’absence d’offre ferme et définitive. Ils considèrent à ce propos que le document du 27 septembre 2019, non contresigné par Mme [H], a uniquement vocation à être transmis aux banques dans le but d’obtenir une attestation de solvabilité et ne constitue pas une offre ferme.

Réponse de la cour

Selon l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

La preuve de la rencontre entre une offre ferme et définitive et une acceptation claire et non équivoque incombe à l’intimé, en application de l’article 9 du Code civil et de l’article 1353 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, la cour doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, l’offre d’achat du 27 septembre 2019 émise par M. [I] contient la mention selon laquelle celui-ci indique donner son accord « quant au principe de conclusion de la vente et s'(m')engage à poursuivre les négociations aux conditions de 152 000 euros ».

Il en résulte qu’aucun contrat ne s’est formé entre les parties dès lors que M. [I] reconnaît expressément consentir à la poursuite des négociations, lesquelles s’inscrivent par définition dans le cadre précontractuel.

Les échanges sms produits par les parties démontrent par ailleurs qu’au mois d’octobre 2019, soit après l’offre d’achat du 27 septembre, les parties ne s’étaient toujours pas entendues sur la condition relative au paiement du prix par l’obtention d’un prêt partiel ou total (pièce n°3 appelante). Ils caractérisent au contraire la réticence de Mme [H] à conclure la vente tel que cela résulte de ces sms : « Oui j’ai eu un rdv avec la notaire vendredi dernier et j’ai lu votre offre d’achat avec un prêt intégral, donc je suis circonspecte. Autrement je n’ai rien à ajouter car j’attends que le notaire m’appelle. » ; « Moi ce qui m’inquiète est que vous faites un prêt sur la totalité alors que vous deviez seulement emprunter une petite somme. Avez-vous un accord écrit de votre banque ' ».

En outre, la mention manuscrite et l’unique signature apposées par M. [H] à l’offre d’achat du 27 septembre 2019 ne peuvent suffirent à démontrer l’existence d’une acceptation émanant de Mme [H], laquelle ne saurait se déduire de seule utilisation de la deuxième personne du pluriel par M. [H].

Défaillant dans l’administration de la preuve d’une offre ferme et définitive ainsi que d’une acceptation résultant d’une volonté claire et non équivoque de la part des acquéreurs, M. [I] sera débouté de sa demande de voir constater qu’il existait entre lui et les époux [H] une relation contractuelle.

2-Sur la rupture abusive des pourparlers

Le tribunal a considéré que les époux [H] avaient fait preuve de mauvaise foi en menant de manière simultanée des négociations avec plusieurs personnes sans soucis de transparence.

Moyens des parties

Les appelants considèrent que la rupture des pourparlers n’est pas abusive dès lors que les négociations ont été menées de bonne foi, précisant sur ce point que M. [I] était parfaitement informé de l’existence de visites effectuées en parallèle.

L’intimé répond que les époux [H] ont fait preuve de mauvaise foi dans ces négociations en acceptant son offre tout en continuant à faire visiter leur bien avant de se rétracter après avoir reçu une meilleure offre. Il considère que cette mauvaise foi est démontrée par la chronologie et la teneur de leurs échanges, notamment le sms qui lui a été transmis par erreur le 27 septembre 2019.

Réponse de la cour

L’article 1112 du Code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les vendeurs, après avoir réitéré leur volonté de maintenir les négociations avec M. [I] en vue de conclure la vente, ont attendu le 15 octobre 2019 pour informer l’intimé de la rupture des pourparlers, exposant avoir été destinataire d’une autre offre d’achat également reçue le 27 septembre 2019. Mme [H] précise dans ce sms : « Nous sommes désolés mais en parallèle nous avons eu une offre d’achat supérieure à la votre et surtout d’un prêt. Nous avons attendu de vous en aviser car il y avait une condition qui nous posait problème. Celle-ci semble désormais annulée donc nous ne pouvons poursuivre avec vous. »

Le contenu de ce message suffit à démontrer la mauvaise foi des appelants qui ne l’ont pas informé immédiatement qu’ils avaient une offre supérieure. Cette mauvaise foi est corroborée par le sms adressé par erreur à M. [I] le 27 septembre 2019, jour de réception des deux offres ainsi qu’en atteste le notaire des vendeurs (pièce n°12 intimé).

En effet il se déduit de ces éléments, que les vendeurs ont sciemment caché l’existence d’une offre plus avantageuse qui leur a été faite simultanément, afin de s’assurer de la réalisation de cette vente avant de se retirer des négociations entretenues avec l’intimé et ce, en dépit des multiples relances effectuées par ce dernier démontrant sa volonté de conclure ou en toute hypothèse de ne pas être maintenu dans une situation d’attente vouée à l’échec.

En revanche le fait que deux annonces Le Bon Coin ont été publiées pour le même bien, l’une au prix de 152 000 euros et l’autre au prix de 155 000 euros, est sans incidence sur l’appréciation du caractère abusif de la rupture.

En outre, en indiquant à M. [I] le 27 septembre : « A 152 000 euros vous avez la préférence évidemment. Que cela se fasse vite est mon souhait. », alors qu’ils avaient déjà été destinataires de l’offre des époux [K] (ainsi que le sms envoyé précédemment par erreur en atteste (pièce n°3 intimé)), les appelants ont entretenu l’intimé dans la croyance erronée d’une issue favorable au pourparlers, faisant ainsi preuve d’une mauvaise foi caractérisée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il dit abusive la rupture des pourparlers.

3-Sur le préjudice

Le tribunal a limité le montant des dommages-intérêts revenant à M. [I] à la somme de 1 000 euros en raison du court laps de temps écoulé avant que celui-ci soit informé de la rupture des pourparlers.

Moyens des parties

L’intimé fait valoir au soutien de son appel incident sur le quantum des sommes allouées, que le temps passé vainement dans les négociations auprès de vendeurs et auprès des banques lui a causé un préjudice important du fait de l’augmentation rapide des prix sur le marché et de l’anéantissement de son projet et soutient que les dommages et intérêts habituellement alloués par la jurisprudence s’élèvent à la somme de 10 000 euros. Il considère que ce montant doit être ré évalué au regard de la particulière mauvaise foi des appelants, du temps perdu et de ses conséquences sur sa capacité d’achat.

Les époux [H] lui opposent qu’il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité nécessaire à la mise en oeuvre de leur responsabilité.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions des articles 1112 et 1240 du Code civil, la rupture abusive des pourparlers engage la responsabilité délictuelle de son auteur et donne lieu à réparation, sous réserve que la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité soit établie.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

A l’exception des mails et sms échangés entre parties, leurs conseils et les notaires, M. [I], sur lequel pèse la charge de la preuve, produit au soutien de sa demande un historique des taux d’intérêt du crédit immobilier de source inconnue, ainsi qu’un état des lieux de sortie et des échanges entre sa compagne et un recruteur.

Ces éléments, ne permettent pas de démontrer l’existence ni d’évaluer un quelconque préjudice financier ou de perte de chance et encore moins d’un lien de causalité avec la rupture abusive des pourparlers.

S’agissant du préjudice moral résultant de la mauvaise foi des appelants, l’appréciation du délai dans lequel M. [I] a été maintenu dans une croyance erronée se limite nécessairement à la date à laquelle les époux [H] ont reçu l’offre des tiers, soit le 27 septembre 2019 et la date à laquelle ils l’ont informé de leur souhait de mettre un terme aux pourparlers par sms du 15 octobre 2019.

M. [I], persistant dans sa volonté d’obtenir des explications de la part des vendeurs après cette date tout en s’abstenant de reprendre des démarches par ailleurs, ne peut imputer aux appelants les conséquences de son propre comportement dès lors que les négociations avaient déjà pris fin au 15 octobre 2019.

Le délai d’un mois dans lequel les appelants ont entretenu les pourparlers dans l’attente de la validation de la seconde offre, plus avantageuse, ne saurait être qualifié de court. En outre, il convient de tenir compte de la particulière mauvaise foi dont ont fait preuve les vendeurs pour les motifs exposés ci-avant.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle des époux [H] étaient réunies mais infirmé sur la quantum des sommes allouées en réparation du préjudice réévaluer à la somme de 5 000 euros.

4-Sur les autres demandes

En l’état de la confirmation de l’ensemble des dispositions du jugement à l’exception du quantum des dommages-intérêts alloués, il n’y a pas lieu d’apprécier la recevabilité et le bien fondé des demandes reconventionnelles formulées par les époux [H].

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [H], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

L’équité justifie d’allouer à M. [I] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [P] [H] et Mme [F] [H] à verser à M. [T] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts;

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [P] [H] et Mme [F] [H] à verser in solidum à M. [T] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [H] et Mme [F] [H] aux entiers dépens d’appel et ordonne leur recouvrement direct au profit du conseil qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [H] et Mme [F] [H] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. [P] [H] et Mme [F] [H] à payer in solidum à payer M. [T] [I] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente.