COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 167

Rôle N° RG 22/01979 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2XA

[Y] [X]

[T] [E] épouse [X]

C/

Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cédric CABANES

M^e Daniel PETIT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03810.

APPELANTS

Monsieur [Y] [X]

né le 12 Août 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Patrick BAUDOIN de la SCP BOUYEURE BAUDOIN KALANTARIAN AUSSANT DAUMAS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS,

Madame [T] [E] épouse [X]

née le 23 Juillet 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Patrick BAUDOIN de la SCP BOUYEURE BAUDOIN KALANTARIAN AUSSANT DAUMAS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE

Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE sis [Adresse 3], représenté par la SELARL X. [I] ASSOCIES prise ne la personne de [K] [L], désigné aux fonctions d’administrateur provisoire par ordonnance de Mme la Présidente du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 9 décembre 2024 dont le siège social est à 06050 NICE CEDEX 1 – 1 rue Lamartine CS 81041 domicilié en cette qaulité audit siège,

représentée par M^e Daniel PETIT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant actes authentiques des 17 septembre 1998 et 5 octobre 2020, madame [T] [E] épouse [X] et monsieur [Y] [X] ont acquis la propriété des lots n°16, 19, 20, 21, 22, 23, 24 dans un immeuble en copropriété, situé [Adresse 2].

La copropriété était administrée par la société TSM jusqu’au 6 juin 2019, puis par la société Foncia Pays d’Aix.

Cette dernière ayant laissé expirer son mandat, un administrateur provisoire a été désigné en la personne de Maître [D] [L] de la SELARL X. [I] et Associés, par ordonnance du 9 décembre 2024.

Par exploit d’huissier délivré le 10 août 2018, les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société TSM ([R] [W]), devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins de voir :

— prononcer l’annulation des résolutions n°6, 15, 16 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 7 juin 2018 ;

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires, tenue le 3 juillet 2018, en toute hypothèse sa résolution n°4 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à supporter la charge des dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le tribunal a :

— annulé la résolution n°15 de l’assemblée générale en date du 7 juin 2018 et l’ a dit de nul effet;

— annulé l’assemblée générale du 3 juillet 2018 et l’a dit de nul effet ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à payer à Mme [T] [E] épouse [X] et M. [Y] [X] la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— dispensé les époux [X] de contribuer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait repartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouté les parties pour le surplus.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018 :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2018, communiqué au tribunal était

incomplet, seules étant communiquées les pages n°1, 3, 5, 7 et 9/9 ;

— la résolution n°6 ne figurait pas dans le procès-verbal communiqué ;

— néanmoins les dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 n’étant pas prescrites à peine de nullité de la résolution, il ne serait pas fait droit à la demande d’annulation de la disposition n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018 ;

— sur la résolution n°15 :

— la résolution n°15 ne figurait pas dans le procès-verbal communiqué ;

— néanmoins, il n’était pas établi que la dérogation à l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndic avait été votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, au contraire l’ordre du jour mentionnait la majorité de l’article 24 et qu’il y avait lieu en conséquence de l’annuler ;

— sur la résolution n°16 :

— la résolution n°16 ne figurait pas dans le procès-verbal communiqué ;

— cependant, il n’y avait pas lieu de l’annuler dès lors que les époux [X] ne justifiaient pas que la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 juin 2015 avait été exécutée, qu’il n’était pas établi en quoi la résolution annulée était créatrice de droits,

et que la résolution n°16 ayant vocation à mettre un terme au litige opposant la copropriété à la SCI 5 Papassaudi, elle devait être considérée comme étant conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires ;

— sur la résolution n°18 :

— l’autorisation de la pose de drapeaux en façade pour locaux commerciaux sous conditions que les projets d’enseignes aient préalablement obtenu les autorisations relatives aux obligations imposées par les règles d’urbanisme et l’avis de conformité du conseil syndical, avait été accordé à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965;

— sur l’annulation de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 :

— le syndicat des copropriétaires ne contestait pas le non-respect du délai de convocation de 21 jours prévus par les dispositions d’ordre public des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ;

— les motifs légitimant le non-respect du délai légal de convocation invoqués ne justifiaient pas l’urgence ;

— il y avait lieu d’annuler l’assemblée générale du 3 juillet 2018.

— sur la demande du syndicat des copropriétaires :

— compte tenu de ce qui précédait, le syndicat des copropriétaires serait débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que de toutes ses autres demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 9 février 2022, les époux [X] ont relevé appel du jugement, visant à le critiquer en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°6,16 et 18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées et statuant à nouveau :

— à titre principal :

— annule les résolutions n°6, 16 et 18, votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 7 juin 2018 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, si la cour ne devait pas confirmer le jugement en ce qu’il avait annulé l’assemblée générale du 3 juillet 2018 dans son ensemble :

— annule la résolution n°4 de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à faire exécuter par l’intermédiaire de son syndic la décision n°22 de l’assemblée générale du 29 juin 2015, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 3 mois;

— en tout état de cause :

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Cédric Cabanes ;

— les dispense de toute participation à la dépense des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, il fait valoir que :

— sur l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

— elle porte sur la désignation du syndic et l’approbation du contrat de mandat ;

— pour respecter l’article 29 du décret au 17 mars 1967, la résolution désignant le syndic doit préciser les dates calendaires (de date à date) ;

— la résolution n°6 prévoit une date d’échéance alternative :

* soit à la date d l’assemblée générale qui statuera sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ;

* soit à la date de la 2ème assemblée générale, sans plus de précision ;

— aucune date calendaire n’est donc prévue, ce qui constitue une violation de l’article 29 du décret au 17 mars 1967 ;

— cette disposition étant d’ordre public, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires devant être réputées non écrites, la résolution doit être annulée ;

— sur l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

— elle porte sur l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 juin 2015, qui contraignait la SCI 5 Papassaudi à réaliser des travaux pour se mettre en conformité avec les prescriptions d’un permis de construire, et à défaut une action judiciaire serait introduite contre elle pour l’y contraindre ;

— cette annulation est illicite, l’assemblée générale pouvant revenir sur un vote intervenu lors d’une assemblée précédente, cela doit être la double condition que la résolution n’ait pas été exécutée et que la résolution à annuler ne soit pas créatrice de droits ;

— or cette résolution devait être annulée pour trois motifs :

* compte tenu de son exécution partielle, une action judiciaire ayant été engagée pour les travaux non mis en oeuvre ;

* en raison d’un abus de majorité manifeste : les aménagements réalisés par la SCI 5 Papassaudi ont pour effet de créer les conditions d’un accès nouveau sur parties communes de l’immeuble à usage d’habitation, pour un local privatif exploité à des fins commerciales, cela constitue une atteinte à la jouissance collective des copropriétaires sur les parties communes, et c’est à juste titre qu’il avait été décidé une remise en état;

* pour cause de vote bloqué : cette résolution n’a pas seulement vocation à mettre un terme à un litige, elle tend également à valider des travaux réalisés ;

— sur l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

— elle porte sur une autorisation générale de 'pose de drapeaux en façade pour les locaux commerciaux’ ;

— sur le blanc-seing donné aux propriétaires de locaux commerciaux, en dehors de toute assemblée générale : elle permet de se soustraire à la décision de l’assemblée générale et ce alors même que le règlement de copropriété l’impose ;

— la pose d’une enseigne modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et une autorisation de l’assemblée est indispensable et ne peut pas être supplée par une autorisation anticipée ;

— sur l’abus de majorité : cela a pour conséquence de retirer à l’assemblée générale son pouvoir souverain d’appréciation ;

— cette résolution a été décidée dans le seul intérêt des propriétaires des locaux commerciaux et ce au détriment des autres copropriétaires ;

— sur la modification du projet de résolution : une phrase ajoutée en séance n’était pas inscrite à l’ordre du jour ;

— elle viole le plan de sauvegarde et de mise en valeur d'[Localité 6] ;

— sur l’annulation de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 :

— elle avait comme unique ordre du jour, hormis l’élection des membres du bureau de l’assemblée, la résolution n°4 portant sur le désistement d’instance dans la procédure initiée contre la SCI 5 Papassaudi ;

— le délai de 21 jours entre la convocation et la date de tenue de l’assemblée n’a pas été respecté;

— le motif d’urgence n’était pas caractérisé, consistant dans la finalisation d’un accord et une demande de renvoi dans le cadre de la mise en état de la procédure opposant la copropriété à la SCI Papassaudi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées, l’infirme pour le surplus et :

— déboute les époux [X] de leurs demandes ;

— condamne les époux [X] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mauvaise foi ;

— condamne les époux [X] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître D. Petit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

— sur la résolution n°6 : la fin du contrat est prévue soit à la date où l’assemblée générale statuera sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ou éventuellement à la date de la 2ème assemblée générale conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— cela ne peut pas provoquer l’annulation de la résolution ;

— il convient de considérer que le syndic est élu pour une durée égale à celle du mandat précédent et ne peut excéder 3 années ;

— sur la résolution n°16 : une solution négociée est apparue possible ultérieurement avec la SCI Papassaudi et mettait fin, à un litige ;

— elle n’affecte en rien les droits des copropriétaires sur les parties communes ;

— les époux [X] n’invoquent aucun préjudice ;

— aucun abus de majorité n’est établi puisqu’à l’exception des époux [X] tous les copropriétaires étaient d’accords pour mettre fin au litige ;

— sur la résolution n°18 : il s’agit d’une délégation donnée par un vote de l’assemblée générale au conseil syndical quant à la régularité des demandes d’enseigne ; cette délégation a lieu dans les limites de la loi ; aucun préjudice personnel des époux [S] n’est démontré ;

— sur l’assemblée générale du 3 juillet 2018 :

— l’urgence était caractérisée, s’agissant de valider un désistement d’instance ;

— l’audience était prévue le 6 juillet 2018 ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018 :

La résolution n°6, de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018, est ainsi rédigée : désignation du syndic et approbation du contrat de mandat de syndic joint à la convocation :

L’assemblée générale désigne aux fonctions de syndic le cabinet TSM [R] [W], SARL… Le contrat entrera en vigueur le 7 juin 2018 pour se terminer à la date de l’assemblée générale qui statuera sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ou éventuellement à la date de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La durée, les missions, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le contrat joint à la convocation de la présente assemblée. Elle approuve les termes du contrat annexé à la convocation. L’assemblée générale donne mandat au Président de séance pour régulariser le contrat.

Aux termes de l’article 29 du décret 17 mars 1967, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 (…).

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 28 alinéa 2 du même décret prévoit que la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois ans.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1à 41-2 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Il est acquis désormais que depuis l’entrée en vigueur du décret du 10 avril 2010, applicable au présent litige, la résolution relative à la désignation du syndic doit respecter l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat du syndic, de la date calendaire de son échéance (Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.046 P).

En l’espèce, la résolution prévoit que le contrat entrera en vigueur le 7 juin 2018 pour se terminer à la date de l’assemblée générale qui statuera sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2018 ou éventuellement à la date de la deuxième assemblée générale.

S’agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l’exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.

Il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande et de prononcer l’annulation de ladite résolution n°6.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

La résolution n°16, de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018, est ainsi rédigée : annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 juin 2015 relative aux travaux de murage du local de la SCI Papassaudi :

L’assemblée générale décide d’annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale du 29 juin 2015 fixant les travaux à réaliser par la SCI 5 Papassaudi relatifs au murage des portes de leur local au rez-de-chaussée et décide de ce fait de valider les travaux réalisés à ce jour et ainsi de conserver la présence des deux portes du local donnant sur la cage d’escaliers.

Il est précisé que le murage des deux portes, réalisé à l’intérieur du local de la SCI 5 Papassaudi devra être définitif, aucun accès ne pourra être possible entre le local et la cage d’escalier par ces deux portes.

L’assemblée générale signale que les modalités énoncées ci-dessus feront l’objet d’un vote lors d’une prochaine assemblée générale en vue de la publication aux hypothèques.

Il est acquis que l’assemblée générale peut revenir sur un vote intervenu lors d’une assemblée générale précédente, à la double condition que la résolution n’ait pas été exécutée et que la résolution à annuler ne soit pas créatrice de droit.

En l’espèce, le sens de la délibération n°22 du 29 juin 2015 était de prévoir une action en justice si la SCI 5 Papassaudi ne remettait pas les parties communes en l’état suite à des travaux réalisés dans son local, dans un délai de trois mois.

Un tribunal a été saisi de la difficulté mais ultérieurement une solution négociée est apparue possible, à partir du moment où la SCI 5 Papassoudi a accepté la fermeture définitive (murage) de deux portes de son local, situé au rez-de-chaussée, donnant sur le couloir commun de l’immeuble, rendant ainsi impossible tout accès par celles-ci.

Le sens de la résolution n°16 était donc d’acter cet accord. Elle a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés.

La copropriété a donc mis fin à un litige, sans remettre en cause les droits des copropriétaires sur les parties communes. Les droits de ces derniers ne sont pas affectés.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [X], la résolution n’est pas créatrice de droits pour les copropriétaires, le vote ne s’analysant pas comme un vote bloqué.

Concernant l’abus de majorité, à l’exception des époux [X], tous les copropriétaires étaient d’accords pour mettre fin à un litige et à un contentieux générateur de frais. La résolution doit être considérée comme conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires.

L’action engagée, n’avait pas pour fondement le respect d’un permis de construire mais celui du règlement de copropriété, seul acte que le syndicat puisse invoqué puisqu’il assure la gestion de l’immeuble en copropriété.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°16.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

La résolution n°18, de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018, est ainsi rédigée : pose de drapeaux en façade pour les locaux commerciaux :

L’assemblée générale autorise chaque commerce du rez-de-chaussée de la copropriété à pouvoir installer sur la façade de l’immeuble une seule enseigne drapeau relative à l’activité commerciale qui y est pratiquée.

Toutes les enseignes signalétiques, qu’elles soient sur la façade ou qu’il s’agisse d’une enseigne drapeau, ne devront pas être éclairées ou lumineuses.

Pour être examinés et recevables, les projets d’enseignes devront avoir obtenus au préalable toutes les autorisations relatives aux obligations imposées par les règles d’urbanisme et celles notamment s’appliquant à l’intérieur du secteur sauvegardé du centre ville d'[Localité 6].

Tout demandeur devra présenter le projet d’enseignes au syndic, qui le soumettra avant de donner son accord, au conseil syndical pour avis et conformité avec ce qui est voté. A cette fin, il est donné pouvoir au conseil syndical de la copropriété pour qu’il puisse appliquer les mesures qui précèdent.

Aux termes de l’article 25 b) ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

L’article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, dispose que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, la résolution s’analyse en une délégation donnée par l’assemblée générale au conseil syndical, et permet de se soustraire à la décision de l’assemblée générale, alors même qu’il n’est pas contesté que le règlement de copropriété l’impose.

Un copropriétaire d’un lot commercial qui entend poser une enseigne drapeau, doit soumettre sa demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 b) de la loi précitée, en accompagnant son projet de résolution d’un dossier complet permettant de connaître la dimension de l’enseigne, sa couleur, les matériaux utilisés, son implantation.

Cette disposition d’ordre public n’a pas été respectée.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018. Il conviendra de prononcer l’annulation de cette dernière.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 :

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des autres demandes des époux [X] et à l’infirmation consécutive du jugement dont appel sur ce point.

La résolution n°15, de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2018, est ainsi rédigée : dispense à donner au conseil syndical pour la mise en concurrence du syndic :

Conditions de majorité de l’article 24

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical tous les 3 ans. Ce même article laisse la possibilité à l’assemblée générale de dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence.

L’assemblée générale dispense le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence du contrat de syndic. Il s’agit uniquement d’une dispense d’une obligation de faire, le conseil syndical garde la possibilité de lancer une consultation sur ce point.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.

En l’espèce, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, le vote de la résolution n°15 a eu lieu à la majorité de l’article 24 et non 25.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la résolution n°15 de l’assemblée générale du 7 juin 2018.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 juillet 2018 :

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 13 du même décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Il est acquis que la nullité est encourue dès lors que les délais n’ont pas été respectés, qu’elle est de droit sans que le demandeur ait à justifier d’un préjudice (Cass. civ 3ème 25 novembre 1998, n°96-20.863), peu importe que le copropriétaires ait été présent à l’assemblée (Cass. civ 3ème 30 juin 1998, n°96-21.787).

En cas de non-respect du délai légal, la nullité est encourue même si le copropriétaire a participé au vote sans émettre de protestations, ce qui est le cas en l’espèce.

Il n’est pas contesté que le délai de 21 jours n’a pas été respecté entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale du 3 juillet 2018.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’urgence liée à la tenue d’une audience prévue le 6 juillet 2018, afin de valider un désistement d’instance contre la SCI 5 Papassaudi.

Or comme l’a pertinemment relevé le premier juge, ni la finalisation d’un accord ni une audience de mise en état, ne sauraient légitimer le non-respect du délai légal de convocation invoqué, ne justifiant pas l’urgence.

Le jugement entreprise sera confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 3 juillet 2018 dans son ensemble.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part des époux [X]. Par ailleurs la cour a fait droit à une partie de leurs prétentions.

Il conviendra donc de confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance, dispensé les époux [X] de contribuer à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à payer aux époux [X] la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en cause d’appel, l’équité commande qu’elles conservent la charge de leurs propres frais et dépens.Les époux [X] seront dispensés de contribuer à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté les époux [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 ;

— débouté les époux [X] de leur demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

PRONONCE l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 7 juin 2018 ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel ;

DISPENSE les époux [X] de contribuer à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,