COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 11 MARS 2025

N° RG 23/02104

N° Portalis DBV3-V-B7H-VYOR

AFFAIRE :

Epoux [L] [A]

C/

[K] [V]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/04336

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Thierry ZANG,

— M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE,

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X] [L] [A]

et

Madame [F] [Z] [I] épouse [L] [A]

demeurant tous deux [Adresse 6]

[Localité 19]

représentés par M^e Thierry ZANG, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : B0894

APPELANTS

****************

Maître [K] [V]

[Adresse 10]

[Localité 11]

et

S.A.S. [12] [V] [18]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentés par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : D0848 – N° du dossier 221.777

Maître [J], [M], [N] [P]

né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

et

S.C.P. [J] [P][1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 5]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 023027

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Sixtine DU CREST, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

********************

FAITS ET PROCÉDURE

Par deux actes indivisibles dressés en la forme authentique le 24 juillet 2015 par M. [V], notaire exerçant au sein de la SAS [12] [V] [18], et par M. [P], notaire au sein de la SCP [P][2], la SCI [15] a vendu, en exécution de deux promesses de vente interdépendantes du 16 avril 2015, une propriété située à [Localité 19], divisée en deux lots :

— au prix de 930 000 euros, un lot A cadastré section AD numéro [Cadastre 7] consistant en une maison individuelle sur un terrain de 523 m², au profit de M. et Mme [G],

— au prix de 390 000 euros, un lot B cadastré section AD numéro [Cadastre 8] consistant en une dépendance sur un terrain de 308 m², au profit de M. et Mme [L] [A].

Les promesses du 16 avril 2015 stipulaient en termes identiques une clause relative aux réseaux précisant que 'les lots A et B devront avoir des réseaux (eau, énergie, etc.) différents et autonomes. Toute modification des réseaux existants afin de les rendre autonomes sera à la charge du propriétaire du lot B, ce qui est accepté par le bénéficiaire'.

Une clause de même objet a été insérée dans les actes de vente reçus le 24 juillet 2015 par MM. [V] et [P] mais rédigée des termes différents :

— dans l’acte de vente au profit des époux [L] [A] figure la clause suivante : 'Etant ici précisé que les parcelles cadastrées section AD numéro [Cadastre 8], objet des présentes, et AD n°[Cadastre 7] devront avoir des réseaux (eaux, énergie, etc.) différents et autonomes. L’acquéreur déclare sous sa seule responsabilité pour l’avoir vérifié avec l’Acquéreur de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 7], que les réseaux existants sont actuellement séparés. Toute modification des réseaux existants par l’acquéreur sera donc en conséquence à sa seule charge à l’exclusion du propriétaire du lot cadastré section AD numéro [Cadastre 8]",

— dans l’acte de vente au profit des époux [G] figure la clause suivante : 'Etant ici précisé que les parcelles cadastrées section AD numéro [Cadastre 7], objet des présentes, et AD n°[Cadastre 8] devront avoir des réseaux (eaux, énergie, etc.) différents et autonomes. Toute modification des réseaux existants afin de les rendre autonomes sera à la charge du propriétaire de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 8]. L’acquéreur déclare sous sa seule responsabilité pour l’avoir vérifié avec l’Acquéreur de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 8], que les réseaux existants sont actuellement séparés. Etant ici précisé que bien qu’autonomes les réseaux alimentant la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 7] passent sous la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 8]. Toute modification des réseaux existants par le propriétaire de la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 8] sera donc en conséquence à la charge de ce dernier'.

Expliquant avoir découvert la divergence entre les deux actes de vente à la suite d’une demande des époux [G] du 24 février 2017 de prise en charge financière de la modification des réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et d’eaux usées, les époux [L] [A] ont, par courriers de leur conseil du 23 juin 2020 et du 9 juillet 2020, invité les notaires à leur faire toute proposition de règlement amiable du différend naissant.

Ces derniers ayant refusé toute indemnisation, les époux [L] [A] ont, par acte d’huissier de justice des 12 et 29 avril 2021, fait assigner M. [K] [V] et la SA [12] [V] [18] d’une part, ainsi que [J] [P] et la SCP [P][2] d’autre part, devant le tribunal judiciaire de Nanterre en responsabilité civile professionnelle.

Par un jugement contradictoire rendu le 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté l’intégralité des demandes de M. [X] [L] [A] et de Mme [F] [I],

— rejeté les demandes des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [X] [L] [A] et Mme [F] [I] à supporter les entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Valérie Toutain de Hautecloque et par la SCP Courtaigne Avocats, chacune pour la part lui revenant, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le 30 mars 2023, M. et Mme [L] [A] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. [V], M. [P], la SAS [13] et la SCP [P] [14].

Par uniques conclusions notifiées le 29 juin 2023, ils invitent la cour à :

— prononcer l’annulation, l’infirmation, et à tout le moins la réformation du dit jugement,

Par voie de conséquence,

Vu les avants contrats authentiques dans lesquels les réseaux devront être séparés et autonomes et les contrats authentiques dans lesquels les réseaux le sont déjà !!!

Vu les incompréhensibles et contradictoires clauses contractuelles rédigées par professionnels du droit – notaires – débiteurs d’une obligation d’efficacité de leurs actes et la démonstration, si nécessité d’une aléatoire interprétation, du manquement des notaires à leurs obligations d’établir des actes concis, clairs, précis et donc efficaces,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

— condamner in solidum la SAS [12] [V] [18], Me [V], la SCP [P] [2] et Me [P], Notaires, à leur payer :

* la somme de 16 000 euros au titre des travaux à réaliser pour la modification du réseau des eaux usées,

* la somme de 2 000 euros par mois depuis la mise en demeure du 23 juin 2020 jusqu’au complet achèvement des travaux au titre du préjudice de jouissance et sous astreinte de 2 000 euros par mois à compter de la notification du jugement à intervenir jusqu’au complet achèvement des travaux,

* la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens de l’instance.

Par uniques conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la SCP [P] [2] et Me [P] invitent la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile et de la jurisprudence citée, à :

— les recevoir en leurs écritures, les y déclarer bien fondés y faisant droit,

— constater que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité professionnelle de M. [P] font entièrement défaut, le notaire n’ayant commis aucune faute à l’origine du prétendu préjudice dont les époux [L] [A] demandent réparation,

— débouter les époux [L] [A] de leurs demandes à leur encontre,

Les mettre hors de cause,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formées par les époux [L] [A],

Y ajoutant,

— condamner les époux [L] [A] à leur régler la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [L] [A] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par uniques conclusions notifiées le 6 juillet 2023, la SAS [12] [V] [18] et M. [V] invitent la cour à :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions,

— confirmer le jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Nanterre le 16 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter M et Mme [L] [A] de l’ensemble de leurs demandes,

Y ajoutant,

— condamner M. et Mme [L] [A] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Valérie Toutain de Hautecloque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

Le jugement est querellé en toutes ses dispositions. L’affaire se présente donc dans les mêmes termes qu’en première instance.

Sur les fautes reprochées au notaire

Après avoir relevé que les deux actes authentiques du 24 juillet 2015 stipulent deux clauses littéralement contradictoires, le tribunal a retenu que M. [P] et M. [V] avaient commis une faute dans la rédaction de ces actes de nature à entraver l’exécution de chaque acte, peu important qu’il s’agisse d’une simple erreur matérielle ou relève d’une négligence plus grave.

Il a en revanche exclu tout manquement au devoir de conseil des notaires, estimant que M. et Mme [L] [A] ne rapportaient pas la preuve d’une commune intention des parties pour mettre à la charge des époux [G] le coût des futurs travaux de modification des réseaux existants, contrairement aux prévisions des avants-contrats

Moyens des parties

M. et Mme [L] [A] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il les déboute de leurs demandes et maintiennent, comme en première instance, qu’ils ont sollicité lors de la signature de l’acte de vente, avec l’accord des époux [G], une modification de la clause de division cadastrale mettant à leur charge le coût des futurs travaux de modification des réseaux.

M. [V] soutient que l’acte de vente au profit des époux [L] [A] contient une simple erreur matérielle, en qu’il est indiqué 'Toute modification des réseaux existants par l’acquéreur sera donc en conséquence à sa seule charge à l’exclusion du propriétaire du lot cadastré section AD numéro [Cadastre 8]' au lieu de '(…) à l’exclusion du propriétaire du lot cadastré section AD numéro [Cadastre 7]', sans quoi la clause n’aurait aucun sens.

Il conteste les affirmations des appelants relatives à la volonté commune des parties de modifier la charge des futurs travaux de modification des réseaux et souligne l’absence d’élément probant à cet égard.

M. [P] conclut également dans le sens d’une simple erreur matérielle affectant l’acte des époux [L] [A], conteste pareillement l’existence d’un accord des parties pour modifier la clause litigieuse et s’étonne de l’absence de mise en cause des époux [G].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens de fait et de droit présentés au soutien des prétentions.

Appréciation de la cour

C’est par des motifs exacts, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que MM. [P] et [V] avaient manqué à leur devoir de recevoir des actes pleinement efficaces.

Du reste, les notaires ne contestent pas l’existence d’une telle faute, qu’ils qualifient d’erreur matérielle, ce qui ne modifie en rien le caractère fautif de cette erreur.

Il est constant que la clause insérée dans l’acte des époux [L] [A] n’a pas de sens puisqu’elle indique d’abord que 'Toute modification des réseaux existants par l’acquéreur [M. et Mme [L] [A]] sera donc en conséquence à sa seule charge [celle de M. et Mme [L] [A]] à l’exclusion du propriétaire du lot cadastré section AD numéro [Cadastre 8] [M. et Mme [A]]".

Par ailleurs, il doit être considéré comme acquis que lors de la signature des actes de vente, M. et Mme [L] [A] ont tenté d’obtenir une modification de la clause 'Division cadastrale’ afin de faire mettre à la charge de M. et Mme [G] le coût des futurs travaux sur le réseau d’évacuation des eaux usés.

D’une part en effet, la clause a été (maladroitement) modifiée dans l’acte de vente des époux [L] [A] par rapport à la rédaction parfaitement claire qui figurait dans la promesse de vente. Cette même clause est restée inchangée dans l’acte de vente des époux [G]. Cette modification malheureuse peut s’expliquer par une demande des époux [L] [A] de modifier la charge des futurs travaux, à défaut de toute autre explication logique de la part des notaires.

D’autre part, dans un courriel du 14 mai 2020, M. [G] écrit ceci aux époux [L]-[A] 'Vous nous dites que le notaire se serait trompé dans l’acte notarié et aurait mal interprété nos discussions. Le jour de la signature, nous n’avons jamais dit que nous prenions en charge l’ensemble des travaux. Oui pour les travaux sur notre parcelle, mais en aucun cas les travaux relatifs au déplacement de compteurs Gaz, EDF, etc …'.

Ces propos établissent qu’une discussion s’est engagée sur la charge des travaux à venir, alors pourtant que cette question avait été réglée par les promesses de vente. Pour autant, pas plus qu’en première instance M. et Mme [L] [A] ne démontrent avoir obtenu l’accord des époux [G] pour modifier la clause litigieuse.

Il n’en demeure pas moins que les notaires qui ont reçu la vente ont modifié la clause 'Division cadastrale’ dans l’acte de vente des époux [L] [A], sans la modifier pareillement dans l’acte de vente des époux [G], rendant les deux actes inconciliables, sauf à dire, comme le soutiennent les notaires, que l’acte des époux [L]-[A] contiendrait une pure erreur matérielle, ce que rien toutefois ne vient corroborer. En outre, si tel était le cas, rien ne permettrait d’expliquer ce qui a conduit à la modification de l’acte des époux [L] [A].

En modifiant la clause litigieuse dans l’acte de vente au profit de M. et Mme [L]-[A], ce qui était de nature à leur laisser croire qu’il était fait droit à leur demande, alors qu’il n’est pas démontré que les époux [G] aient consenti à une telle modification, MM. [P] et [V] ont manqué à leur devoir de conseil envers les époux [L] [A].

Sur le préjudice et le lien de causalité

Le tribunal a débouté M. et Mme [L] [A] de leurs demandes indemnitaires au motif que la faute retenue à l’encontre des notaires ne présentait aucun lien de causalité avec le préjudice allégué.

Moyens des parties

M. et Mme [L] [A] poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et exposent qu’en raison des manquements du notaire, ils vont devoir supporter les frais de séparation des eaux usées à hauteur de 16 000 euros et qu’ils subissent une perte de jouissance partielle de leur bien dans l’attente de la réalisation des travaux litigieux.

M. [V] sollicite la confirmation du jugement de ce chef et estime que la réalité du préjudice n’est pas démontrée, qu’il s’agisse du coût des travaux à réaliser ou de la consistance du trouble de jouissance, et qu’il n’y a aucun lien de causalité avéré avec une faute quelconque.

M. [P] sollicite la confirmation du jugement de ce chef et conteste pareillement la réalité du préjudice allégué et l’existence d’un lien de causalité avec l’erreur commise.

Appréciation de la cour

Pour preuve de leur préjudice matériel, les époux [L] [A] produisent un devis à hauteur de la somme de 16 000 euros, alors que dans leurs échanges de courriels avec les époux [G], ces derniers évoquent un coût des travaux de l’ordre de 5 000 euros.

De plus, le devis mentionne des travaux et prestations complémentaires, sans que la cour sache ce qui relève de l’indispensable pour parvenir au but recherché (la séparation des réseaux) et ce qui relèverait de choix personnels.

En outre, le fait de devoir supporter le coût des travaux de séparation des eaux usées n’est que la conséquence de l’engagement contractuel né de la signature de la promesse de vente, prévoyant 'les lots A et B devront avoir des réseaux (eau, énergie, etc.) différents et autonomes. Toute modification des réseaux existants afin de les rendre autonomes sera à la charge du propriétaire du lot B, ce qui est accepté par le bénéficiaire'.

Si M. et Mme [L]-[A] ont souhaité revenir sur cet engagement, ils ne pouvaient pas, par leur seule volonté, imposer une telle modification à M. et Mme [G].

Ces travaux ne constituent donc pas un préjudice indemnisable.

S’agissant de la perte de jouissance d’une partie de la propriété des époux [L] [A], le seul constat réalisé par un huissier de justice, qui rapporte les propos de son requérant ne suffisent pas à démontrer la réalité du préjudice allégué.

Par ailleurs, le lien de causalité entre les fautes retenues à l’encontre des notaires et le préjudice allégué n’est pas démontré.

La maladresse de rédaction de la clause modifiée et le manquement au devoir de conseil retenus par la cour ne peuvent avoir eu pour conséquence que de faire perdre une chance aux époux [L] [A] de renoncer à la vente.

Cette perte de chance est toutefois inexistante compte tenu de la modicité du coût des travaux auxquels ils pensaient échapper par rapport au prix de leur acquisition (390 000 euros) et de la construction qu’ils ont fait réaliser (maison moderne aux prestations luxueuses selon l’attestation de l’agence immobilière du [Adresse 17]). En outre, renoncer à cette acquisition aurait nécessairement entraîné la perte de l’indemnité d’immobilisation de 39 000 euros.

Dès lors, en l’absence de lien de causalité entre un préjudice, non établi en son principe comme en son quantum, et les fautes retenues à l’encontre des notaires, la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] [A] de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles.

M. et Mme [L] [A] supporteront les dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. et Mme [L] [A] aux dépens de la procédure d’appel,

DIT qu’ils pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,