COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 327

Rôle N° RG 22/08301 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJREX

[E] [I]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3]

S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Joseph MAGNAN

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03832.

APPELANT

Monsieur [E] [I]

né le 23 Novembre 1942 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LAUGIER FINE, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] [Localité 1], demeurant [Adresse 3] – [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

S.A.S. IMMOBILIERE PUJOL, demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES,

avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] comprend quatre copropriétaires dont M. [E] [I].

Une assemblée générale s’est tenue le 18 décembre 2018. Selon la résolution n°4, l’assemblée des copropriétaires a décidé d’effectuer des travaux de ravalement et retenu la proposition de prix de la société SPIB. Seule Mme [G] était présente à cette assemblée générale.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2019, M.[I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL, syndic, en annulation de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 et subsidiairement, en annulation de la résolution n° 4 de cette dernière. Il sollicitait également la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PUJOL à des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté M.[I] de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts,

— débouté la SARL IMMOBILIER PUJOL de ses demandes de dommages et intérêts,

— condamné M.[I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[I] à verser à la SARL IMMOBILIERE PUJOL la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[I] aux dépens,

— accordé le bénéficie de la distraction des dépens aux avocats qui en font la demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale liée à l’absence de scrutateur en indiquant qu’une telle désignation avait été rendue impossible puisqu’un seul copropriétaire était présent.

Il a rejeté l’autre moyen de nullité soulevé par M.[I] en notant que la mention de 310.310 tantièmes était conforme à la réalité et aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a rejeté la demande de nullité de la résolution n° 4 en indiquant que le prix voté correspondait bien au coût des travaux relatifs aux parties communes. S’agissant de la différence du prix concernant les parties privatives, il a jugé qu’elle ne portait pas atteinte à l’intérêt de la copropriété en ce qu’elle apparaissait inférieure au montant prévu. Il a jugé que les copropriétaires avaient reçu des informations suffisantes concernant les travaux.

Par déclaration du 09 juin 2022, M.[I] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

La SARL IMMOBILIERE PUJOL a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer, M.[I] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL,

*statuant à nouveau :

— de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— de condamner la SARL IMMOBILIERE PUJOL à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour négligence fautive,

— de condamner le syndicat de copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL à lui verser chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— subsidiairement,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SARL IMMOBILIERE PUJOL et du syndicat des copropriétaires,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et en ce qu’il l’a condamné à des indemnités fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

*statuant à nouveau :

— de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018,

— de condamner la SARL IMMOBILIERE PUJOL à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour négligences fautives,

— de condamner le syndicat de copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL à lui verser chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soulève la nullité de l’assemblée générale en raison :

— de l’absence de désignation d’un scrutateur,

— de l’absence de précision des noms des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote, en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Subsidiairement, il sollicite la nullité de la résolution n° 4 qui a décidé la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires de travaux portant sur des parties privatives, par le biais d’un vote effectué selon les règles de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que le vote aurait dû être présenté à la majorité de l’article 25. Il relève que le nouveau moyen qu’il développe en appel est recevable. Il expose que l’assemblée générale a décidé que la copropriété prendrait en charge des travaux relevant des parties privatives, modifiant en conséquence la répartition des charges et les dispositions du règlement de copropriété.

Il précise qu’une assemblée générale du 10 septembre 2020 a reconnu l’illégalité et la nullité de l’assemblée générale qu’il critique ; il fait en outre état d’une correspondance d’un syndic du 19 mai 2021.

Il sollicite la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PUJOL, syndic, à lui verser des dommages et intérêts en raison d’erreurs commises sur les devis lors de l’assemblée générale critiquée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau :

— de condamner M.[I] à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner M.[I] à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[I] aux dépens.

Il expose que M.[I] a introduit d’autres procédures pour voir annuler des assemblées générales, l’objectif étant de retarder des travaux de ravalement de façade imposés par la Ville de [Localité 5]. Il relève que les travaux doivent être réalisés dans certains délais pour bénéficier de subventions.

Il conteste toute nullité de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 en raison de l’absence d’un scrutateur ; il relève qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale et note que seul un copropriétaire était présent lors de cette assemblée. Il estime que la majorité requise pour les votes était celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient la justesse de l’indication des tantièmes.

Il s’oppose à la nullité de la résolution n° 4 en relevant que l’assemblée générale a voté sur la part du devis qui concernait les parties communes. Il estime que l’erreur relative à la part du devis relative aux parties privatives est sans incidence.

Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer, la SARL IMMOBILIERE PUJOL demande à la cour :

— de débouter M.[I] de ses demandes,

— de juger irrecevable le moyen nouveau concernant la demande d’annulation de la résolution n°4, lié à la question de la majorité à adopter,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— de condamner M.[I] à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner M.[I] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— de condamner M.[I] aux dépens, ces derniers étant distraits au profit de la SELARL LESCUDIER&associés.

Elle conteste la nullité de l’assemblée générale au motif de l’absence d’un scrutateur ; elle relève que cette désignation n’est pas une obligation légale et qu’il n’y avait qu’un seul copropriétaire lors de cette assemblée.

Elle estime que les résolutions ont été justement votées à 310/310 tantièmes si bien que l’assemblée générale ne peut être annulée pour cette raison. Elle indique que les présents et absents à l’assemblée générale ont été parfaitement identifiés. Elle ajoute qu’à supposer que la mention de 310/1000 devait être notée au lieu de 310/310, il s’agit d’une simple erreur de plume sans conséquence.

Elle soutient que la demande de nullité de la résolution n° 4 pour une contestation sur les règles de vote s’analyse comme un moyen nouveau développé en appel, qui est irrecevable.

En tout état de cause, elle considère que la résolution n° 4 devait être votée à la majorité de l’article 25 et relève que la copropriété n’a pas eu à prendre en charge la part des travaux portant sur des parties privatives.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait état de la mauvaise foi de M.[I].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2025.

MOTIVATION

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 18 décembre 2018

Selon l’article 15 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale désigne, au début de chaque séance, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) de ce décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

La désignation d’un scrutateur n’est pas une obligation légale.

Le règlement de copropriété n’impose pas la désignation d’un scrutateur lors des assemblées générales puisqu’il indique uniquement 'l’assemblée générale élit son président et, le cas échéant, son bureau'.

Enfin, la présence d’un seul copropriétaire à l’assemblée générale du 18 décembre 2018, élu président de séance, rendait impossible la désignation d’un scrutateur.

Dès lors, l’absence de désignation d’un scrutateur lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 n’est pas un motif d’annulation de cette assemblée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne qui était présent et représenté et qui était absent. Il est ainsi noté que Mme [G] (310/1000) était présente et qu’étaient absents M.[I] [E] (250), l’indivision [I] [E] et [P] (240), Mme [I] [P] (200), soit 690.1000 absent. Ainsi, compte tenu de ces éléments, les copropriétaires qui n’ont pas pris part au vote des résolutions de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 étaient parfaitement identifiables.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 décembre 2018 sera confirmé.

Sur l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018

L’article 563 du code de procédure civile énonce que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En conséquence, M.[I] peut invoquer un nouveau moyen pour obtenir l’annulation d’une résolution. Le moyen tiré d’une violation des règles de vote est ainsi recevable.

La résolution n° 4, votée à la majorité de l’article 24, a adopté des travaux de ravalement et retenu 'la proposition de prix de la société SPIB qui s’élève à 14.004, 50 euros TTC plus 1764 TTC de parties privatives’ et 'décidé que 'le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances seront répartis selon les millièmes généraux'.

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable,

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; (…)

Le 14 décembre 2017, la Ville de [Localité 5] a enjoint au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic 'Immobilière Pujol', d’avoir à procéder à un ravalement de la façade.

Dès lors, le vote des travaux de ravalement devait être adopté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale a adopté un devis en mentionnant qu’il ventile le coût pour les parties communes et un coût pour les parties privatives. Elle n’a pas voté la prise en charge par l’ensemble des copropriétaires du montant des travaux portant sur une partie privative. M.[I] ne démontre d’ailleurs pas que les appels de fonds qu’il a dû recevoir intégraient le montant du coût de travaux portant sur la partie privative.

La mention 310/310 pour énoncer le résultat du vote, s’agissant d’un vote de la seule copropriétaire présente, effectué conformément à l’article 24, est sans importance.

Enfin, comme l’indique avec pertinence le premier juge, il n’apparaît pas que l’assemblée générale du 10 septembre 2020 ait reconnu une quelconque illégalité ou irrégularité de l’assemblée générale du 10 décembre 2018. L’écrit du Cabinet Laugier Fine du 19 mai 2021 n’indique pas plus que cette assemblée générale du 10 décembre 2018 serait irrégulière.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de M.[I] tendant à voir annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 18 décembre 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[I] à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE PUJOL

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M.[I] ne démontre pas l’existence d’une faute commise par la SARL IMMO PUJOL qui lui aurait créé un préjudice. Il sera débouté de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires et la SARL IMMOBILIERE PUJOL

Même si les prétentions de de M.[I] n’ont pas abouti, la procédure qu’il a intentée n’a toutefois pas dégénéré en abus de droit. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées tant par le syndicat des copropriétaires que par la SARL IMMOBILIER PUJOL.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[I] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la SARL IMMOBILIERE PUJOL les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[I] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires et 2000 euros à la SARL IMMOBILIERE PUJOL au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

M.[I] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires et à la SARL IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1800 euros à chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[E] [I] à verser à la SARL IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M.[E] [I] faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[E] [I] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,