Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00245 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXSM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 01 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 février 2024 – RG N°20/00836 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 72A – Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 04 février 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [L] [D] Veuve [P],

née le 23 Février 1935 à [Localité 5] (42) retraitée, de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean-Sébastien GAROT de la SCP D’AVOCAT GAROT, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représentée par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉE

Syndicat de copropriété DE L’IMMEUBLE CENTRE DES 4 AS

Représenté par son syndic en exercice la SARL LION IMMOBILIER immatriculée au RCS de Belfort sous le n° 337 774 467 ayant son siège social [Adresse 1], représentée elle-même par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

Représentée par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représentée par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Mme [L] [D], veuve [P], est propriétaire d’une cellule commerciale constituant le lot n°280 de l’ensemble immobilier en copropriété Centre des 4 As.

Par exploit du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires du Centre des 4 As a fait assigner Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Belfort en paiement de charges de copropriété.

Par jugement avant dire droit du 4 mai 2023, le tribunal a sollicité du syndicat des copropriétaires la production d’un certain nombre de pièces, et de Mme [D] ses observations sur les pièces produites ainsi qu’une liste précise des charges dont elle contestait l’imputation sur son compte personnel.

Par jugement du 1er février 2024, le tribunal a :

— condamné Mme [L] [D] veuve [P] à payer au syndicat de l’immeuble Centre des 4 As, représenté par son syndic, la SARL Lion Immobilier, la somme de 50 514,53 euros, représentant les charges de copropriété dues jusqu’à la fin de 3ème trimestre 2022, dont à déduire la somme de 25 000 euros résultant de la vente du local commercial ;

— ordonné la capitalisation des intérêts de retard dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— condamné Mme [L] [D] veuve [P] aux dépens de l’instance ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que Mme [D] ne critiquait pas les tantièmes qui lui étaient appliqués sur les relevés de charges contestées ;

— qu’au moyen des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifiait de sa créance à l’encontre de Mme [D], à l’exception d’une reprise de solde 2013 de 542,97 euros dont on ignorait à quoi elle se rattachait et si elle n’était pas prescrite ;

— que, de son côté, Mme [D] n’avait pas dressé la liste précise des charges dont elle contestatit l’imputation sur son compte personnel, ne démontrait pas que les factures contestées concernaient, non pas le bâtiment dans lequel elle était copropriétaire, mais un bâtiment à usage de bureaux, n’avait jamais demandé à consulter les pièces justificatives tenues à sa disposition, et n’avait jamais formellement contesté les charges de copropriété, mais seulement demandé copie de certaines factures ;

— que Mme [D] devait donc être condamnée au paiement de la somme de 50 514,53 euros, dont il convenait de déduire la somme de 25 000 euros saisie par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la vente du local commercial ayant appartenu à Mme [D].

Mme [D] a relevé appel de cette décision le 16 février 2024.

Par conclusions récapitulatives transmises le 28 août 2024, l’appelante demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 10 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 132 du code de procédure civile,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— de recevoir Mme [L] [D], veuve [P], en son recours et de la déclarer bien fondée ;

— de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre des 4 As sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Lion Immobilier, irrecevables comme étant prescrites et subsidiairement non fondées ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre des 4 As sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Lion Immobilier, de toutes ses demandes dirigées contre Mme [L] [D], veuve [P] ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre des 4 As sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Lion Immobilier, à payer à Mme [L] [P] la somme de 25 000 euros payée par elle à tort sur saisie et revendication entre les mains de Maître [Z], notaire, à la suite de la vente de son lot ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre des 4 As sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Lion Immobilier, à payer à Mme [L] [P] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre des 4 As sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL Lion Immobilier, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du Centre des 4 As demande à la cour :

— de débouter Mme [P] de ses moyens, fins et prétentions ;

— de juger, aux besoins, non prescrites les créances du syndicat ;

— de confirmer la décision déférée, sauf en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure

civile ;

Statuant à nouveau sur ce point :

— de condamner Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à régler au syndicat la somme de 1 500 euros pour la 1ère instance ;

En tout état de cause,

— de condamner Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à régler au syndicat la somme de 2 000 euros en cause d’appel ;

— de la condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la prescription

L’appelante invoque pour la première fois à hauteur de cour la prescription quinquennale issue de la loi 2018-1021 pour soutenir que la demande du syndicat des copropriétaires est prescrite pour toute somme antérieure de 5 ans à la date de l’assignation du 14 décembre 2020.

L’intimée s’oppose à cette fin de non-recevoir, en indiquant qu’à la supposer recevable, elle se heurte aux dispositions transitoires posées par l’article 2222 du code civil.

Il sera relevé à titre liminaire qu’aucune irrecevabilité ne peut être opposée à la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante, dès lors qu’en application de l’article 123 du code de procédure civile les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause.

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) énonce que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il est constant que le syndicat de copropriété réclame le paiement de sommes qui sont pour partie antérieures de plus de cinq ans à la date de l’assignation, comme remontant à l’exercice 2014.

Toutefois, la loi ELAN, qui réduit à cinq ans un délai de prescription qui était auparavant de dix ans, est entrée en vigueur le 25 novembre 2018, de sorte qu’il y a lieu de faire application à l’espèce des dispositions de l’article 2222 du code civil, selon lesquelles, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il en résulte que la prescription de l’action en paiement des charges de copropriété échues antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN pouvait être poursuivie dans le délai de cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’au 25 novembre 2023, sous réserve que la durée totale du délai n’excède pas dix ans. Dès lors, l’action du syndicat de copropriété n’était en l’espèce prescrite pour aucune des composantes de sa demande.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] sera donc rejetée.

Sur le fond

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’intimé produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales successives ayant approuvé les comptes des exercices au titre desquels le paiement des charges est réclamé à l’encontre de Mme [D] (étant observé que le procès-verbal d’assemblée générale du 25 février 2021, portant approbation des comptes de l’exercice 2019 n’est, à la différence des autres, pas produit par l’intimé en tant que pièce autonome de son bordereau, mais figure en annexe du décompte de régularisation de charges 2019, pièce n°48).

Il en résulte que Mme [D], comme tout autre copropriétaire, est tenue de régler sa quote-part dans les charges communes telles qu’elles résultent des comptes approuvés, sans plus pouvoir contester le bien-fondé ou le montant de ces charges elles-mêmes, et sans pouvoir subordonner son paiement à la production des factures correspondant aux charges approuvées. Il n’y a donc pas lieu de s’arrêter sur ce point aux critiques de l’appelante.

Néanmoins, l’approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire, de sorte que l’appelante reste recevable à contester son compte individuel à condition de démontrer que celui-ci est affecté d’une erreur dans la répartition des charges.

A cet égard, le syndicat de copropriété produit, pour chacun des exercices, le relevé détaillé des charges et produits distinguant les charges communes générales afférentes à l’ensemble des bâtiments, ainsi que les charges communes spéciales afférentes respectivement au bâtiment A, et au bâtiment B, et les charges générales relatives au chauffage des boutiques. Il est encore fourni les décomptes de régularisation des charges adressés à Mme [D] pour chaque exercice, qui comporte la ventilation entre les charges communes générales, les charges communes spéciales afférentes au bâtiment A, qui est celui dans lequel est situé le local concerné, et celles afférentes au chauffage, avec indication des montants à répartir, cohérents avec ceux résultant des relevés détaillés des charges correspondants, ainsi que le calcul des sommes à imputer au copropriétaire en fonction des tantièmes attribués à son lot par rapport aux tantièmes totaux, savoir respectivement 572 pour les charges générales, 1047 et 2544 pour le chauffage.

Il sera observé que le lot ayant appartenu à Mme [D] est désigné sous le numéro 280. Si le règlement de copropriété que l’appelante verse aux débats ne comporte pas de n°280, il résulte néanmoins de ses écritures que ce numéro résulte de la renumérotation du lot désigné dans le règlement de copropriété sous le n° 221. Il doit être constaté à la lecture de ce règlement que, si la répartition des charges du chauffage des boutiques répond à une règle spécifique, la quote-part des parties communes générales attribuée à ce lot ressort quant à elle à 571, et la quote-part des parties communes du bâtiment A à 1047.

Il existe donc une divergence en ce qui concerne les tantièmes de répartition des charges communes générales, entre le règlement de copropriété, qui les fixe à 571, et les décomptes de répartition, qui les imputent à hauteur de 572, sans qu’il soit fourni aucune explication sur cette différence, ni aucune justification de l’intervention à ce sujet d’une quelconque modification.

Pour le reste, il convient de reprendre successivement les sommes imputées à Mme [D] pour chaque exercice, étant rappelé que la preuve de l’existence d’une erreur dans les comptes individuels incombe à l’appelante, et que les contestations de celle-ci relatives à la confusion entre charges et à la potentielle imputation sur son compte de charges communes spéciales afférentes au bâtiment B ou de charges incombant à d’autres copropriétaires ne sont pas étayées par des pièces de conviction concrètes.

* pour l’exercice 2014 :

— il est mis en compte une reprise de l’exercice antérieur d’un montant de 542,97 euros, que le premier juge a écarté en relevant à juste titre que le syndicat de copropriété ne fournissait aucune justification à son sujet, ce que l’intimé ne conteste pas, en l’absence d’appel incident sur ce point ;

— il est mis en compte une somme de 87,23 euros au titre de la vérification règlementaire des installations électriques des établissements recevant du public ; cette somme, justifiée par la production d’une facture APAVE jointe à l’état de répartition des charges, est légitime dès lors qu’elle correspond à une intervention obligatoire à la charge du propriétaire des locaux commerciaux, et à laquelle Mme [D] ne justifie pas s’être spontanément pliée ;

— il est ensuite mis en compte les charges approuvées par l’assemblée générale, au sujet desquelles la seule erreur dûment établie concerne l’imputation d’un tantième en trop au titre des charges communes générales ; il y a lieu de rectifier l’imputation en ce sens, en ramenant le montant correspondant à 1 097,67 euros ;

— il est défalqué les provisions versées par Mme [D] au titre de l’exercice correspondant à hauteur de 7 873,39 euros, l’appelante n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2014, le solde s’établit en faveur de Mme [D] à la somme de 910,71 euros.

* pour l’exercice 2015 :

— la somme de 88,20 euros mise en compte au titre de la vérification règlementaire des installations électriques des établissements recevant du public appelle la même observation qu’au titre de l’exercice précédent, et est donc imputée à juste titre à Mme [D] ;

— pour le même motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 922,35 euros ;

— il est déduit un montant de 4 919 euros au titre des sommes versées par Mme [D], celle-ci n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2015, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 2 355,49 euros.

* pour l’exercice 2016 :

— la somme de 90 euros mise en compte au titre de la vérifiation règlementaire des installations électriques des établissements recevant du public appelle la même observation qu’au titre des exercices précédents, et est donc imputée à juste titre à Mme [D] ;

— pour le motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 867,49 euros ;

— il est mis en compte une somme de 22 035,16 euros au titre de travaux réalisés sur les commerces ; cette somme résulte de l’application des tantièmes correspondant aux charges spéciales au coût des travaux, dont le détail des factures concernées figure au relevé des charges et produits annexé au décompte de régularisation, étant rappelé que ces factures ont fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, alors que Mme [D] échoue à démontrer que les travaux concernés, ou à tout le moins partie d’entre eux, lui seraient étrangers comme étant afférents au bâtiment B ;

— il est encore mis en compte une somme de 170,36 euros à titre de provisions sur des procédures de saisie immobilière diligentées à l’encontre de certains copropriétaires défaillants, cette somme étant calculée sur la base des tantièmes des charges communes générales, dont il sera rappelé qu’il est erroné ; il ressort des pièces produites que les procédures judiciaires concernées ont été validées par l’assemblée générale des copropriétaires, et les provisions sont justifiées par les factures annexées au décompte de régularisation ; pour tenir compte des tantièmes correspondant effectivement au lot de Mme [D], la somme concernée devra être ramenée à 170,06 euros ;

— il est ensuite mis en compte au titre des charges communes spéciales une somme de 89,11 euros au titre de frais d’animation du centre commercial, au titre duquel la cour ne trouve cependant aucune correspondance manifeste dans les délibérations de l’assemblée générale afférente, et aucune facture explicite, de sorte que cette somme sera écartée ;

— il est enfin comptabilisé une somme de 86 euros à titre de 'frais de relance selon contrat', sans plus d’explication ; le seul contrat produit aux débats est le contrat de syndic, qui, s’il comporte certes une tarification des actes exécutés par le prestataire, ne permet cependant pas d’établir une correspondance avec le montant mis en compte ; cette somme sera donc écartée ;

— il est déduit un montant de 1 711,82 euros au titre des sommes versées par Mme [D], celle-ci n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2016, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 27 155,20 euros.

* pour l’exercice 2017 :

— pour le motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 1 115,96 euros ;

— il est mis en compte une somme de 302,31 euros au titre de l’animation commerciale, dont il ressort cette fois qu’elle a bien été validée par l’assemblée générale, de sorte qu’elle sera retenue ;

— il est par ailleurs justifié par le procès-verbal d’assemblée générale et la facture de l’exécution de travaux de vidéo-surveillance et de protection anti-intrusion, dont la quote-part au titre des charges communes spéciales devra donc être validée ;

— il en est de même de la somme de 133,02 euros relative à la création d’un local commun ;

— il en est de même de la somme de 35 euros imputée au titre de l’établissement du DPE, qui incombe à Mme [D] ;

— si la provision pour travaux d’étanchéité est justifiée en son principe, il apparaît que son montant, calculé en fonction des tantièmes des charges communes générales, est erroné, et doit être ramené à 374,80 euros ;

— la somme de 96 euros mise en compte à titre de 'frais de relance selon contrat’ sera écartée pour les mêmes raisons que précédemment ;

— il est déduit un montant de 35 euros au titre des sommes versées par Mme [D], celle-ci n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2017, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 6 982,91 euros.

* pour l’exercice 2018 :

— pour le motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 1 074,48 euros ;

— il est mis en compte la deuxième provision ainsi que le solde au titre des travaux d’étanchéité, ainsi que des travaux d’étanchéité sur les réserves ; si au titre du premier de ces montants, il est pris en compte dans le récapitulatif des charges exercice par exercice une somme de 272,51 euros, qui se révèle inférieure à celle à laquelle serait en droit de prétendre le syndicat de copropriété, et qui sera donc allouée, le deuxième doit être réduit comme étant calculé sur la base erronée de 572 tantièmes, et sera en conséquence ramené à 272,84 euros ;

— il est ensuite mis en compte une somme de 168,12 euros au titre d’un 'fonds trésorerie', dont il n’est pas explicité par l’intimé à quel titre Mme [D] devrait contribuer à l’alimenter, alors qu’il résulte de la délibération de l’assemblée générale du 2 juillet 2018 que la somme de 30 000 euros affectée sur le fonds de trésorerie de la copropriété serait prélevé sur un montant supérieur à 42 000 euros non dépensé au titre de l’année 2017 ;

— il sera par ailleurs fait droit à la somme de 302,31 euros relative au budget animation, reconduit par décision de l’assemblée générale ;

— il est ensuite mis en compte des sommes de 25 euros et 240 euros sous l’intitulé 'frais relance huissier’ et 'frais de relance selon contrat’ dont il n’est pas plus justifié que pour les exercices précédents ;

— enfin, il n’est tenu compte d’aucun versement au cours de l’exercice, et Mme [D] n’établit pas qu’elle aurait procédé à un paiement à ce titre ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2018, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 6 703,09 euros.

* pour l’exercice 2019 :

— pour le motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 913,98 euros ;

— il est encore mis en compte une somme de 85,18 euros à titre de provisions sur des procédures de saisie immobilière diligentées à l’encontre de certains copropriétaires défaillants, cette somme étant calculée sur la base des tantièmes des charges communes générales, dont il sera rappelé qu’il est erroné ; il ressort des pièces produites que les procédures judiciaires concernées ont été validées par l’assemblée générale des copropriétaires, mais, pour tenir compte des tantièmes correspondant effectivement au lot de Mme [D], la somme concernée devra être ramenée à 85,03 euros ;

— il est mis en compte une somme de 82,08 euros au titre de la vérification règlementaire des installations électriques des établissements recevant du public ; cette somme, justifiée par la production d’une facture APAVE jointe à l’état de répartition des charges, est justifiée dès lors qu’elle correspond à une intervention obligatoire à la charge du propriétaire des locaux commerciaux, et à laquelle Mme [D] ne justifie pas s’être spontanément pliée ;

— il est mis en compte une somme de 705,38 euros au titre de la réfection du 1er étage ; si une délibération figure en ce sens dans le procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2018, force est cependant de constater qu’aucun décompte de régularisation de charges ne fait apparaître ce poste, de sorte que la cour ignore sur quelle base financière et selon quel calcul la somme imputée à Mme [D] a pu être déterminée ; dans ces conditions de preuve défaillante, le montant correspondant sera écarté ;

— il y lieu de mettre en compte la somme de 302,31 euros au titre de l’animation commerciale, dont le budget a été renouvelé ;

— il est déduit un montant de 8 400 euros au titre des sommes versées par Mme [D], celle-ci n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2019, le solde s’établit en faveur de Mme [D] à la somme de 2 621,55 euros.

* pour l’exercice 2020 :

— pour le motif d’erreur sur les tantièmes des charges communes générales, le montant correspondant sera ramené à 908,17 euros ; toutefois, il ressort du récapitulatif des charges exercice par exercice produit par l’intimé qu’il ne réclame au titre de cet exercice qu’un montant total de charges approuvées de 3 880,05 euros, inférieur à celui résultant du décompte de régularisation, même après la correction précitée, de sorte qu’il convient de mettre en compte le montant de 3 880,05 euros ;

— il y a lieu de mettre en compte la somme de 302,31 euros au titre de l’animation commerciale, dont le budget a été renouvelé ;

— il n’est pas justifié de prendre en compte les sommes imputées au titre de frais d’huissier et d’assignation ;

— il est déduit un montant de 4 200 euros au titre des sommes versées par Mme [D], celle-ci n’établissant pas s’être acquittée à ce titre d’un montant supérieur ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2020, le solde s’établit en faveur de Mme [D] à la somme de 17,64 euros.

* pour l’exercice 2021 :

— il apparaît que le récapitulatif des charges exercice par exercice, qui sert de fondement à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, impute au titre des charges de l’exercice 2021 une simple provision fixée à 5 160,32 euros, et non pas leur montant après régularisation, qui ressort, après correction de l’erreur récurrente sur les tantièmes, à 4 227,91 euros selon le décompte de régularisation produit par ailleurs ;

— il y a par ailleurs lieu d’avaliser la mise en compte d’une somme au titre de travaux de joints de murs rideaux, approuvés par l’assemblée générale, sauf à rectifier le montant en appliquant le nombre de tantième tel qu’il résulte du règlement de copropriété ; il sera donc imputé à ce titre une somme de 31,96 euros ;

— il n’est pas justifié de prendre en compte les sommes imputées au titre de frais d’huissier ;

— il n’est déduit aucun versement au cours de l’exercice, et Mme [D] n’établit pas qu’elle aurait procédé à un paiement à ce titre ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2021, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 4 259,87 euros.

* pour l’exercice 2022 :

— il n’est produit aucun justificatif de la régularisation des charges pour cet exercice, de sorte qu’aucune somme ne peut être allouée à ce titre, la cour ne pouvant à cet égard se satisfaire de la seule mise en compte de provisions ;

— il y a en revanche lieu de mettre en compte les frais justifiés par la procédure d’opposition formée par l’intimé sur la vente du lot de copropriété de l’appelante, dont il est justifié à hauteur de 345,57 euros par la production de l’acte et de la facture de l’huissier de justice ;

— il ne sera pas imputé le montant de 240 euros pour frais de mutation résultant d’une facture du syndic, et dont il n’est pas explicité à quoi ils correspondent précisément ;

— il en résulte qu’au titre des charges 2022, le solde s’établit en faveur du syndicat des copropriétaires à la somme de 345,57 euros.

Etant rappelé que le syndicat des copropriétaires a, en vertu de l’opposition qu’il avait formée sur le prix de vente du lot de Mme [D], obtenu le versement d’une somme de 25 000 euros, le décompte des parties s’établit au final en faveur de l’intimé à la somme de 19 252,23 euros (- 910,71 + 2 355,49 + 27 155,20 + 6 982,91 + 6 703,09 – 2 621,55 – 17,64 + 4 259,87 + 345,57 – 25 000).

L’appelante sera condamnée à payer cette somme à l’intimé, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

La décision sera confirmée s’agissant de l’anatocisme.

Sur les autres dispositions

La décision déférée sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Mme [D] sera condamnée aux dépens d’appel.

Les demandes formées à hauteur de cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [L] [D], veuve [P] ;

Confirme le jugement rendu le 1er février 2024 par le tribunal judiciaire de Belfort, sauf en ce qu’il a condamné Mme [L] [D] veuve [P] à payer au syndicat de l’immeuble Centre des 4 As, représenté par son syndic, la SARL Lion Immobilier, la somme de 50 514,53 euros, représentant les charges de copropriété dues jusqu’à la fin de 3ème trimestre 2022, dont à déduire la somme de 25 000 euros résultant de la vente du local commercial ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne Mme [L] [D], veuve [P], à payer au syndicat de l’immeuble Centre des 4 As, la somme de 19 252,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, cette somme intégrant la déduction de la somme de 25 000 euros déjà perçue par le syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [L] [D], veuve [P], aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,