COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 439

Rôle N° RG 23/00319 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSTO

[N] [K]

[O] [K]

[F] [K]

[A] [K]

C/

[D] [I]

[S] [J] épouse [K]

[Y] [O] [K]

[H] [E] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Sylvie LANTELME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21] en date du 07 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00178.

APPELANTS

Monsieur [N] [K]

né le 29 Octobre 1942 à [Localité 19],

(décédé le 25/03/2022)

Monsieur [O] [K]

né le 09 Août 1950 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Monsieur [F] [K]

né le 01 Février 1944 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

Madame [A] [K]

née le 04 Juillet 1955 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Sylvie LANTELME de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIME

Monsieur [D] [I]

né le 08 Avril 1949 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e William TROUVE, avocat au barreau de Paris, plaidant

PARTIES INTERVENANTES

Madame [S] [J] épouse [K] née en à , demeurant [Adresse 5]

assignée en intervention forcée le 02/12/2022 à personne

défaillante

Monsieur [Y] [O] [K]

demeurant [Adresse 12]

assigné en intervention forcée à domicile le 09/12/2022

défaillant

Monsieur [H] [E] [K]

demeurant [Adresse 2]

assigné en intervention forcée à domicile le 08/12/2022

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2007 à effet du 1er mai 2007, feue Madame [B] [W], aux droits de laquelle viennent Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X], a donné à bail à Monsieur [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 13] (83).

En date du 02 avril 2008, un expert a été désigné aux fins de constater que divers travaux devaient être réalisés au sein de l’appartement, et sur la base du rapport déposé, Monsieur [I] a fait assigner les consorts [X] devant le tribunal d’instance de Toulon lequel les a notamment condamnés par jugement du 08 décembre 2011 à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Par jugement du 21 juillet 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Toulon a constaté que les bailleurs avaient fait réaliser les travaux préconisés au mois de mai 2012.

A la suite de l’appel interjeté par Monsieur [I], la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé, aux termes d’un arrêt du 20 janvier 2017 le jugement en ce qu’il avait débouté Monsieur [I] de ses demandes considérant qu’il n’était plus recevable à solliciter la liquidation de l’astreinte pour défaut d’intérêt à agir dès lors qu’en l’état de la résiliation du bail, il était devenu occupant sans droit ni titre.

Suivant acte extrajudiciaire du 05 octobre 2012, Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] ont fait délivrer à Monsieur [I] un congé pour vente pour le 30 avril 2013.

Selon acte extrajudiciaire du 31 octobre 2012, Monsieur [I] a fait signifier aux bailleurs son acceptation de l’offre de vente pour un montant de 90.000 euros aux conditions offertes dans le congé.

Par jugement du 08 avril 2015, le tribunal d’instance de Toulon a validé le congé pour vente et a ordonné l’expulsion de Monsieur [I], occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2013.

Par arrêt du 28 juin 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé la validité du congé mais a débouté les consorts [X] de leurs demandes tendant à voir dire nulle et de nul effet l’acceptation par Monsieur [I] de l’offre de vente pour défaut de réitération dans le délai légal.

Par décision du 14 février 2019, le tribunal d’instance de Toulon a rappelé que Monsieur [I] était occupant sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par arrêt du 12 novembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation mais a confirmé le jugement sur l’expulsion.

Monsieur [I] a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt sur renvoi après cassation rendu le 1er avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a limité la liquidation d’astreinte à la période antérieure au 28 février 2013 au motif qu’au-delà, Monsieur [I] était bien occupant sans droit ni titre.

Monsieur [I] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt et la Cour de cassation, par arrêt du 05 octobre 2023, l’a débouté de son pourvoi.

En parallèle, suivant acte de commissaire de justice des 11 et 13 décembre 2017, Monsieur [I] a fait assigner Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de dire que le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] de l’appartement situé [Adresse 18] à Saint-Cyr-Sur-Mer au prix de 50.000 euros, d’ordonner la publication dudit jugement au service de la publicité foncière et de l’enregistrement et à titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la vente doit avoir lieu au prix de 90 000 €, de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance de 2007 à ce jour, celle de 500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 mars 2021.

Monsieur [I] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Les consorts [X] demandaient au tribunal de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [I] pour défaut de publication de l’assignation, de dire et juger que ses demandes se heurtaient à l’autorité de chose jugée attachée aux arrêts du 28 juin 2016, du 20 janvier 2017 et du 12 novembre 2020 rendus par la cour d’appel d’Aix-en-Provence et du 27 février 2020 de la Cour de cassation, de débouter Monsieur [I] de ses demandes et de le condamner au paiement de la somme de 5.000 € pour procédure dilatoire assortie des intérêts au taux légal et anatocisme outre celle de 3.000 € à payer à chacun d’entre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire du 07 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

*déclaré Monsieur [I] recevable en ses demandes ;

*dit que le présent jugement tient lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 90.000 euros ;

*ordonné la publication dudit jugement au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 21] 2 ;

*débouté Monsieur [I] de ses autres demandes ;

*condamné solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamné Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP GUILLAUME ARNAULT ;

*dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Suivant déclaration en date du 27 octobre 2021, Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare Monsieur [I] recevable en ses demandes ;

— que le présent jugement tient lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 90.000 euros ;

— ordonne la publication dudit jugement au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 21] 2 ;

— condamne solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamne Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP GUILLAUME ARNAULT ;

Monsieur [N] [X] est décédé le 25 mars 2022.

Par ordonnance du 05 septembre 2022, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la radiation de l’instance ainsi que sa suppression du rang des affaires en cours, pour absence de diligences des parties pour régulariser la procédure suite au décès de Monsieur [N] [X] et a dit que l’instance ne sera rétablie que sur justification de l’accomplissement de la diligence omise.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 02, 08 et 09 décembre 2022, Monsieur [I] a assigné en intervention forcée et reprise d’instance Madame [S] [X], Monsieur [Y] [X] et Monsieur [H] [X].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [I] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce que le premier juge l’a déclaré recevable en ses demandes.

*le recevoir en son appel incident et le dire bien-fondé.

*infirmer le jugement déféré en ce que le premier juge a dit que le présent jugement tient lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 90.000 euros ;

Statuant à nouveau.

*juger que l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 50.000 euros

*ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 21] 2.

*débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes à toutes fins qu’elles comportent.

Subsidiairement et pour le cas où la cour devait considérer que la vente doit avoir lieu au prix 90. 000 €

*condamner solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à lui payer la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

Y ajoutant

*condamner solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à lui payer la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] aux entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [I] relève que c’est à bon droit que le tribunal judiciaire de Toulon a rappelé qu’aucune des décisions citées par les consorts [X] ne concernait une demande en vente forcée et a jugé que le moyen relatif à l’irrecevabilité pour autorité de la chose jugée n’était pas fondé, ajoutant qu’aucune des décisions invoquées par les appelants n’avait définitivement jugé qu’il était sans droit ni titre.

Par ailleurs Monsieur [I] souligne que les consorts [X] invoquent le principe de concentration des moyens selon lequel sa demande serait irrecevable, confondant concentration des moyens et concentration des demandes.

Quant au prix du bien, Monsieur [I] fait valoir que dans son acceptation de l’offre de vente, il avait précisé son accord pour acheter pour la somme de 90. 000 € le studio avec jardinet ainsi que le parking alors qu’il est établi que les bailleurs ne sont pas propriétaires du jardin.

Il précise également que tous les travaux que devaient réalisés les appelants ne l’ont pas été de sorte que ces désordres qui n’ont pas été supprimés occasionnent une moins-value de l’appartement

Ainsi Monsieur [I] soutient qu’en raison de ces éléments, le prix de ce bien doit être fixé à la somme de 50.000 euros.

Toutefois si la Cour devait considérer que la vente doit avoir lieu au prix 90. 000 €, il s’estime bien fondé à solliciter des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Enfin il rappelle que les consorts [X] ne sauraient lui reprocher d’avoir engagé de multiples procédures alors que l’appartement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence prescrites par les textes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] demandent à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit :

— déclare Monsieur [I] recevable en ses demandes ;

— que le présent jugement tient lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 90.000 euros ;

— ordonne la publication dudit jugement au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 21] 2 ;

— condamne solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à payer à Monsieur [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamne Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP GUILLAUME ARNAULT ;

Statuant à nouveau,

*débouter Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions en les déclarant irrecevables et infondées du fait, notamment, de l’autorité de chose jugée attachée aux arrêts du 28 juin 2016, du 20 janvier 2017 et du 12 novembre 2020 rendus par la cour d’appel d’Aix-en-Provence et du 27 février 2020 par la Cour de cassation ;

*ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux à usage d’habitations sis [Adresse 17], à [Localité 20] (83), en faisant s’il y a lieu d’y procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;

*autoriser les requérants à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la parties requise, en application de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

*condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 20.000 euros pour procédure dilatoire et abusive ;

*assortir ladite somme des intérêts au taux légal et anatocisme ;

*condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie LANTELME, avocat aux offres de droit.

A l’appui de leurs demandes, Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] soutiennent que cette procédure opportuniste est dilatoire d’autant qu’elle se heurte à l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt du 28 juin 2016 et au fait que, conformément au principe de concentration de moyens, il revenait à Monsieur [I], dans le cadre de l’instance de 2016, de formuler une demande de vente forcée, ce qu’il n’a pas fait.

Ils considèrent que le tribunal ne pouvait ordonner la cession forcée du bien au prix de 90.000 euros au motif que la vente aurait été parfaite dès 2012, par la rencontre de volontés des parties exprimée à l’occasion de la délivrance du congé pour vente alors que d’une part aux termes même de son assignation, Monsieur [I] demandait d’ordonner la vente forcée au prix révisé de 50.000 euros et que d’autre part, les dispositions d’ordre public de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dérogent à celles de l’article 1583 du Code civil en ce que, précisément, elles subordonnent l’effet de l’acceptation de l’offre de vente par le locataire à la réalisation d’un acte de vente dans un délai impératif.

Au surplus ils soulignent que conformément à sa demande formulée subsidiairement, Monsieur [I] n’entendait pas acquérir le bien au prix de 90.000 euros puisqu’il conditionnait une telle vente à la condamnation concomitante des consorts [K] à lui régler une indemnité de 40.000 euros pour trouble de jouissance depuis 2007 et ce afin, après compensation, d’acquérir ledit bien au prix de 50.000 euros.

Enfin Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] font valoir que Monsieur [I] tente par tous moyens de se maintenir dans les lieux abusivement et instrumentalise la justice pour parvenir à ses fins en multipliant les procédures judiciaires, qu’il s’obstine à se maintenir dans les lieux, tout en se plaignant de l’état de son logement, alors même que celui-ci aurait les moyens de s’installer dans un autre habitat, ajoutant que ce dernier ayant plus de 30.000 euros d’arriérés d’indemnités d’occupation, ils ont été contraints notamment de saisir ses comptes bancaires.

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [I] demande à la cour de :

*ordonner le rejet des conclusions récapitulatives et de la pièce n°21 notifiées le 11 septembre 2025 dans les intérêts des appelants, dont la communication est manifestement tardive.

Au soutien de sa demande, Monsieur [I] rappelle que, par avis du 16 avril 2025, l’affaire a reçu fixation à l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2025, avec clôture quinze jours avant l’audience, soit le 17 septembre 2025.

Il relève que les appelants se sont autorisés à notifier des conclusions récapitulatives, ainsi qu’une pièce supplémentaire, le 11 septembre 2025, soit à quelques jours de la clôture alors qu’ils avaient déposé leurs conclusions le 26 janvier 2022 auxquelles Monsieur [I] avait répondu le 20 avril 2022.

Il ajoute que la pièce en question correspond à un arrêt de la Cour de cassation rendu le 05 octobre 2023, si bien que la notification par les appelants de conclusions récapitulatives s’appuyant sur cette nouvelle pièce ne s’est pas faite en temps utile.

Par note en délibéré autorisée par la Cour en date du 13 octobre 2025, Monsieur [I] a fait valoir ses observations.

Par note en délibéré autorisée par la Cour en date du 24 octobre 2025 , Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] ont fait valoir leurs observations.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Madame [S] [X], Monsieur [Y] [X] et Monsieur [H] [X] n’ont pas constitué avocat.

******

1°) Sur les conclusions du 11 septembre 2025 des consorts [X]

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont été avisées le 16 avril 2025 que l’affaire était fixée à l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2025, avec clôture quinze jours avant l’audience, soit le 17 septembre 2025.

Que les appelants ont conclu une première fois le 26 janvier 2022.

Que Monsieur [I] a conclu le 20 avril 2022.

Que le 11 septembre 2025, les consorts [X] ont notifié des conclusions récapitulatives, ainsi qu’une pièce supplémentaire, à savoir un arrêt de la Cour de cassation rendu le 05 octobre 2023 soit à quelques jours de la clôture.

Que Monsieur [I] demande à la cour d’ordonner le rejet de ces conclusions récapitulatives et de la pièce n°21 notifiées le 11 septembre 2025 dont la communication est manifestement tardive.

Attendu qu’il convient de relever que les conclusions litigieuses ont été notifiées le 11 septembre 2025 à 16H51, soit à peine 6 jours avant l’ordonnance de clôture avec un week end dans ce délai.

Que la pièce notifiée à cette occasion est un arrêt la Cour de cassation rendu le 05 octobre 2023, arrêt qui aurait pu être communiqué bien avant le 11 septembre 2025.

Que cependant la Cour, observant que les conclusions litigieuses avaient été notifiées avant l’ordonnance de clôture, a invité Monsieur [I] à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur conformément aux dispositions de l’article 442 du code de procédure civile.

Que ce dernier a adressé à la Cour, comme autorisé, le 13 octobre 2025 une note en délibéré

Qu’il y a lieu par conséquent, tenant le respect du principe du contradictoire, de débouter Monsieur [I] de sa demande tendant à voir ordonner le rejet des conclusions récapitulatives et de la pièce n°21 notifiées le 11 septembre 2025.

2°) Sur la recevabilité de la demande tendant à la vente forcée

Attendu que Monsieur [I] demande à la Cour de juger que l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 50.000 euros.

Que les appelants soutiennent que d’une part le tribunal en l’état des décisions de justice rendues entre les mêmes parties et portant sur le même bien, ne pouvait faire droit à la demande de vente forcée dont il était saisi conformément à l’article 1355 du Code civil et d’autre part qu’il a violé le principe de la concentration des moyens.

Sur l’autorité de la chose jugée

Attendu que l’article 1355 du code civil énonce que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

Qu’il s’en suit que l’autorité de la chose jugée permet d’opposer les termes du jugement (ce qui a été jugé) à l’autre partie dans une autre procédure ou dans une autre situation extrajudiciaire.

Attendu que plusieurs instances ont opposées les parties.

Que cependant deux instances ont trait à la validité du congé pour vente à savoir le jugement du 08 avril 2015 du tribunal d’instance de Toulon et l’arrêt du 28 juin 2016 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Qu’ainsi par jugement du 08 avril 2015, le tribunal d’instance de Toulon a validé le congé pour vente et a ordonné l’expulsion de Monsieur [I], occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2013.

Que par arrêt du 28 juin 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé sur le principe la validité du congé pour vente notifié par les consorts [X] à Monsieur [I] sauf à fixer au 28 février 2015 la déchéance du titre d’occupation de Monsieur [I] et l’a indemnisé de la privation de possibilité de mettre à exécution son offre d’achat dans les quatre mois imposés par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 en condamnant les notaires en charge de la réalisation de la vente à lui payer les sommes de 20. 000 et 10. 000 € de dommages-intérêts.

Que l’arrêt du 20 janvier 2017 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence et celui de la Cour de cassation du 27 février 2020 concernent le litige relatif à la liquidation d’une astreinte et l’arrêt du 12 novembre 2020 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statut notamment sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation dûe.

Qu’il résulte de ces éléments qu’à aucun moment il n’a été statué sur la vente forcée puisque cette demande n’a jamais été formulée.

Qu’il convient par conséquent de débouter les consorts [X] de leur demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] pour cause d’autorité de la chose jugée.

Sur la concentration des moyens

Attendu que les appelants soutiennent que Monsieur [I] ne peut solliciter la vente forcée conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui fait interdiction à un défendeur de présenter ultérieurement des demandes fondées sur un moyen qu’il aurait pu soulever dans l’instance initiale.

Qu’ils maintiennent en effet que dans le cadre de la procédure qui a donné lieu à l’arrêt du 28 juin 2016, Monsieur [I] aurait dû solliciter cette vente forcée.

Attendu qu’aux termes d’un arrêt de principe du 7 juillet 2006, l’Assemblée Plénière de la cour de cassation a jugé qu'« il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci ».

Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 7 février 2020 qu’il appartient au défendeur de présenter, dès la première instance, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande.

Que cependant, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé aux termes d’un arrêt du 12 mai 2016 et d’un arrêt du 15 décembre 2022 que « s’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ».

Qu’il résulte des éléments produits aux débats que la demande formulée par Monsieur [I] dans la présente procédure est totalement différente de celle présentée par l’ensemble des parties dans l’instance ayant abouti à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 juin 2007.

Qu’il convient par conséquent de débouter les consorts [X] de leur demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] pour cause de violation du principe de la concentration des moyens.

Qu’il y a lieu dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Monsieur [I] recevable en ses demandes.

3°) Sur le prix de la vente

Attendu que Monsieur [I] demande à la Cour de juger que l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à [Localité 20] (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 50.000 euros et d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 21] 2.

Attendu que par arrêt du 28 juin 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé sur le principe la validité du congé pour vente notifié par les consorts [K] à Monsieur [I] sauf à fixer au 28 février 2015 la déchéance du titre d’occupation de Monsieur [I].

Qu’il convient de rappeler que le congé aux fins de vente signifié le 5 octobre 2012 à ce dernier indiquait que le prix de vente du bien donné à bail était fixé à 90. 000 €.

Que par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2012, Monsieur [I] faisait savoir aux consorts [X] qu’il acceptait l’offre de vente pour un montant de 90. 000 € aux conditions offertes dans le congé qui lui avait été signifié le 5 octobre 2012

Que les parties étant tenues par les termes du congé pour vendre dont la validité a été reconnue par arrêt du 28 juin 2016 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, il y a lieu de juger que l’arrêt à intervenir tiendra lieu d’acte de vente par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à Monsieur [I] d’un appartement situé [Adresse 17], à Saint-Cyr-Sur-Mer (83), cadastré section CM N°[Cadastre 3] pour 65 ares 90 centiares, section CM N°[Cadastre 4] pour 50 ares 76 centiares, section CM N°[Cadastre 6] pour 4 ares 88 centiares et section CM N°[Cadastre 7] pour 5 ares 37 centiares, au prix de 90.000 euros et d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de Toulon 2.

Qu’en effet l’argument soulevé par Monsieur [I] selon lequel les consorts [X] ne seraient pas propriétaires du jardin dont ils n’auraient que la jouissance sont des éléments qu’il aurait dû faire valoir afin de contester la validité du congé pour vendre et non pour voir diminuer le prix du bien offert à la vente.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Attendu que Monsieur [I] demande à la Cour de condamner les appelants à lui verser la somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance au motif que depuis le 1er août 2007, il n’a pu bénéficier du chauffage ou d’une production d’eau chaude, que les travaux préconisés par l’expert [M] et entérinés par le tribunal d’instance de Toulon le 8 décembre 2011 n’ont toujours pas été intégralement réalisés et que des travaux incombant à la copropriété à la suite de désordres faisant courir un risque pour la sécurité des personnes, n’ont pas été réalisés.

Attendu que s’agissant de travaux relevant de la copropriété, Monsieur [I] ne saurait solliciter la condamnation des appelants à lui payer des dommages et intérêts résultant de ces désordres sauf à démontrer que ces derniers par leur attitude empêcheraient la réalisation de ces travaux.

Que s’agissant des travaux préconisés par l’expert [M], Monsieur [I] soutient qu’ils n’ont pas été intégralement exécutés comme cela résulte des deux procès-verbaux de constat de Maître [G] du 4 décembre 2012.

Que toutefois à défaut d’autres éléments il convient de souligner que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Toulon a, dans son jugement du 21 juillet 2015 soit postérieurement à ces deux procès-verbaux de constat, considéré que les consorts [X] rapportaient la preuve de l’exécution des travaux dont la réalisation avait été confiée à Monsieur [U].

Qu’enfin Monsieur [I] n’apporte aucun justificatif démontrant qu’il n’a pas pu bénéficier du chauffage ou d’une production d’eau chaude.

Qu’il y a lieu par conséquent de le débouter de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

5°) Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Attendu que les consorts [X] demandent à la Cour de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 20.000 euros pour procédure dilatoire et abusive soutenant que ce dernier tente par tous moyens de se maintenir dans les lieux abusivement et instrumentalise la justice pour parvenir à ses fins en multipliant les procédures judiciaires.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, les consorts [X] seront déboutés de leur demande, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Monsieur [I] qui avait intérêt à ester en justice.

6° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X] et Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à payer chacun à Monsieur [I] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande tendant à voir ordonner le rejet des conclusions récapitulatives et de la pièce n°21 notifiées par Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] le 11 septembre 2025,

CONFIRME le jugement du 7 juin 2021 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] à payer chacun à Monsieur [I] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement Madame [L] [X], Monsieur [O] [X], Monsieur [F] [X] et Monsieur [N] [X] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,