COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

N° 2025/ 44

Rôle N° RG 19/18109 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFG3J

SCI CASANOVA

C/

[P] [U]

Société [7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eve TRONEL PEYROZ

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03696.

APPELANTE

SCI CASANOVA, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Céline LENDO, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant,

INTIMÉS

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Le Syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS GAVAUDAN D’AGOSTINO, immatriculée au RGS de MARSEILLE sous le n° 911 201 440, dont le siège social est [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit du 10 mars 2017, la société civile immobilière Casanova (ci-après la SCI Casanova) a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic M. [P] [U] et M. [P] [U] devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d’obtenir principalement l’annulation des clauses de répartition des charges du règlement de copropriété, subsidiairement leur révision après expertise, la condamnation de M. [P] [U] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, et la condamnation solidaire de M. [P] [U] et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclaré irrecevables toutes les demandes de la SCI Casanova,

— condamné la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS d’Agostino, la somme de 20 142,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SCI Casanova à payer à M. [P] [U] et en tant que de besoin à la société [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Casanova aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 27 novembre 2019 , la SCI Casanova a relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation, en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables toutes les demandes de la SCI Casanova,

— condamné la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 142,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SCI Casanova à payer à M. [P] [U] et en tant que de besoin à la société [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Casanova aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 8 septembre 2022, la SCI Casanova demande à la cour, au visa des articles 3, 5, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de lui donner acte de ce qu’elle se désiste de son instance et de son action à l’encontre de M. [P] [U],

— de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— de la déclarer recevable en ses demandes,

— de prononcer l’annulation des clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et à cette fin d’ordonner une expertise aux fins d’établir une nouvelle répartition des charges de copropriété,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 56 972,05 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2022,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir :

— qu’elle s’est portée acquéreur d’un bâtiment à usage de garage sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 8], suivant acte d’acquisition en date du 26 juillet 1984, que cet immeuble constitue en réalité le lot n° 300 au sein de la copropriété dénommée [7] et dénommé dans le règlement de copropriété comme étant « l’immeuble D » de l’ensemble immobilier, que le règlement décrit ce lot comme : « 1°.La propriété divise et particulière de l’immeuble D, dont la division non encore établie, fera l’objet d’un acte modificatif au présent règlement de copropriété, 2°.Les 2 100/10 000ème indivis des choses et parties communes générales à l’ensemble immobilier, en ce compris le sol sur lequel il est édifié. », que ce lot n’a jamais fait l’objet d’une quelconque division, ni le règlement de copropriété d’une quelconque modification, le lot étant en réalité constitué de cinq emplacements de garages, qu’entre 1984 et 2015, elle n’a jamais été convoquée à la moindre assemblée générale, ni n’a été sollicitée pour payer les moindres charges de copropriété, que ce n’est qu’en 2015 que le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité le règlement de la somme de 20 200,16 euros au titre des charges de copropriété prétendument dues sur une période courant de 2011 à 2015,

— que ce n’est qu’à la lecture des pièces adverses n° 22 et 23 au mois d’août 2020 devant la cour, qu’elle a pu constater que seule la SAS [U] était signataire du contrat de syndic, qu’elle a compris que sa demande était mal dirigée, contre M. [P] [U], qu’au regard de la confusion figurant dans les documents et de la tardiveté de la justification donnée par M. [P] [U], il ne saurait y avoir lieu à dommages et intérêts ou encore à paiement de quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— que c’est avec contradiction, que le tribunal l’a déclarée irrecevable à agir pour ne pas avoir démontré sa qualité de propriétaire et l’a ensuite condamnée à régler des charges de copropriété, que sa qualité de propriétaire n’est plus contestée aujourd’hui et démontrée par un titre,

— qu’elle agit aux fins d’annulation des clauses illicites du règlement de copropriété en matière de répartition des charges, construction prétorienne, non soumise à la prescription de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété, qui est celle de l’action en révision de la répartition des charges, que les articles 3, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les critères impératifs de répartition, à savoir l’utilité et la proportionnalité, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété en fonction de l’utilité qu’ils ont des équipements communs, que les juges ont pour mission de vérifier la consistance et la superficie des parties privatives pour fixer la quote-part de participation à l’entretien des parties communes, qu’en l’espèce le lot n° 300 lui appartenant devait être, selon toute vraisemblance, bâti, ce qui n’a jamais été le cas, ce lot étant resté à destination de garages, comme il figurait déjà sur les plans joints à l’acte du 23 mars 1965, que le règlement de copropriété n’a jamais fait l’objet d’un modificatif dans la répartition des charges suite à la construction de l’immeuble D comme il était prévu, puisque cette construction n’a pas eu lieu, à la différence de l’immeuble E, divisé en lots 401 et 402 par l’acte du 23 mars 1965 opérant une nouvelle répartition des charges ou encore pour les immeubles A, B et C, respectivement redivisés en quarante, trente et quarante-cinq lots, que le bâtiment D est de plain-pied et composé uniquement de cinq emplacements de garages, que la superficie au sol n’est pas la seule à prendre en compte, que l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fait également référence à la consistance du lot dans la détermination des tantièmes, qu’il est illégal de laisser à la charge d’un copropriétaire des charges équivalentes à celles des copropriétaires disposant de lots constitués de logements, que le bâtiment D est totalement indépendant des autres bâtiments et lots, disposant d’une entrée directement sur la rue et ne bénéficiant d’absolument aucun élément d’équipement ou service commun, que partant, la répartition des charges de copropriété résultant du règlement de copropriété de la résidence [7] est évidemment irrégulière car non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle ne peut demeurer contrainte de payer 22 % des charges de copropriété au motif que son lot représenterait 22 % de l’aire au sol, comme cela avait été retenu lors de la rédaction du règlement de copropriété le 6 janvier 1965,

— qu’en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 non applicable à la cause, la clause de répartition doit être déclarée non écrite, s’agissant d’une action imprescriptible et rétroactive, ouvrant droit à une répétition de l’indu, que constatant que la répartition des charges est contraire aux critères des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour devra procéder à une nouvelle répartition des charges et ordonner la publication de la nouvelle répartition au fichier immobilier, qu’il conviendra de réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée au paiement des charges de copropriété et d’ordonner la suspension des paiements des charges de copropriété dans l’attente de la nouvelle répartition conforme à la loi,

— qu’à titre subsidiaire les sommes réclamées, soit relèvent des charges communes spéciales que la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 est venue codifier, alors que selon le règlement de copropriété le bâtiment D ne comporte aucune partie commune spéciale, soit ne sont pas justifiées étant observé que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas signés ce qui affecte leur force probante.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [7], représenté par son syndic, et M. [P] [U] demandent à la cour :

— de débouter la SCI Casanova de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille et après actualisation des sommes dues, de condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56 972,05 euros, comptes arrêtés au 1er juillet 2022,

Y ajoutant en cause d’appel,

— de condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SAS d’Agostino [P], une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit,

— de condamner la SCI Casanova à payer à M. [P] [U] en cause d’appel une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit,

— de condamner la SCI Casanova à payer à la SAS [U] [P] en cause d’appel une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué qui y a pourvu sous son offre de droit.

Ils font valoir en substance :

— que la SCI Casanova ne rapporte pas la preuve de ses allégations, selon lesquelles « le lot 300 devait être, selon toute vraisemblance, bâti.['] Que cela n’a jamais été le cas», qu’au surplus, la SCI Casanova reconnait dans ses conclusions d’appelante que le lot n° 300 est à destination de garage, comme il figurait déjà sous cette destination sur les plans joints à l’acte notarié du 23 mars 1965, que le règlement de copropriété est la charte contractuelle s’imposant à tous les copropriétaires et les plans joints à l’acte du 23 mars 1965 prévoient une destination de garage pour le lot n° 300, qu’en toute hypothèse la division non encore établie de la propriété divise et particulière de l’immeuble D ne doit pas entraîner aux termes du règlement de copropriété une modification de nombre de millièmes attribués au lot n° 300, soit 2 100 / 10 000èmes, que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi l’attribution par le règlement de copropriété au lot n° 300, qui représente à lui seul 22 % de l’aire au sol du syndicat des copropriétaires, de 2 100 / 10 000èmes apparait contraire aux critères légaux, que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi la répartition serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du10 juillet 1965, que les charges générales doivent être réparties uniquement en fonction des tantièmes de propriété sans qu’il y ait lieu de prendre en considération l’utilité que les dépenses pourraient présenter pour chaque lot, que la jurisprudence a rappelé le principe de l’intangibilité des tantièmes des parties communes,

— que s’agissant des effets d’une nouvelle répartition, la cour de cassation s’est fixée en dernier lieu dans le sens d’une application uniquement pour l’avenir et qu’une nouvelle répartition, si elle est décidée, ne peut prendre effet que pour l’avenir et à compter de la date de la décision judiciaire qui l’a ordonnée, que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a apporté une modification importante en reportant la date d’application de la nouvelle répartition au premier jour du nouvel exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965), que la SCI Casanova ne démontre pas qu’il y ait eu une transformation du lot 300 avec des répercutions sur sa consistance et sa superficie, que la demande en répétition de l’indu présentée par la SCI Casanova dans ses conclusions d’appelante est totalement infondée puisque la SCI Casanova ne justifie pas aux débats des versements faits indument au syndicat des copropriétaires,

— que la SCI Casanova ne démontre pas en quoi les charges de copropriété qui sont appelées par le syndicat des copropriétaires ne seraient pas dues, qu’il s’agit de charges communes générales, que les charges de copropriété sont toutes justifiées y compris leur actualisation, qu’il est justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée, que les originaux des procès-verbaux d’assemblée générale signés sont produits, que la SCI Casanova n’a jamais contesté les assemblées générales tenues,

— que la procédure est abusive et cause un préjudice financier au syndicat des copropriétaires qui se trouve contraint de palier la carence de la SCI Casanova,

— que les demandes présentées par la SCI Casanova à l’encontre de « M. [P] [U], syndic de copropriété » sont totalement infondées et injustifiées, alors que la SCI Casanova ne peut ignorer, que M. [P] [U] à titre personnel n’est pas le syndic du syndicat des copropriétaires comme le confirment tous les documents produits et est précisé dans le jugement dont appel, qu’il est démontré un véritable acharnement à l’encontre de M. [P] [U] à titre personnel, alors que M. [P] [U] n’est pas à titre personnel le syndic de la copropriété,

— que la SAS [U] a été attraite en cause d’appel dans la déclaration d’appel formée par la SCI Casanova mais qu’aucune demande n’est présentée par la SCI Casanova à son encontre dans les conclusions d’appelante de la SCI Casanova, qu’il y a donc lieu de condamner la SCI Casanova à payer à la SAS [U] [P] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 septembre 2022.

La question de la recevabilité de la demande de la SAS [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a été mise dans le débat et les parties ont été autorisées à y répondre par note en délibéré.

Par note en délibéré déposée et notifiée par le RPVA le 28 septembre 2022, le conseil des intimés a indiqué que c’est par erreur que cette demande a été formée au profit de la SAS d’Agostino, qui n’est pas partie à l’instance.

Par arrêt mixte, contradictoire en date du 17 novembre 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— Sur l’action dirigée contre M. [P] [U]

*constaté le désistement d’action de la SCI Casanova contre M. [P] [U] ;

*confirmé le jugement entrepris sur les dépens afférents à l’instance contre M. [P] [U] et sur la condamnation à l’article 700 du code de procédure civile à son profit ;

*condamné la SCI Casanova aux dépens d’appel, distraits au profit de de la SELARL Lexavoué ;

*déboute M. [P] [U] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Sur la demande formée par la SAS d’Agostino [P]

*déclaré la SAS d’Agostino [P] irrecevable en sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Sur l’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires

*infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI Casanova irrecevable à agir ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

*déclaré recevable l’action de la SCI Casanova ;

*débouté la SCI Casanova de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété du 6 juillet 1965 relatives à la répartition des charges ;

Avant dire droit sur le montant des charges dues par la SCI Casanova,

*ordonné au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [7] de justifier et calculer :

— les charges relatives à l’ensemble des espaces libres, l’entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l’ensemble du groupe d’habitations à répartir à hauteur de 2 100 / 10 000emes,

— les autres charges dont les impositions contributions, taxes de toute natures, auxquelles sont et seront assujettis, les choses communes, les frais nécessités par l’éclairage, les nettoyages, manipulations des poubelles, consommations d’eau, les primes d’assurance, pour l’immeuble, les frais de gestion du syndic, à répartir à hauteur de 1 000 / 1 000emes pour chacun des immeubles A à E ;

*ordonné le renvoi de l’affaire à la mise en état ;

*réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI Casanova demande à la cour de :

*réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI Casanova à payer une somme de

*débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 41. 479,83 € au titre des charges de copropriété au 26 mai 2023 et la somme de 4.617,06 euros au titre des prétendus frais rendus nécessaires en application des dispositions de l’article 10 un de la loi du 10 juillet 1965.

*débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] à payer à la SCI Casanova la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] aux entiers dépens de première instance et d’appel

À l’appui de ses demandes la SCI Casanova fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a communiqué aucun élément sollicité par la cour et ne justifie pas du bien-fondé de la demande de paiement formée de sorte qu’il sera débouté de ses demandes.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires a inventé une nouvelle clé de répartition des charges totalement illégale et fantaisiste.

Elle ajoute que ce dernier ne justifie pas d’un vote valable des comptes des exercices 2011- 2012 à 2013- 2014 de sorte que toute demande formée à ce titre devra être rejetée

Par ailleurs elle soutient que les sommes demandées ne sont absolument pas justifiées et qu’au contraire il résulte des comptes approuvés par la copropriété que la SCI Casanova ne doit aucune somme

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [U] et le syndicat des copropriétaires [7] , représenté par son syndic en exercice la SAS GAVAUDAN D’AGOSTINI demandent à la cour de :

*débouter la SCI Casanova de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel, infondées et injustifiées.

*confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 septembre 2019 en ce qu’il a retenu que la SCI Casanova était tenue au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

*condamner la SCI Casanova au paiement de la somme de 41. 479,83 € au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 26 mai 2023 et la somme de 4.617,06 euros au titre des frais rendus nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

*condamner la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SCI Casanova aux entiers dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE , avocat associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE qui y a pourvu sous son offre de droit

Au soutien de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [U] font valoir qu’ils justifient leurs demandes en paiement par la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et la reddition des comptes.

Ils indiquent avoir produit aux débats les états des dépenses et l’ensemble des comptes de la copropriété joints aux notifications des convocations aux assemblées générales outre les redditions de comptes sur lesquels les règles de répartition, la nature des dépenses et leur montant sont mentionnés

Par ailleurs ils déclarent avoir observé les dispositions de l’arrêt mixte de la Cour d’appel en date du 17 novembre 2019 en recalculant les charges dues par la SCI Casanova pour les exercices 2011/ 2012, 2012/ 2013, 2014/ 2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 , 2019/2020 et 2020/2021

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025, prorogée au 13 février 2025.

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SUR CE

1°) Sur la demande au titre des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Qu’aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Que le syndicat des copropriétaires a versé à l’appui de la demande au titre des charges de copropriété :

— les différents contrats de syndic, prévoyant la tarification en dernier lieu, des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (55 euros), de relance (144 euros), de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (350 euros), de suivi du dossier transmis à l’avocat (300 euros), étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles »,

— le relevé de compte au 13 janvier 2016 date de la sommation de payer, commençant avec un solde antérieur au 19 février 2015 de 2 750,48 euros, faisant état d’un montant dû de 20 380,16 euros, dont 238,25 euros au titre de frais de relance en mai 2015 à deux reprises, en août 2015 et de frais de remise de dossier à huissier,

— le relevé de compte au 1er juillet 2022, commençant le 1er octobre 2015 avec un solde débiteur de 20 142,66 euros retenu par le jugement appelé, faisant état d’un montant dû de 56 972,05 euros, dont 2 608,84 euros au titre de frais de relance, de remise de dossier à avocat, à huissier, d’hypothèque, de sommation de payer en janvier 2021,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de 2015 à 2021, approuvant le budget des exercices depuis l’exercice 2011/2012 et votant les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que les convocations auxdites assemblées comportant les états des dépenses et les budgets prévisionnels (à l’exception de celui de l’exercice 2016/2017), et les notifications des procès-verbaux,

— les états de répartition de l’exercice 2011/2012 à l’exercice 2019/2020.

Attendu que la Cour de céans a constaté dans son arrêt en date du 17 novembre 2022 , que le syndic avait élaboré les états des dépenses en mentionnant dans les charges communes générales, des charges communes spéciales à chacun des immeubles A à E, lesquelles auraient dû être envisagées par immeuble et pas pour l’ensemble immobilier.

Qu’en effet, seules les charges relatives à l’ensemble des espaces libres, l’entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l’ensemble du groupe d’habitations auraient dû être réparties à hauteur de 2 100 / 10 000emes.

Que l’élaboration de ces dépenses telle que présentée par le syndicat des copropriétaires se répercute nécessairement sur le compte individuel de la SCI Casanova, propriétaire du lot n° 300 dépendant de l’immeuble D, constitué de garages.

Que c’est dans ces conditions qu’il a été ordonné au syndicat des copropriétaires de justifier et calculer :

— les charges relatives à l’ensemble des espaces libres, l’entretien des trottoirs, charges et impositions et taxes diverses concernant l’ensemble du groupe d’habitations à répartir à hauteur de 2 100 / 10 000emes,

— les autres charges dont les impositions contributions, taxes de toute natures, auxquelles sont et seront assujettis, les choses communes, les frais nécessités par l’éclairage, les nettoyages, manipulations des poubelles, consommations d’eau, les primes d’assurance, pour l’immeuble, les frais de gestion du syndic, à répartir à hauteur de 1 000 / 1 000emes pour chacun des immeubles A à E.

Attendu que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les anciennes répartitions des charges pour les exercices 2011/ 2012, 2012/ 2013, 2014/ 2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 , 2019/2020 et 2020/2021et les nouvelles répartitions des charges sollicitées pour ces mêmes années aux termes de l’arrêt mixte de la cour d’appel d’Aix- en-Provence.

Qu’il résulte du règlement de copropriété en date du 6 janvier 1965 en son paragraphe intitulé ' DIVISION- que l’immeuble D détenu par la SCI Casanova est propriétaire des parties communes générales à raison de 2 100 / 10 000emes.

Que l’article 3 du titre II du règlement définit les parties communes spéciales à tous les copropriétaires de chacun des immeubles -A-B- C- D et E dans la proportion de 1 000 / 1 000emes par immeuble A à E, avec une répartition selon une proportion déterminée par lot à l’intérieur de chaque immeuble, selon précision de l’article 4.

Qu’il apparait à la lecture des nouvelles répartitions de charges versées aux débats par les intimés que les charges des bâtiments A à E sont désormais calculées selon la répartition suivante « 1.000/5.000 »

contrairement aux dispositions de l’article 3 du règlement de copropriété ci-dessus

Qu’il convient dés lors de constater que le syndicat des copropriétaires a modifié la clé de répartition des charges communes spéciales sans que cette modification ait été demandée et réalisée par le biais d’un vote soumis à l’assemblée générale de copropriété à l’unanimité.

Qu’elle ne résulte pas plus d’un nouvel état descriptif de division, ni d’une décision de justice.

Que dés lors il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] n’a pas correctement calculé le montant des charges du par la SCI Casanova

Que faute de rapporter la preuve d’une créance certaine, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter les intimés de leurs demandes tendant à voir condamner la SCI Casanova au paiement de la somme de 41. 479,83 € au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 26 mai 2023 et la somme de 4.617,06 euros au titre des frais rendus nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

2°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]

Attendu que le syndicat des copropriétaires [7] demande à la Cour de condamner la SCI Casanova au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires [7] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice et ce d’autant plus qu’il a été débouté de sa demande tendant à voir condamner l’appelante au paiement de charges de copropriété

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires [7] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires [7] à payer à la SCI Casanova la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt mixte de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 17 novembre 2022,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 septembre 2019 en ce qu’il a condamné la SCI Casanova à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS [U], la somme de 20 142,66 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Casanova aux dépens afférents à l’instance contre le syndicat des copropriétaires [7],

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 septembre 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive le syndicat des copropriétaires [7],

STATUANT A NOUVEAU

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [7] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [7] aux dépens de première instance,

Y AJOUTANT

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [7] à payer à la SCI Casanova la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [7] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,