COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/554

Rôle N° RG 24/13240 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN42Y

SC AZZURRA 144

C/

S.A.R..L. STOLITSA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Nino PARRAVICINI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 5] en date du 30 Janvier 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/00304.

APPELANTE

SC [Adresse 4]

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Laurent ROTGÉ, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.R..L. STOLITSA

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2010, la société civile immobilière (SCI) Azzurra 144 a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Berezka des locaux commerciaux situés à Nice au [Adresse 1].

Suite à une cession de fonds de commerce intervenue le 3 septembre 2012, la société à responsabilité limitée Stolitsa vient désormais aux droits de la société Berezka.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2022, la société Azzurra 144 a fait délivrer à la société Stolitsa un commandement de payer des loyers pour la somme principale de 10 145,20 euros, visant la cause résolutoire insérée au bail et un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des locaux, commandement visant aussi la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, la société Azzurra 144 a fait assigner la société Stolitsa, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de la société et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouté, en conséquence, la société Azzurra 144 de toutes ses demandes ;

— débouté la société Stolitsa de toutes ses demandes reconventionnelles ;

— laissé à la charge de la société Azzurra 144 dépens.

Ce magistrat a considéré, notamment, qu’en l’absence de production par le bailleur de l’état des inscriptions sur le fonds, il était impossible de vérifier l’existence d’éventuels créanciers inscrits et par là-même, la nécessité ou non de procéder à la dénonciation aux créanciers inscrits de sorte qu’il n’y avait pas lieu à référé.

Par ordonnance en date du 12 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a rejeté la requête en rectification matérielle présentée par la société Azzurra 144.

Par déclaration transmise le 31 octobre 2024, la société Azzurra 144 a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises le 27 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Azzurra 144 demande à la cour de :

— déclarer recevable et dire bien-fondé son appel à l’encontre de l’ordonnance de référé du 30 janvier 2024 et de celle du 12 avril 2024 ;

— infirmer les ordonnances déférées en toutes leurs dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater, à la date du 21 novembre 2022, la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 25 juin 2010 par le jeu de la clause résolutoire rappelée au commandement de payer délivré le 20 octobre 2022 ;

— surabondamment ou subsidiairement, constater, à la date du 21 novembre 2022, la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 25 juin 2010 par le jeu de la clause résolutoire rappelée au commandement de justifier l’assurance des locaux délivré le 20 octobre 2022 ;

— rejeter toute demande de suspension ou d’aménagement des effets de la clause résolutoire ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la société Stolitsa des locaux ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— juger que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés, sans préjudice de l’indemnité d’occupation ;

— juger que tous objets et effets laissés dans les lieux par la société Stolitsa au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la société appelante dans tel garde meubles de son choix, aux frais de la société intimée ;

— dire et juger que le sort desdits meubles et objets sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— vu l’occupation poursuivie, condamner la société Stolitsa à la somme mensuelle de 2 915 euros, à titre d’indemnité d’occupation, et jusqu’à libération effective et complète des lieux ;

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société bailleresse comme stipulé au sein du bail, à valoir sur toutes créances ;

— juger que l’ensemble des sommes dues produiront des intérêts au taux de 1,5 % par mois comme stipulé au sein de bail ;

— débouter la société Stolitsa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Stolitsa au paiement d’une indemnité de 4 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le coût des commandements.

Au soutien de ses prétentions, la société Azzurra 144 expose, notamment, que :

— elle a engagé précédemment une première procédure en constat de résiliation du contrat de bail et expulsion suite à des impayés mais qui n’a pas abouti, la société Stolitsa ayant été placée en redressement judiciaire ;

— suite à de nouveaux impayés, elle a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail ;

— parallèlement, elle a aussi fait délivrer un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance en visant la clause résolutoire du contrat de bail ;

— en l’absence de paiement dans le délai d’un mois et de transmission d’un justificatif d’assurance, le contrat de bail est résilié de plein droit ;

— si la dette est désormais réglée, les loyers sont systématiquement payés en retard et en plusieurs versements ;

— aucun créancier n’est inscrit sur le fond ;

— en l’absence de l’état des inscriptions sur le fond, ses demandes ne sont pas irrecevables ;

— dans cette hypothèse, la résiliation est inopposable aux créanciers qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir ;

— en l’absence de paiement des loyers, elle n’a pas établi de quittances ;

— elle a transmis les quittances pour l’année 2024 ;

— elle produit les décomptes annuels de charges établis par le syndic et les avis de taxes foncières ;

— elle a adressé à la société locataire des courriers relatifs à la révision du loyer ;

— l’augmentation de loyer est automatique, sans formalisme particulier ;

— aucune contestation sérieuse ne peut être retenue.

Par dernières conclusions transmises le 30 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Stolitsa conclut, à titre principal, à la confirmation des ordonnances déférées et à titre subsidiaire, demande à la cour de :

— infirmer les ordonnances déférées ;

Statuant à nouveau,

— ordonner à la société Azzurra 144 la remise :

— des factures correspondant aux loyers payés sur les 5 dernières années sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé un délai de 15 jours, avec la mention du numéro de TVA de la société Azzurra 144 ;

— de décomptes de charges s’appliquant au seul lot donné à bail (on suppose le lot 6724) et de la taxe foncière applicable au seul lot donné à bail sur les 5 dernières armées sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé un délai de 15 jours ;

— juger qu’il existe une contestation sérieuse en l’absence des factures, quittances des loyers, des décomptes des charges et des demandes d’augmentions de loyers (indexation) ;

— se déclarer incompétent quant à l’application de la clause résolutoire contenue au bail et en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ce point ;

— subsidiairement sur l’application de la clause résolutoire,

— juger qu’elle est bien assurée et que le commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 20 octobre 2022 ne peut avoir un quelconque effet ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire en ce qui concerne le commandement du 20 octobre 2022 visant le défaut de paiement des loyers en l’état des paiements intervenus et lui accorder pour régler un éventuel solde, un délai de 1 mois pour apurer l’arriéré éventuel en procédant à un versement dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Azzurra 144 au paiement d’une somme de 30 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société Stolitsa fait, notamment, valoir que :

— en l’absence de production de l’état des inscriptions sur le fonds certifié conforme par le greffe du tribunal de commerce, l’ordonnance déférée doit être confirmée ;

— elle a procédé au paiement des sommes réclamées par la société bailleresse ;

— ses difficultés de paiement résultent essentiellement des manquements de la société bailleresse à ses obligations de tenue des comptes et d’information du locataire ;

— la société bailleresse n’a jamais transmis les décomptes de charges ni les augmentations de loyers qui sont intervenues sans aucune missive officielle sauf en 2022 et 2023 ;

— aucune facture ou quittance de loyer ne lui a été communiquée alors que ces pièces sont indispensables pour sa comptabilité ;

— les indexations de loyer apparaissent erronées ;

— le retard de paiement a été exclusivement causé par l’absence de prise en compte des augmentations de loyer non transmises ;

— les justificatifs de charges et taxe foncière sont inexploitables car ne s’appliquant pas au seul local loué.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement rétroactifs :

L’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’alinéa 2 de cet article dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte qu’en matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

A titre liminaire, la cour rappelle que l’obligation visée par les dispositions de l’article L143-2 du code de commerce, imposant au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, est sanctionnée uniquement par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits. Elle n’est nullement prévue à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation et ne constitue pas une condition préalable à son prononcé.

Aussi, le premier juge ne pouvait dire n’y avoir lieu à référé en invoquant l’absence de production de l’état des inscriptions sur le fonds.

En l’espèce, le bail liant la société Azzurra 144 à la société Stolitsa comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'à défaut d’un seul terme de loyer et ses accessoires à l’échéance prévue et des frais exposés pour le recouvrement des arriérés, notamment les frais de commandement de payer et en cas d’infraction ou d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et après une simple mise en demeure de payer ou d’exécuter restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire et sans que les offres ultérieures puisse empêcher l’application de la clause ».

Par actes de commissaire de justice en date du 20 octobre 2022, la société Azzurra 144 a fait délivrer à la société Stolitsa un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative et payer une somme de 10 145,40 euros au titre des loyers et charges locatives, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

La société Stolitsa verse aux débats une attestation d’assurance portant sur la période du 27 août 2012 au 31 décembre 2023 de sorte que le commandemant d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance visant la clause résolutoire ne produit aucun effet. Le contrat de bail ne peut être résilié sur ce fondement.

S’agissant du commandement de payer, la société Stolitsa formule des contestations sur les augmentations du loyer et les charges. Il doit être relevé que cet acte vise, notamment, quatre loyers intégralement impayés entre juin et septembre 2022 , sans aucun paiement au cours de cette période, de sorte qu’une dette locative sur le loyer, hors indexation et charges, existait manifestement à la date de sa délivrance.

A l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, la société Stolitsa n’a pas réglé les causes du commandement. Elle ne conteste pas cette absence de régularisation de la dette locative dans le délai.

Les conditions d’application de la clause résolutoire étaient donc réunies au 21 novembre 2022.

Toutefois, il doit être relevé que le 31 octobre 2022, la société Solitsa a effectué un paiement de la somme de 2 295 euros, équivalent à 0,86 euros près aux loyer et charges mensuels sollicités par la société bailleresse ; qu’elle a effectué un nouveau paiement d’un même montant en décembre, puis trois paiements de la même somme en février et mars 2023 et a poursuivi la reprise des paiements mensuels.

Certes, la société Stolitsa n’a pas procédé, dans un premier temps, au paiement de l’indexation du loyer sollicitée mais elle a régularisé la dette locative invoquée par la société bailleresse au cours du deuxième semestre 2023. Le décompte fait état d’un solde créditeur de 19,80 euros au 1er janvier 2024.

Au vu du dernier décompte produit par la société Azzurra 144, la société intimée est à jour de toute dette. Au 11 juin 2025, elle dispose même d’un solde créditeur de 100 euros.

Eu égard à de tels éléments, même si la société bailleresse a déjà engagé par le passé une procédure de constat de résiliation et que, suite au placement en redressement judiciaire de la société Stolitsa, la résiliation et l’expulsion n’ont pu être mises en 'uvre, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2022, d’accorder à la société Stolitsa des délais de paiement rétroactifs à compter du 20 octobre 2022, d’une durée de 15 mois et de constater que, dans ce délai, les causes du commandement de payer délivré le 20 octobre 2022 ainsi que les loyers courants et les charges ont été intégralement acquittés en sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

— Sur la demande de production de pièces :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence. peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande d’exécution tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

En application de l’article R 145-36 du code du commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, comme indiqué précédémment, la société Stolitsa est à jour du paiement des loyers et provisions sur charges sollicités par la société Azzurra 144. Le dernier décompte mentionne un solde créditeur.

Le contrat de bail n’étant pas résilié, la société locataire est ainsi en droit d’obtenir les quittances des loyers réglés.

Si la société Azzurra 144 produit aux débats des quittances, celles-ci ne couvrent pas la période des cinq dernières années sollicitées par la société Stolitsa. Elles portent uniquement sur les mois de janvier à septembre 2024, novembre 2024 à juin 2025.

Aussi, il y a lieu d’ordonner à la société Azzurra 144 de remettre à la société Stolitsa les quittances des loyers depuis le mois de septembre 2020, hormis pour les mois de janvier à septembre 2024, novembre 2024 à juin 2025.

Afin d’assurer l’exécution de cette mesure, il convient de prévoir une astreinte de 10 euros par jour commençant à courir à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, ce, pendant une durée de 45 jours.

S’agissant de la demande de production de décomptes de charges s’appliquant au lot objet du bail commercial, il doit être relevé que la société bailleresse verse aux débats des décomptes de charges et avis de taxes foncières.

Certes, la société Stolitsa considère que les pièces produites ne sont pas satisfaisantes pour justifier des régularisations de charges mais il lui appartient d’en tirer les conséquences sur le plan juridique, étant rappelé que le bailleur doit justifier des régularisations de charges et qu’à défaut, celles-ci ne sont pas dues.

Aussi, il n’y a pas lieu d’ordonner la communication de décomptes de charges et avis de taxes foncières complémentaires.

La société Stolitsa doit donc être déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société Azzurra 144 aux dépens et débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Stolitsa, qui succombe principalement au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la société Azzurra 144 les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros.

La société Stolitsa supportera, en outre, les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail à la date du 21 novembre 2022 ;

Accorde à la société Stolitsa un délai de paiement rétroactif de 15 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 octobre 2022 ;

Constate que la société Stolitsa s’est intégralement acquittée de la dette invoquée dans le commandement de payer ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial du 25 juin 2010, laquelle est réputée n’avoir pas joué ;

Constate que les causes du commandement sont réglées ;

Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ;

Déboute en conséquence la société Azzurra 144 de sa demande de résiliation du bail ;

Ordonne à la société Azzurra 144 de remettre à la société Stolitsa les quittances des loyers depuis le mois de septembre 2020, hormis pour les mois de janvier à septembre 2024, novembre 2024 à juin 2025, sous astreinte de 10 euros par jour commençant à courir à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de 45 jours ;

Déboute la société Stolitsa de sa demande de remise de décomptes de charges et avis de taxes foncières ;

Condamne la société Stolitsa à verser à la société Azzurra 144 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Stolitsa de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société Stolitsa aux dépens d’appel.

La greffière Le président