COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° 2025/ 203

Rôle N° RG 21/04359 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFGF

[D] [P]

[B] [O] épouse [P]

C/

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Odile GAGLIANO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-001276.

APPELANTS

Monsieur [D] [P]

Né le 26 Mars 1987 à [Localité 12] (MAROC)

Demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [O] épouse [P]

Née le 18 Juin 1991 à [Localité 11] (13)

Demeurant [Adresse 6]

tous deux représentés par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, et encore à sa direction régionale dont le siège social est [Adresse 8]

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

Prise en sa direction régionale à [Localité 9] [Adresse 1] [Adresse 5]

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, pôle de proximité, le 12 mars 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclare l’action de Monsieur et Madame [P] recevable,

' au fond, rejette leur demande,

' rappelle que l’exécution provisoire est de droit attachée à la décision,

' dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne Monsieur et Madame [P] aux dépens.

Le jugement retient, en substance, que l’action est recevable même en l’absence d’appel aux débats du syndicat des copropriétaires dès lors que l’action est intentée contre le vendeur en application de l’article 1642-1 du Code civil ; que par ailleurs, l’action a été introduite dans le respect du délai de l’article 1648; enfin, que le juge ne pouvant fonder sa décision sur un rapport d’expertise non contradictoire, non corroboré par d’autres éléments, les demandeurs n’établissent pas suffisamment la preuve que le jardin présente une superficie inférieure à 95 % des 68 m² contractuellement prévus.

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 23 mars 2021 par Monsieur et Madame [P].

Vu l’ordonnance d’incident rendue par le conseiller de la mise en état le 5 avril 2023, ayant rejeté la demande de nullité de la déclaration d’appel, ayant rejeté la demande d’irrecevabilité de l’action en l’absence du syndicat des copropriétaires, ayant rejeté la demande sur la forclusion, ces deux rejets motif pris de ce que ces deux fins de non recevoir avaient été tranchées par le tribunal et de ce que la demande de ces chefs excédait les pouvoirs du conseiller de la mise en état, enfin, ayant ordonné une expertise afin de déterminer la superficie exacte du jardin.

Vu le dépôt de son rapport par l’expert.

Vu les conclusions de Monsieur et Madame [P] en date du 4 février 2025, demandant de :

Vu les manquements à l’obligation de délivrance, au contrat et à l’article 1231-1 du code civil,

' infirmer le jugement,

' condamner la société Bouygues immobilier SA et la société Bouygues immobilier SAS à leur payer la somme de 5234,60 ' en réparation du préjudice au titre de la superficie manquante, la somme de 5000 ' en réparation du préjudice de jouissance et de gêne

du fait du rapprochement de la zone de circulation et de parking par rapport à l’appartement, la somme de 5000 ' au titre de la résistance abusive, la somme de 6000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, y compris les frais d’expertise,

' rejeter les demandes de la société Bouygues immobilier SA et de la société Bouygues immobilier SAS comme irrecevables et infondées.

Les appelants font essentiellement valoir qu’ils ont acheté, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un immeuble situé à [Localité 10] avec la jouissance privative d’un jardin d’une superficie de 68 m²; qu’il avait été contresigné un plan justifiant de ce jardin avec cette superficie ; que cependant, le jardin ne représente qu’une surface 54,05 m² ; qu’il y a un défaut de délivrance caractérisé avec une perte de surface de plus de 20 % particulièrement importante, ce qui constitue une gêne pour toute installation de mobilier de jardin et de jeux pour les enfants et ce qui impact la valeur du bien acquis.

Sur le rapport d’expertise qu’ils ont fait, eux-mêmes, dresser, ils précisent qu’il y a eu contradiction avant la phase contentieuse avec la société Bouygues, laquelle était d’ailleurs venue faire des vérifications sur place ; qu’il résulte désormais du rapport de l’expert judiciaire, qui a procédé aux mesures, que le jardin ressort bien à 54,07 m², d’où une différence de 14 m² en moins, au-delà de la tolérance admise de 5 %, de sorte que leur action indemnitaire est fondée ; que le caractère prétendument apparent du grief est inopérant dès lors que l’action est diligentée au visa d’un défaut de délivrance 'non détectable’ et qu’en outre, le jardin leur a été livré en friche et qu’il était impossible de se rendre compte de sa superficie; qu’il n’a pas été vendu au syndicat des copropriétaires la jouissance exclusive du jardin, le syndicat des copropriétaires n’étant nullement partie à l’acte d’acquisition et leur action ayant pour but de sanctionner un manquement au seul contrat de vente.

Vu les conclusions de la SAS Bouygues Immobilier en date du 30 janvier 2025, demandant de :

' réformer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action recevable,

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur et Madame [P], rappelé que l’exécution provisoire est de droit, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné les demandeurs aux dépens,

statuant à nouveau

' sur le fondement des articles 6.3 de la loi du 10 juillet 1965, 31 du code de procédure civile, 544 du Code civil, déclarer l’action irrecevable faute de présence aux débats du syndicat des copropriétaires et de demandes dudit syndicat,

' sur le fondement des articles 1642-1, 1648 et 1149 anciens du Code civil et 1231-3 du même code,

' déclarer l’action forclose, rejeter les demandes comme injustifiées, mal fondées, disproportionnées,

' condamner les époux [P] à lui payer la somme de 2500 ' pour les frais irrépétibles

d’appel, aux frais d’expertise judiciaire et aux entiers dépens avec distraction.

Elle expose essentiellement que la concluante est la SAS Bouygues immobilier dont le siège social est à [Localité 7] prise en sa direction régionale de [Localité 9] qui a vendu les biens en l’état futur d’achèvement aux époux [P] par l’acte du 25 juillet 2017; que le tribunal a omis ses conclusions déposées en notant comme partie unique au procès la société anonyme Bouygues immobilier sise à Aix-en-Provence ; qu’il a été interjeté appel sans prendre la précaution de solliciter une rectification de l’omission matérielle d’une partie, l’appel étant dirigé uniquement contre la société Bouygues immobilier à [Localité 4]. Elle souligne que la dénomination des deux sociétés différentes ainsi que leur siège social et leur numéro d’immatriculation .

Elle reprend le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action en l’absence aux débats du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que le sol est propriété indivise, qu’il constitue une partie commune générale de la copropriété, qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot et que la jouissance n’est ni un droit réel, ni un démembrement du droit de propriété ; que seul, le syndicat des copropriétaires pourrait donc se plaindre d’un défaut de délivrance d’une partie du sol qui lui appartient ; que même si l’on admettait l’existence d’un préjudice par ricochet, les époux [P] ne seraient pas recevables à en solliciter l’indemnisation ; que la jouissance d’une partie commune ne peut être vendue et que d’ailleurs, le copropriétaire n’a pas de droits individuels pour agir sur cette partie commune.

Subsidiairement, elle invoque la forclusion, soulignant que les acquéreurs ne justifient pas avoir fait valoir la non-conformité prétendue dans le mois de leur prise de possession et que le syndicat des copropriétaires n’a, de son côté, effectué aucune réserve lors de sa prise de possession.

Toujours subsidiairement, elle conclut à l’absence d’obligation contractuelle de la société Bouygues immobilier et à l’absence de préjudice direct et personnel indemnisable.

Elle expose que les plans annexés à l’acte authentique ne sont ni signés, ni paraphés et que ceux non constitués de ceux remis à la réservation ne mentionnent pas la surface de 68 m² de jardin, partie commune à jouissance exclusive ; que le plan remis lors du contrat de réservation signé en janvier 2017 précise l’indication expresse d’une absence d’engagement contractuel quant aux surfaces qui pourraient en résulter ; que les plans produits à l’expertise qui sont signés sont datés du mois de janvier 2017 et qu’ils ne peuvent être considérés comme datant du mois de juillet 2017 ; qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de réservation ne contient pas d’engagement contractuel véritable réciproque, seul l’acte authentique devant être pris en considération pour déterminer les accords contractuels des parties ; qu’il n’est pas porté dans l’acte de vente la portion du prix correspondant à l’achat de la jouissance du jardin et que dans ces conditions, il ne peut être considéré que la concluante aurait vendu une jouissance de jardin; qu’il ne peut être tiré aucun argument utile de la décision rendue le 1er octobre 2019 par le tribunal d’Aix-en-Provence à propos d’une superficie de jardin moindre ; qu’il ne suffit pas qu’il y ait non-conformité pour qu’il y ait indemnisation car il faut que la non-conformité génère préjudice et qu’en l’espèce, l’indemnisation ne peut être constituée du remboursement d’une partie du prix payé de sorte que le débouté s’impose pour la perte de valeur réclamée pour la somme de 5234,60 ' calculée sur la valeur du bien estimé par un agent immobilier ; qu’il existe une tolérance de 5 % et que par suite, la différence pouvant être alléguée comme de nature à justifier le trouble de jouissance n’est que de 7 m² ; qu’un tel ratio n’empêche pas l’utilisation du jardin pour les enfants et que d’ailleurs, les photos de l’expert démontrent que des jeux y sont installés avec la possibilité de les utiliser; qu’en outre, le mur de clôture installé à l’intérieur de la zone en jouissance et le débord créé après le mur de clôture ont eu précisément pour but de protéger la famille et les biens de la zone de circulation; que l’expert n’a pas, lui-même, relevé de trouble de jouissance personnelle pour les époux [P]; qu’ en toute hypothèse, leur demande indemnitaire est disproportionnée; enfin, que la demande des appelants en dommages et intérêts pour résistance abusive est abusive dès lors qu’ils l’ont empêché de faire valoir ses droits en citant une société qui n’existe pas.

La SA Bouygues immobilier a comparu devant la cour, mais n’a pas conclu.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 février 2025.

MOTIFS

La vente litigieuse a successivement fait l’objet de deux actes :

— un contrat de réservation,

— puis, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.

Le contrat de réservation, préalablement signé le 19 janvier 2017, indique, au titre de la description du bien réservé, dans les 'conditions particulières’ une surface habitable de '66,87m2 environ’ et un jardin de '68m2 environ'.

Il stipule, dans le paragraphe relatif à la 'consistance et aux caractéristiques techniques', que celles-ci résultent « d’une notice descriptive qui restera annexée au présent contrat après avoir été signée par les parties, des plans de l’appartement ou de la maison choisie par le client qui resteront annexés au contrat après avoir été signés par les parties et lorsqu’il s’agit d’un appartement, d’un plan faisant ressortir la situation du bien réservé dans l’immeuble qui restera annexé au présent contrat après avoir été signé par les parties … »

L’acte conclu en l’état futur d’achèvement est en date du 25 juillet 2017; il indique sur la désignation du bien : « lot numéro 10 au rez-de-chaussée du bâtiment F, appartement F01 de type trois et la jouissance exclusive du jardin selon teinte violette du plan’ et il y est, en outre, précisé, en page 4 au titre de cette même désignation :

' tels que lesdits biens existeront après leur achèvement avec leurs dépendances, sans aucune exception, ni réserve et tel qu’ils figurent sur les plans et notice descriptive ci- annexés et sur les documents figurant au dépôt des pièces visées aux présentes » …(qu)'« en cas de différence entre les documents figurant au contrat de réservation et ceux ci annexés, ces derniers feront la Loi des parties.

Au titre du paragraphe consacré aux plans et descriptif sommaire des biens vendus, il est par ailleurs stipulé :

« les plans et la notice descriptive des biens vendus demeureront annexés aux présentes après mention et après avoir été signés (souligné par nous) par les parties :

plans côtés des biens objet de la présente vente,

un plan de masse programme immobilier du vendeur

la notice descriptive conforme au modèle type agréé par l’arrêté ministériel du 10 mai 1968 publié au JO du 29 juin 1968 contenant les caractéristiques techniques des fractions vendues du bâtiment et de ses équipements extérieurs.

Ces plans et notice descriptive prévaudront à tous ceux remis précédemment à l’acquéreur et notamment ceux remis lors de la signature du contrat de réservation.

Étant ici précisé que si une différence apparaissait entre les plans de la maison vendue déposés en annexe du dépôt de pièces du programme et celui ou ceux annexés aux présentes, ce sont ces derniers qui prévaudront ; les parties déclarent pour l’application des obligations résultant des présentes vouloir se référer aux seules spécifications du plan ou des plans annexés aux présentes ».

L’acte contient des annexes, constituées notamment des plans.

Les acquéreurs, qui font donc valoir que le plan annexé au contrat de réservation mentionnait une superficie pour le jardin de 68m2, produisent un plan signé par eux à la date du 19 janvier 2017 pour le lot sus référencé mentionnant cette même superficie, une note figurant au bas de ce document spécifiant toutefois que 'tout en conservant les caractéristiques essentielles du plan, le maître de l’ouvrage se réserve la possibilité d’y apporter des modifications pour des raisons de réglementation et de construction. Ce document peut donc être modifié pour des raisons techniques.

Surfaces, cotations, altimétries intérieures et extérieures…. sont données à titre indicatif'.

Est également produit, par les deux parties, le titre de propriété de M et Mme [P] avec ses annexes.

L’action des époux [P] vise le manquement à l’obligation de délivrance et l’article 1231-1 du code civil, le manquement consistant dans le fait que le jardin, partie commune, dont la jouissance privative est attachée au lot vendu, se révèle d’une superficie inférieure à celle prévue à l’acte.

L’expert judiciaire missionné par la cour indique désormais sur ce point que la superficie du jardin est de 54,07 m², d’où il résulte une différence de 13,93 m² avec la superficie sus visée mentionnée à l’acte du 19 janvier 2017 et ses conclusions ne sont pas utilement combattues par la SAS Bouygues immobilier, y compris lorsque son architecte évoque que le mur devrait, pour le calcul, être intégré au jardin étant observé que le travail du technicien n’a d’ailleurs donné lieu à aucun dire.

Cette action se voit opposer par la SAS Bouygues immobilier des moyens d’irrecevabilité et des contestations de fond.

Sur les irrecevabilités principales et subsidiaire :

La société Bouygues immobilier SAS soulève donc, en premier lieu, l’irrecevabilité de l’action de M et Mme [P] en l’absence du syndicat des copropriétaires aux débats, faisant valoir que le sol constitue les parties communes générales de la copropriété et qu’il ne peut pas constituer la partie privative d’un lot; que seul, le syndicat des copropriétaires peut faire valoir le défaut de délivrance d’une partie du sol et des jardins qui lui appartiennent ; que seul, il pourrait être recherché par les acquéreurs avec une action récursoire subséquente; que la jouissance d’une partie commune ne peut pas être vendue.

La société Bouygues immobilier SAS ajoute que la non-conformité, qui constitue un vice apparent, a été couverte par une prise de possession sans réserve ; également, que l’action est forclose car elle aurait dû être intentée dans l’année de la prise de possession.

Le premier moyen développé au soutien de l’irrecevabilité des demandes des époux [P] est tiré de ce que le syndicat des copropriétaires n’a pas été appelé aux débats.

Il sera de ce chef relevé qu’il n’est contesté, ni que le jardin en cause est une partie commune du syndicat des copropriétaires, ni au demeurant, que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division définissent le lot vendu comme lot d’habitation avec le droit de jouissance privative du jardin y attaché .

L’action des époux [P] qui est, par ailleurs fondée sur le droit de la vente au visa d’un acte passé avec la société Bouygues immobilier SAS stipulant que la consistance du lot vendu constituée du droit de propriété sur le lot d’habitation auquel est rattaché le droit de jouissance du jardin, partie commune, ne remet donc en cause, ni la qualification de partie commune du terrain concerné, ni les droits du syndicat.

Or, dès lors que l’action est intentée dans le cadre du rapport contractuel de vente sur le défaut de délivrance, que le syndicat des copropriétaires n’est aucunement partie à la vente en litige et qu’il n’a donc de ce chef pas de rapport contractuel avec la société Bouygues immobilier SAS, ce moyen ne peut qu’être rejeté.

Les époux [P] sont, en revanche, les co-contractants de cette même société en vertu du contrat de vente conclu le 25 juillet 2017 et ils ont, en conséquence, bien qualité à défendre le droit de jouissance que seuls, ils détiennent sur ce jardin, notamment pour élever à son encontre le grief en cause, la question de leur bien fondé étant distincte de l’appréciation ainsi faite au titre de la recevabilité.

Sur le moyen selon lequel la jouissance n’étant pas vendue, il ne peut y avoir de grief de non délivrance, il sera rappelé que l’obligation de délivrance étant définie par l’article 1604 du Code civil comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, il n’est pas nécessaire que le transport de la chose concerne un droit de propriété; le grief invoqué sur ce fondement peut donc concerner un droit de jouissance, accessoire au droit de propriété constituant le lot vendu dont il ne peut, au demeurant, être dissocié.

Ces moyens d’irrecevabilité seront donc écartés.

L’irrecevabilité est, par ailleurs, subsidiairement soutenue, motifs pris de la forclusion édictée à l’article 1642-1 du code civil.

Le grief fait par les époux [P] contre leur vendeur ne s’analyse cependant ni en un vice de construction, ni en un défaut de conformité apparent tels que visés à l’article 1642-1 du code civil, mais en un défaut de livraison d’un élément de la chose vendue consistant dans la jouissance d’un jardin partiellement amputé de sa superficie.

Il s’en suit, compte tenu de la qualification ainsi donnée au fondement de l’action exercée par l’acquéreur, que sont inopérants :

— le moyen tiré de ce que l’action serait forclose au regard des exigences de l’article 1642-1 du Code civil qui vise, en effet, les vices de construction ou les défauts de conformité apparents à la prise de possession, étant ajouté que le défaut ne peut être jugé comme apparent, seule, la mesure précise du terrain dans ses limites faite par un professionnel étant, en effet, susceptible de le révéler s’agissant d’un décompte de superficie de 13m2 sur une superficie mentionnée de 68m2,

— et également le moyen tiré de ce que le grief aurait été couvert par la prise de possession.

L’irrecevabilité de ces chefs sera donc également rejetée.

Sur le fond :

Le contrat de réservation stipule, au titre de la désignation du bien, une clause de tolérance de de 5 % en faveur du vendeur lors de l’exécution des travaux, précisant que cette différence de 5% doit s’apprécier globalement pour le bien, objet des présentes et non pièce par pièce.

Par ailleurs, le plan y joint fait état de la superficie du jardin comme étant de 68m2 en mentionnant donc que les superficie ne sont données qu’à titre indicatif.

L’acte de vente du 25 juillet 2017 ne donne, dans sa partie littérale, aucun élément de superficie dans la description du bien vendu; il prévoit que sont annexés les plans et la notice descriptive après avoir été signés par les parties lesquels prévaudront à ceux précédemment remis à l’acquéreur, notamment ceux remis lors du contrat de réservation et également que prévalent sur les plans déposés en annexe du dépôt des pièces du programme ceux annexés aux présentes, 'les parties déclarant pour l’application des obligations résultant des présentes vouloir s’en référer aux seules spécifications du ou des plans annexés aux présentes'.

La société Bouygues fait valoir que le plan qui porte la signature manuscrite et qui est joint au contrat de réservation ne la lie pas et que les plans joints à l’acte de vente en VEFA ne sont pas signés.

Il résulte cependant de l’examen de ce dernier acte qu’il comporte en annexe, outre un plan ne contenant aucune mesure, le plan établi lors de la réservation mentionnant la superficie du jardin de 68m2.

Ce plan est, certes, non manuscritement signé, mais il est stipulé, in fine de la partie rédactionnelle de l’acte notarié de vente, au titre d’un paragraphe intitulé 'annexes’que la signature électronique du notaire en fin d’acte vaut pour ses annexes’ (souligné par nous).

Il s’en suit que ce plan figurant aux annexes de l’acte de vente doit être également considéré comme signé, d’où les vaines dénégations de ce chef de la SAS Bouygues immobilier et son engagement contractuel caractérisé à délivrer à ses acquéreurs la jouissance exclusive d’un jardin de 68m2, engagement qui n’a donc pas été honoré par elle dès lors que le différentiel retenu par l’expert est de 13,93m2 et que la tolérance admise de 5% sus visée se trouve largement dépassée.

La responsabilité de la société Bouygues Immobilier SAS se trouve, en conséquence, engagée.

La demande indemnitaire consécutive des époux [P] tend au paiement de la somme de 5234,60 euros au titre de la superficie manquante, de la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance et de la somme de 5000 euros au titre de la procédure abusive.

Sur les préjudices ainsi réclamés, il sera, en premier lieu, rappelé que le droit de jouissance en cause étant nécessairement accessoire au lot privatif auquel il est rattaché et ne pouvant pas constituer la partie privative d’un lot, les époux [P] ne sauraient revendiquer un droit de propriété sur ce qui est incontestablement une partie commune, et ce quand bien même le droit de jouissance privatif s’analyse comme un droit réel attaché au lot et non comme un droit personnel.

Ils sont, par suite, mal fondés à demander, ainsi qu’ils le font, une indemnisation calculée à partir de la valeur de vente de la superficie prétendument perdue, le dommage consécutif à la seule diminution de ce droit de jouissance ne pouvant précisément consister que dans un préjudice de jouissance ou de confort de vie à raison de la diminution de l’espace jardin et non dans la perte de la valeur vénale du terrain manquant.

Cette diminution de superficie est donc à l’origine d’un préjudice direct de jouissance et d’agrément qui affecte les conditions de leur vie dans la partie extérieure de leur habitation, ceux-ci perdant ainsi un peu plus de 20% de la superficie du terrain qu’ils devraient avoir en jouissance,

— ce qui réduit notablement leur extérieur, les rapproche du voisinage, notamment des parties communes,

— ce que l’expert relève ( voir page 4, paragraphe 6 de son rapport) et ce même si un mur les protège de ces parties communes et si sur les deux photographies de l’expert, on peut noter la présence d’un toboggan et d’une cabane de jardin,

— ce qui impact également la valeur de leur bien, étant de ce chef pris en compte que le droit impact n’est donc pas un droit de propriété, mais un droit de jouissance.

Il en résulte, compte tenu des éléments de la cause sus rappelés et notamment de la localisation et du différentiel de superficie caractérisé du terrain litigieux, que la demande indemnitaire formulée par M et Mme [P] n’est pas disproportionnée et qu’il convient d’évaluer leur préjudice à la somme de 5000 euros.

En raison de sa succombance, la société Bouygues immobilier SAS supportera les dépens de la procédure de première instance et d’appel, y compris le coût de l’expertise judiciaire et versera, en équité, à Monsieur et Madame [P], par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4000'.

La défense en justice étant un droit qui ne dégénère en abus que s’il est démontré l’existence d’une intention malveillante ou d’une erreur grossière équipollente au dol et cette preuve n’étant, en l’espèce, pas rapportée, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur et Madame [P] sera rejetée.

Par ces motifs

La cour, statuant, contradictoirement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré l’action des époux [P] recevable,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne la société Bouygues immobilier SAS à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette les demandes plus amples indemnitaires des époux [P],

Condamne la société Bouygues immobilier SAS à verser aux époux [P] la somme de 4000 ' au titre de l’ensemble des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Bouygues immobilier SAS aux dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT