COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2025

N° 2025/71

Rôle N° RG 20/12714 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVIQ

SCCV LES JARDINS D’ARTHUR

C/

[I] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE M^e Jérome DE MONTBEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 07 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02384.

APPELANTE

SCCV LES JARDINS D’ARTHUR

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, et assisté par M^e Grégoire ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lugdiwine LAUGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [I] [P]

né le 19 Octobre 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 12 Février 2025

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 avri12015, MM. [I] [P] et [I] [N] ont constitué la Sccv Les Jardins d’Arthur.

Le 16 avri12015, les deux associés ont conclu avec le propriétaire d’un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 4] une promesse de vente.

La Sccv Les Jardins d’Arthur s’est substituée dans tous les droits des deux associés, cette dernière étant la seule bénéficiaire de la faculté d’acquérir le terrain auprès des vendeurs.

Parallèlement, les deux associés ont régularisé un protocole d’accord le 30 avril 2015 avec la société Agir Promotion portant sur la réalisation d’un programme immobilier de logements sociaux, logements accession, logements PSLA, bureaux, lots à bâtir et d’une bastide.

Le protocole prévoyait la cession des parts sociales de la Sccv Les Jardins d’Arthur à la société Agir Promotion, à laquelle s’est substituée la société F Projet le 18 décembre 2015, devenue associée majoritaire à hauteur de 60% des parts sociales.

Le protocole d’accord assure la répartition des rôles entre chacune des parties pour la réalisation du programme immobilier en son article 8, et MM. [I] [P] et [I] [N] ont en charge la partie administrative, la partie commerciale étant assurée conjointement avec la société Agir Promotion.

Le protocole prévoit la conclusion d’un mandat de commercialisation exclusif d’une durée de quatre mois à compter du lancement commercial entre la SCCV et les promettants pour la commercialisation des lots destinés à l’accession à la propriété.

Le 28 avril 2017, Mme [K] [E] agissant en qualité de gérante de la SCCV et de cogérante et représentante de la société F PROJET, elle-même gérante de la Sccv Les Jardins d’Arthur, a consenti une délégation de pouvoirs au nom de la SCCV à M.[I] [P] afin qu’il vende en l’état futur d’achèvement à la société PROMOLOGIS, les lots PSLA pour un montant total de 770 970,17 euros TTC.

Le paiement de la facture du 6 novembre 2017 de 46 258,21 euros TTC de M. [I] [P] correspondant aux honoraires pour la commercialisation des lots PSLA a été contesté par le responsable des programmes et n’a pas été honoré, conduisant celui-ci, par exploit d’huissier du 24 avril 2018, à faire assigner la Sccv Les Jardins d’Arthur devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence en paiement.

Par jugement en date du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence a :

Condamné la Sccv Les Jardins d’Arthur à verser à M.[I] [P] la somme de 46 258,21euros en paiement de la facture MP/SCCV Com 13 du 6 novembre 2017 ;

Dit que la somme de 46 258,21 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 10 janvier 2018 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

Débouté M.[I] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamné la Sccv Les Jardins d’Arthur à verser à M.[I] [P] la somme 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;

Condamné la Sccv Les Jardins d’Arthur aux entiers dépens de la procédure ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a considéré en substance que la seule participation de M. [I] [P] au processus de conclusion de la vente ne suffit pas à la qualifier d’intermédiaire au sens de la loi Hoguet et donc à lui en opposer les dispositions d’ordre public.

Le tribunal a néanmoins estimé que le protocole conclu constituait la loi des parties et devait être respecté, justifiant qu’il soit fait droit à la demande de paiement.

Par déclaration en date du 17 décembre 2020, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la Sccv Les Jardins d’Arthur a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 22 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sccv Les Jardins d’Arthur, demande à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Débouter M. [I] [P] de toutes ses demandes ;

Le condamner à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’appelante expose que le protocole signé prévoyait la signature d’un mandat de commercialisation qui n’a jamais été formalisé ; que la loi Hoguet doit bien trouver à s’appliquer en l’espèce s’agissant de la commercialisation de plusieurs lots d’une opération immobilière, et qu’en l’absence de tel mandat il est acquis qu’un agent ne peut solliciter de rémunération.

Subsidiairement, elle estime que M. [I] [P] ne rapporte pas la preuve de son droit à rémunération, puisqu’il était convenu que les logements sociaux seraient commercialisés sans rémunération, outre qu’il n’est pas démontré que ces ventes sont intervenues par son intermédiaire.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 14 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [I] [P] demande à la cour de :

déclarer l’appel formé par la Sccv Les Jardins d’Arthur mal fondé et le rejeter ;

débouter l’appelante de ses fins, moyens et conclusions ;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sccv Les Jardins d’Arthur au paiement :

— de la somme de 46.25 21 euros à titre principal, augmenté des intérêts légaux à compter du 10 janvier 2018, avec capitalisation des intérêts ;

— de 4.000 euros au titre de l''article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Sur l’appel incident

le recevoir en son appel incident ;

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommage et intérêts ;

Et statuant à nouveau sur ce chef de demande,

condamner la Sccv Les Jardins d’Arthur à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

condamner la Sccv Les Jardins d’Arthur au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

M. [I] [P] expose que s’il n’est pas lui-même agent immobilier, la société Agir Promotion est elle-même titulaire d’une telle carte et avec laquelle il assurait conjointement la mission de lancement commercial des opérations.

Il ajoute que pendant près de deux ans toutes les factures présentées à ce titre ont été réglées sans difficulté, et indique avoir effectué sa mission pleinement et sans contestation.

Il considère enfin que la Sccv a été de mauvaise foi en refusant de payer la facture due, affectant l’équilibre économique de son activité.

MOTIFS

Sur la demande en paiement formée par M. [I] [P]

La cour fera application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, en l’absence de tout fondement juridique à la demande formée par M. [I] [P], tant en première instance qu’en appel.

Conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil en sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Au cas d’espèce, pour justifier des sommes dont il réclame le paiement, M. [I] [P] produit aux débats le protocole d’accord signé entre les parties le 30 avril 2015 prévoyant en son article 8.3 qu'« Agir Promotion et Messieurs [P] et [N] assureront conjointement les missions suivantes :

Approbation des conditions, modalités de vente du programme (grille de prix) ;

Lancement commercial des opérations ;

Il est convenu entre les parties, que la Sccv Les Jardins d’Arthur confiera, aux promettants, un mandat de commercialisation exclusif pendant une durée de quatre mois à compter du lancement commercial, pour la commercialisation des lots destinés à l’accession à la propriété (15 lots), des deux lots à bâtir ainsi que de la bastide existante. Le mandat sera tacitement reconductible sauf dénonciation expresse de l’une ou l’autre des parties.

Les promettants devront également, sans rémunération, assurer la commercialisation de l’immeuble de bureaux ainsi que les logements sociaux, par la signature de contrat de réservation préalablement à la cession de parts ci-dessus stipulée.

La Sccv débloquera le budget de commercialisation, nécessaire à la commercialisation du programme et à la réalisation de la mission commerciale du mandataire, ce dernier représentant 1,2% HT du CA TTC (hors CA logements sociaux et bureaux), conformément au bilan financier prévisionnel ci-joint. »

Il n’est pas discuté qu’aucun mandat de commercialisation n’a été signé entre les parties.

La circonstance que l’intimé n’ait pas la qualité d’agent immobilier au sens des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ne lui interdit pas d’assurer des fonctions de commercialisation, dont l’intitulé n’implique pas nécessairement un rôle direct de démarchage de clients mais peut, comme cela est évoqué en l’espèce, correspondre à une activité de prospection auprès d’agences immobilières, comme cela ressort du courriel du 9 novembre 2015 rédigé par M. [Y] [S], ou encore de contacts avec la commune de [Localité 4], comme cela ressort de la série de courriels produite en pièce n°4 par l’intimé.

Il apparaît en outre que M. [I] [P] a bénéficié d’une délégation de pouvoirs le 28 avril 2017, consentie par la Sccv Les Jardins d’Arthur, en vue de la signature de l’acte authentique de vente des lots PSLA le 3 mai 2017 avec la société Promologis.

La circonstance que la société Agir Promotion ait eu des contacts directs avec la société Promologis ne peut suffire à écarter la réalité de l’intervention de M. [I] [P], en ce que le protocole susvisé prévoyait bien que la commercialisation serait assurée conjointement par Agir Promotion et MM. [P] et [N], de sorte qu’une répartition des actions menées auprès des différents interlocuteurs de la Sccv est parfaitement entendable.

Au demeurant, il est justement avancé par l’intimé que sans disposer davantage d’écrits formalisant ses interventions, la Sccv a réglé l’ensemble des factures présentées au titre de la même commercialisation de lots PSLA.

Ainsi, bien qu’avançant que ces échanges et cette délégation de pouvoir ne suffisent pas à démontrer que la transaction a effectivement été assurée par le truchement de l’intimé, la Sccv Les Jardins d’Arthur ne produit aucune pièce de nature à démontrer que celui-ci n’aurait pas permis la vente desdits lots, étant précisé qu’il est clairement établi par les pièces produites que la rémunération litigieuse ne vise que les lots PSLA et non les logements sociaux, exclus de tout droit à rémunération.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sccv Les Jardins d’Arthur à payer à M. [I] [P] la somme de 46 258,21 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que la Sccv Les Jardins d’Arthur a entendu abuser de son droit de s’opposer à la demande en justice présentée à son encontre.

M. [I] [P] sera donc débouté de sa demande et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant la Sccv Les Jardins d’Arthur sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à M. [I] [P] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SCCV Les Jardins d’Arthur aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV Les Jardins d’Arthur à régler à M. [I] [P] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCCV Les Jardins d’Arthur de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente