COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JANVIER 2023

N° RG 20/00686 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOIP

SARL LES TERRASSES D’ALIENOR

c/

Monsieur [F] [Y]

Monsieur [B] [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 décembre 2019 (R.G. 18/11141) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 février 2020

APPELANTE :

LES TERRASSES D’ALIENOR, S.A.R.L au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 794 581 009, dont le siège social est [Adresse 1]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F] [Y]

né le 06 Janvier 1942 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

[B] [Y]

né le 05 Juin 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e DACHARRY de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 2 décembre 2013, M. [F] [Y] et M. [B] [Y] ont acquis auprès de la société Les Terrasses d’Aliénor une maison individuelle de type 4 située au sein d’un ensemble immobilier dénommé 'Les Terrasses d’Aliénor’ [Adresse 4] à [Localité 6], vendue en l’état de futur achèvement, au prix de 147 299 euros.

Il était contractuellement prévu un délai de livraison au plus tard le 15 novembre 2014.

La livraison de la maison avec remise des clés est intervenue le 16 janvier 2018.

Considérant que la livraison était intervenue avec un retard de 38 mois imputable au promoteur vendeur, les consorts [Y] ont, par acte d’huissier du 13 décembre 2018, assigné la SARL Les Terrasses d’Aliénor devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en réparation du préjudice résultant de ce retard.

Par jugement du 11 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— Condamné la SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y] la somme de 32 460 euros à titre de dommages et intérêts

— Condamné la SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer les dépens

— Admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement

— Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties

La SARL Les Terrasses d’Aliénor a relevé appel du jugement le 07 février 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 07 mai 2020, la SARL Les Terrasses d’Aliénor sollicite l’entière réformation du jugement attaqué et demande à la cour, sur le fondement de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, de :

— Débouter Messieurs [Y] de toutes leurs demandes

— A titre subsidiaire, réduire d’autant les préjudices invoqués au regard du report de délai que sera retenu, et du préjudice effectivement démontré

— Les condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Les condamner aux entiers dépens

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 05 août 2020, les consorts [Y] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231 (anciennement 1146) et 1231-1 (anciennement 1147) du code civil, de :

— Dire et juger recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la SARL Les Terrasses d’Aliénor

— Dire et juger recevable et bien fondé l’appel incident formé par eux ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Les Terrasses d’Aliénor à les indemniser des préjudices résultant du retard de livraison de 3 ans et 2 mois

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la somme de 6 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs

Statuant de nouveau,

— Condamner la SARL Les Terrasses d’Aliénor à leur payer la somme de 20 520 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs

— Condamner la SARL Les Terrasses d’Aliénor à leur payer la somme de 26 460 euros correspondant à la perte de chance de bénéficier de la réduction d’impôt 'Duflot-Pinel'

— Condamner la SARL Les Terrasses d’Aliénor à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL Les Terrasses d’Aliénor aux entiers dépens, cette condamnation profitant à la SCP Luc Boyreau, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Les consorts [Y] font notamment valoir que la SARL Les Terrasses d’Aliénor ne conteste pas le retard de livraison, mais soutiennent qu’elle serait 'fondée à se prévaloir de la clause de report de délai stipulée à l’acte de vente'. Or, elle se fonde sur un document qu’elle qualifie d’attestation mais qui est en réalité une simple lettre dans laquelle le maître d''uvre explique à son client les raisons qui avaient conduit à un 'décalage de livraison si important'. Or dans ce document le maître d''uvre ne détaille pas, ni ne caractérisait encore moins, parmi cette série d’événements, ceux qui seraient susceptibles de recouvrer la qualification de cas de force majeure ou de cause légitime au sens de l’article 4 du contrat de vente. Aussi c’est à bon droit que le tribunal a considéré que cette attestation ne constituait pas un certificat au sens formel et contractuel du terme. Elle n’est de plus accompagnée d’aucun justificatif. Elle leur est ainsi inopposable et ne possède aucune force probante. En toute hypothèse, ce certificat ne démontre pas l’existence d’une ou plusieurs causes légitimes justifiant le report des délais d’exécution.

MOTIFS

Sur le report de livraison et l’effet de la clause de report de livraison

Le tribunal a condamné la SARL les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y] la somme de 32 460 euros à titre de dommages et intérêts, ce qui correspond à une indemnité de 900 euros par mois de retard, outre la somme de 26 460 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal.

Il n’est pas contesté par les parties qu’il était contractuellement convenu que la maison destinée aux consorts [Y] devait être livrée au plus tard le 15 novembre 2014, mais que la remise des clés n’est intervenue que le 16 janvier 2018, soit 38 mois plus tard.

Il n’est pas davantage contesté que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 2 décembre 2013 comportait une clause qui prévoyait que le délai de livraison serait différé en cas de survenance d’un cas de force majeur ou d’une autre cause légitime.

L’acte précisait : « pour l’application de cette dernière disposition seraient considérées comme cause légitime de suspension dudit délai, notamment :

' les intempéries ;

' la grève qu’elle soit générale, particulière au bâtiment ou à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales entreprises travaillant sur le chantier y compris celles sous-traitantes ;

' la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture D ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris celles sous-traitantes ;

' la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute d’une entreprise ;

' les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux, à moins que celle-ci ne soit fondée sur des fautes ou négligences imputables au vendeur ;

' l’intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain ;

' les troubles résultants d’hostilité, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, incendies, inondations ou accidents de chantier ;

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent sans rapporter dès à présent un certificat établi sous sa propre responsabilité par le maître d''uvre ou l’architecte ayant la direction des travaux »

Le tribunal a considéré que le document adressé par l’architecte à l’appelante le 21 décembre 2017, auquel n’était joint aucun justificatif, était adressé à elle seule, et ne pouvait constituer un certificat au sens formel et contractuel du terme. Il a conclu qu’il était inopposable aux consorts [Y], et ne possédait aucune force probante.

La SARL Les Terrasses d’Aliénor soutient au contraire que le document établi par le maitre d''uvre le 21 décembre 2017, constitue bien le certificat prévu par le contrat, lequel fait foi des causes des retards qui y sont invoquées. Elle rappelle que la clause contractuelle stipule que les justifications des événements justifiant le report de la livraison seront apportées par une lettre du maître d''uvre.

Pour leur part, les consorts [Y] font notamment valoir que la lettre adressée par le maitre d''uvre au vendeur le 21 décembre 2017 est insuffisante pour constituer le certificat prévu dans l’acte de vente alors qu’il s’agit d’une simple lettre par laquelle le maitre d''uvre explique à sa cliente les raisons qui avaient conduit à un 'décalage de livraison si important'. Le maître d''uvre ne détaillait pas, ni ne caractérisait encore moins, parmi cette série d’événements, ceux qui seraient susceptibles de recouvrer la qualification de cas de force majeure ou de cause légitime au sens de l’article 4 du contrat de vente. A titre subsidiaire, si la cour estimait devoir considérer que cette lettre valait certificat du maitre d''uvre, elle constaterait néanmoins que les retards invoqués par l’architecte ne sont pas de nature à constituer des cas légitimant un report du délai de livraison.

***

La date de livraison dans la vente d’un immeuble à construire est une obligation substantielle du vendeur, et si le vendeur peut inclure dans l’acte de vente une clause qui stipule qu’en cas de cause légitime le délai de livraison peut être repoussé, les causes de cette suspension doivent être justifiées par le vendeur à l’acquéreur, et cette clause ne peut avoir pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l’espèce, la SARL Les Terrasses d’Aliénor a communiqué une lettre reçue de l’architecte, le 21 décembre 2017, aux termes de laquelle celui-ci expose la cause de certains retards.

Ce document doit être qualifié de certificat car il contient la relation des faits que le maitre d''uvre a personnellement constatés, et ce sous sa seule responsabilité. En outre le maitre d''uvre est tiers au contrat de vente, et le document est présumé avoir été établi en toute indépendance de la volonté du vendeur, et les parties ont contractuellement décidé de se soumettre à ce certificat.

Il revient ainsi à la cour d’appel de vérifier si les retards de livraison sont la conséquence d’un cas de force majeure, c’est-à-dire un événement échappant au contrôle du vendeur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêchent l’exécution de son obligation de livraison dans les délais prévus, ou correspondent à l’une des causes légitimes définies dans le contrat.

Sur les causes des retards invoquées par le vendeur

La SARL Les terrasses d’Aliénor fait valoir l’existence de causes légitimes, au sens du contrat, ayant entrainé les retards enregistrés . Ces causes sont multiples et diverses et sont le fait soit de l’administration ( 6 mois pour la grue, 4 mois pour la validation des plans), soit des entreprises ( 6 mois), soit encore des intempéries.

Les intimés considèrent que les retards invoqués ne sont pas de nature à constituer des cas légitimant un report du délai de livraison. La clause dite 'de force majeure’ dont le vendeur entend se prévaloir est ambiguë dès lors qu’elle prévoit de conférer les effets de la force majeure à une série d’événements que l’on retrouve classiquement dans les clauses extensives (intempéries, grèves, redressement ou liquidation judiciaire d’une entreprise effectuant les travaux, injonction administrative ou judiciaire) tout en intégrant le vocable 'notamment’ qui renvoie davantage à une clause illustrative. En conséquence, dans l’interprétation de cette clause, il convient de considérer qu’hormis les cas énumérés, il convient de faire application des critères traditionnels de la force majeure énoncés à l’article 1218 du code civil (imprévisibilité, extériorité, irrésistibilité) pour déterminer si la suspension du délai leur est applicable ou non.

***

Il appartient à la cour d’appel au regard du certificat du maitre d''uvre d’analyser chacun des faits invoqués par l’appelante pour apprécier si ceux-ci relèvent d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime au sens de la clause contenue dans l’acte de vente.

1/ L’appelante invoque le retard de 6 mois pris par le chantier en raison du refus de la municipalité d'[Localité 6] de voir poser la grue nécessaire à la construction, en octobre 2013.

Le maitre d''uvre précise dans son certificat sur ce point : « nous devions démarrer le chantier en octobre 2013, mais pour des raisons administratives et imposées par la mairie d'[Localité 5] ce chantier n’a pu démarrer qu’en mars 2014, en nous imposant de mettre une grue qu’à compter de mi-mai 2014, soit un décalage de 6 mois »

Les intimés exposent que l’article 4 du contrat, s’agissant des contraintes administratives, vise les seules 'injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux'. En outre, les motifs du refus de la mairie, à savoir la survenance d’élections municipales et la proximité immédiate du chantier du centre-ville, ne constituent pas des éléments imprévisibles, excluant alors la caractérisation d’un cas de force majeure.

Toutefois dans la mesure où le contrat n’a été signé que le 2 décembre 2013, cette première cause ne peut être retenue alors qu’elle est antérieure à la signature du contrat, et qu’elle ne peut ainsi constituer un cas de force majeure et que la difficulté opposant le constructeur à la mairie d'[Localité 5] était connue de lui, lors de la signature du contrat et n’a pas porté cette information à la connaissance des acheteurs, et n’a pas en outre modifié le calendrier de travaux qu’il avait imaginé.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenu cette cause légitime de retard des travaux.

2/ La SARL Les terrasses d’Aliénor fait encore valoir les intempéries qui ont retardé de 3 mois le chantier.

Les consorts [Y] font valoir que la lettre du maitre d''uvre ne fait état que de 57 jours d’intempéries.

L’architecte dans sa lettre du 21 décembre 2017 a écrit que le chantier avait connu 57 jours d’intempéries.

La cour retient que les intempéries expressément prévues comme des causes légitimes de report de livraison, ont retardé le chantier pour une durée de 57 jours.

3/ La SARL Les terrasses d’Aliénor fait encore valoir que le chantier aurait encore retardé de quatre mois par le retard mis par [Localité 8] Métropole à valider les plans

Le maitre d''uvre a écrit qu’il ne pouvait pas quantifier le retard dû à l’attente de validation par [Localité 8] métropole des plans de réseaux secs et humides, l’implantation des trottoirs 'mais que cela aurait engendré un retard de 4 mois minimum.

Les consorts [Y] font valoir que les délais de validation ne sauraient constituer un cas de force majeure, ni une cause légitime, dès lors qu’ils n’étaient pas imprévisibles, et qu’ils ne correspondent à aucune des extensions conventionnelles prévues à l’article 4 du contrat.

Le temps mis par l’administration à valider les plans ne saurait constituer un cas de force majeure et l’article 4 du contrat, n’évoque que les 'injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux'. En toutes hypothèse, l’appelante ne démontre pas la date de remise des plans, et la date de leur validation par l’administration locale.

En conséquence, cet autre motif ne peut être valablement retenu.

4/ L’appelante expose avoir été tenue 'en otage’ par la société Massot Genie Thermique, celle-ci ayant abandonné le chantier, en emportant avec elle 60 chaudières destinées aux logements, pourtant payées. En outre, elle a rencontré des difficultés avec l’entreprise Martinez. Le compte-rendu de chantier démontre que les deux entrepreneurs ont entraîné des retards de 185 jours, soit 6 mois.

Les intimés considèrent que les faits invoqués par l’appelante ne sont pas de nature à caractériser 'la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture d’une des entreprises effectuant les travaux’ prévus au contrat et encore moins un cas de force majeure.

La cour retient que les faits invoqués par l’appelante concernant les sociétés Massot Genie Thermique, et Martinez ne constituent pas un cas de force majeure, ni une cause légitime telle que prévue au contrat.

5/ L’appelante fait en outre valoir un retard de deux mois en raison d’anomalies du sous-sol.

L’architecte a écrit que lors de l’ouverture des fouilles pour les villas G et E, il avait été constaté une anomalie géologique dû à la présence d’eau, ce qui avait obligé les constructeurs à reprendre les plans pour que soit réalisé un dallage porté en lieu et place du dallage sur terre-plein initialement prévu, ce qui avait occasionné une perte de temps de 5 semaines.

Les intimés considèrent que le document sur lequel s’appuie la SARL Les terrasses d’Aliénor que les fouilles ne concernaient que 'les villas G et E’ dont il n’est pas justifié qu’il s’agirait de la maison vendue aux consorts [Y]. De plus ces faits sont insusceptibles de caractériser un cas de force majeure dès lors qu’ils ne sont pas extérieurs aux travaux faisant l’objet du contrat de vente, et encore moins imprévisibles, devant justement faire l’objet de l’étude préalable par le bureau d’études.

Les moyens développés par les consorts [Y] sont pertinents et doivent être retenus. Ils ajoutent qu’en réalité il ressortait du procès-verbal du 18 septembre 2015 que 10 mois après la date de livraison prévue les travaux de construction de la maison qui leur été promise, n’avaient pas commencé.

En conséquence, la cour juge que sur un retard de livraison de 38 mois, seuls 57 jours doivent être retirés, car constituant une cause légitime prévue au contrat.

Sur les préjudices des intimés

Sur le préjudice locatif

Le tribunal a jugé que les consorts [Y] avaient perdu la chance d’obtenir un bénéfice locatif, et que ce préjudice devait être calculé à 60 % ;

Les intimés sollicitent à ce titre la somme de 20 520 euros, soit la valeur du loyer mensuel de 900 euros pendant 38 mois avec une perte de chance de 60 % ;

La SARL Les terrasses d’Aliénor considère que les consorts [Y] ne démontreraient pas l’existence d’un préjudice alors qu’en matière de perte de chance le juge doit procéder à un abattement sur l’indemnisation compte tenu de l’aléa, de la solvabilité financière du locataire et de son maintien dans les lieux. Elle demande à la cour de procéder à un abattement de 50% sur la période retenue pour évaluer le préjudice, alors qu’en outre les intimés n’ont pas payé durant ce délai de taxe foncière, ni de fiscalité sur les revenus fonciers ni de prélèvements sociaux sur revenus fonciers.

Les intimés sollicitent à ce titre la somme de 20 520 euros, soit la valeur du loyer mensuel de 900 euros pendant 38 mois avec une perte de chance de 60 % ;

***

Pour prétendre à l’indemnisation d’un préjudice spécifique au titre de la perte d’un revenu locatif, du fait des retards de livraison de l’ouvrage commandé, les intimés doivent démontrer une faute, un préjudice, et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les consorts [Y] démontrent bien que la faute de la société Les Terrasses d’Aliénor est constituée par les retards de livraison qui ne procèdent pas d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de retard, que leur préjudice est constitué par les loyers qu’ils auraient pu percevoir pendant cette même période se situant entre la date à laquelle ils auraient dû recevoir leur immeuble et la date à laquelle il leur a été livré, et qu’un lien de causalité existe bien entre les deux.

Il est d’usage de retenir la perte de chance de percevoir un loyer dans la commune de [Localité 8] à hauteur de 80 %, en raison du marché propre à ce lieu. Aussi, le premier juge a fait une exacte appréciation pour retenir, s’agissant de la commune d'[Localité 6], un taux de 60 %, alors qu’il s’agissait d’un bien neuf, et qui a été loué dans les faits 15 jours après la remise des clés.

En conséquence le préjudice locatif des consorts [Y] s’élève à 900 x 36 mois et 4 jours (38 mois ' 57 jours ) x 60 %= 19 510,81 euros.

Sur le préjudice fiscal

Le tribunal a fait droit à la demande des intimés sur leur demande au titre de leur préjudice fiscal au motif qu’il s’agissait d’un dispositif fiscal reportable.

L’appelante critique cette décision dans la mesure où les consorts [Y] n’apportent pas d’élément à l’appui de cette demande. En tout état de cause, il ne s’agirait pas d’un préjudice indemnisable. Selon l’article 1150 du code civil, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat. Ainsi en matière contractuelle la réparation est limitée aux préjudices prévisibles. Or il n’est nullement indiqué dans l’acte de vente que l’acquisition du lot était réalisée dans un but de défiscalisation. Par ailleurs, s’agissant d’une défiscalisation, l’avantage fiscal n’est que reporté, il n’est pas pour autant perdu. En outre, le intimés ne prouvent pas qu’ils ont perdu effectivement une chance de défiscaliser et ce d’autant que le loyer doit être plafonné en matière de défiscalisation. Le loyer maximum possible pour le logement de 85 m2 est de 793,73 euros. Les demandeurs ayant porté de leur propre chef le loyer à 900 euros par mois, toute défiscalisation de type Duflot ou Pinel leur est impossible. Ils ont dépassé le loyer maximum autorisé de 106,27 euros ce qui démontre qu’ils n’ont jamais souhaité bénéficier de cette mesure de défiscalisation. Enfin, ils ne démontrent pas qu’ils étaient éligibles à cette défiscalisation.

Les consorts [Y] exposent que pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal pour lequel ils demandent réparation, pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, l’achèvement du logement devait intervenir dans les 30 mois qui suivaient la date de la déclaration d’ouverture de chantier pour bénéficier de la réduction d’impôt. La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 22 octobre 2013. La livraison est intervenue le 16 janvier 2018, occasionnant aux consorts [Y] une perte de chance indemnisable de bénéficier de l’avantage fiscal. Le montant de la réduction d’impôt aurait été de 26 460 euros. Ils ajoutent que leur vendeur est bien mal placé pour affirmer qu’ils ne démontreraient pas qu’ils pouvaient bénéficier d’un tel avantage fiscal alors que les annonces de la SARL Les Terrasses d’Aliénor mettaient en avant la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt dite 'Duflot-Pinel'. La perte du bénéfice de l’avantage fiscal était donc bien un dommage prévisible en cas de retard dans la livraison.

***

Il résulte de l’article 199 novovicies du code général des impôts, applicable au 1er janvier 2013 : « Les contribuables domiciliés en France'.. qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans'.L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire '.Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa du présent III peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux’La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition. '..Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années’ »

Les intimés démontrent qu’ils pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% de leur investissement, ce que l’appelante ne pouvait ignorer alors qu’il s’agissait d’un argument de vente pour attirer des acheteurs ( cf : pièce n° 9 des intimés)

En conséquence ils ont perdu la chance de pouvoir obtenir une défiscalisation, faute pour la SARL Les terrasses d’Aliénor d’avoir achevé l’immeuble dans les trente mois qui a suivi la date d’ouverture du chantier. Cette perte de chance sera fixée à hauteur de 80 % du résultat escompté.

En conséquence, le préjudice fiscal des intimés s’élève à : 147299 x 18% = 26 460 euros x 80 %= 21168 euros.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Il serait inéquitable que les intimés supportent à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont du exposer devant la cour d’appel.

En conséquence, l’appelante devra leur payer, outre les dépens, la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Condamne la SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y], ensemble, la somme de 19 510,81 euros au titre de la perte de chance de recevoir des revenus locatifs ;

Condamne la SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y], ensemble, la somme de 21 168 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d’une réduction d’impots;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus, et y ajoutant :

Condamne la SARL Les Terrasses d’Aliénor à payer à M. [F] [Y] et M. [B] [Y], ensemble, la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés devant la cour d’appel ;

Condamne la SARL Les Terrasses d’Aliénor aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE