COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 322

N° RG 22/06226

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJ35

S.A.R.L. LSM

C/

S.C.I. COSSMO

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e David LAIK

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04455.

APPELANTE

S.A.R.L. L.S.M.

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Marie Laetitia PIERI, membre de la SELARL CABINET PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.C.I. COSSMO

venue aux droits d’une SCI AMELIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e David LAIK, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis à [Adresse 5])

représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet TRIO dont le siège social est [Adresse 6], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025, igné par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat conclu le 29 juillet 2016, la société LSM a succédé à la société CTT dans les droits et obligations d’un bail commercial la liant à la société COSSMO, portant sur un magasin en rez-de-chaussée, une réserve de deux pièces au premier étage et un WC sur le palier, constituant les lots n° 1, 4 et 5 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par avenant au bail conclu le même jour, la société COSSMO a consenti au nouveau locataire une déspécialisation pour lui permettre d’exercer un commerce de vente au détail de produits cosmétiques, savons, parfumerie et glacier.

Par courrier en date du 13 janvier 2017, le preneur s’est plaint de ce que le plafond de la réserve (lot n° 5) était partiellement effondré et que les étais placés pour le soutenir avait fragilisé le plancher qui s’était éventré. Il a demandé au bailleur de mettre en oeuvre les réparations dans les meilleurs délais, et de lui accorder dans l’immédiat une réduction du montant du loyer compte tenu de l’impossibilité d’utiliser ce local.

Le 12 mai 2017, la société LSM a requis un huissier de justice à l’effet de constater les saignées pratiquées au plafond du fait des travaux entrepris à l’étage supérieur, ainsi que la forte incurvation du plancher.

Une expertise amiable des désordres a été réalisée à l’initiative de l’assureur du preneur, à l’issue de laquelle il a été demandé à ce dernier de ne plus utiliser la réserve avant que des travaux structurels de renforcement du plancher ne soient réalisés.

Par courrier du 9 août 2017, l’expert mandaté par l’assureur a alerté la société TRIO, syndic de l’immeuble, sur la nécessité de faire voter ces travaux sans tarder.

Par acte du 22 janvier 2018, la société LSM a assigné la société COSSMO à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse pour voir juger qu’elle avait manqué à son obligation de délivrance, l’entendre condamner à lui payer la somme de 13.599,77 € à titre de dommages-intérêts, et obtenir une réduction du montant du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de réparation (instance enrôlée sous le n° RG 18/00565).

Par acte du 31 juillet 2018, la société COSSMO a entendu appeler en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (instance enrôlée sous le n° RG 18/04455).

Le juge de la mise en état a cependant refusé de joindre les deux procédures et ordonné un sursis à statuer dans l’instance n° 18/00565, jusqu’à l’issue de l’instance n° 18/04455.

Par acte du 17 octobre 2019, la société COSSMO a dès lors appelé en cause la société LSM dans le cadre de l’instance n° 18/04455, la jonction ayant cette fois été prononcée.

Le 18 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’engager des travaux de réfection du plancher du lot n° 5 sur la base d’un devis de 13.090 € présenté par l’entreprise EURO CONSTRUCTION. Elle s’est inquiétée par ailleurs du fait que ce local était 'ouvert à tous vents’ par suite de transformations importantes entreprises par la société LSM sans aucune autorisation.

Suivant ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2019, la société COSSMO a obtenu la résiliation du bail commercial par l’effet d’un commandement de payer l’arriéré de loyer visant la clause résolutoire.

Les travaux commandés par le syndicat ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve le 18 février 2020.

Par arrêt prononcé le 17 décembre 2020, la cour d’appel de céans a suspendu les effets de la clause résolutoire du bail et accordé au preneur des délais de paiement.

L’échéancier n’ayant cependant pas été respecté, la clause résolutoire a recouvré ses effets et l’expulsion de la société LSM est finalement intervenue le 9 septembre 2021.

Par jugement rendu le 14 mars 2022, dont appel, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— condamné in solidum la société COSSMO et le syndicat des copropriétaires à payer à la société LSM une somme de 6.300 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir à ce titre la société COSSMO,

— condamné in solidum les sociétés COSSMO et LSM à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 16.590 € au titre du coût de réfection du plancher du lot n° 5,

— condamné la société LSM à relever et garantir à ce titre la société COSSMO,

— condamné la société LSM à payer à la société COSSMO une somme de 3.000 € au titre du coût de remise en état de ce même local,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné la société LSM aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité de 1.500 € au profit de chacune des deux autres parties à l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 avril 2024, la société LSM fait valoir :

— qu’elle n’est pas responsable des désordres affectant le plancher du lot n° 5, lesquels préexistaient à sa prise de possession des lieux et sont imputables à la vétusté et au défaut d’entretien de l’immeuble, ou encore à un vice de construction,

— que les transformations qu’elle a entreprises dans ce même local n’ont pas affecté la structure de l’immeuble, et ne nécessitaient aucune autorisation de la part du bailleur ou de la copropriété,

— qu’en revanche, tant le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ou subsidiairement au titre des articles 1240 et 1242 du code civil, que la société COSSMO, en application des stipulations du bail et de l’article 1719 dudit code, sont responsables du trouble de jouissance qu’elle a subi du fait de l’impossibilité d’utiliser la réserve, celle-ci représentant la moitié de la surface totale louée et étant indispensable à l’exercice de son activité,

— et que la société COSSMO est en outre responsable de la perte de son droit au bail, qu’elle avait acquis au prix de 66.000 €.

Elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de débouter la société COSSMO et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

— de les condamner en revanche in solidum à lui payer la somme de 58.549,04 € en réparation de son préjudice de jouissance, calculé sur la base de la moitié du montant du loyer sur toute la période comprise entre le mois d’août 2016 et le mois de février 2020, ou subsidiairement celle de 47.599,20 €, calculée par référence aux frais supplémentaires exposés pour assurer l’approvisionnement de son magasin,

— de condamner la société COSSMO à lui payer la somme de 66.000 € en réparation de la perte de son droit au bail,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts sur chacune de ces sommes à compter de la première demande,

— et de condamner les parties intimées aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 8 novembre 2022, la société COSSMO soutient de son côté :

— qu’aux termes du bail, le preneur a accepté de prendre les lieux loués dans leur état au jour de son entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur,

— que la preuve de l’impossibilité d’exploiter le local servant de réserve n’est pas rapportée,

— que s’agissant de dommages affectant les parties communes, seul le syndicat des copropriétaires peut être poursuivi,

— qu’en revanche, la société LSM a elle-même manqué à ses obligations en entreprenant des transformations importantes touchant à la structure de l’immeuble sans requérir aucune autorisation, ayant ainsi contribué à son propre préjudice, et en laissant les lieux loués dans un état déplorable.

Elle conclut également à la réformation du jugement et demande à la cour :

— de débouter la société LSM et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

— de les condamner solidairement à lui payer une somme de 15.000 € au titre du coût de remise en état du local, et celle de 4.590,40 € au titre de sa participation aux charges de réfection du plancher,

— subsidiairement, de condamner la société LSM ou le syndicat des copropriétaires, suivant le cas, à la relever et garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— en tout état de cause, de condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires soutient :

— qu’aucune carence ne peut lui être imputée concernant l’entretien des parties communes,

— que ce sont au contraire les transformations entreprises par la société LSM en violation des articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui ont affecté la structure de l’immeuble et déstabilisé le plancher, rendant nécessaires les travaux de renforcement achevés en février 2020,

— qu’en outre la société COSSMO n’a pas respecté l’affectation du lot n° 5 en louant celui-ci à usage de réserve, alors qu’il était destiné par le règlement de copropriété à un usage d’habitation, et que le poids des marchandises qui y étaient stockées a pu également contribuer aux désordres.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés COSSMO et LSM à lui payer la somme de 16.590 € au titre du coût de la réfection du plancher, outre celle de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il poursuit en revanche la réformation de la décision entreprise pour le surplus et demande à la cour, statuant à nouveau :

— de débouter les sociétés COSSMO et LSM de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre,

— de les condamner solidairement à lui payer une somme de 10.000 € en réparation de ses préjudices, outre 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la responsabilité encourue par le bailleur :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Une clause contractuelle par laquelle le preneur déclare accepter les lieux en l’état ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretien.

Pareillement, une clause aboutissant à vider de sa substance l’obligation de délivrance incombant au bailleur doit être réputée non écrite. Tel est le cas en l’espèce de la clause stipulant que le preneur 'ne pourra demander aucune réparation, ni remise en état, ni exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction de l’immeuble, dégradations, insalubrité, infiltrations ou autres cas de force majeure '.

Par courrier en date du 13 janvier 2017, la société LSM, se plaignant de ce que le plafond de la réserve était partiellement effondré et que les étais placés pour le soutenir avait fragilisé le plancher qui s’était éventré, a demandé à la SCI COSSMO de remédier à ces désordres.

Le 12 mai 2017, elle a fait constater les saignées pratiquées au plafond du fait des travaux entrepris à l’étage supérieur, ainsi que la forte incurvation du plancher.

À l’issue d’une expertise amiable, il lui a été demandé à compter du 9 août 2017 de ne plus utiliser la réserve avant que des travaux structurels de renforcement du plancher ne soient réalisés.

Or, il est constant que ces travaux n’ont été achevés que le 18 février 2020, suivant procès-verbal de réception produit au dossier.

La SCI COSSMO doit être en conséquence déclarée responsable du préjudice subi par son locataire du fait de l’impossibilité d’utiliser la réserve du premier étage entre le 9 août 2017 et le 18 février 2020.

La réparation de ce préjudice doit néanmoins tenir compte du fait que la boutique située au rez-de-chaussée n’a pas été affectée par les désordres et que son exploitation n’a pas été interrompue. L’indemnité allouée au preneur sera en conséquence liquidée à la somme de 10.000 euros, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter de la première demande en justice formulée le 6 octobre 2021.

En revanche, la demande incidente formée dans les dernières conclusions de la société LSM, tendant au paiement de la somme de 66.000 € en réparation de la perte de son droit au bail, sera rejetée en l’absence de lien de causalité direct entre la faute et le dommage invoqués. En effet, la résiliation du bail est intervenue du fait du défaut de paiement du loyer de la part du preneur et du non-respect de l’échéancier accordé par la cour de céans dans son arrêt du 17 décembre 2020.

Sur la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l’époque des faits de la cause, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Il résulte du rapport établi le 21 juin 2019 par le cabinet d’ingénierie [K] à la demande du syndic que le plancher du lot n° 5 était vétuste et très affaissé, que les poutres étaient sous-dimensionnées, que les bois étaient attaqués par des insectes xylophages, et que des blocs de maçonnerie intercalés se détachaient et chutaient sur le plafond du local situé au-dessous.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 février 2018 (point n° 22) fait également état de poutres très endommagées, 'à la limite de la sciure ', et de lambourdes très vétustes.

À aucun moment la responsabilité du locataire n’est invoquée pour expliquer ces désordres, soit du fait d’une surcharge du plancher par le stockage de marchandises, soit du fait des travaux de transformation entrepris dans les lieux.

Il s’agit manifestement de désordres imputables au défaut d’entretien d’une partie commune engageant la responsabilité du syndicat, lequel sera donc tenu in solidum avec le bailleur et devra en outre relever et garantir ce dernier en totalité.

Sur la responsabilité encourue par le locataire :

Aux termes du contrat de bail, le preneur était autorisé à faire dans les lieux loués tous travaux d’aménagement, à la condition de ne pas nuire à la solidité de l’immeuble. Seuls les travaux nécessitant une modification de structure étaient conditionnés à l’accord préalable du bailleur.

Il n’est pas démontré que les travaux engagés par la société LSM dans le lot n° 5, qui avaient pour objet le changement des fenêtres et du revêtement de sol, la dépose d’une cloison, ainsi que la réfection des plafonds et des enduits muraux, aient modifié la structure des locaux, ni porté atteinte à la solidité de l’immeuble, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir entrepris ces transformations sans autorisation préalable du bailleur.

De même, ces travaux n’ayant pas affecté les parties communes, aucune autorisation ne devait être sollicitée auprès de la copropriété.

En revanche, il résulte des photographies produites aux débats et du procès-verbal d’expulsion que ces travaux n’ont jamais été menés jusqu’à leur terme et que le local a été récupéré par son propriétaire à l’état brut. De ce fait, le locataire sortant a manqué à son obligation de rendre les lieux en bon état d’entretien.

Si la société COSSMO critique le montant de l’indemnité qui lui été accordée à ce titre par le premier juge (3.000 euros), elle ne produit cependant en cause d’appel aucun élément propre à établir l’étendue de son préjudice, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société LSM à payer à la société COSSMO la somme de 3.000 euros au titre du coût de remise en état de la réserve,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne in solidum la société COSSMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer à la société LSM la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts capitalisés au taux légal à compter du 6 octobre 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société COSSMO pour l’intégralité de la somme susdite,

Déboute la société LSM de sa demande en dommages-intérêts au titre de la perte de son droit au bail,

Déboute la société COSSMO du surplus de ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes en dommages-intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société LSM une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT