COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 4 JUIN 2026

Rôle N° RG 22/06140 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJRT

S.C.I. [P]

C/

S.A.S. AMPLIFON FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Juin 2026

à :

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Marianne DREVET – AUTRIC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 07 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01126.

APPELANTE

S.C.I. [P]

prise en la personne de son gérant actuellement en exercice, Monsieur [T] [U]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

S.A.S. AMPLIFON FRANCE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marianne DREVET – AUTRIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre-jacques LABARDE de la SELEURL T.C.J COTET, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026, puis avisées par message le 28 Mai 2026, que la décision était prorogée au 4 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 4 Juin 2026

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de M^me Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date des 17 et 27 juillet 2017, la SCI [P] a donné à bail commercial à la société Amplifon Groupe France un local commercial de l’immeuble situé [Adresse 3] à Draguignan.

Le bien donné à bail se composait de deux pièces au rez-de-chaussée ainsi que le droit d’utiliser un WC privatif.

le bail prenait effet le 18 juillet 2017 pour une durée de neuf années.

Le 13 décembre 2019, la SAS Amplifon, preneuse, signifiait à la SCI [P], bailleresse, un congé pour l’échéance triennale du 17 juillet 2020.

Le 23 juillet 2020, les clés étaient restituées par la preneuse à la bailleresse.

Aucun état des lieux de sortie n’était effectué.

La bailleresse estimait qu’un dégât des eaux constaté le 25 juillet 2020- affectant les caves appartenant à un voisin situées au-dessous des lieux loués à la société Amplifon – était imputable à la preneuse.

Par acte d’huissier signifié le 18 février 2021, la SCI [P] a fait assigner la société Amplifon devant le tribunal judiciaire de Draguignan en responsabilité contractuelle et en indemnisation à hauteur d’un préjudice né d’une surconsommation d’eau, au titre des travaux de démontage de l’installation, de la réfection du plancher, des peintures et enfin en compensation de l’impossibilité de relouer le local.

Par jugement rendu le 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan s’est prononcé en ces termes:

— déboute la S.C.I. [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la S.C.I. [P] à payer à la société Amplifon la somme de 2'000'€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI [P] aux entiers dépens.

Pour rejeter les demandes de la bailleresse, le tribunal relevait que cette dernière n’établissait pas que le sinistre serait survenu pendant la durée du bail, en l’absence notamment de la rédaction d’un état des lieux.

La SCI [P] a formé un appel le 26 avril 2022, portant sur les chefs de jugement suivants :Appel nullité en ce qu’il a':

— débouté la SCI [P] de l’ensemble de ses demandes, condamné la SCI [P] à payer à la société Amplifon la somme de 2000'€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

au lieu de':

— condamner la requise au paiement des sommes de': 1'000'€ en règlement de la surconsommation d’eau, 890'€ en règlement des travaux de démontage de l’installation, de la réfection du plancher, des peintures, 6'000'€ à parfaire à la date du jugement à intervenir, en règlement du préjudice inhérent à l’impossibilité de relouer le local.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la requise au paiement de la somme de 3'000'€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 14Janvier 2021 pour 250'€, lesquels seront recouvrés par Maître Jean-Christophe Michel, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée 24 février 2026.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la société [P] demande à la cour de':

vu les articles 1101 et suivants du code civil,

infirmer le jugement du 7 avril 2022

statuant à nouveau

— condamner la requise au paiement des sommes de':

1'000'€ en règlement de la surconsommation d’eau,

890'€ en règlement des travaux de démontage de l’installation, de la réfection du plancher, des peintures,

27 mois à 450€ soit 12'150 euros en règlement du préjudice inhérent à l’impossibilité de relouer le local.

— condamner la requise au paiement de la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 14 janvier 2021 pour 250'€, lesquels seront recouvrés par Maître Jean- Christophe Michel, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le’ 6 septembre 2022, la société Amplifon demande à la cour de :

— débouter la société [P] de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 7 avril 2022,

et statuant à nouveau :

— condamner la société [P] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la demande indemnitaire de la bailleresse appelante

Selon l’article 1728 du code civil':Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus,

L’article 1731 du même code ajoute': S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire,

Aux termes de l’article 1732 du code civil': Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article L 145-40-1 du code commerce': Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux.

L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de’l'article 1731'du code civil.

Concernant l’entretien des lieux, le bail commercial liant les parties stipule, plusieurs clauses contractuelles pertinentes pour trancher le litige':

— en son article 5 intitulé conditions générales': le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément': ('.)

2-d’effectuer pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien locatif et notamment':

— entretenir constamment en bon état les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux [']

— seuls les gros travaux limitativement visés à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur

— de respecter les charges tolérées par la résistance des planchers

— en son article 7 intitulé responsabilité': le preneur sera personnellement responsable vis-à-vis du bailleur et des tiers, des conséquences dommageables entraînées par les infractions aux clauses et conditions du présent bail de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés. Il sera en particulier de plein droit responsable des dégâts causés en cours d’aménagement ou de livraison, ainsi que par les personnes effectuant des travaux pour son compte.

La SCI [P] invoque la responsabilité contractuelle de la société Amplifon soutenant que cette dernière ne lui a pas rendu les lieux en bon état et qu’elle a au contraire commis des dégradations qui doivent lui être dédommagées (dégradations notamment liées à un dégât des eaux dans des caves privatives appartenant à un tiers et se situant au-dessous des lieux loués). L’appelante apporte les précisions suivantes':

— Le 23 juillet 2020, les clés lui étaient restituées par la preneuse,

— le 25 juillet 2020, le bailleur recevait un appel téléphonique d’un voisin, qui lui annonçait que sa cave était inondée et le même jour, les pompiers devaient intervenir,

— un préposé du bailleur se rendait dans le local qui avait été loué à la société Amplifon .Il constatait la présence d’un sanibroyeur renversé et d’un tuyau d’eau ouvert qui déversait en continu de l’eau,

— le plancher sur lequel reposait le sanibroyeur s’était en partie effondré,

— à l’origine, le local loué à Amplifon ne comprenait pas de WC, ces derniers étant situés sur le palier,

— le sanibroyeur a donc été installé postérieurement à la signature du bail, sans information au propriétaire, et sans son accord,

— il a été tiré un tuyau d’eau de type tuyau d’arrosage depuis l’arrivée d’eau générale au niveau du lavabo, tandis que l’évacuation des eaux usées se faisait par un long tuyau en PVC avec de nombreux raccords partant du WC et reliés à l’évacuation du lavabo à l’opposé de la pièce, soit une longueur de tuyau d’environ 3 mètres.

En défense, la société Amplifon rétorque qu’elle ne peut être tenue pour responsable du sinistre dégât des eaux intervenu dans les caves situées sous les lieux qu’elle louait et qu’elle n’a donc commis aucune faute susceptible d’ouvrir droit à une indemnisation au bénéfice de l’appelante, apportant les précisions suivantes':

— la date de survenue de ce sinistre n’est à aucun moment établie,

— les équipes d’Amplifon ont quitté le local loué au début de l’année 2020. Il était depuis cette date inoccupé. Il ne peut donc être soutenu comme le fait le bailleur que l’eau s’écoulait sûrement depuis plusieurs mois,

— l’installation de ce WC, totalement légitime, ne constitue pas un bricolage et il a été réalisé dans les règles de l’art par une entreprise spécialisée,

— le bailleur ne fournit ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie. Conformément à l’article L 145-40-1 du code de commerce, ce dernier ne peut invoquer en conséquence la présomption selon laquelle le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locative.

En l’espèce, il appartient à la bailleresse, qui sollicite l’octroi de dommages-intérêts de démontrer la responsabilité contractuelle de la preneuse et donc, en particulier, la faute commise, le préjudice subi et le lien entre les deux.

Concernant les préjudices mis en avant et les indemnités sollicitées, la bailleresse réclame plus précisément les sommes suivantes':

-890 € en règlement des travaux de démontage de l’installation, de la réfection du plancher, des peintures,

-1.000 € en règlement de la surconsommation d’eau,

-27 mois à 450'€ soit 12'150 euros, en règlement du préjudice inhérent à l’impossibilité de relouer le local.

Tout d’abord, la société [P] ne produit ni l’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie. De plus, elle n’établit pas avoir fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée. En application de l’article L 145-40-1 du code de commerce dans sa version entrée en vigueur le 20 juin 2014 la bailleresse ne peut donc pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle le preneur est présumé avoir reçus les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

S’il n’est pas possible de présumer que les lieux loués ont été remis en bon état général à la société Amplifon, les pièces et les débats caractérisent quand même le fait que la preneuse a réalisé des travaux au sein des lieux loués (l’installation d’un WC sanibroyeur avec des raccords de tuyaux) et qu’un dégât des eaux affectant la cave est apparu postérieurement à l’entrée de la preneuse dans les lieux loués.

Pour ce qui est du dégât des eaux en lui-même, le bailleur n’a pas fait établir d’état de sortie et en conséquence au jour de la restitution des clés, c’est-à-dire à la date du 23 juillet 2020, les causes de l’inondation dans la cave restent inconnues. De plus, le constat d’huissier de justice du 29 juillet 2020, dressé postérieurement à la remise des clés, constate les traces de l’inondation mais ne donne pas de détails sur l’origine de cette dernière. Si, dans son attestation, l’entreprise 3Bourdim estime que le toilette sanibroyeur est à l’origine de l’inondation, elle précise aussi': la date du sinistre n’est pas connue et nous avons circonscrit le sinistre le 12 août 2020.

Pour ce qui est de l’installation des WC dans les lieux loués (pour laquelle la bailleresse sollicite une indemnisation), la société preneuse reconnaît en être à l’origine en mentionnant':'L’installation de ces WC ne constitue pas un bricolage comme l’affirme de façon péremptoire le demandeur. Il a été réalisé par une entreprise spécialisée et dans les règles de l’art. La société demanderesse semble trouver anormal au 21 ème siècle, de disposer de WC dans les locaux occupés, et non sur le palier. L’installation par Amplifon était bien évidemment totalement légitime.'

Il est donc établi que la société preneuse a aménagé un sanibroyeur alors qu’à l’origine, le local loué à Amplifon ne comprenait pas de WC.

S’agissant plus généralement de la façon dont cette installation a été réalisée et a été traitée à la sortie des lieux par la preneuse le 23 juillet 2020, le constat d’huissier de justice du 14 janvier 2021 relève que pour faire fonctionner ce WC, il a été tiré un tuyau d’eau de type tuyau d’arrosage depuis l’arrivée d’eau générale au niveau du lavabo, tandis que l’évacuation des eaux usées se faisait par un long tuyau en PVC avec de nombreux raccords partant du WC et relié à l’évacuation du lavabo à l’opposé de la pièce, soit une longueur de tuyau d’environ 3 mètres. Le travail réalisé relève plus du bricolage que du travail. Il est à noter que le tuyau d’eau était relié au WC par un fil de fer toujours présent sur ledit tuyau mentionne. Ce même constat constate la présence encore à cette date du WC de type sanibroyeur lequel est renversé au sol.

La société preneuse reconnaît que, pour faire fonctionner le WC construit dans les lieux loués, elle a dû installer ou faire installer différents tuyaux d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées. En dépit de l’absence d’états d’entrée et de sortie, il est donc établi que la société locataire n’a pas pris soin de rendre les lieux en bon état de réparations locative. Celle-ci a en effet laissé les WC et les différents raccords dans les lieux loués, l’huissier de justice précisant d’ailleurs': Le travail réalisé relève plus du bricolage que du travail.

La société preneuse doit en conséquence prendre en charge le coût de travaux de dépose de ce sanibroyeur ainsi que la neutralisation de son alimentation en eau soit la somme totale de 190 euros selon le devis produit aux débats par l’appelante (le coût de dépose du sanibroyeur outre les frais de déplacement de l’artisan).

S’agissant du coût de l’effondrement du plancher dont la bailleresse réclame la prise en charge par la preneuse, la SCI [P] produit un devis daté du 5 février 2021, de l’entreprise MCM, lequel évalue à 700 euros la réfection du plancher effondré sur 1 mètre carré sous le sanibroyeur.

Concernant l’origine de ce sinistre, l’huissier de justice diligenté par la SCI [P] mentionne, dans son constat d’huissier de justice du 14 janvier 2021 : et au fond du local une pièce en long équipée d’un lavabo et d’un WC de type sanibroyeur qui est renversé au sol et sur le plancher sur lequel il reposait en partie s’est effondré ('.) Le travail réalisé relève plus du bricolage que du travail. Ainsi, l’huissier de justice émet un avis sur le fait que les travaux du sanibroyeur n’ont pas été correctement réalisés.

Cet avis technique de l’huissier de justice, qui un professionnel du droit mais aussi un intervenant régulièrement sollicité pour réaliser des constats de toutes sortes spécialement en matière d’infiltrations, est corroboré par l’attestation sur l’honneur du 12 août 2020 de l’entreprise 3Bourdim. En ce sens, l’entreprise 3Bourdim relève': J’ai constaté que le toilette sanibroyeur était la cause de l’inondation ' et que l’installation électrique et le raccordement d’eau n’était pas aux normes. Enfin, il est à noter que la preneuse, qui prétend que les toilettes ont été installées dans les règles de l’art, ne produit aucun justificatif sur ce point, pas même une facture.

Le sanibroyeur mal installé et ses raccordements douteux ont joué un rôle causal important dans l’effondrement du plancher sur lequel ils pesaient, même si d’autres causes inconnues à ce jour ont également contribué au sinistre. En conséquence, la faute de la preneuse sur ce point l’oblige à réparer une partie du coût de la réfection du plancher effondré et ce à hauteur d’une somme indemnitaire de 400 euros (le devis produit par la bailleresse indiquant un coût de 700 euros).

S’agissant des peintures (au titre desquelles la preneuse réclame une indemnité), cette dernière ne produit aucune pièce si ce n’est un devis déjà cité de l’entreprise MCM datée du 5 février 2021, lequel ne concerne pourtant pas de quelconques peintures. Aucune indemnité ne sera accordée à ce titre.

Pour ce qui est de la surconsommation d’eau mise en avant par la SCI [P] (au titre de laquelle elle sollicite une indemnisation), la cour observe d’abord que le bail met une provision sur charges de 150 euros par mois à la charge de la preneuse et que celle-ci ne conteste pas, de façon générale, qu’en cas de surconsommation d’eau qui lui serait imputable, elle en serait bien redevable.

Si la bailleresse produit aux débats un courrier de Véolia et des factures dressées par cette dernière concernant la consommation d’eau sein des lieux loués, ces pièces mettent uniquement en exergue une consommation inhabituelle mais uniquement postérieurement au départ des lieux de la société Amplifon et à la restitution des clés, c’est-à-dire entre juillet et décembre 2020.

En conséquence, aucun préjudice lié à une surconsommation d’eau par la preneuse n’est démontrée, étant précisé en tout état de cause que le bail commercial donnait le droit à la preneuse d’utiliser des WC privatifs, de sorte que dans tous les cas, il y avait bien une dépense liée aux WC.

Aucune indemnisation ne sera accordée à la bailleresse au titre d’une surconsommation d’eau.

S’agissant du préjudice mis en avant par la bailleresse né de l’impossibilité de relouer le local pendant 27 mois, la cour constate que si les clés ont été restituées à la bailleresse le 23 juillet 2020, il n’en demeure pas moins que les locaux n’ont pas été rendus en bon état et que la bailleresse a dû diligenter des travaux de reprise qui ont nécessairement retardé les visites et la relocation du bien.

En ce sens, la bailleresse a dû démonter et enlever un sanibroyeur ainsi que ses accessoires et faire réparer le plancher effondré sous ledit sanibroyeur. Si les dégradations constatées au sein des lieux loués ont effectivement retardé les visites et la relocation, le temps de remise en état des lieux est évalué à 6 mois au regard des travaux à effectuer et non pas à 27 mois contrairement à ce que revendique la bailleresse. L’indemnisation de 6 mois de retard de relocation équivaut à une indemnité de 2700 euros au total.

Enfin, la société preneuse est responsable du coût du constat d’huissier de justice du 14 janvier 2021 à hauteur de 250 euros, celle-ci étant à l’origine de ce litige et de la nécessité pour la bailleresse de se préconstituer des preuves.

En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne la société Amplifon à verser à la SCI [P] les indemnités suivantes':

-190 euros au titre du coût de travaux de dépose de ce sanibroyeur, de neutralisation de son alimentation et des frais de déplacement de l’artisan,

-400 euros au titre du préjudice lié à l’effondrement du plancher,

-2700 euros au titre du préjudice lié à l’impossibilité de relouer le local,

-250 euros au titre du coût du constat d’huissier de justice du 14 janvier 2021.

Le surplus des demandes indemnitaires est rejeté.

2-sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige (la SCI [P] est la créancière de la société Amplifon), le jugement est infirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Amplifon sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés par M^e Jean-Jacques Michel, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile (dépens comprenant ceux exposés par la société [P]) ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 euros à la société [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement':

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

— condamne la société Amplifon à verser à la SCI [P] les indemnités suivantes':

-190 euros au titre du coût de travaux de dépose de ce sanibroyeur, de neutralisation de son alimentation et des frais de déplacement de l’artisan,

-400 euros au titre du préjudice lié à l’effondrement du plancher,

-2700 euros au titre du préjudice lié à l’impossibilité de relouer le local,

-250 euros au titre du coût du constat d’huissier de justice du 14 janvier 2021.

— condamne la société Amplifon à payer à la société [P] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Amplifon aux entiers dépens de première instance et d’appel dont ceux exposés par la société [P] lesquels seront recouvrés par M^e Jean-Jacques Michel, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,