COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2026

N° 2026 / 103

N° RG 23/03985

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7CD

[F] [I] [K] [C] divorcée [H]

C/

[E] [R] [U] [H]

[N] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pascal ALIAS

M^e David PELLETIER

M^e Michel CABRILLAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE en date du 10 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-000147.

APPELANTE

Madame [F] [I] [K] [C] divorcée [H]

née le 15 Décembre 1969 à [Localité 1] (22), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal ALIAS, membre de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Michel NICOLAS, avocat au barreau de LYON

INTIMES

Monsieur [E] [R] [U] [H]

né le 08 Mai 1968 à [Localité 2] (13), demeurant Chez M. et Mme [H] [Adresse 2]

représenté par M^e David PELLETIER, membre de la SARL EKITE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [B]

né le 28 Décembre 1960 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel CABRILLAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les époux [E] [H] et [F] [C] étaient propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (Bouches-du-Rhône), dans laquelle ils avaient établi leur domicile conjugal.

Dans le cadre de leur procédure de divorce, une ordonnance de non-conciliation était rendue le 21 mai 2013 attribuant la jouissance de ce bien à l’épouse, à charge pour le mari de rembourser les échéances du prêt immobilier.

En juillet 2014, Mme [F] [C] quittait les lieux avec les enfants du couple, après avoir obtenu une mutation professionnelle à [Localité 5].

Suivant contrat conclu le 9 juillet 2015, M. [E] [H] consentait seul un bail d’habitation aux époux [N] [B] et [O] [S].

Le 5 octobre 2015, Mme [F] [C] requérait un huissier de justice à l’effet de constater l’occupation de la maison, M. [B] y ayant également domicilié son entreprise artisanale.

Le divorce des époux [H] était prononcé le 23 novembre 2018.

En mai 2019 Mme [C], qui se plaignait de ne plus recevoir de pension alimentaire, demandait vainement à M. [B] de verser le loyer entre ses mains.

Le divorce des époux [B] était prononcé le 22 septembre 2020, l’ex-mari demeurant dans les lieux avec l’enfant commun.

Le 27 juillet 2021, Mme [C] requérait à nouveau un huissier de justice à l’effet de dresser un constat de l’état des lieux dans le but de mettre la maison en vente.

Le 4 octobre 2021, elle faisait vainement sommation aux locataires de lui communiquer le contrat de bail, les quittances de loyer et leur attestation d’assurance. Puis elle faisait pratiquer une saisie-attribution sur les loyers à compter du mois de février 2022.

Par exploits délivrés les 12 et 29 juillet 2022, Mme [F] [C] assignait M. [E] [H], M. [N] [B] et Mme [O] [S] à comparaître devant le tribunal de proximité de Salon-de-Provence aux fins d’entendre :

— à titre principal, prononcer l’annulation du contrat de bail conclu en fraude de ses droits,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires,

— et ordonner en tout état de cause leur expulsion, avec toutes conséquences de droit.

M. [E] [H] opposait deux fins de non-recevoir fondées sur un défaut d’intérêt à agir et sur la prescription et concluait subsidiairement au rejet de l’action. À titre reconventionnel, en lecture du constat du 27 juillet 2021 décrivant les désordres affectant le logement, il demandait la condamnation de M. [N] [B] à effectuer des travaux de remise en état ainsi qu’à lui verser une somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [N] [B] opposait également la prescription aux demandes de Mme [C] et concluait subsidiairement au rejet de l’ensemble des prétentions formées à son encontre. Il soutenait que les dégradations du logement n’étaient pas de son fait, mais que celui-ci était insalubre. À titre reconventionnel, il demandait la condamnation solidaire de M. [H] et de Mme [C] à effectuer les travaux nécessaires pour supprimer l’humidité ambiante, ainsi qu’à lui verser une somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Mme [O] [S], citée à son nouveau domicile, ne comparaissait pas.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 février 2023, le tribunal :

— déclarait recevable l’action de Mme [C], mais la déboutait de ses demandes aux fins d’annulation ou de résiliation du bail,

— déboutait M. [H] de ses demandes dirigées contre M. [B],

— condamnait conjointement M. [H] et Mme [C] à procéder aux travaux nécessaires 'pour résoudre le problème de l’humidité dans les pièces du logement et la façade Nord’ , sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de sept mois à compter de la signification de la décision et courant pour une période de trois mois,

— se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

— déboutait M. [B] de sa demande en dommages-intérêts,

— condamnait Mme [C] et M. [H] aux dépens,

— et rejetait toutes demandes plus amples ou contraires.

Mme [F] [C] interjetait appel de cette décision le 16 mars 2023, intimant uniquement MM. [E] [H] et [N] [B].

Le 3 janvier 2024, M. [H] et Mme [C] notifiaient à M. [B] un congé pour vendre venant à échéance le 9 août suivant. Ce dernier quittait les lieux le 30 août 2024 après avoir requis un commissaire de justice à l’effet d’établir un état des lieux de sortie non contradictoire.

La maison était finalement vendue le 3 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 16 décembre 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [F] [C] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée d’une part de ses demandes tendant à l’annulation ou à la résiliation du contrat de bail, à l’expulsion du preneur et au paiement d’une indemnité d’occupation, et en ce qu’il l’a condamnée d’autre part à effectuer des travaux dans le logement, et statuant à nouveau de ces chefs :

— de lui donner acte du désistement de sa demande aux fins d’annulation du bail,

— de constater la résiliation du bail par l’effet du congé pour vendre,

— de déclarer irrecevable la demande d’exécution de travaux formée par M. [N] [B], ou subsidiairement de l’en débouter,

— à défaut, de dire et juger que M. [E] [H] devra la relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge.

Elle demande en outre à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

— de débouter M. [N] [B] de l’ensemble de ses prétentions,

— de rejeter la demande en liquidation de l’astreinte, ou subsidiairement de réduire celle-ci à la somme d’un euro par jour de retard,

— et de condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui verser une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 20 juillet 2023, auxquelles il est également renvoyé, Monsieur [E] [H] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail, en ce qu’il l’a débouté de ses demandes dirigées contre M. [N] [B] et en ce qu’il l’a condamné à effectuer des travaux dans le logement, et statuant à nouveau de ces chefs :

— de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur,

— de débouter M. [N] [B] de ses demandes reconventionnelles,

— de le condamner en revanche à lui verser une somme de 30.000 euros en réparation des dégradations du bien loué,

— de le condamner également sous astreinte à procéder aux travaux de réparation des désordres relevés dans le constat d’huissier du 27 juillet 2021,

— à défaut, de dire et juger que Mme [F] [C] devra le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge.

Il conclut à la confirmation du jugement pour le surplus de ses dispositions, et réclame accessoirement paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 septembre 2024, auxquelles il convient encore de se reporter, Monsieur [N] [B] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [C] et M. [H] de leurs demandes dirigées à son encontre,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] et Mme [C] à réaliser des travaux afin de remédier à l’humidité du logement,

— de le réformer en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages-intérêts et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner solidairement M. [H] et Mme [C] à lui payer une somme de 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement,

— de liquider l’astreinte prononcée par le premier juge à la somme de 34.300 euros,

— et de condamner toute partie perdante à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 décembre 2025.

DISCUSSION

Sur les demandes de Mme [F] [C] :

Il convient de donner acte à Mme [C] de ce qu’elle se désiste de ses demandes aux fins d’annulation du bail ou de résiliation judiciaire aux torts du locataire, en l’état du congé pour vendre délivré le 3 janvier 2024 et ayant pris effet le 9 août suivant, emportant déchéance de plein droit de tout titre d’occupation en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes de M. [E] [H] :

La demande aux fins de résiliation du bail aux torts du locataire, formulée avant la délivrance du congé susvisé, s’avère désormais sans objet pour les motifs qui précèdent.

Il en est de même de la demande aux fins de remise en état de l’immeuble, dont M. [E] [H] n’est plus propriétaire à ce jour.

Seule reste à examiner la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des dégradations du bien loué.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, faute d’établissement d’un état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut invoquer la présomption de bon état édictée à l’article 1731 du code civil, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi précitée.

À l’occasion d’un premier constat effectué le 28 juillet 2014, soit avant la mise en location, Mme [C] avait déclaré à l’huissier instrumentaire que son mari avait 'cassé l’intérieur de la maison et notamment la salle de bains'. Dans un courrier officiel de son conseil en date du 8 mars 2023, il était en outre mentionné que son ex-mari avait abandonné la famille en laissant la maison en travaux.

Dans ces conditions, les désordres décrits dans le constat du 27 juillet 2021 ne peuvent être imputés au locataire.

S’agissant d’autre part du dégât des eaux survenu le 1er juin 2024, consécutif à une fuite de la canalisation d’amenée d’eau et de la conduite d’évacuation des eaux usées, ayant notamment endommagé le vide sanitaire de la maison, la responsabilité de M. [N] [B] ne peut être davantage recherchée alors qu’il s’agit d’un cas de force majeure, étant précisé qu’il a effectué les diligences nécessaires auprès de son assureur et des bailleurs.

Il convient en conséquence de débouter M. [E] [H] de sa réclamation.

Sur les demandes de M. [N] [B] :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, c’est à bon doit que le tribunal, se fondant sur le rapport établi le 16 novembre 2022 par la police municipale de [Localité 4] et sur la fiche d’évaluation jointe en annexe, a retenu que le logement, insuffisamment chauffé et isolé, présentait des signes d’humidité et a condamné les bailleurs à effectuer les travaux nécessaires pour y remédier. Contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante, il appartient bien au maire de veiller au respect des normes d’hygiène, de sécurité et de salubrité des habitations définies par le règlement sanitaire départemental en application de l’article L 1421-4 du code de la santé publique.

Le jugement a été signifié le 23 février 2023 à Mme [C] et le 13 mars 2023 à M. [H], faisant courir l’astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de sept mois à compter de cette signification et courant pour une période de trois mois. M. [B] est dès lors en droit de solliciter la liquidation de cette astreinte à la somme de 9.000 euros en vertu de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, les bailleurs ne justifiant d’aucune difficulté qui les auraient empêchés de se conformer à l’injonction judiciaire.

D’autre part, si le premier juge doit être également approuvé en ce qu’il a rejeté la demande en dommages-intérêts formulée par le locataire au motif que les bailleurs n’avaient pas été préalablement mis en demeure de remplir leurs obligations, le préjudice de jouissance subi postérieurement à la signification du jugement jusqu’à la date de prise d’effet du congé doit être en revanche indemnisé par l’allocation d’une somme de 5.000 euros.

Sur les demandes en garantie :

En vertu de l’article 215 du code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille.

En consentant seul un bail d’habitation à un tiers en fraude des droits de son épouse, à laquelle la jouissance du domicile familial avait été attribuée par l’ordonnance de non-conciliation rendue dans le cadre de la procédure de divorce, M. [E] [H] a commis une faute ayant causé à Mme [F] [C] un préjudice direct puisque celle-ci se retrouve solidairement tenue des condamnations prononcées au profit du locataire.

Il sera en conséquence condamné à l’en relever et garantir intégralement sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Donne acte à Mme [F] [C] du désistement de ses demandes aux fins d’annulation du bail ou de résiliation aux torts du preneur,

Constate que le bail a pris fin le 9 août 2024 par l’effet du congé pour vendre délivré par les bailleurs,

Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions, sauf en ce qui concerne la charge des dépens,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [E] [H] et Mme [F] [C] à payer à M. [N] [B] la somme de 9.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte et celle de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi postérieurement à la signification du jugement jusqu’à la date de prise d’effet du congé,

Condamne M. [E] [H] à relever et garantir intégralement Mme [F] [C] du montant des condamnations qui précèdent,

Condamne M. [E] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Le condamne en outre à verser à chacune des deux autres parties à l’instance une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT