COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2026

N°2025/08

Rôle N° RG 21/09965 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXSE

Société BARCLAYS BANK PLC

C/

[D] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me [D] LACROUTS

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 20 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02755.

APPELANTE

Société BARCLAYS BANK PLC

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3] (MONACO)

représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [D] [U], Expert Judiciaire

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Yves-Marie LE CORFF, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Guillaume LEMAS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 juillet 2007, la banque Lloys TSB Bank Plc a consenti à M. [A] [E] [N] un contrat de prêt hypothécaire d’un montant de 3 210 000 euros, destiné au financement de l’acquisition d’une villa dénommée « La Quieta », quartier "[Adresse 8]", située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] (Alpes-Maritimes) vendue au prix de 3 000 000 d’euros.

Le 16 janvier 2009, M. [A] [E] [N] a contracté auprès de la banque HSBC Private Bank un prêt de 5 490 000 euros destiné à rembourser le prêt consenti en 2007 et à financer ses besoins personnels.

Puis, par acte du 10 juin 2009, la société HSBC Private Bank a été subrogée dans ses droits par la société Barclay Bank Plc qui a consenti, à son tour, à M. [A] [E] [N] un prêt hypothécaire in fine d’un montant de 6 100 000 euros, destiné à rembourser le prêt octroyé par la société HSBC Private Bank et à financer les besoins personnels de l’emprunteur.

Il a été stipulé à l’acte l’obligation pour l’emprunteur de rembourser le capital en une seule fois et au plus tard le 10 juin 2014.

La société Barclay Bank Plc avait préalablement confié à M. [D] [U] la mission d’évaluer la valeur de la villa, fixée aux termes d’un rapport établi le 18 mai 2009 à la somme de 9 300 000 euros.

Le 16 novembre 2012, à la demande de banque Barclays, M. [U] a de nouveau procédé à une évaluation du bien, dans le cadre de la réévaluation triennale par la banque de ses garanties hypothécaires, dont la valeur a été estimée à la somme de 9 800 000 euros.

M. [A] [E] [N] est décédé le [Date décès 2] 2013, en Angleterre.

Aux mois de novembre et décembre 2014, la société Jones Lang Lassalle (JLL) et M. [G] [F] ont été désignés par la banque afin de procéder à une réévaluation du bien en vue de la réalisation de l’hypothèque consentie. Ces derniers, aux termes de leur rapport respectifs, ont fixé la valeur de marché de la villa à la somme de 2 880 000 euros et de 3 950 000 euros.

Par assignation délivrée 22 avril 2015, la société Barclays Bank Plc a fait citer M. [U] ainsi que MM. [X] [O] et [M] [P], ès-qualités d’administrateurs judiciaires à la succession de M. [A] [E] [N], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice.

Par ordonnance du 10 novembre 2015, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné M. [K] avec pour mission principale de déterminer la valeur de la villa en 2009 et 2012 et d’analyser la méthode utilisée par M. [U] pour procéder aux évaluations du bien.

M. [K] a déposé son rapport définitif le 4 août 2017 aux termes duquel il fixe à 4 896 000 euros la valeur vénale du bien en 2009 et à la somme de 4 864 000 euros en 2012.

La vente de la villa a été réalisée le 10 juillet 2017 au prix de 2 600 000 euros, dont 2 235 752 euros ont été versés à la banque eu égard sa qualité de créancier privilégié.

Par assignation délivrée le 19 avril 2018, la société Barclays Bank Plc a fait citer M. [U] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de le voir condamner sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, à lui payer à titre principal la somme de 4 963 283,06 euros au titre de son préjudice financier avec intérêts, outre la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

déclaré la société Barclays Bank Plc recevable à agir,

dit que M. [D] [U] a commis une faute dans la mission d’expertise du bien immobilier La Quieta située à [Localité 6] ayant donné lieu au rapport du 18 mai 2009,

déclaré M. [D] [U] intégralement responsable du préjudice de perte de chance subi par la société Barclays Bank Plc,

condamné M. [D] [U] à payer à la société Barclays Bank Plc la somme de 136 369,60 euros en réparation de son préjudice,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

condamné M. [D] [U] à payer à la société Barclays Bank Plc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [D] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir opposé par M. [U] à l’encontre de la banque au motif que l’établissement bancaire, disposant de garanties hypothécaires ne lui ayant pas permis d’obtenir le remboursement total du prêt consenti à M. [E] [N], décédé avant son terme, avait nécessairement un intérêt à agir en responsabilité de l’expert.

Sur le fond, il a dit que les conditions de mise en preuve de la responsabilité contractuelle de M. [U] étaient réunies dès lors que le rapport d’expertise judiciaire, dûment motivé et justifié, permettait de déterminer que la valeur estimée de la villa en mai 2009 avait été surévaluée par le défendeur et a retenu que cette faute avait causé à la banque un préjudice de perte de chance d’octroyer le prêt en bénéficiant d’une garantie plus efficace.

Il a sur ce point relevé que la société Barclays Bank Plc, défaillante dans l’administration de la preuve d’un préjudice financier certain (absence de justificatif de paiement du solde de sa créance auprès de la succession de l’emprunteur), n’entendait pas se prévaloir, à titre subsidiaire, d’un préjudice de perte de chance de ne pas conclure le prêt, mais seulement d’un préjudice de perte de chance d’apprécier correctement la garantie immobilière de l’emprunteur, et de ne prêter ainsi que 65 % de la somme correspondant à la valeur réelle du bien en 2009.

Partant de la méthode de calcul présentée par la banque, le tribunal a dit y avoir lieu à appliquer un taux de 20 % au motif que la demanderesse avait partiellement concouru à la réalisation de son propre dommage en octroyant le crédit sans autres garanties, ni assurance, en dépit de la situation d’endettement de l’emprunteur, dont il était mentionné qu’il n’exerçait aucune profession.

Pour déterminer le préjudice de perte de chance, le tribunal a retenu ce montant (2 917 600 euros) duquel il a déduit la somme que la banque a pu recouvrer au vu des pièces produites (soit 2 235 752 euros sur le prix de la propriété au moment de la vente réalisée le 10 juillet 2017). Il a donc dit que son préjudice devait être chiffré à la somme de 2 917 600 – 2 235 752 = 681 848 euros. Il a appliqué sur cette somme un taux de 20 % pour tenir compte de la faute de la banque dans l’octroi du crédit.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er juillet 2021, la société Barclays Bank Plc a relevé appel de cette décision, l’appel portant uniquement sur la condamnation de M. [U] à lui verser seulement la somme de 136 369,60 euros en réparation de son préjudice, les autres dispositions n’étant pas critiquées.

Par dernières conclusions transmises le 25 mars 2022, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Barclays Bank Plc, société de droit anglais, sollicite de la cour qu’elle :

' infirme partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M. [U] à lui payer la somme de 136 369,60 euros en réparation de son préjudice,

Statuant à nouveau :

A titre principal, sur la réparation intégrale du préjudice certain :

' condamne M. [U] à lui payer la somme de 4 963 283,06 euros au titre de son préjudice financier, outre intérêts légaux à compter de l’assignation du 14 avril 2018,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour estimait qu’elle ne pouvait inclure dans son préjudice les intérêts de retard :

' condamne M. [U] à lui payer la somme de 3 864 248 euros au titre de son préjudice financier, outre intérêts légaux à compter de l’assignation du 14 avril 2018,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour estimait que son préjudice n’est indemnisable qu’au titre de la perte de chance :

' condamne M. [U] à lui payer la somme de 3 970 626,45 euros ou a minima si les intérêts de retard sont écartés, à hauteur de 3 091 398,40 euros,

En tout état de cause :

' déboute M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

' condamne M. [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne M. [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Sur la faute, la société Barclays Bank Plc soutient que le rapport d’expertise judiciaire, corroboré par les expertises extrajudiciaires effectuées par M. [F] et le cabinet JLL, démontre que la différence entre les estimations de la villa réalisées par M. [U], expert qualifié, et la valeur retenue lors de sa vente aux enchères est imputable à la faute de l’expert mandaté, et non à une simple légèreté dans l’appréciation des fluctuations du marché. Elle estime notamment que le rapport d’expertise judiciaire caractérise la défaillance grave de l’intimé eu égard aux diligences normalement pratiquées selon les normes professionnelles des experts immobiliers.

Sur le préjudice :

— l’appelante souligne que l’exécution fautive de la mission confiée à M. [U] lui a causé un préjudice indemnisable direct et certain constitué par la différence entre le capital prêté et la somme qu’elle effectivement pu recouvrer grâce à la liquidation de l’hypothèque, outre les intérêts de retard non perçus. Elle considère que le caractère certain de son préjudice résulte de l’attestation notariée du 10 juillet 2017 et de la copie du virement effectué à son profit qu’elle verse aux débats, et fait valoir, au visa des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 avril 2018.

— à titre subsidiaire, l’appelante soutient subir un préjudice direct et certain correspondant au montant qu’elle n’aurait pas prêté sans la faute de M. [U], soit la différence entre le capital prêté et le montant perçu suite à l’hypothèque, à l’exclusion cette fois des intérêts de retard qu’elle n’aurait pas eu à percevoir si le prêt n’avait pas été accordé.

— à titre infiniment subsidiaire, l’appelante fait valoir que son préjudice s’analyse a minima en une perte de chance de ne pas avoir octroyé un prêt à l’emprunteur, pour un montant qui ne saurait être

inférieur à 3 970 626,45 € (4 963 283,06 x 80%) ou, a minima, si les intérêts de retard sont écartés, à hauteur de 3 091 398,40 € (3 864 248 x 80 %). Elle conteste la méthode de calcul retenue par le premier juge en ce qu’il a pris pour assiette de référence non pas la perte subie, soit 4 963 283,06 euros (différence entre le montant prêté et le montant recouvré), ou a minima la somme de 3 864 248 euros (montant prêté une fois déduit les intérêts de retard et les sommes versées par les administrateurs de la succession), mais la somme de 681 848 euros, obtenue sur la base d’un raisonnement hypothétique.

Sur le lien de causalité et le taux de perte de chance, la société Barclays Bank Plc assure que le lien de causalité entre la faute et le dommage est établi puisque c’est sur la base de l’estimation erronée qu’elle a été amenée à consentir un financement garanti par un bien immobilier, dont la valeur est un élément déterminant pour le montant des sommes mises à disposition.

Elle assure n’avoir commis aucune faute ou imprudence de nature à réduire son droit à indemnisation et démontre avoir respecté ses obligations dans les limites imposées par la réglementation bancaire internationale Bâle II (consistant à s’enquérir de la valeur du bien immobilier financé, objet de la sûreté au moment de la mise en place du crédit et obligation de procéder à une réévaluation tous les trois ans). Elle ajoute que le montant prêté était déjà largement en deçà de l’évaluation faite par M. [U] de sorte qu’il n’y avait pas de raison de solliciter une garantie supplémentaire et considère que la date de la vente de la villa est également indifférente en ce que les évaluations réalisées par M. [U] étaient, quelle que soit la date, supérieures à la valeur réelle du bien.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque le taux de perte de chance de ne pas avoir octroyé un prêt à l’emprunteur pour un montant inférieur en raison de la faute de l’expert ne saurait être inférieur à 80 % du préjudice subi.

Par dernières conclusions transmises le 27 décembre 2021, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

' déclare la société Barclays Bank Plc irrecevable et infondée,

' écarte les conclusions erronées du rapport d’expertise judiciaire [K],

' déboute la société Barclays Bank Plc de ses demandes,

Reconventionnellement :

' condamne la société Barclays Bank Plc à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M [U] soutient que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute commise dans l’exercice de sa mission en lien causal direct avec le préjudice indemnisable.

Sur la faute, l’intimé estime que :

— les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont erronées en ce que l’expert se contente de comparer des surfaces habitables sans prendre en considération leur emplacement spécifique et les particularités présentées par l’intérieur et l’extérieur du bien. Il reproche également à l’expert judiciaire d’affirmer que le bien ne pouvait être en bon état apparent lors de la visite effectuée en 2009, sans autre élément tangible, et considère que le contenu de l’expertise démontre, au contraire, que ses évaluations ont été effectuées conformément aux règles de l’art, notamment en ce qu’il a eu recours à la méthode de comparaison, également utilisée par l’expert judiciaire, et en ce qu’elles prennent en compte le marché spécifique de [Adresse 8] à [Localité 6],

— les rapports réalisés en 2014 par la société JLL et M. [F], alors que le bien était depuis longtemps en déshérence, sont dépourvues de caractère probant.

Sur l’absence de préjudice imputable, l’intimé retient que :

— l’évaluation de 2012 ne présente pas, en tout état de cause, de lien avec le préjudice invoqué par la banque puisque le prêt n’a pas été octroyé sur la base de cette évaluation, mais seulement sur celle de 2009, et considère que l’appelante échoue à rapporter la preuve d’un préjudice imputable en ce qu’elle ne démontre pas que le prêt a été octroyé sur la seule base de son évaluation,

— il ne saurait être tenu responsable des prétendus intérêts de retard qu’il incombait à la banque de limiter en procédant à la vente de la villa au plus tôt à compter du décès de l’emprunteur,

— l’appelante échoue également à rapporter la preuve d’une perte de chance d’obtenir le remboursement intégral de sa créance compte tenu de l’effondrement du marché et de la chute de la

valeur vénale de la villa. Il ajoute que la banque ne produit aucun élément permettant de déterminer l’actif disponible à la date du décès de son débiteur,

— en tout état de cause, la banque a fait preuve d’une particulière légèreté en octroyant le prêt sans s’assurer du taux d’endettement du débiteur, de ses capacités financières et sans assortir ce prêt d’une assurance en dépit de l’apparente cavalerie bancaire dans lequel s’est inscrit le prêt.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’engagement de la responsabilité de M. [U]

Sur la recevabilité de l’action de la société Barclays Bank Plc

Par application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’occurrence, il résulte du prêt hypothécaire in fine consenti par la société Barclays Bank Plc à M. [E] [N] le 10 juin 2009 que celle-ci est créancière envers la succession de ce dernier à hauteur du montant du prêt dont l’échéance de remboursement, in fine, est intervenue postérieurement au décès de l’emprunteur, donc avant tout remboursement. Or, il est acquis que le prêt a été consenti à hauteur de 6 100 000 euros et que le bien hypothéqué a été vendu au prix de 2 600 000 euros, de sorte que la banque n’a perçu sur ce prix que la somme de 2 235 752 euros, frais déduits.

La société Barclays Bank Plc reproche à M. [D] [U], expert évaluateur par elle mandaté en amont de l’octroi du prêt in fine, des manquements dans le cadre de cette expertise l’ayant conduit à prêter à M. [E] [N] pour un montant supérieur, en vertu d’une garantie erronée.

M. [D] [U] conteste l’intérêt à agir de la société Barclays Bank Plc en ce que la réalité de son préjudice ne serait pas établie, faute pour la banque de prouver le caractère irrécouvrable de sa créance contre la succession de M. [E] [N].

Or, l’appréciation du préjudice de la société Barclays Bank Plc relève de la mise en oeuvre de son action en responsabilité contractuelle, au fond, alors que son intérêt à agir ressort du fait même que la garantie souscrite sur la base de l’intervention de M. [D] [U] n’a pas, en soi, permis de remplir son plein office.

L’action de la société Barclays Bank Plc est donc recevable et la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la faute reprochée à M. [D] [U]

A titre liminaire, il convient de relever que sont ici applicables les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dès lors que les contrats sur le fondement desquels la responsabilité de M. [D] [U] est recherchée datent de 2009 et de 2012, et sont donc antérieurs au 1er octobre 2016.

En vertu de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’occurrence, il est acquis que M. [D] [U], par ailleurs alors expert judiciaire, a été régulièrement mandaté par la société Barclays Bank Plc pour procéder à l’évaluation de biens immobiliers dans le cadre de l’octroi par la banque à ses clients de prêts avec des garanties hypothécaires prises. Tel a été le cas concernant le bien appartenant à M. [E] [N], la villa La Quieta située quartier [Adresse 8] à [Localité 6], en 2009 et 2012, M. [D] [U]

établissant un rapport d’expertise pour le compte de la société Barclays Bank Plc le 18 mai 2009, puis un autre le 16 novembre 2012.

L’existence de ces contrats n’étant pas contestée, c’est donc sur le fondement de sa responsabilité contractuelle que sont recherchés les manquements de M. [D] [U], la banque lui reprochant une surévaluation du bien.

Dans la mesure où la société Barclays Bank Plc fait grief à M. [D] [U] d’avoir surestimé la villa en cause la conduisant à accorder un prêt à M. [E] [N] le 10 juin 2009, en prenant une hypothèque sur ce bien, seule l’évaluation réalisée en 2009 par l’intimé sera prise en compte pour apprécier les fautes reprochées. En effet, en aucun cas l’évaluation réalisée en 2012 n’a pu avoir d’incidence sur la décision de la banque relativement à un prêt octroyé 3 ans plus tôt.

Tout d’abord, il convient de relever que le prêt accordé par la société Barclays Bank Plc à M. [E] [N] le 10 juin 2009 à hauteur de 6 100 000 euros intervient après deux autres emprunts souscrits par celui-ci pour l’acquisition de la villa La Quieta intervenue pour un prix de 3 000 000 d’euros le 11 juillet 2017, ainsi que pour faire face à ses dépenses personnelles. Un premier crédit lui a été accordé par la banque Lloys TSB Bank Plc pour 3 210 000 euros. Puis, le 16 janvier 2009, la banque HSBC Private Bank lui a accordé un prêt de 5 490 000 euros afin de rembourser le premier prêt et de faire face à ses dépenses personnelles. Quelques mois plus tard, la société Barclays Bank Plc a substitué la banque HSBC dans ses droits et lui a accordé le prêt hypothécaire in fine à hauteur de 6 100 000 euros lui permettant de racheter le précédent prêt et de financer ses dépenses personnelles.

L’expertise de M. [D] [U] du 18 mai 2009 fut un élément déterminant pris en compte par la banque pour accorder le crédit à M. [E] [N], ainsi que le démontre la chronologie des événements, alors, qu’à l’époque, l’intimé intervenait régulièrement à la demande de la société Barclays Bank Plc, ainsi que lui-même le met en avant. De plus, le prêt lui-même porte une garantie sur le bien ainsi évalué par M. [D] [U] et est accordé à raison de cette garantie précisément.

Aux termes de son expertise du 18 mai 2009, M. [D] [U] décrit avec précision le bien en cause, sa distribution, les matériaux employés et sa localisation, mentionne une superficie habitable de 325,66 m², indique l’année 1912 comme année de construction de la maison, précise que l’état général extérieur du bien est bon, tandis que son état intérieur est qualifié de très bon, précise que le terrain est de petite superficie et met en avant l’emplacement, le micro climat, le cadre naturel impressionnant, la quadruple exposition et les vues dites 'féériques et imprenables’ sur la mer et le [Localité 7]. M. [D] [U] souligne également l’absence de piscine, quelques travaux à prévoir et le fait que le marché immobilier a 'quelque peu souffert depuis l’été 2008'. Il fait état de trois éléments de comparaison relativement à des transactions en novembre 2005, mars 2005 et janvier 2008, pour évaluer la villa La Quieta à 9 300 000 euros.

M. [E] [N] décède le [Date décès 2] 2013 avant le remboursement du prêt et la société Barclays Bank Plc mandate deux experts en novembre et décembre 2014 pour évaluer le bien. La société Jones Lang Lassale établit une évaluation le 31 décembre 2014 à hauteur de 2 880 000 euros, retenant notamment une superficie du bien de 320 m², après visite des locaux, prise en compte de la localisation du bien, de l’ensemble de sa constitution, d’une architecture type 'Belle Epoque', de vues magnifiques, mais également d’une certaine dégradation du bien (infiltrations), d’un terrain de petite taille (644 m²) et d’une crise du marché immobilier depuis 2008.

De son côté, M. [G] [F], lui-même expert immobilier, également expert judiciaire, a retenu, le 20 novembre 2014, une valorisation de la villa La Quieta à hauteur de 3 950 000 euros en conditions de vente normale, après une visite des lieux, la prise en compte de son contenu, de son environnement, du style architectural 'Belle Epoque', d’une superficie habitable retenue à hauteur de 315 m², d’une très belle vue mer, mais également d’un terrain de petite taille et en forte pente, non entretenu. M. [F] a également procédé par comparaison avec une dizaine d’autres ventes de biens sur le même secteur.

La villa a été vendue le 10 juillet 2017 au prix de 2 600 000 euros.

Sur demande de la société Barclays Bank Plc, une expertise judiciaire a été ordonnée. L’expert judiciaire, M. [K], dans son rapport du 4 août 2017, a évalué la valeur vénale de la villa La Quieta en 2009 à la somme de 4 896 000 euros. Il relève notamment la localisation du bien situé dans un secteur très prisé de la Riviera, au sein d’un marché immobilier de prestige, les vues magnifiques

sur la mer et le [Localité 7], l’implantation de la maison sur un terrain en forte déclivité d’une superficie de 644 m², mais également le mauvais état général du bien avec la présence d’un squat. L’expert précise qu’il a néanmoins tenu compte, pour son évaluation du bien en 2009, d’un état extérieur et intérieur du bien en usage, sans dégradation apparente, ultérieurement constatée. Il rappelle les éléments de la crise financière de 2008 et leur impact sur le marché immobilier.

S’agissant de l’évaluation réalisée par M. [D] [U] en 2009 et des fautes reprochées à l’intimé, l’expert judiciaire retient, après avoir rappelé les règles d’exercice de la profession d’expert en évaluation immobilière, que M. [D] [U] a procédé par méthode de comparaison, retenant une surface habitable de 325 m² et un prix unitaire du bien de 28 557,39 euros/m², plus élevé que les trois éléments de comparaison par lui retenus. L’expert judiciaire conclut, au sujet de l’évaluation de 2009 de M. [D] [U] :

'- Ni l’objet de la mission, ni la date de visite du bien n’y sont mentionnés,

— Il y est précisé qu’il s’agit d’une valeur estimative,

— La méthode de détermination de la valeur retenue n’est pas clairement exposée,

En outre,

— Des cessions datent de l’année 2005, elles sont trop éloignées pour une évaluation en l’année 2009, nous avions donc interrogé M. [D] [U] lors de la visite technique, lequel nous a indiqué que s’agissant d’un micro-marché il y avait peu de ventes et qu’il avait pris ces valeurs de secteur pour comparer des biens comparables,

— Les 3 cessions retenues pour comparer le bien, désignées provenir de ventes notariées, n’ont pas été transmises et donc justifiées, malgré notre demande,

— Nous avons trouvé cinq transactions enregistrées dans le fichier Perval, passées entre janvier 2008 et mai 2009, mais n’avons pas trouvé celles citées par M. [D] [U],

— Si les termes de comparaison sont insuffisants, il convient de rechercher des références passées

antérieurement, ce qui a été le cas, et éventuellement à corriger en fonction des différences, et

d’effectuer une autre méthode d’évaluation qui pour le cas d’espèce n’est pas envisageable pour la méthode par le rendement.

— Aucune surface n’a été renseignée pour permettre d’apprécier la valeur unitaire au m² de vente des trois termes de référence cités par M. [D] [U],

— Seules les 2ème et 3ème références citées par M. [D] [U] dépendent du même secteur d’implantation de la propriété en cause dit «Petite Afrique»,

— L’emplacement et la situation ont une grande influence sur la valeur d’un immeuble, c’est pourquoi nous pouvons observer de grandes différences de prix, dans une même commune, comme celle de [Localité 6] et pour des immeubles semblables.

Enfin, d’un point de vue conceptuel, il nous semble très périlleux d’estimer au 18 mai 2009 la valeur de la propriété à 9 300 000 euros pour 325,66 m², soit 28 557 euros/ m2, alors même que M. [E] [N] l’avait acquise en 2007 pour 3 000 000 euros et 9 375 euros/m². Un écart de 6 300 000 euros ou de 19 182 euros/m² entre 2007 et 2009, avec en 2008 la réalité de la pire crise économique depuis 1929, nous apparait insoutenable.

Aucun élément de marché ou foncier adjacent ne permet de militer pour une plus-value immobilière de plus de 6 000 000 euros en moins de 3 ans et au beau milieu de la plus grande crise économique immobilière et financière qu’il y ait eu lieu depuis 1929.

Au vu de ce qui précède, nous estimons que la propriété a été largement surévaluée par M. [D] [U] en fonction des données objectives du marché rapportées à la conformation générale et particulière des lieux qui présidaient en 2009.'

M. [D] [U], pour sa part, critique le rapport d’expertise judiciaire qu’il estime incomplet, imprécis et pour partie inexact. Force est de relever à ce titre que les critiques émises résultent déjà du seul dire adressé par son conseil à l’expert le 28 juillet 2017 et ont donc été débattues contradictoirement dans ce cadre. Certes, M. [K] mentionne, concernant la villa La Quieta, un style architectural britannique et une maison construite dans les années 1930, alors que M. [D] [U] assure que la maison a été construite en 1912. Cet élément n’apparaît pas suffisant pour remettre en cause le travail de l’expert judiciaire dès lors que le style architectural spécifique et recherché, notamment par la clientèle britannique fortunée pour ce type de bien, a été pris en compte. De même, les critiques émises quant au métrage de la surface habitable du bien, indiquée par l’expert M. [K] comme étant de 320 m², sont peu pertinentes dès lors que M. [D] [U] avait pour sa part évalué cette surface à 325 m² tandis que M. [F] avait retenu 315 m². En tout état de cause, compte tenu de la surface concernée, du très faible écart relatif concerné et de la configuration du bien sur plusieurs niveaux, l’incidence de cette faible différence est toute relative, y compris dans l’appréciation de la valorisation du bien au m².

M. [D] [U] relève, en revanche, à juste titre, que les 4 références de comparaison retenues par M. [K] pour son appréciation de la villa La Quieta en 2009 ne se situent pas dans le quartier de '[Adresse 8]' à [Localité 6], alors qu’il s’agit effectivement d’un micro marché immobilier de prestige ne concernant qu’une quinzaine de villas, rendant au demeurant les points de comparaison peu nombreux. L’expert judiciaire a écarté une comparaison avec un bien géographiquement proche de la villa La Quieta considérant que la vente de ce bien était intervenue après l’évaluation faite par M. [D] [U], soit en septembre 2009, mais également retenant qu’il s’agissait d’un bien de plus petite superficie, soit 91 m², ce qui conduit nécessairement à des appréciations différentes. Si dans son évaluation de 2009 M. [D] [U] a pu prendre en compte des éléments de comparaison plus proches géographiquement de la villa en cause, il convient de relever que sur trois références de comparaison, deux dataient de 2005, soit de 4 années auparavant, et antérieurement à la crise financière de 2008 ayant nettement impacté ce marché. De plus, ces trois éléments de comparaison ne font pas état de la surface habitable des biens visés. Enfin et surtout, ces éléments de comparaison sont mentionnés dans son rapport par M. [D] [U], mais ce dernier n’a pas été en mesure d’en justifier ni devant l’expert judiciaire qui l’a pourtant sollicité à plusieurs reprises, saisissant même le magistrat chargé du contrôle des expertises de difficultés de communication de pièces par l’intimé, ni devant le tribunal ou la cour. Ces points de comparaison résultant de ventes notariées n’ont pas été retrouvés par l’expert judiciaire dans le fichier Perval où ils auraient dû figurer.

Plus largement, il y a lieu d’observer que M. [D] [U] n’a fourni que très peu d’éléments permettant d’apprécier les recherches et le travail lui ayant permis de procéder à son évaluation en mai 2009, ceux-ci se limitant à ses quelques notes manuscrites, mais ne comprenant pas les photographies qu’il a pu prendre, les analyses auxquelles il a pu procéder, les points de comparaison cités, etc. Aujourd’hui encore, l’intimé ne produit aucun autre élément ou évaluation immobilière comparative permettant d’étayer et de justifier son travail en 2009.

Ainsi, M. [D] [U] émet encore devant la cour de vives critiques à l’endroit de l’expertise judiciaire, alors qu’il n’a jamais sollicité de contre expertise, n’a adressé à M. [K] qu’un seul dire auquel ce dernier a répondu et n’a communiqué que des éléments parcellaires après plusieurs relances.

Enfin et surtout, il appert que M. [D] [U] a évalué la villa La Quieta le 18 mai 2009 sur la base d’éléments de comparaison discutables, puisque non vérifiables, aux termes d’un rapport prenant succinctement en compte la crise financière de 2008 ayant impacté le marché de l’immobilier de prestige, à un prix de 9 300 000 euros, alors que ce bien avait été acquis par M. [E] [N], 22 mois avant, le 11 juillet 2017, et justement avant cette crise, au prix de 3 000 000 euros, ce alors qu’il n’est fait état d’aucun travaux ni rénovation d’envergure survenue entre temps. Ainsi, M. [D] [U] a procédé à une évaluation triplant la valeur du bien, dans un contexte économique peu propice et sans motifs objectifs permettant de le justifier.

Par la suite, trois experts évaluateurs différents, dont un expert judiciaire, désigné à cette fin, ont évalué à un prix nettement inférieur la même résidence, celle-ci ayant été finalement vendue, après dégradation, au prix de 2 600 000 euros.

Malgré la complexité liée à un marché immobilier très fermé, mais dont M. [D] [U] revendique avoir eu l’habitude et les compétences pour l’appréhender, la surévaluation du bien retenue par M. [D] [U] dans son expertise de 2009 est donc démontrée, et constitue une faute révélant le manque de sérieux et de rigueur dont l’intimé a alors manifestement fait preuve dans la mission que lui avait confié la société Barclays Bank Plc.

Sur le préjudice et lien causal

En premier lieu, la société Barclays Bank Plc revendique la réparation intégrale de son préjudice invoquant un préjudice direct et certain total, équivalent à la différence entre le capital prêté et la somme effectivement recouvrée lors de la vente de la villa.

D’une part, il convient de relever que la société Barclays Bank Plc a prêté la somme de 6 100 000 euros à M. [E] [N]. Lors de la vente de la villa La Quieta, elle a perçu la somme de 2 235 752 euros sur le prix de vente, au titre de sa créance privilégiée.

Il est, d’autre part, justifié que la succession de M. [E] [N] a été gérée par un trustee, à la suite du refus de la succession par ses héritiers. Dès lors, il est avéré que la société Barclays Bank Plc n’a pu obtenir le recouvrement intégral des sommes prêtées.

Si le préjudice de la banque est réel et certain, il ne peut cependant être égal à la différence entre la somme prêtée et la somme recouvrée effectivement, dès lors que c’est la défaillance de l’emprunteur qui est à l’origine directe de cette perte pour la banque, et non la faute commise par l’expert évaluateur dans l’appréciation de la garantie hypothécaire prise par la banque pour garantir le prêt en cause.

La faute de M. [D] [U] ne peut conduire qu’à un préjudice de perte de chance pour la société Barclays Bank Plc caractérisé par la perte d’une chance d’accorder un prêt de moindre valeur si elle avait été en mesure de prendre en compte la valeur réelle du bien hypothéqué en 2009, lors de l’octroi de ce crédit.

En deuxième lieu, et à titre subsidiaire, c’est un tel préjudice de perte de chance dont la société Barclays Bank Plc sollicite réparation.

La perte de chance est caractérisée par la probabilité que l’événement allégué par la banque, se réalise s’il est positif et ne se réalise pas s’il est négatif.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, de sorte qu’elle ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute en l’occurrence commise par M. [D] [U] n’a pas eu de conséquences sur le remboursement escompté par la banque au titre du prêt accordé. Ainsi, une perte de chance présentant un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquences sur le remboursement de la créance de la banque. A contrario, une demande indemnitaire ne peut être purement et simplement rejetée au motif qu’il n’est pas certain que, sans la faute commise, le dommage ne se serait pas quand même réalisé.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, et l’office du juge consiste à apprécier le bien fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d’éviter ce préjudice.

En l’espèce, la perte de chance supportée par la banque tient au fait qu’informée de la réelle valeur de l’immeuble constitué en garantie en 2009, soit 4 896 000 euros telle qu’évaluée par l’expert judiciaire à cette date, et non 9 100 000 euros, elle n’aurait pas accordé à M. [E] [N] un prêt à hauteur de 6 100 000 euros, mais d’une moindre valeur. Elle a ainsi perdu une chance de perdre moins en accordant un prêt moindre à M. [E] [N].

Pour calculer le préjudice sur lequel un taux de perte de chance doit être appliqué, il ne saurait être tenu compte des intérêts liés au remboursement du capital. En effet, le préjudice de la banque correspond au seul capital que la banque n’aurait pas prêté, mais cette assiette ne peut inclure le fruit de cette opération et le bénéfice attendu en sus, via les intérêts de retard qu’elle n’aurait pas eu vocation à percevoir si le prêt n’avait pas été accordé. Il n’existe pas de lien causal direct avec la faute de l’expert.

En revanche, cette base de calcul s’apprécie au regard, d’une part, de la perte effectivement subie par la banque, à savoir la somme de 3 864 248 euros (6 100 000 – 2 235 752), et, d’autre part, de la perte qu’elle aurait en tout état de cause subi si elle avait accordé un prêt moindre à M. [E] [N]. En effet, sur la base d’une évaluation du bien inscrit en garantie à hauteur de 9 300 000 euros, la société Barclays Bank Plc a accordé à son client un prêt représentant près de 65 % de cette somme, soit 6 100 000 euros. Sur la base d’une évaluation réelle du bien à hauteur de 4 896 000 euros, il est raisonnable d’envisager que la société Barclays Bank Plc n’aurait prêté à M. [E] [N] que 65 % de cette somme (méthode Loan to value), soit 3 182 400 euros. En ce cas, sa perte aurait tout de même existé, mais n’aurait été que de 946 648 euros (3 182 400 – 2 235 752). La base de calcul du préjudice de perte de chance subi par l’appelante doit donc être retenue à hauteur de 2 917 600 euros.

Par ailleurs, dans le cadre du remboursement d’un emprunt, il existe toujours un aléa lié à l’emprunteur lui-même, et la banque prend toujours un risque, de sorte qu’en cas de défaillance, son préjudice ne peut être égal au montant du remboursement intégral.

En outre, il convient de prendre en compte le comportement de la banque pour apprécier son préjudice. En effet, la chronologie des événements, telle que rappelée dans le cadre du prêt hypothécaire lui-même, donc dont la société Barclays Bank Plc avait pleinement conscience, démontre qu’entre juillet 2007 et juin 2009, trois prêts ont été successivement accordés à M. [E] [N] par des banques distinctes en vue à la fois d’acquérir la villa La Quieta, mais également de faire face aux dépenses personnelles de l’emprunteur dont il est par ailleurs indiqué qu’il n’exerce aucune profession et est, alors, âgé de 59 ans, ce mécanisme s’apparentant à une certaine cavalerie financière. Ce même rappel factuel démontre que la société Barclays Bank Plc était parfaitement informée de ce que la villa objet de la seule garantie prise par elle au titre d’un tel prêt avait été acquise 22 mois avant au prix de 3 000 000 euros. De la même façon, la banque qui n’a pu ignorer la crise financière de 2008, n’a pu qu’être interpellée par une évaluation de ce même bien à une valeur trois fois supérieure moins de deux ans plus tard. Cet élément aurait dû la conduire à faire réaliser, à tout le moins, une deuxième expertise du même bien afin de conforter, ou non, cette analyse. De manière générale, il appert que la société Barclays Bank Plc a aisément accordé un tel prêt à son client, sans s’entourer de plus d’éléments ou d’autres garanties pour en assurer le remboursement. Agissant ainsi, la banque a manifestement fait preuve de légèreté dans l’octroi du crédit de 6 100 000 euros à M. [E] [N] et a, par sa faute, contribué pour partie à son propre préjudice.

En définitive, en prenant en compte la responsabilité de la banque elle-même dans la survenance et l’importance de son préjudice, ainsi que l’aléa lié au risque de non remboursement dans le cadre d’un crédit ainsi accordé, le taux de perte de chance imputable à la faute commise par M. [D] [U] dans l’évaluation de la villa La Quieta peut être fixé à 20 %.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [U] à indemniser la société Barclays Bank Plc, au titre de l’engagement de sa responsabilité contractuelle, par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 583 520 euros (2 917 600 euros x 20%), correspondant à la perte de chance induite par sa faute.

Ainsi, la décision entreprise doit être infirmée en son calcul de la condamnation prononcée envers M. [D] [U] qui ne peut consister qu’en un préjudice de perte de chance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [D] [U], qui succombe principalement au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci incluant les frais de l’expertise judiciaire. En outre, l’indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de la société Barclays Bank Plc, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [D] [U] intégralement responsable du préjudice de perte de chance subi par la société Barclays Bank Plc, et l’a condamné à payer à la société Barclays Bank Plc la somme de 136 369,60 euros en réparation de son préjudice,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [D] [U] à payer à la société Barclays Bank Plc la somme de 583 520 euros au titre du préjudice de perte de chance par elle subi,

Condamne M. [D] [U] au paiement des dépens, qui comprennent les frais de l’expertise judiciaire,

Condamne M. [D] [U] à payer à la société Barclays Bank Plc la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [D] [U] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente