COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 98

Rôle N° RG 25/03872 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTPM

[F] [U]

[C] [H]

C/

[V] [R]

[N] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Frédéric CASANOVA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 19 mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/07662.

APPELANTS

Monsieur [F] [U],

né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 1] (28), de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et M^e Mathieu ANSELMINO de la SELARL URB AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [C] [H],

née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 3] (94), de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant, et M^e Mathieu ANSELMINO de la SELARL URB AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [V] [R],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

Madame [N] [R],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

M. [F] [U] et Mme [C] [H] sont propriétaires d’une maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], implantée sur la parcelle cadastrée CB-[Cadastre 1].

M. [V] [R] et Mme [N] [R] sont propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée CB-[Cadastre 2], sur laquelle ils ont construit une maison d’habitation, après obtention d’un permis de construire.

Considérant que l’implantation de la maison voisine leur fait subir un trouble de voisinage, M. [U] et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [R], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 19 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a débouté M. [U] et Mme [H] de leur demande d’expertise et les a condamnés aux dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les parcelles avoisinantes étant soumises à un plan local d’urbanisme, M. [U] et Mme [H] ne pouvaient alléguer le bénéfice d’une vue particulière, susceptible de protection par la notion de trouble anormal de voisinage dès lors que cette vue était réduite partiellement ou totalement ;

— M. [U] et Mme [H] n’étayaient pas leurs allégations par des constatations matérielles et ne soutenaient subir aucun désordre autre que celui de l’installation d’une habitation voisine ;

— l’absence de respect des prescriptions du permis de construire ou du règlement du PLU, outre un commencement de démonstration quant à leur réalité, devaient au moins avoir des conséquences dommageables pour les requérants autre que la dépréciation de leur bien immobilier, pour venir caractériser un motif légitime à la demande d’expertise.

Par déclaration transmise le 28 mars 2025, M. [U] et Mme [H] ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 21 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [H] demandent à la cour l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il lui plaira, lequel aura notamment pour mission de :

— prendre connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, de faire remettre tous documents utiles à la solution du litige et notamment le permis de construire, les plans d’exécutions, les pièces contractuelles, cahiers des charges et règlement du lotissement, procès-verbaux d’infraction à la réglementation de l’urbanisme dont aurait fait l’objet la construction ;

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] et [Adresse 2], en présence des parties, ou à défaut de celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

— décrire la construction, le niveau des remblais utilisés en comparant la situation du terrain avant et après, donner la différence de niveau ;

— vérifier la conformité de la construction par rapport au permis de construire délivré le 23/07/2020 ;

— vérifier la conformité de la construction aux règles et servitudes d’urbanisme applicables au jour de la délivrance du permis de construire ;

— indiquer si la construction litigieuse respecte les règles et servitudes d’urbanisme à la date de son expertise ;

— décrire les vues à partir de la construction des consorts [R] sur la propriété de M. [U] et Mme [H] et comparer avec la situation antérieure ;

— décrire les nuisances affectant les lieux du fait de la construction des consorts [R], notamment de dire s’il existe des vues plongeantes et/ou directes sur la propriété de M. [U] et Mme [H], d’indiquer le sens de l’écoulement des eaux pluviales depuis la parcelle des consorts [R] et si les constructions et aménagements des consorts [R] ont aggravé et/ou modifié cet écoulement ;

— déterminer, en donnant tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités, la cause de ces nuisances et leur imputabilité, et les moyens propres à y remédier, et en cas de nécessité de travaux de reprise, les décrire, les chiffrer, en préciser la durée, et les éventuelles contraintes liées à la réalisation ;

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis par M. [U] et Mme [H] du fait des nuisances et de leur réparation, en précisant notamment le point de départ de ces préjudices ;

— déterminer le montant des préjudices subis par M. [U] et Mme [H] notamment les préjudices de jouissances et d’agrément au regard de la construction litigieuse des consorts [R], des irrégularités de la construction au permis de construire délivré, des servitudes d’urbanisme applicable à la date de sa construction et des troubles anormaux de voisinage ;

— déterminer le montant de la perte de valeur vénale de la propriété de M. [U] et Mme [H] au regard de la construction litigieuse des consorts [R], et notamment de ses irrégularités au permis de construire délivré, aux servitudes d’urbanisme applicables à la date de sa construction ;

— fournir le cas échéant tous éléments d’ordre technique utiles à la détermination par le juge du fond de l’existence d’une aggravation ou la création des vues résultant de la construction litigieuse des consorts [R], d’une perte d’intimité, de l’existence de vues prohibées et/ou d’une perte de vue sur les espaces naturels depuis la propriété de M. [U] et Mme [H] ;

— faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation utile à sa décision et répondre à tout dire des parties ;

— établir un prérapport et répondre à tout dire utile des parties ;

— effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

— ordonner que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [U] et Mme [H] exposent, notamment, que :

— M. et Mme [R] ont édifié leur maison en méconnaissance du permis de construire, des servitudes d’urbanisme et notamment du plan local d’urbanisme, ce qui est source d’un trouble anormal du voisinage ;

— une privation de vue substantielle peut caractériser un trouble anormal du voisinage dès lors qu’elle excède les inconvénients normaux du voisinage ;

— la perte de vue ne peut être conditionnée à l’absence d’un document d’urbanisme ;

— ils disposaient précédemment d’une vue dégagée sur un environnement naturel qui est désormais obstruée ;

— la construction de M. et Mme [R] ne respecte pas le permis de construire délivré ni la réglementation opposable en ce que :

— les ouvertures en façade Nord sont plus grandes que celles prévues : une des fenêtres à l’étage est rectangulaire, plus grande ;

— la hauteur de la construction est plus importante que celle autorisée : le permis de construire prévoit une hauteur de 6,80 mètres mais elle est supérieure d’au moins un mètre, les appelants ayant comblé la différence avec des remblais pour donner l’illusion de respecter la hauteur ;

— l’emprise du second niveau occupe plus de 30 % de l’emprise du rez-de-chaussée en méconnaissance de l’article UE9.2 du règlement de zone ;

— l’emprise au sol dépasse l’emprise maximale de 5% de l’ensemble du terrain d’assiette correspondant à 100 m², prévue dans la zone, en méconnaissance de l’article UE8 du règlement de zone ;

— un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme a été dressé par les services de la commune;

— du fait de ces méconnaissances du permis de construire et de la règlementation opposable, ils subissent une création et une aggravation des vues droites et plongeantes sur leur propriété et une perte d’ensoleillement ;

— l’emplacement et le gabarit de la maison des intimés leur causent un trouble anormal du voisinage ;

— cette construction leur cause aussi une perte de la valeur vénale de leur maison ;

— ils sont fondés à demander une indemnisation des différents préjudices subis sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— ils disposent ainsi d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour permettre une juste évaluation des préjudices subis.

Par conclusions transmises le 10 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [R] concluent à la confirmation de l’ordonnance déférée. Subsidiairement, ils demandent à la cour de mentionner dans l’arrêt qu’ils formulent toutes protestations et réserves quant à la mesure d’instruction sollicitée et juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, ils font, notamment, valoir que :

— M. [U] et Mme [H] ne démontrent pas l’existence d’un trouble anormal du voisinage ;

— la perte d’ensoleillement qui est contestée n’est pas étayée ;

— la création d’une vue qui est aussi contestée était prévue dans le permis de construire qui n’a fait l’objet d’aucun recours ;

— l’agrandissement d’une fenêtre ne peut caractériser un trouble anormal du voisinage, la vue étant déjà présente sur le plan validé par le service d’urbanisme ;

— il en est de même de la création d’une surface de plancher intérieure plus importante, les plans initiaux et l’aspect extérieur étant respectés ;

— le non-respect de l’altimétrie n’est pas établi.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Suivant les dispositions de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Suivant l’article 1253 alinéa 1er du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, M. [U] et Mme [H] produisent aux débats le permis de construire déposé par M. et Mme [R] ainsi que des photographies de la maison voisine en construction prises depuis leur propriété.

A la comparaison de ces pièces, il est manifeste que la grande fenêtre située à l’étage, façade visible depuis la propriété des appelants, n’est pas identique à celle figurant sur les plans annexés à la demande de permis de construire. En effet, elle n’est pas alignée avec la fenêtre située en rez-de-chaussée et s’avère de plus grande dimension.

Par son positionnement et sa grandeur, cette fenêtre crée une vue sur la propriété de M. [U] et Mme [H] dont l’angle est plus important que celui prévu par le permis de construire.

Le rapport d’expertise du 15 février 2024 établi par le Cabinet Roussel et associés, société d’expertises immobilières foncières et commerciales, confirme l’existence de vues depuis la propriété de M. et Mme [R] sur la propriété de M. [U] et Mme [H]. Il comporte de nombreuses photographies illustrant les vues depuis l’intérieur de la maison de ces derniers.

Ce rapport retient, subséquemment à la présence de vues, une perte d’intimité qualifiée de conséquente, une perte d’agrément et un trouble de jouissance ainsi qu’une perte de valeur de la maison évaluée à 10 %.

Si les appelants soutiennent aussi que la surface du second étage, la hauteur de la construction et l’emprise au sol ne sont pas conformes au permis de construire, ce qui créent de nouvelles vues sur leur fond, diminuent la qualité de leur propre vue, causent une perte d’ensoleillement et constituent un trouble anormal du voisinage, les pièces produites aux débats n’étayent pas suffisamment de telles affirmations.

Toutefois, il doit être relevé que M. et Mme [R] ne contestent pas que la surface de plancher intérieur est plus importante et qu’ainsi, une des dispositions de leur permis de construire n’a pas été respectée.

En outre, le courriel de la responsable du service urbanisme de la mairie de [Localité 2] établit qu’un procès-verbal d’infraction a été rédigé et transmis au procureur de la république. Même si le contenu de ce procès-verbal n’est pas versé aux débats, sa rédaction permet de retenir une difficulté quant au respect du permis de construire.

En l’état, la construction de la maison de M. et Mme [R] a pour incidence la création de vues sur la propriété de M. [U] et Mme [H], notamment en raison du non-respect du positionnement et de la dimension de la fenêtre située à l’étage, ce qui est de nature à causer un préjudice aux appelants.

Dans le cadre procédural du référé tendant à obtenir une mesure d’expertise avant tout procès, le juge n’a pas à se prononcer sur la régularité des constructions, des vues créées ou plus généralement sur l’existence de troubles anormaux de voisinage, il doit uniquement apprécier le motif légitime pour ordonner une telle mesure.

Il appartiendra au juge du fond de dire si M. et Mme [R] sont les auteurs de troubles anormaux du voisinage de sorte que l’action que les appelants envisagent d’engager sur ce fondement ne peut, au stade du référé, être considérée comme manifestement vouée à l’échec.

En l’état, M. [U] et Mme [H] disposent d’un intérêt manifeste à voir ordonner une mesure d’expertise afin de vérifier si les constructions réalisées par M. et Mme [R] sont conformes à l’autorisation donnée, créent de vues sur le fonds voisin leur appartenant, occasionnent un trouble de jouissance et une perte de valeur de leur maison d’habitation.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expertise judiciaire.

Une telle mesure doit être ordonnée suivant les modalités figurant au dossier de la présente décision.

— Sur les dépens :

Il convient de rappeler que la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et ce, même si l’expertise a été ordonnée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] et Mme [H] aux dépens.

Ils devront aussi supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [U] et Mme [H] de leur demande d’expertise ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [U] et Mme [H] aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet Mme [X] [B], [Adresse 3], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Courriel : [Courriel 1], pour y procéder avec pour mission de :

— prendre connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, de se faire remettre tous documents utiles et notamment le permis de construire, les plans d’exécutions, les pièces contractuelles, cahiers des charges et règlement du lotissement, procès-verbaux d’infraction à la réglementation de l’urbanisme dont aurait fait l’objet la construction ;

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] et [Adresse 2], en présence des parties, ou à défaut de celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

— décrire la construction édifiée sur la parcelle de M. et Mme [R] ;

— vérifier la conformité de la construction par rapport au permis de construire délivré le 23 juillet 2020, aux règles et servitudes d’urbanisme ;

— décrire les vues à partir de la construction de M. et Mme [R] sur la propriété de M. [U] et Mme [H] et comparer avec la situation antérieure ;

— décrire, plus généralement, les nuisances affectant les lieux du fait de la construction de M. et Mme [R] sur la propriété de M. [U] et Mme [H] ;

— déterminer, en donnant tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond la cause de ces nuisances et leur imputabilité, et les moyens propres à y remédier, et en cas de nécessité de travaux de reprise, les décrire, les chiffrer, en préciser la durée, et les éventuelles contraintes liées à la réalisation ;

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis par M. [U] et Mme [H] du fait de la construction de la maison de M. et Mme [R], notamment sur une éventuelle perte de valeur vénale ;

— faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation utile à sa décision et répondre à tout dire des parties ;

Dit que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

Dit que, conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;

Dit que M. [U] et Mme [H] devront consigner, dans les deux mois de la présente décision, la somme de 2 500 euros à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Condamne M. [U] et Mme [H] aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,