MINUTE N° 282/25

Copie exécutoire à

— la SELARL ARTHUS

— M^e Katja MAKOWSKI

Le 25.06.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 25 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/02425 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKR6

Décision déférée à la Cour : 06 Juin 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur [C] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A.S.U. BILLIONNAIRE CAFE

prise en la personne de son fondateur M. [C] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e ZOUARI, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

S.C.I. U.Z., anciennement dénommée SCI T.N.S.

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les assignations délivrées le 3'janvier 2024, par lesquelles la SCI T.N.S. a fait citer M. [C] [B] et la SASU Billionaire Café devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Vu l’ordonnance rendue le 6'juin 2024, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par laquelle le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Strasbourg’a statué comme suit':

'Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 7 juillet 2023';

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la société en formation dénommée Billionnaire Café Sasu représentée par son fondateur M.'[C] [B], de M. [C] [B] ès qualité de fondateur de la société en formation dénommée Billionaire Café Sasu, et tous ses occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 4], occupés sans droit, immédiatement et sans délai ;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [B] et la société en formation dénommée Billionnaire Café Sasu à verser par provision à la Sci Tns :

— chaque mois à compter du 1er août 2023, la somme de 5.850 € (cinq mille huit-cent-cinquante euros) jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

— la somme de 19.500 € (dix-neuf mille cinq cents euros), avec intérêts au taux légal à compter du 7'juillet 2023 sur 15.600 € et à compter du 31'juillet 2023 sur la somme de 3.900 € ;

REJETONS pour le surplus les demandes de la société en formation dénommée Billionnaire Café Sasu et de M. [C] [B] ;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [B] et la société en formation dénommée Billionaire Café Sasu à payer à la Sci Tns la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [C] [B] et la société en formation dénommée Billionnaire Café Sasu aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.'

Vu la déclaration d’appel formée par M. [C] [B] et la SASU Billionaire Café contre cette ordonnance et déposée le 24'juin 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SCI T.N.S. en date du 15'juillet 2024,

Vu les dernières conclusions en date du 1er avril 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles M. [C] [B] et la SASU Billionaire Café demandent à la cour de':

'DECLARER l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

INFIRMER l’ordonnance rendue le 6 juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse.

DEBOUTER la SCI U.Z anciennement SCI T.N.S de ses entières fins, demandes et prétentions.

CONSTATER l’inexécution contractuelle pour défaut d’obligation de délivrance.

CONDAMNER la SCI U.Z anciennement SCI T.N.S à rembourser à la SAS BILLIONAIRE CAFÉ et Monsieur [C] [B] :

— La somme de 11 700 € au titre du dépôt de garantie.

— La somme de 3 900 € au titre du premier loyer

— La somme de 15 000 € au titre du pas de porte.

CONDAMNER la SCI U.Z anciennement SCI T.N.S au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI U.Z anciennement SCI T.N.S aux entiers frais et dépens y compris ceux de première instance.

DECLARER l’arrêt à intervenir exécutoire par provision'

et ce, en invoquant, notamment':

' l’irrecevabilité de la procédure à l’encontre de M. [B] qui n’a pas la qualité d’artisan ou de commerçant et qui a signé le bail pour le compte de la société en formation, ce qui interdirait toute action personnelle contre lui,

' la caducité du bail commercial, faute pour la SCI T.N.S. d’avoir fourni l’accord écrit de la Ville de Strasbourg à l’utilisation du local comme restaurant, condition pourtant expressément prévue au contrat,

' l’exception d’inexécution, justifiée par le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, les locaux loués étant structurellement dégradés, comme l’aurait démontré le rapport d’expertise GEB du 15 mai 2023 et en présence de vices cachés, notamment des étais dans le bâtiment et compte tenu du non-respect du permis de construire, pourtant valide, par la bailleresse, empêchant l’exploitation normale du local et ce en l’absence d’état des lieux d’entrée, les éléments adverses à ce titre étant contestés,

' le caractère sérieux des contestations soulevées qui nécessitait un examen au fond et non un simple référé, le juge des référés ne pouvant statuer sur une contestation aussi complexe,

' le remboursement des sommes versées, soit 30'600 euros, comprenant :

o 11'700 euros de dépôt de garantie,

o 3'900 euros pour le premier loyer,

o 15'000 euros de pas de porte que le bailleur a perçu sans jamais assurer une délivrance conforme des locaux,

' l’existence de négociations amiables pendant plus de six mois démontrant que l’appelant n’aurait pas été inactif et que la SCI a refusé toute solution négociée avant d’engager une procédure contentieuse,

' l’inadéquation du motif retenu par le premier juge qui aurait considéré à tort que la mention 'bruts, nus et inexploitables en l’état’ dans le bail exonérait le bailleur de toute obligation de délivrance conforme, alors qu’il lui appartenait de garantir un local exploitable après aménagements,

' la nécessité de renvoyer l’affaire au juge du fond en raison de la gravité des manquements imputables au bailleur qui empêchent toute exploitation du local dans des conditions normales.

Vu les dernières conclusions en date du 22'avril 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SCI U.Z., anciennement dénommée T.N.S., demande à la cour de':

'DECLARER M. [C] [B] et la société en formation BILLIONAIRE CAFÉ SASU mal fondés en leur appel,

DECLARER nouvelle la prétention de M. [C] [B] et la société en formation BILLIONAIRE CAFÉ SASU au titre de la prétendue irrecevabilité de la demande à l’encontre de M. [C] [B]

DECLARER nouvelle la prétention de M. [C] [B] et la société en formation BILLIONAIRE CAFÉ SASU au titre de la prétendue caducité du contrat de bail et la demande de condamnation subséquente

Les REJETER

CONFIRMER la décision en toutes ses dispositions

DEBOUTER M. [C] [B] et la société en formation BILLIONAIRE CAFÉ SASU de toutes leurs fins et conclusions,

CONDAMNER M. [C] [B] et la société en formation BILLIONAIRE CAFÉ SASU aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC'

et ce, en invoquant, notamment':

' l’irrecevabilité des prétentions nouvelles des appelants qui soulèvent pour la première fois en appel :

o l’irrecevabilité de l’action contre M. [B], alors que ce moyen aurait dû être invoqué en première instance ;

o la caducité du bail qui n’a jamais été contestée avant l’instance d’appel.

' la responsabilité personnelle de M. [B], car il a signé le bail en qualité de fondateur de la société en formation et n’a jamais immatriculé la SASU Billionaire Café, ce qui engage sa responsabilité personnelle en vertu de l’article L. 210-6 du code de commerce.

' l’absence de caducité du bail, puisque :

o l’autorisation de la Ville de [Localité 9] pour une activité de restaurant aurait bien été délivrée ;

o les appelants auraient eux-mêmes entrepris des démarches et travaux, prouvant qu’ils avaient connaissance de la conformité du local.

' le mal fondé de l’exception d’inexécution, les appelants prétendant que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme, alors que :

o le bail stipulait expressément que les locaux étaient 'bruts, nus et inexploitables en l’état’ et que les preneurs s’étaient engagés à réaliser eux-mêmes les travaux nécessaires,

o les prétendus défauts structurels sont contestés, le bâtiment étant en bon état et un nouveau locataire réalisant actuellement des travaux sans difficulté.

' l’inexistence de vices cachés, car :

o les étais étaient absents lors de la signature du bail et auraient pu être placés par les preneurs eux-mêmes,

o le rapport de la société GEB ALSACE serait unilatéral et non contradictoire, donc non probant,

o les allégations sur le non-respect du permis de construire seraient infondées, aucun élément concret n’ayant été apporté par les appelants.

' le défaut de sérieux des contestations des appelants qui chercheraient uniquement à justifier leur absence totale de paiement des loyers en invoquant une exception d’inexécution qui ne relève pas du ressort de la juridiction des référés,

' l’occupation sans droit des lieux par les appelants qui ont refusé de payer les loyers depuis la signature du bail et n’ont introduit aucune action judiciaire pendant plus d’un an,

' la nécessité de mettre fin au trouble manifestement illicite, l’expulsion étant justifiée au regard du non-paiement des loyers et de l’absence de contestation sérieuse,

' le bien fondé des condamnations financières, en raison :

o des loyers impayés, justifiant une condamnation provisionnelle de 19 500 euros,

o de l’indemnité d’occupation de 5 850 euros/mois due jusqu’à l’évacuation complète des lieux.

' la mauvaise foi des appelants qui tenteraient d’obtenir un remboursement indu de 30 600 €, alors qu’ils n’ont versé aucun dépôt de garantie et que leur demande est contradictoire avec leurs propres déclarations en première instance.

Vu l’appel de l’affaire à l’audience du 10'mars 2025 et son renvoi à l’audience du 23'avril 2025,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes nouvelles :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

À ce titre, l’article 32 du même code rappelle qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 123 du code précité énonce que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Par ailleurs, aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. En outre, il résulte des articles 565 et 566 du même code, que les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, les parties pouvant aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci, toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

La partie intimée invoque l’irrecevabilité des demandes adverses, en ce qu’elles tendent d’une part à la recevabilité de l’action dirigée contre M.'[B], d’autre part à la caducité du contrat de bail commercial.

Cela étant, en application des dispositions qui précèdent, les parties appelantes apparaissent recevables à soulever, fût-ce pour la première fois à hauteur de cour, l’irrecevabilité de l’action en ce qu’elle est intentée contre M.'[B], s’agissant d’une fin de non-recevoir pouvant être invoquée en tout état de cause. Quant à la caducité du contrat de bail, elle apparaît relever d’une contestation opposée aux demandes de la société U.Z. et pouvant, ainsi, également être soulevée en premier lieu à hauteur de cour, étant relevé que la juridiction des référés, même en appel, n’a pas le pouvoir de constater cette caducité, la demande des appelantes à ce titre visant cependant bien à voir seulement 'constater l’existence d’une contestation sérieuse', ce qui suffit à la rendre recevable.

Enfin, les demandes en remboursement de sommes, sur lesquelles il sera revenu, sont également liées à la conclusion et à l’exécution du contrat de bail en cause.

Sur la recevabilité de la demande dirigée contre M.'[B] :

Les appelants font, à ce titre, grief à la société U.Z., anciennement dénommée T.N.S., d’avoir assigné M.'[B] à titre personnel, bien qu’il soit dépourvu de la qualité de commerçant ou d’artisan, n’ayant signé le contrat qu’en sa qualité de 'fondateur’ de la société Billionnaire Café, en formation, ce à quoi la société U.Z. entend objecter que 'la signature du bail commercial s’analyse comme un acte préparatoire d’une société en cours de formation dont M. [C] [B] qui a personnellement concouru à l’acte, doit être tenu en qualité de fondateur de la société, titre au nom duquel sa responsabilité est engagée et recherchée'.

Or, en vertu des articles 1843 du code civil et L.'210-6 du code de commerce, les personnes agissant au nom et pour le compte d’une société en formation restent tenues solidairement et indéfiniment des engagements souscrits jusqu’à ce que, le cas échéant, ladite société, régulièrement constituée et immatriculée, reprenne ces actes à son compte.

Il est sans emport que ces personnes n’aient pas elles-mêmes la qualité d’artisan ou de commerçant, sachant que l’engagement du représentant vise à garantir l’exécution de l’acte par son bénéficiaire.

Force est, à cet égard, de constater qu’il n’est pas contesté que la société reste 'en formation', comme le reconnaît l’appelant, qui ne fournit d’ailleurs pas la preuve d’une telle immatriculation, là où l’intimée produit, elle, un certificat négatif du RCS en date du 20'décembre 2023.

L’action de la société U.Z. dirigée contre M.'[C] [B] est ainsi recevable.

Sur la contestation tirée de la caducité du contrat de bail commercial :

Les appelants invoquent une contestation sérieuse tirée de la caducité du bail commercial, en raison d’une condition suspensive d’obtention de l’accord écrit de la Ville de [Localité 9] à l’utilisation du local à usage de restaurant qui n’aurait pas été levée, à défaut selon eux, de transmission par le bailleur de la déclaration d’achèvement des travaux aux services de la ville, comme à eux-mêmes, alors que le permis de construire ne vaudrait pas en lui-même autorisation d’exploiter un restaurant, tandis que la société U.Z. renvoie les appelants à leurs propres pièces, en particulier les autorisations de la Ville de [Localité 9] d’utilisation du local à usage de restaurant.

La cour relève qu’en effet, aux termes du contrat de bail, il est indiqué que 'il est également précisé que sur le BIEN objet des présentes, ainsi qu’il résulte de la recherche au livre foncier, est grevé de deux restrictions

'Dépôt du 5 juillet 1924 : restriction au droit de bâtir et d’utiliser

Bénéficiaire : Ville de [Localité 9]

Fondement : consentement à inscription du 14/05/1924

Droit grevé : [Localité 9] S ER n°'346/62

'Dépôt du 5 juillet 1924 : prénotation pour assurer la prétention de la Ville de [Localité 9] à la retransmission de la propriété.

Bénéficiaire: Ville de [Localité 9]

Fondement : consentement à inscription du 14/05/1924

Droit grevé : [Localité 9] S ER n°'346/62

Compte tenu de ces inscriptions, les présentes sont soumises à la condition suspensive de l’accord écrit de la ville de [Localité 9] à l’utilisation par le PRENEUR des locaux à usage de restaurant. A défaut d’un tel accord qui sera sollicité par le notaire, les présentes seront caduques.'

Or, les documents versés aux débats, qu’il s’agisse, au-delà de la demande de permis de construire, au demeurant déposée pour une société Demirhan et Fils qui n’est pas partie au litige, ou encore de l’arrêté municipal du 2'septembre 2019 portant modification d’un permis de construire délivré en cours de validité qui ne porte en lui-même que sur le redimensionnement des vitrines et la recomposition des façades, de l’arrêté portant sur la demande de travaux en date du 28'août 2019 faisant suite à un avis favorable de la police du bâtiment au classement de l’établissement en [Localité 8] du 2ème groupe de 5ème catégorie avec une activité de type N, permettent de démontrer, à suffisance et en tout cas au-delà de toute contestation sérieuse, qu’une autorisation de principe avait été donnée pour l’exercice de l’activité de restauration, à charge simplement pour le bénéficiaire d’en assurer la mise en 'uvre, en conformité avec les préconisations de ces décisions.

Dans ces conditions, le moyen tiré de la caducité du contrat de bail doit être écarté.

Sur la contestation tirée de l’exception d’inexécution :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces dispositions étant d’ordre public, leur application prime sur les stipulations contractuelles en vertu desquelles 'le preneur aura à sa charge exclusive tous les aménagements et réparations nécessités par l’exercice de son activité’ et 'le bailleur déclare expressément que les locaux loués sont bruts et nus et inexploitables en l’état, ce dont le preneur se déclare parfaitement informé après avoir visité les locaux, etc..', alors même qu’en l’espèce, si le contrat de bail ne mentionne pas expressément en objet l’activité de restauration, il est bien conclu, à peine de caducité, comme cela a été rappelé, sous réserve de l’autorisation d’exercer cette activité.

Or, ainsi que cela est rappelé dans l’ordonnance dont appel, les appelants versent aux débats une expertise technique en date du 12'avril 2023, concluant à un défaut de stabilité structurelle et à des non-conformités aux normes d’étanchéité à l’air et à l’eau des locaux loués, ce qui serait susceptible de faire obstacle à l’exploitation de toute activité de restauration, mais même plus largement à l’exploitation et à la jouissance du local d’une manière générale.

Il est sans emport, à ce stade, que ladite expertise n’ait pas été réalisée au contradictoire de la société U.Z., ni que les parties appelantes n’aient pas préalablement saisi le juge des référés, ou toute autre juridiction susceptible de statuer sur la situation qu’ils entendent opposer au bailleur.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse liée à l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

La décision entreprise sera donc infirmée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société en formation dénommée Billionnaire Café Sasu, représentée par son fondateur M.'[C] [B], de M. [C] [B] ès qualité de fondateur de la société en formation dénommée Billionaire Café Sasu et tous ses occupants de leur chef des locaux et en ce qu’elle est entrée en voie de condamnation à leur encontre.

Sur la demande de remboursement :

Sur ce point, la cour constate d’emblée qu’elle est dépourvue du pouvoir de statuer sur cette demande qui n’est pas formée à titre provisionnel, comme cela doit être le cas devant une juridiction statuant en référé.

En tout état de cause, les sommes dont le 'remboursement’ est sollicité donnent lieu à contestation sérieuse, à défaut d’élément suffisant de justification, la mention portée dans le contrat de bail évoquant le versement de sommes 'hors comptabilité de l’office notarial’ étant sans emport s’agissant d’un acte sous signature privée.

La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’intimée, succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi que de ceux de la première instance, en infirmation de l’ordonnance déférée sur cette question.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’une ou l’autre des parties, en infirmant les dispositions de la décision déférée de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme l’ordonnance rendue le 6'juin 2024 par le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Strasbourg,

Statuant à nouveau,

Dit que les demandes de la SCI U.Z. se heurtent à une contestation sérieuse,

En conséquence,

Dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs,

Déboute M. [C] [B] et la SASU Billionnaire Café de leur demande de remboursement de sommes,

Condamne la SCI U.Z. aux dépens de la première instance et de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SCI U.Z. que de M.'[C] [B] et de la SASU Billionnaire Café.

Le cadre greffier : le Président :