COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 AVRIL 2026

N° 2026/186

Rôle N° RG 24/05097 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5F4

[V] [E] veuve [S]

[C] [S]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

S.A.S. VIAGER CONSULT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès REVEILLON

M^e Laure ATIAS

M^e Sarah BAYE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 09 avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04389.

APPELANTES

Madame [V] [E] veuve [S]

née le 17 décembre 1945 à [Localité 1] (62), demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [S]

née le 30 mai 1969 à [Localité 2] (62), demeurant [Adresse 2]

toutes deux représentées par M^e Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉES

S.C.I. [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. VIAGER CONSULT

prise en la personne de son Président domicilié es-qualités au siège social

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah BAYE de l’AARPI SPECTRA AVOCATS AARPI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 5 avril 2017, Mme [C] [S] et Mme [V] [E] veuve [S] (ci-après Mmes [S]) ont acquis de la SCI [Adresse 1], par l’intermédiaire de la SAS Viager Consult, un bien immobilier situé au [Adresse 5] dans le Var, au prix de 550 000 euros, dont 200 000 euros payables comptant, et le surplus par mensualités de 1 750 euros indexées du 7 mai 2017 au 7 décembre 2033.

En juillet et septembre 2017, Mmes [S] ont déploré d’importantes infiltrations en toiture.

En avril 2018, elles ont assigné la SCI [Adresse 1] devant le juge des référés afin d’être autorisées à consigner les mensualités et d’obtenir la désignation d’un expert. Le juge des référés n’a pas fait droit à la demande de consignation, mais désigné un expert en la personne de M. [N]. Par ordonnance ultérieure, les opérations ont été étendues à la société Viager Consult.

L’expert a déposé son rapport le 12 février 2020.

Par actes des 7 et 10 juillet 2020, Mmes [S] ont assigné la SCI [Adresse 1] et la société Viager Consult devant le tribunal judiciaire de Draguignan en restitution d’une partie du prix de vente et en dommages-intérêts.

Par jugement du 9 avril 2024, le tribunal a débouté Mmes [S] de leurs demandes et les a condamnées aux dépens ainsi qu’au paiement, en application de l’article 700 du code de procédure civile, d’une indemnité de 4 000 euros à la SCI Domine des bichettes et d’une indemnité de 1 500 euros à la société Viager Consult.

Pour rejeter les demandes au titre de la garantie légale des vices cachés, le tribunal, après avoir rappelé l’existence dans l’acte de vente d’une clause d’exclusion de garantie des vices apparents et des vices cachés, a considéré que la SCI [Adresse 1], société familiale constitué entre les époux [J] et leur fille, n’était pas une professionnelle, de sorte qu’il appartenait aux acquéreurs de démontrer qu’elle connaissait les vices relevés par l’expert, et qu’en l’espèce, si le bien était effectivement atteint de vices contrariant le couvert de l’immeuble, les éléments produits ne démontraient ni la mauvaise foi de la venderesse ni la dissimulation des vices alors que Mmes [S] avaient visité le bien près d’une dizaine de fois avant l’achat, le plus souvent accompagnées d’artisans, et obtenu une baisse de prix correspondant aux devis de réfection des désordres.

Par acte du 19 avril 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mmes [S] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Mmes [S] demandent à la cour de :

' annuler et infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' condamner solidairement la SCI Domaine des bichettes et la société Viager Consult à leur payer 250 00 euros à titre de restitution d’une partie du prix d’achat du bien, 14 516,63 euros au titre des frais de vente, 20 000 euros au titre de la commission de vente, 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et 89 250 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance ;

' condamner solidairement la SCI [Adresse 1] et la société Viager Consult à leur payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés devant le premier juge, 10 000 euros au titre des frais exposés devant la cour ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 6 février 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

' déclarer Mmes [S] irrecevables à agir ;

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions, le cas échéant par substitution de motifs ;

' condamner solidairement Mmes [S] à lui payer 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive et dilatoire, 10 000 € en application des disposions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Bien qu’ayant constitué avocat par acte en date du 16 juillet 2024, la société Viager Consult n’a pas conclu.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande d’annulation du jugement

La régularité du jugement est soumise à des exigences substantielles et formelles, destinées, à la fois à assurer un bon fonctionnement de la justice et à permettre la sauvegarde des intérêts des parties et de leur droit à un juge impartial et équitable.

En l’espèce, Mmes [S] sollicitent l’annulation du jugement mais n’articulent, au soutien de cette demande, aucun moyen propre à caractériser la violation des droits des parties.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annulation du jugement.

2/ Sur la recevabilité des demandes

La SCI [Adresse 1] demande à la cour de déclarer Mmes [S] irrecevables en leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés au motif que le bien ayant été revendu, seul l’acquéreur a qualité pour agir au titre de la garantie des vices cachés.

Cependant, aucune pièce n’établit qu’elles ont revendu le bien et la SCI Domaine des bichettes en convient page 8 de ses conclusions.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée.

3/ Sur la garantie des vices cachés

3.1 Moyens des parties

Mmes [S] font valoir que l’expertise a mis en évidence l’existence de vices graves, antérieurs à la vente et rendant le bien impropre à sa destination, dont elles n’ont pas été informées et qui n’étaient pas visibles pour un acheteur profane ; que la société venderesse ne pouvait ignorer l’existence des vices affectant la toiture au regard des infiltrations qui se sont produites en 2011 ; que la clause d’exclusion des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit être écartée puisque le particulier qui réalise des travaux chez lui, même si ce n’est pas son métier, est considéré comme un professionnel, dans la mesure où il est présumé connaître les imperfections, vices et non conformités de son propre ouvrage ; que contrairement à ce que soutiennent les agents immobiliers, elles n’ont pas visité le bien dix fois et il était encore encombré de meubles lors des visites, de sorte que les vices n’étaient pas apparents pour un profane ; que la baisse de prix a été consentie en contrepartie de travaux de rafraichissement, d’électricité ou de plomberie, sans aucun rapport avec une réfection totale de la toiture ; que les artisans qui les ont accompagnées lors des visites n’avaient aucune compétence en étanchéité de toiture et en tout état de cause, il résulte du diagnostic de recherche des termites qu’il n’existait aucune trappe permettant d’accéder aux combles de sorte que l’appréciation des vices dans toute leur ampleur était impossible ; qu’un deuxième vice doit être retenu en ce que le bien a été déclaré aux services d’urbanisme pour une surface d’environ 103 m² alors que l’acte de vente évoque une surface de 194 m², or le bien étant situé dans une zone non constructible, aucune régularisation ne pourra intervenir en cas de sinistre.

Elles considèrent qu’au regard de ces éléments, elles sont fondés à solliciter la restitution d’une partie du prix de vente ainsi que des frais de vente puisque la valeur réelle du bien, en tenant compte des vices, est très inférieure au prix payé et que les travaux préconisés par l’expert ne peuvent être réalisés au regard du caractère illégal des constructions, ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices dès lors que la société venderesse est de mauvaise foi et qu’elles vivent depuis plusieurs années dans une maison insalubre, particulièrement inconfortable alors que Mme [V] [E] est âgée de plus de 80 ans et que leur frère, qui vit avec elles, a lui-même souffert des effets d’une bactérie liée à la moisissure présente dans l’habitation.

La SCI [Adresse 1] réplique que le bien n’est atteint d’aucun vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ; que Mmes [S] ont été informées que toute extension devrait faire l’objet d’une demande de permis susceptible d’être refusée au regard du PLU et qu’après avoir été informée que la surface habitable du bien vendu avait été agrandie, ont déclaré renoncer à toute recours de ce chef, étant précisé que l’acte contient également une clause d’exclusion de garantie de contenance ou de surface ; que s’agissant de la toiture, l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices apparents qui a vocation à s’appliquer puisque la vétusté de l’immeuble était apparente, que les désordres dénoncés étaient visibles lors des dix visites réalisées avant l’achat par Mmes [S] en compagnie d’artisans professionnels, de sorte qu’elle n’a dissimulé aucun des désordres dénoncés par l’expert ; que le montant total des devis de réparation retenus par l’expert correspond à la baisse de prix consentie à hauteur de 110 000 euros ; qu’à supposer que les vices n’aient pas été apparents, l’acte contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui a également vocation à s’appliquer, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée puisqu’elle n’est pas une professionnelle, ayant été constituée fin 2002 entre les époux [J] et leur fille afin d’acquérir une maison et ses dépendances, qui ont été occupées à titre d’habitation principale pendant près de quinze ans, de sorte que cette seule opération est insuffisante pour lui conférer la qualité de vendeur professionnel et que l’expert a renversé la charge de la preuve en considérant qu’il lui appartenait de démontrer qu’elle avait expressément informé les acheteurs de l’état du bien alors que la bonne foi du vendeur non professionnel est présumée et que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi.

Elle ajoute que la cour ne peut se fonder, pour la condamner au titre de la garantie des vices cachés, sur une expertise privée réalisée à la demande d’une seule partie plus de deux ans après le dépôt d’un rapport d’expertise réalisé au contradictoire de toutes les parties et qui présente toutes les garanties en ce qui concerne le respect de leurs droits.

3.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

— le vice doit être inhérent à la chose,

— le vice doit être caché,

— le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,

— le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve de l’existence de vices répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil pèse sur l’acquéreur.

Enfin, seul le vendeur est tenu à garantie.

En l’espèce, la SAS Viager Consult n’est pas le vendeur du bien, de sorte qu’elle n’est pas tenue à garantie des vices cachés.

L’acte de vente contient, page 12, une clause relative à l’état du bien, stipulant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

La clause précise, s’agissant des vices cachés, qu’elle ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il résulte de cette clause que la société venderesse n’est tenue à aucune garantie des vices apparents et que la mise en 'uvre de la garantie au titre de vices cachés suppose qu’ils aient été sciemment dissimulés ou que le vendeur soit un professionnel ou se soit comporté comme tel.

L’expert judiciaire a relevé la présence, lors de la réunion du 15 octobre 2018, d’infiltrations depuis la toiture avec dommages à l’intérieur de l’habitation, provenant de la couverture mais également de la charpente en bois support, notamment une détérioration de la couverture dans l’angle sud-ouest, un solin défectueux à l’est, une pente trop faible de l’extension nord, une détérioration totale du faitage maçonné, une détérioration totale de l’étanchéité au droit de l’abergement de la cheminée, de nombreuses tuiles anciennes cassées ou non stabilisées et infiltrantes, une discontinuité de la pente nord génératrice d’infiltrations, une détérioration des pannes, un recouvrement médiocre des tuiles posées sur chanlattes et des appuis en brique médiocres sans contreventement, ainsi qu’un phénomène de condensation dans le studio en sous-sol provenant d’un revêtement d’étanchéité très ancien et du fait qu’une paroi enterrée est dépourvue de revêtement d’étanchéité et que la dalle de couverture est dépourvue d’isolation thermique support.

Lors de la deuxième réunion d’expertise du 25 novembre 2019, les désordres s’étaient aggravés malgré un bâchage provisoire.

Il conclut à une défaillance généralisée de la charpente, de la couverture en tuiles et du complexe iséo-étanche de la toiture terrasse, générateurs d’infiltrations et de condensation, s’aggravant avec le temps et nécessitant des travaux pour un coût de plus de 100 000 euros.

Selon lui, le bien est devenu insalubre du fait des infiltrations dues à ce défaut d’étanchéité.

Il précise que ces vices sont antérieurs à l’acquisition du bien par Mmes [S].

Sur le caractère décelable des vices au jour de la vente, l’expert indique que la défaillance de l’intégralité du clos et du couvert « était avérée » et « qu’une expertise préalable aurait permis de mettre en évidence cet état de fait ».

Le fait que la défaillance soit avérée ne dit rien de son caractère apparent pour des acheteurs non professionnels.

L’acte de vente ne contient aucune clause informant Mmes [S] de la défaillance de la couverture de l’immeuble et de la nécessité, pour remédier aux infiltrations, d’engager des travaux pour un coût représentant 1/5ème du prix de vente.

Cependant, l’acte de vente stipule que la société venderesse n’est tenu à aucune garantie à raison des vices apparents.

Le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences.

En l’espèce, le bien a été construit en 1969 et fait l’objet d’un certificat de conformité du 30 novembre 1973. Il s’agit donc d’un bien ancien construit selon les techniques usuelles de l’époque.

Mme [D] [H] épouse [Y], agent immobilier en charge de la vente, atteste qu’après une première visite, Mmes [S] ont souhaité revoir le bien afin de faire établir des devis pour le rénover, notamment procéder à la réfection de la toiture puisqu’elles avaient relevé lors des visites des traces d’humidité sur les plafonds de la salle de bain de l’habitation principale et les plafonds du studio.

Selon ce témoin, Mmes [S] avaient connaissance que le bien nécessitait des travaux et elles en connaissaient le coût puisqu’elles avaient elles-mêmes fait établir des devis.

Mme [H] précise que l’offre d’achat qu’elles ont formulée tenait compte de la nécessité de réaliser des travaux pour un coût d’environ 110 000 euros.

Si l’agenda de Mme [J] est à lui seul insuffisant pour démontrer que Mmes [S] ont visité le bien à dix reprises, le témoignage de Mme [H] en corrobore les données, notamment l’existence de plusieurs visites, dont certaines en compagnie de professionnels.

M. [B] [F], mandataire immobilier, qui a fait visiter le bien à plusieurs clients, atteste que la légère inflexion de la toiture était visible, de même que les marques d’humidité sur une partie de l’habitation, de la salle de bains, d’une des chambres, du chaix et du studio, dont le plafond supportait des traces d’infiltration. Il précise avoir lui-même avoir attiré l’attention des clients lors de ces visites. Selon lui « la maison avait les pathologies de son âge et n’était en aucun cas un frein à la vente ». Il se déduit de ce témoignage, qui corrobore celui de Mme [H], que les traces d’infiltrations étaient visibles par les futurs acquéreurs.

Mmes [S] qui contestent la valeur probatoire de ces témoignages ne produisent aucun élément permettant d’en remettre en cause la sincérité ou la pertinence.

Le diagnostic établi avant la vente pour la recherche d’éventuels termites fait état, page 6 au titre de constatations diverses, de la « présence d’une tâche au plafond du séjour/cuisine du RDJ due à une infiltration ».

Si cet élément, tiré d’un rapport technique ayant pour seule vocation de détecter la présence d’insectes, est à lui seul insuffisant pour démontrer que le vice affectant la toiture était apparent dans toute son ampleur lors des visites, il corrobore également le témoignage des deux agents immobiliers sur le caractère apparent des infiltrations.

L’expert judiciaire n’a lui relevé aucun élément démontrant que la venderesse a masqué les traces d’infiltration pour les dissimuler aux futurs acquéreurs.

Les conclusions de M. [Q], technicien en la matière, selon lesquelles si, de visu un spécialiste peut attribuer la déformation d’une toiture à une flèche excessive des poutres en bois, les dommages induits par la déformation n’étaient pas apparents, nécessitant une visite des combles et un diagnostic de la charpente, n’ont pas été établies au contradictoire des parties et ne sont corroborées par aucune autre pièce.

En tout état de cause, l’absence d’accès aux combles, qui ressort du diagnostic destiné à rechercher la présence de termites, et l’encombrement du bien lors des visites sont indifférents dès lors que, selon les agents immobiliers qui ont organisé les visites, notamment l’agence Viager Consult qui l’a fait visiter à Mmes [S], l’état de la toiture était apparent et a fait l’objet de discussions entre la venderesse et les acquéreurs avant la vente afin d’ajuster le prix de vente.

A ces éléments s’ajoute le fait que le bien a effectivement été mis en vente au prix de 660 000 euros, mais vendu à Mmes [S] 550 000 euros, soit une baisse de prix de 110 000 euros qui conforte les déclarations de Mme [H] selon laquelle le prix a été négocié entre les parties afin de tenir compte de l’importance des travaux de réfection de la toiture devant être envisagés.

La différence de 110 000 euros correspond approximativement au coût des travaux retenus par l’expert pour la réfection de la toiture, qui s’élève, pour ce poste, à 115.850,79 euros.

Mmes [S], qui soutiennent que la baisse de prix a été obtenue au vu de devis afférents à des travaux d’embellissement sans aucun rapport avec la réfection de la toiture, n’étayent cet argument par aucune pièce antérieure à l’achat puisque les devis qu’elles produisent ont été établis après la vente, entre le 5 avril 2017 et janvier 2018.

Tous ces éléments sont suffisants pour établir que les acquéreurs ont eu connaissance avant la signature de l’acte de vente des désordres affectant la toiture et des infiltrations en résultant dans plusieurs parties de l’habitation, qu’elles en ont discuté avec l’agent immobilier et la venderesse, pris la précaution de solliciter l’avis de professionnels afin de déterminer le coût moyen de travaux propres à y remédier et négocié le prix à la baisse, dans une proportion qui avoisine le coût des travaux préconisés par l’expert.

Il en résulte que les vices affectant la toiture étaient apparents dans toute leur ampleur pour un acheteur normalement diligent et que Mmes [S] ne démontrent par aucune pièce probante que les vices leur ont été dissimulés.

En mesure de s’en convaincre elles-mêmes, au regard des conditions dans lesquelles elles ont visité le bien, Mmes [S] ne sont donc pas fondées à rechercher la garantie de la société venderesse à raison de ces vices, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail de leur argumentation sur la mauvaise foi de la venderesse.

S’agissant du deuxième vice allégué, qui tient à l’absence de déclaration aux services d’urbanisme d’une surface habitable d’environ 103 m², il résulte de l’acte de vente au titre des dispositions relatives à la construction, que celle-ci a été édifiée en vertu d’un permis de construire délivré le 18 novembre 1969 et un certificat de conformité du 30 novembre 1973.

Dans l’acte, le vendeur déclare que lorsqu’il a lui-même acquis le 18 février 2003, le garage était déjà transformé en pièce habitable avec salle de douche sans autorisation administrative de transformation du garage en habitation, que, suite aux feux de forêt de juillet 2003, le garage a été détruit et reconstruit à usage de pièce habitable avec salle de douche, qu’il n’y a eu aucune poursuite pénale ni aucune mesure de restitution tenant à la mise en conformité de l’ouvrage ou à la démolition de l’ouvrage en vue d’un rétablissement des lieux en leur état antérieur, qu’à ce jour il n’y a pas eu d’acte interruptif de prescription (procès-verbal, constitution de partie civile ou citation).

Il est également précisé que « la prescription triennale du délit pénal de construction non conforme aux autorisations d’urbanisme et d’infraction aux règles d’urbanisme est aujourd’hui acquise, qu’il n’y a pas eu d’action civile des tiers en responsabilité pour faire valoir la violation des règles d’urbanisme leur causant un préjudice personnel et certain et qu’en tout état de cause il n’a été destinataire d’aucune plainte ni d’aucun recours ».

Suit une clause selon laquelle l’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de cette situation, en faisant son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et avoir été informé, d’une part que seuls les travaux effectués en vertu d’une autorisation administrative régulière sont opposables à l’administration, d’autre part qu’il résulte de l’article L111-3 du code de l’urbanisme que la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le Plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques (PPRNP) en dispose autrement dès lors qu’il a été régulièrement édifié ; que pour être considéré comme régulièrement édifié le bâtiment détruit ou démoli doit avoir été édifié conformément au permis de construire devenu définitif et qu’en cas de non-conformité des travaux avec les prescriptions contenues dans le permis de construire ou en l’absence de toute autorisation d’urbanisme, toute nouvelle demande de permis de construire devra régulariser la situation existante si cette dernière est régularisable et en conséquence pourra être refusée au regard des contraintes imposées par le plan local d’urbanisme.

Enfin, le vendeur précise que l’immeuble dont s’agit n’a fait l’objet depuis lors d’aucuns travaux notamment d’agrandissement, d’extension, de surélévation ou autres, de percements de nouvelles ouvertures telles que portes, fenêtres vélux nécessitant une autorisation administrative telle que permis de construire ou déclaration de travaux ou la souscription d’une police d’assurance construction conformément à la loi 78-12 du 4 janvier 19780.

L’acte précise ensuite que la transformation du garage en habitation n’a fait l’objet d’aucune demande de permis de construire ainsi que le vendeur le déclare et qu’il n’a pas créé d’événement pouvant interrompre la prescription ni n’en a subi tel qu’un procès-verbal d’infraction.

Il informe les parties des sanctions pénales résultant de l’absence de permis de construire.

Au paragraphe «  reconstruction après sinistre », sont rappelées les dispositions de l’article L.111-3 du code de l’urbanisme, avant que le notaire rédacteur avertisse l’acquéreur que dans l’hypothèse d’une reconstruction après sinistre un permis de construire doit être obtenu préalablement à tous travaux et que celui-ci pourra éventuellement être refusé au regard des contraintes imposées par le plan local d’urbanisme.

Pour terminer, l’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de cette situation, en faisant son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et avoir été parfaitement informé.

Il résulte donc de cet acte particulièrement exhaustif que Mmes [S] ont été dûment informées de la situation administrative de la pièce litigieuse et de ses conséquences et qu’elles ont déchargé la société venderesse de toute garantie sur ce point.

En conséquence, elles ne peuvent utilement rechercher sa garantie à ce titre.

Il leur appartenait, étant très âgées, de mesurer les risques de l’achat et les contraintes qu’il leur imposerait et elles ne peuvent se plaindre, alors qu’elles ont été informées de la vétusté de la toiture et de ses défauts, ainsi que de l’absence de régularisation de l’extension de la surface habitable, d’avoir été victimes d’une dissimulation des vices affectant le bien.

En conséquence les demandes de restitution d’une partie du prix et des frais de vente et de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral seront rejetées.

4/ Sur le dol

4.1 Moyens des parties

Mmes [S] fondent leurs demandes indemnitaires, à titre subsidiaire, sur le dol, au motif que l’état du bien, qu’il s’agisse des désordres affectant la toiture ou de l’absence de déclaration à l’administration de l’extension de la surface habitable, leur a été sciemment dissimulé par la société venderesse.

La société [Adresse 1] n’a pas conclu sur ce point.

4.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c’est à dire une erreur provoquée et implique la preuve d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

En l’espèce, il résulte des développements antérieurs, auxquels il convient de renvoyer que l’état de la toiture était apparent, de même que les infiltrations en résultant lorsque Mmes [S] ont visité le bien.

Par ailleurs, l’acte contient une clause très explicite sur la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, dont il résulte que la venderesse en a informé les acquéreurs et que le notaire a attiré leur attention sur ce point par des clauses très exhaustives.

Mmes [S] ne produisent aucune pièce probante démontrant que les désordres affectant la toiture et l’absence de conformité du bien aux règles d’urbanisme leur ont été dissimulées sciemment afin de les convaincre, à la faveur d’une erreur provoquée, à acquérir le bien.

En conséquence, leurs demandes de restitution d’une partie du prix et des frais de vente et de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ne peuvent davantage prospérer sur ce fondement et seront rejetées.

5/ Sur la responsabilité délictuelle de la SCI Domaine des bichettes

L’article 1240 du code civil est sans application lorsque litige porte sur une faute commise dans l’exécution d’une obligation résultant d’un contrat, quand bien même la victime y aurait intérêt.

Si la règle du non-cumul n’interdit pas d’invoquer l’un des fondements à titre principal et l’autre à titre subsidiaire puisqu’elle vise simplement à interdire à une partie au contrat de rechercher la responsabilité de son cocontractant sur un fondement extracontractuel quand le fait générateur de responsabilité invoqué constitue un manquement au contrat, il appartient à la victime qui entend invoquer à titre subsidiaire la responsabilité quasi délictuelle de son co-contractant de démontrer l’existence d’une faute distincte de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, Mmes [S] invoquent les dispositions de l’article 1240 du code civil sans cependant expliciter ce moyen dans les motifs de leurs conclusions et n’invoquent aucun manquement fautif distinct du non-respect par la venderesse de ses obligations contractuelles.

En conséquence, leur demande indemnitaire ne peut prospérer sur ce fondement.

6/ Sur la responsabilité de la société Viager Consult

6.1 Moyens des parties

Mmes [S] font valoir que la société Viager Consult est intervenue en qualité d’agent immobilier, qu’elle supporte à ce titre un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’opération de vente et que, dans la mesure où elle ne les a informées ni du désordre généralisé affectant le clôt et le couvert de l’immeuble, ni de l’absence de régularisation auprès de l’autorité administrative de l’extension de la surface habitable, sa responsabilité contractuelle est engagée sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, justifiant sa condamnation à leur rembourser la somme de 20 000 euros réglée au titre de ses honoraires.

La société Viager Consult n’a pas conclu.

6.2 Réponse de la cour

L’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle, en cas de manquement à ses obligations contractuelles ou à son devoir de conseil.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que celui-ci lui a causé un dommage.

En matière immobilière, les agents immobiliers, en leur qualité de professionnels, sont tenus d’un devoir de conseil ou de mise en garde au profit de leur client mais également à l’égard de l’autre partie, notamment quant à l’existence d’éventuels vices connus affectant le bien à vendre.

Il entre en effet dans leur mission de s’assurer de la régularité de la transaction pour laquelle ils s’entremettent et, prêtant leur concours à la rédaction d’un acte, doivent s’assurer que toutes les conditions d’efficacité juridique de la convention se trouvent réunies.

En l’espèce, il résulte de l’attestation précitée de Mme [H], qui a accompagné Mmes [S] lors de visites du bien immobilier, que celles-ci ont souhaité revoir le bien afin de faire établir des devis pour le rénover, notamment procéder à la réfection de la toiture puisqu’elles avaient relevé lors des visites des traces d’humidité sur les plafonds de la salle de bain de l’habitation principale et les plafonds du studio.

Il en résulte que Mmes [S] ont eu connaissance de l’état de la toiture et de la nécessité de réaliser des travaux.

Selon Mme [H], elles en connaissaient le coût puisqu’elles avaient elles-mêmes fait établir des devis et ont présenté une offre d’achat tenant compte du coût de ces travaux.

Mmes [S] ne produisent aucun devis antérieur à l’achat démontrant que cette baisse de prix était motivée par le coût de simples travaux d’embellissement.

S’agissant de la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, il convient de renvoyer aux explications qui précèdent, qui démontrent que Mmes [S] en ont été informées de manière exhaustive par le vendeur et le notaire.

En conséquence, dûment avisées, elles ne peuvent utilement rechercher la responsabilité de l’agent immobilier au titre d’un manquement à son devoir d’information et de conseil et seront en conséquence également déboutées de cette demande.

7/ Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive

7.1 Moyens des parties

La SCI [Adresse 1] fait valoir que la procédure est abusive et dilatoire en ce que Mmes [S] en tirent argument pour refuser de payer les mensualités dues au titre du prix de vente ; qu’aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois d’avril 2021, il lui est dû à ce jour une somme de 433 026,25 euros et que M. et Mme [J] étant eux-mêmes très âgés, leur préjudice, qui est conséquent, ne peut demeurer sans réparation.

Mmes [S] n’ont pas conclu sur cette demande reconventionnelle.

7.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice.

En effet, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

Il appartient donc à la partie qui prétend être victime d’un abus du droit d’agir, de démontrer les circonstances particulières qui caractérisent cet abus.

En l’espèce, Mmes [S] sont déboutées de l’ensemble de leurs demandes.

Pour autant, la SCI Domaine des bichettes ne caractérise pas l’abus qu’elle invoque.

Si la présente procédure a été avancée comme prétexte pour ne pas régler les mensualités convenues entre les parties pour le paiement du prix, il lui appartenait d’exercer elle-même toute voie de droit sur ce point.

La carence des acquéreurs ne suffit pas pour considérer qu’en agissant en garantie des vices cachés, Mmes [S], quand bien même elles ont mal apprécié l’étendue de leurs droits, ne pouvaient à l’évidence croire au succès de leurs prétentions, notamment si on considère la teneur des conclusions de l’expert judiciaire et l’importance des désordres affectant la toiture.

La société [Adresse 1] sera, en conséquence, déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

8/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

Mmes [S] supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondées à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la SCI Domaine des bichettes une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt et de qualité pour agir de Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 9 avril 2024 ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mmes [C] [S] et [V] [E] veuve [S], in solidum, à payer à la SCI Domaine des bichettes une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière, La présidente