COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026/ 88

Rôle N° RG 23/04220 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7ZP

Société ABEILLE IARD ET SANTE

C/

[S] [B]

[O] [J] EPOUSE [B] épouse [B]

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCES

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.A.R.L. ISAJADA

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCES

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent CHOUETTE

M^e Romain CHERFILS

M^e Laure ATIAS

M^e Lionel ALVAREZ

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 16 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04574.

APPELANTE

Société ABEILLE IARD ET SANTE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON,

INTIMES

Monsieur [S] [B]

né le 12 Novembre 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [J] épouse [B]

née le 04 Juillet 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Syndic. de copro. [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, au capital de 37000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de FREJUS, ayant son siège social sis [Adresse 5], représentée par son en exercice domicilié en cette qualité audit siège

demeurant C/O FONCIA GRAND BLEU [Adresse 6]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

S.A.R.L. ISAJADA au capital de 7 500,00 euros, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°484 596 812 représenté par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Société MAAF ASSRANCES demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 25 juillet 2005, M.et Mme [B] ont donné à bail commercial à la SARL ISAJADA un local situé à [Localité 3], dans le bâtiment A d’un ensemble immobilier. La SARL ISAJADA y exploite un restaurant.

Le 16 septembre 2017, le carrelage du local s’est soulevé et fissuré. La SARL ISAJADA, qui s’est également plainte de remontées d’humidité, a signalé ces désordres à ses bailleurs et au syndic de la copropriété qui a déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété, la compagnie AVIVA ASSURANCES.

Par ordonnance du 23 mai 2018, le juge des référés a mis en oeuvre une expertise et désigné M.[T] qui a déposé son rapport le 30 avril 2019.

La SARL ISAJADA a saisi le juge des référés en assignant le syndicat des copropriétaires, la compagnie AVIVA ASSURANCES et les époux [B], aux fins d’obtenir une provision.

Les époux [B] ont appelé en garantie la société MAAF ASSURANCES.

Par ordonnance du 16 octobre 2019, confirmée par un arrêt de la cour d’appel, la SARL ISAJADA a été déboutée de ses demandes.

Par actes d’huissiers des 7, 8, 20 et 21 juillet 2020, la SARL ISAJADA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], son assureur la compagnie AVIVA ASSURANCES, ainsi que M.et Mme [B], aux fins de les voir condamner à l’indemniser de divers préjudices.

Par acte d’huissier du 08 septembre 2020, M.et Mme [B] ont fait assigner en intervention forcée la SA MAAF ASSURANCES, afin qu’elle les garantisse de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Par jugement contradictoire du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, responsable de plein droit des désordres affectant le vide sanitaire et, par remontées capillaires, le revêtement et la chape situés au-dessus dans l’immeuble exploité par la SARL ISAJADA, ainsi que le sol des baies vitrées avec décollement des peintures de l’immeuble,

— condamné la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] des condamnations au titre de ces désordres en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles, à l’exception des travaux propres à mettre un terme auxdits désordres et en étant autorisée à opposer ses franchises contractuelles à son assuré pour la réparation des préjudices matériels et à tous pour la réparation des préjudices immatériels,

— ordonné la mise hors de cause de la SA MAAF ASSURANCES,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, à entreprendre les travaux propres à mettre un terme aux désordres objectivés et définis par le rapport d’expertise judiciaire en pages 19 à 21 de son rapport, à l’exception des travaux de reprise des évacuations de condensats de climatisation et de chambre froide et des travaux de reprise des évacuations de condensats de climatisation et de chambre froide et des travaux de reprise des calfeutrements des perforations des différents dallages, d’un montant TTC de 3000 euros restant à la charge de la SARL ISAJADA,

— dit que, faute pour lui de s’exécuter dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sera condamné à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de dix mois suivant la signification du présent jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, et la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, in solidum, à payer à la SARL ISAJADA la somme hors taxes de 27 124,67 euros au titre des préjudices matériels, somme actualisée en fonction de l’indice BT 01 entre le 30 avril 2019 et la date du présent jugement, puis assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, et la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, in solidum, à payer à la SARL ISAJADA la somme de 19 789,85 euros en réparation du préjudice immatériel au titre des pertes d’exploitation, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] à payer à la SARL ISAJADA la somme hors-taxes de 14 592,18 euros au titre des travaux de reprise des menuiseries, somme actualisée en fonction de l’indice BT 01 entre le 30 avril 2019 et la date du présent jugement, puis assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la SARL ISAJADA du surplus de ses demandes de réparation,

— débouté le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, du surplus de ses recours en garantie,

— débouté la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, du surplus de ses demandes tendant à l’exclusion de garantie, à la limitation de l’indemnité versée à son assuré et à l’opposition à tous des franchises pour les préjudices non immatériels,

— débouté M. [S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] de leurs recours en garantie,

— partagé les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à hauteur de 12.926,70 euros, à hauteur de :

—  70 % pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, et la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, tenus in solidum,

—  30 % pour M. [S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B], tenus in solidum,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, et la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, in solidum, à payer à la SARL ISAJADA la somme de 4205,97 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] à payer à la SA MAAF ASSURANCES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

— rejeté le surplus des demandes.

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant le vide sanitaire, le revêtement et la chape situés au-dessus et le sol des baies vitrées avec décollement des peintures. Il a souligné que ceux-ci étaient provoqués par les obstructions des réseaux eaux usées récurrentes, l’absence de caniveaux le long des baies vitrées du restaurant, la contre-pente et les fissures de la terrasse piétonne sur les quais 'sud’ et 'est', parties communes. Il a estimé que les défauts du carrelage, des peintures et des fissurations dans le local commercial étaient dus aux pénétrations d’eau provenant des parties communes.

Il a limité la responsabilité de M.et Mme [B] aux seuls désordres affectant les menuiseries du local loué. Il a considéré que ces derniers n’étaient pas tenus de réparer les préjudices immatériels de la SARL ISAJADA, puisque la perte d’exploitation évoquée n’était pas en lien avec les menuiseries défaillantes.

Il a estimé qu’aucune demande in solidum ne pouvait être prononcée entre M.et Mme [B] et le syndicat des copropriétaires puisque ces derniers n’étaient pas responsables des mêmes dommages.

Il a estimé mobilisable la garantie de la compagnie AVIVA, devenue ABEILLE, assureur de la copropriété. Il a noté que cet assureur ne démontrait pas le caractère permanent d’un défaut d’entretien. Il a indiqué que l’assureur pouvait opposer à son assuré la franchise contractuelle au titre de la réparation des préjudices matériels et opposer à tous cette franchise au titre de la seule réparation des préjudices immatériels.

Il a rejeté toute demande à l’égard de la SA MAAF ASSURANCES, faute pour la SARL ISAJADA et les époux [B] de démontrer que les conditions générales du contrat d’assurances professionnelles multirisques non exploitant comprenaient une garantie mobilisable.

Il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer sous astreinte des travaux listés par le rapport d’expertise, à l’exception des travaux de reprise des évacuations de condensats de climatisation et de chambre froide et à l’exception des travaux de reprise des calfeutrements des perforations des dallages laissés à la charge de la SARL ISAJADA.

Il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AVIVA devenue ABEILLE à diverses sommes au titre des travaux de remise en état provisoire et de remise en état définitive.

Il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AVIVA devenue ABEILLE à des dommages et intérêts au titre d’une perte d’exploitation,s’agissant d’une perte de marge brute.

Il a condamné M.et Mme [B] au versement d’une somme au titre du remplacement des menuiseries.

Il a rejeté l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la compagnie AVIVA devenue ABEILLE au motif qu’elle ne garantissait que les conséquences des désordres et ne couvrait pas les travaux nécessaires à faire cesser les désordres.

Il a rejeté l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M.et Mme [B], faute pour lui de démontrer une faute de ces derniers en lien avec les désordres ou de démontrer que ces derniers étaient les gardiens d’une chose cause des désordres. Il a rappelé qu’aucun élément ne permettait d’imputer aux seules menuiseries les désordres relevés alors que la structure de l’immeuble était la cause des désordres avec des pénétrations d’eau provenant du vide sanitaire, de l’absence de caniveaux et de l’absence de chenaux en toiture.

Il a rejeté le recours en garantie de M.et Mme [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires au motif qu’ils ne démontraient aucun lien entre les défauts des menuiseries et les parties communes.

Par déclaration du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’il a été déclaré responsable de plein droit des désordres affectant le vide sanitaire et, par remontées capillaires, le revêtement et la chape situés au-dessus dans l’immeuble exploité par la SARL ISAJADA, ainsi que le sol des baies vitrées avec décollement des peintures de l’immeuble et en ce qu’il a été condamné à effectuer des travaux sous astreinte.

Par déclaration du 21 mars 2023, la SA ABEILLE IARD et SANTE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a été condamnée au versement de diverses sommes et débouté de ses demandes.

Les procédures ont été jointes.

M.et Mme [B] ont constitué avocat et formé un appel incident.

La SA MAAF a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déclaré responsable de plein droit des désordres affectant le vide sanitaire et, par remontées capillaires, le revêtement et la chape situés au-dessus dans l’immeuble exploité par la SARL ISAJADA, ainsi que le sol des baies vitrées avec décollement des peintures de l’immeuble et en ce qu’il a été condamné à effectuer des travaux sous astreinte,

— de débouter la SARL ISAJADA de ses demandes,

— de dire que le syndicat des copropriétaires ne peut réaliser de travaux sur la terrasse piétonne sur les quais Sud et Est qui ne lui appartient pas,

— de débouter la société ISAJADA de sa demande de condamnation de travaux sur la terrasse piétonne sur les quais Sud et Est qui présente une contre-pente et qui comporte plusieurs fissures qui appartient la commune de [Localité 3],

— de dire que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] ne peut réaliser de travaux sur la terrasse piétonne située dans le périmètre de la copropriété faute de pouvoir remplacer les dalles à l’identique,

— de débouter la société ISAJADA de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de sa demande de condamnation des travaux sur la terrasse piétonne située dans le périmètre de la copropriété faute de pouvoir remplacer les dalles à l’identique,

— de condamner la société ISAJADA à lui payer une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conteste toute responsabilité dans la survenue des désordres affectant le local dans lequel la SARL ISAJADA. Il indique ainsi n’être pas responsable :

— de l’absence de caniveaux le long des baies vitrées du restaurant puisqu’il n’est pas à l’origine de l’installation de telles baies,

— de l’affaissement et du défaut d’étanchéité des menuiseries des baies vitrées, s’agissant de parties privatives,

— des difficultés liées à la contre pente et aux fissures de la terrasse piétonne sur les quais sud et est, qui est sur le domaine public,

— du défaut de calfeutrement des perforations des dallages, qui est de la responsabilité de l’exploitant commercial.

Il conteste tout manquement à son obligation d’entretien des réseaux des eaux usées et fait valoir l’existence d’un contrat d’entretien.

Il indique avoir effectué certains travaux proposés par l’expert (fourniture et pose d’une station de relevage dans le vide sanitaire (…)'.

Il fait observer que les autres travaux ne peuvent être exécutés pour les raisons suivantes :

— la terrasse est pour partie sur le domaine public,

— la mairie exige, pour la terrasse située sous les arcades, que des dalles identiques soient posées.

Il sollicite la garantie de son assureur au titre de la responsabilité civile. Il rejette tout défaut d’entretien caractérisé. Il conteste tout défaut d’aléa.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SA ABEILLE IARD&SANTE demande à la cour :

— d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle devait garantie à son assuré le syndicat [Adresse 1] et à la SARL ISAJADA et l’a condamné à payer diverses sommes cette dernière en réparation de ses préjudices,

Et, statuant à nouveau,

— de débouter la SARL ISAJADA de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle comme étant mal fondées,

— de débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] de ses demandes au titre des

garanties responsabilité civile et dégât des eaux,

Très subsidiairement

— de dire et juger que les époux [B] devront supporter une part du coût des travaux provisoires,

— de dire et juger que les époux [B] devront supporter une part du préjudice d’exploitation, si d’aventure la cour estimait de poste suffisamment justifié,

— de dire et juger qu’elle est fondée à opposer une franchise contractuelle correspondant à 10 % du montant des dommages indemnisés, avec un minimum de 0,304 fois l’indice, opposable aussi bien au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] qu’aux tiers,

En tout état de cause,

— de condamner la SARL ISAJADA ou tout autre succombant à payer à ABEILLE IARD & SANTE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SARL ISAJADA ou tout autre succombant aux entiers dépens.

Elle estime que la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable. Elle indique que cette garantie exclut 'les dommages matériels et immatériels résultant (…) d’un dégât d’eau survenu dans les bâtiments assurés'. Elle soutient que seule la garantie des eaux pourrait en théorie trouver application, ce qu’elle conteste par ailleurs.

Elle indique que sa garantie n’est pas mobilisable lorsqu’il existe un défaut manifeste d’entretien et de réparations. Elle fait état de façon plus générale d’un défaut d’aléa. Elle évoque la récurrence de la survenance des désordres.

S’agissant de la garantie dégâts des eaux qu’elle estime être seule applicable en théorie, elle rappelle que les dommages causés à la SARL ISAJADA sont le résultat de plusieurs dégâts des eaux, nés de l’action de l’eau se trouvant dans le vide sanitaire. Elle soutient que cette garantie n’est applicable que s’agissant de fuite accidentelle et que ne sont pas garanties les infiltrations provenant d’un manque d’entretien, s’agissant des infiltrations par façade. Elle évoque l’absence de caractère accidentel du sinistre.

Subsidiairement, si la cour estimait mobilisable la garantie au titre du dégât des eaux, elle demande que l’indemnité soit réduite par moitié en raison d’un défaut d’entretien avéré, en application du paragraphe 2.5 de sa garantie.

Très subsidiairement, elle sollicite que sa prise en charge soit limitée à 50% de l’évaluation des seuls désordres imputables au syndicat des copropriétaires, sous réserve de l’application de la franchise.

En outre, Elle relève que les causes du sinistre sont multiples et ne sont pas uniquement imputables au syndicat des copropriétaires.

Elle considère n’avoir pas à financer les travaux nécessaires à faire cesser le sinistre.

Elle estime que le coût des travaux provisoires doit être réparti entre le syndicat des copropriétaires et les époux [B].

Elle déclare injustifié le montant de la perte d’exploitation de la SARL ISAJADA. Subsidiairement, elle indique que les époux [B] doivent prendre en charge une partie de ce préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la SARL ISAJADA demande à la cour :

— de confirmer le jugement :

— en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des désordres affectant le vide sanitaire et, par remontées capillaires, le revêtement et la chape situés au-dessus dans l’immeuble exploité par la SARL ISAJADA, ainsi que le sol des baies vitrées avec décollement des peintures de l’immeuble,

— en ce qu’il a condamné la SA ABEILLE IARD & SANTE, anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] des condamnations au titre de ces désordres en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles, à l’exception des travaux propres à mettre un terme auxdits désordres et en étant autorisée à opposer ses franchises contractuelles à son, assuré pour la réparation des préjudices matériels et à tous pour la réparation des préjudices immatériels,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, à entreprendre les travaux propres à mettre un terme aux désordres objectivés et définis par le rapport d’expertise judiciaire en pages 19 à 21 de son rapport, à l’exception des travaux de reprise des évacuations de condensats de climatisation et de chambre froide et des travaux de reprise des évacuations de condensats de climatisation et de chambre froide et des travaux de reprise des calfeutrements des perforations des différents dallages, d’un montant TTC de 3000 euros restant à la charge de la SARL ISAJADA,

— de l’infirmer pour le surplus,

statuant à nouveau :

— de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] responsable des désordres objectivés par l’expert [T],

— de déclarer les époux [B] responsables des désordres objectivés par l’expert [T].

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à entreprendre les travaux propres à mettre un terme aux désordres objectivés et définis par l’expert au terme de son rapport définitif (pages 19 à 21) le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du jugement,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, les époux [B] et la MAAF à payer à la société ISAJADA la somme de 34 473,09 euros HT au titre des travaux de remise en état outre indexation sur l’indice BT01 à compter du 30 avril 2019 ou si mieux n’aime outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 30 avril 2019, date du dépôt du rapport d’expertise,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, les époux [B] et la MAAF à payer à la société ISAJADA la somme de 19 789,85 euros en réparation du préjudice immatériel (pertes d’exploitation) outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 30 avril 2019,

date du dépôt du rapport d’expertise,

— de confirmer le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 16 février 2023 ayant condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la société ABEILLE IARD ET SANTE à payer à la société ISAJADA la somme de 4 205,97 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant en cause d’appel,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, les époux [B] et la MAAF à payer à la société ISAJADA la somme de 7000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la compagnie d’assurances ABEILLE IARD ET SANTE, les époux [B] et la MAAF aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise taxés le 18 juin 2019 à la somme de 12 926,70 euros.

Elle indique avoir réparé, à la suite du rapport d’expertise judiciaire, les causes des infiltrations qui lui étaient imputables (reprise des évacuations des condensats de la climatisation et de la chambre froide, calfeutrements des perforations des différents dallages).

Elle souligne qu’il existe cinq autres causes des désordres qu’elle a subis :

— Absence de chéneaux en toiture

— Absence de caniveaux le long des baies vitrées

— Défaut d’étanchéité des baies vitrées

— Défaut de mise en 'uvre de la canalisation eaux usées dans le vide sanitaire, l’expert ayant indiqué que : « l’évacuation gravitaire de cette canalisation est quasi impossible »

— Défaut d’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées

Elle précise que les désordres perdurent.

Elle estime engagées les responsabilités :

— du syndicat des copropriétaires, en raison d’un vice de construction et d’un défaut d’entretien des parties communes, le sol (et donc le quai et la terrasse) constituant une partie commune,

— des époux [B], ses bailleurs, qui ont manqué à leur obligation de délivrance et de réparations, en raison d’un défaut d’étanchéité des baies vitrées et de fissurations du revêtement,

Elle estime que le syndicat des copropriétaires doit être garanti par son assureur, la compagnie ABEILLE IARD&SANTE, dans le cadre de la garantie responsabilité civile.

Elle expose avoir été contrainte de financer à ses frais avancés des travaux de remise en état provisoire du local qu’elle loue.

Elle sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son assureur et des époux [B] à lui verser le montant des frais de travaux de remise en état provisoire et des frais de remise en état définitive, (duquel doit être déduit le montant du remplacement des menuiseries financé par les époux [B]).

Elle sollicite également leur condamnation in solidum au titre de pertes d’exploitation. Elle s’appuie sur une étude de son cabinet d’expert comptable.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [B] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— de rejeter les demandes formées à leur encontre et subsidiairement de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la SA ABEILLE, à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, en principal, dépens, frais et intérêts,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à payer à la SARL ISAJADA la somme de 14.592, 18 euros au titre des travaux de reprises des menuiseries, et en ce qu’il les a déboutés de leur appel en garantie à l’encontre de leur assureur MAAF et en ce qu’ils ont été condamnés à verser la somme de 1500 euros à la MAAF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter les parties des demandes formées à leur encontre,

subsidiairement,

— de juger que leur condamnation au titre des dépens ne pourra excéder 12% de ces derniers,

— de condamner la MAAF à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre,

— de condamner tout succombant à leur payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître CHERFILS.

Ils estiment que seul le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres subis par la SARL ISAJADA, puisque la cause du sinistre ne provient que des parties communes. Ils relèvent que les désordres sont dus à des pénétrations d’eaux dans le local, qui proviennent de la présence anormale et importante d’eau dans le vide sanitaire de l’immeuble. Ils précisent que cette situation est la conséquence du rejet perturbé des eaux usées. Ils soutiennent que les autres causes évoquées par l’expert sont secondaires. Ils déclarent que les infiltrations au niveau des menuiseries extérieures sont dues à la fois au vide sanitaire, à l’absence de caniveaux extérieurs, à l’absence de chéneaux en toiture et à l’affaissement de la terrasse piétonne.

Subsidiairement, si leur responsabilité de bailleurs devait être engagée, ils sollicitent la garantie du syndicat des copropriétaires, de l’assureur ABEILLE IARD et de leur propre assureur, la MAAF.

Ils estiment n’avoir pas à être condamnés au coût de remplacement des baies vitrées. Ils expliquent que l’état de celles-ci est sans lien avec les désordres de remontée d’eau. Ils ajoutent avoir fait changer ces dernières, en tout état de cause.

Ils contestent enfin leur condamnation à des frais irrépétibles exposés par la société MAAF et la proportion décidée par le premier juge dans leur condamnation aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la société MAAF ASSURANCES demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires et de l’infirmer en ce qu’il a retenu la responsabilité des époux [B],

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— de débouter les parties des demandes formées à son encontre,

Subsidiairement,

— de dire et juger qu’elle sera relevée et garantie par le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] et son assureur ABEILLE IARD et SANTE au droit d’AVIVA assurances,

— de condamner les époux [B], ABEILLE assurances, la SARL ISAJADA et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens.

Elle estime que les manquements des époux [B] ne sont pas démontrés. Elle relève que la cause directe des désordres provient d’un défaut affectant les parties communes. Elle note que l’expertise a démontré que les désordres proviennent d’un dysfonctionnement du réseau d’évacuation collective des eaux usées et d’une dégradation des quais.

Elle soutient qu’en tout état de cause, sa garantie n’est pas mobilisable.

MOTIVATION

Sur les responsabilités encourues

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le bail commercial liant M.et Mme [B] et la SARL ISAJADA prévoit que :

— le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visé à l’article 1754 du code civil,

— le preneur supportera toute réparation qui deviendrait nécessaire par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit des dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle,

— toutes les autres réparations incomberont au bailleur conformément à l’article 1719, 2ème alinéa du code civil.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)

L’expert judiciaire a estimé que les désordres subis par la SARL ISAJADA (décollement et fissures du carrelage du restaurant; traces d’humidité au sol au niveau de la baie vitrée côté sud; fissures de carreaux; traces d’humidité et décollement de peinture en pied de paroi ouest ; remontées d’humidité en pied de mur; présence d’une fissure sur le quai, en face de la porte d’entrée du restaurant) étaient dus à :

— des obstructions des réseaux d’eaux usées récurrentes, avec des entreprises qui sont intervenues à différentes reprises et qui ont constaté que le niveau d’eau pouvait varier de 80 à 100% sur la hauteur du vide sanitaire,

— une absence de caniveau le long des baies vitrées du restaurant,

— un affaissement et un défaut d’étanchéité des menuiseries des baies vitrées,

— une terrasse piétonne sur les quais Sud et Est présentant une contre pente et comportant plusieurs fissures.

Il a également évoqué des infiltrations parasites liées à une évacuation des condensats de la climatisation de la chambre froide dans le vide sanitaire et à un défaut de calfeutrement des perforations des différents dallages.

Les infiltrations parasites ne sont pas la cause principale des désordres subis par la SARL ISAJADA mais ont aggravé la situation.

Le syndicat des copropriétaires a versé au débat (pièce 8) un plan, non discuté par les autres parties, au terme duquel il apparaît que la terrasse côté canal (côté est) ne dépend pas de la copropriété (il est mentionné en trait plein la limite du lot) et que la terrasse, côté sud, n’appartient pas à la copropriété sur deux mètres.

Les désordres subis sont en partie liés à des obstructions récurrentes des réseaux d’eaux usées et au fait que l’évacuation gravitaire de la canalisation (des eaux usées) est quasi-impossible, en raison de poutres de béton transversales. Ces désordres sont également liés à une absence de caniveau le long des baies vitrées et à un problème de fissures et de contre pente sur la terrasse piétonne des quais sud.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée au titre d’un vice de construction et d’un défaut d’entretien de la colonne des eaux usées (partie commune), d’une absence de caniveau le long des baies vitrées pour la partie qui est partie commune ainsi qu’en raison des fissures et de la contre pente sur la terrasse piétonne sur le quai sud (défaut d’entretien et vice de construction).

Les désordres subis par la SARL ISAJADA sont également liés à un affaissement et un défaut d’étanchéité des menuiseries des baies vitrées, qui relèvent de la responsabilité des bailleurs. Ces derniers doivent en outre la jouissance paisible des locaux à leur preneur. Ils ne peuvent prétendre être un tiers par rapport au syndicat des copropriétaires pour s’exonérer de toute responsabilité au visa de l’article 1725 du code civil, étant en tout état de cause rappelé que ces dispositions ne les dispensent pas de leur obligation de permettre au preneur d’exploiter son activité en exécution de son obligation de délivrance.

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage. Ainsi, le syndicat des copropriétaires et les époux [B] seront condamnés in solidum à indemniser la SARL ISAJADA de ses préjudices.

Il ressort des explications fournies par l’expert (page 26) que les désordres d’infiltrations aux niveaux des menuiseries extérieures sont dus à la fois aux remontées d’humidité du vide sanitaire [partie commune], aux eaux de pluie en l’absence de caniveaux [sur la partie commune de la terrasse] et à l’affaissement de la terrasse piétonne [qui est partiellement une partie commune].

Dès lors, M.et Mme [B] sont en droit d’exercer un recours en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires puisque celui-ci est responsable du problème du défaut d’étanchéité des menuiseries et qu’il est responsable du trouble de jouissance subi par la SARL ISAJADA.

Sur la garantie des assureurs

Sur la garantie de la SA ABEILLE IARD & SANTE

Selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

C’est dans ce cadre que le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance auprès de la SA ABEILLE IARD & SANTE.

C’est la partie 'responsabilité civile’ qui s’applique en l’espèce, puisque le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité du fait de l’immeuble. L’exclusion de garanties (chapitre 5.4) qui indique que ne sont pas garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile en raison des dommages matériels et immatériels résultant d’un dégât d’eau survenu dans les bâtiments assurés ne s’applique pas, le dégât des eaux ayant affecté un lot privatif.

De la même manière, l’exclusion de la garantie 'responsabilité civile’ des dommages résultant d’un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré, d’un manque de réparations indispensables et de la vétusté et de l’usure signalée à l’assuré auxquels il n’aurait pas été remédié ne s’applique pas puisque les causes des désordres sont liées à des vices de construction et qu’il n’est pas démontré un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré.

L’article L 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Dès lors, c’est à bon droit que la SARL ISAJADA sollicite la garantie de la SA ABEILLE IARD & SANTE, tant pour son préjudice matériel que pour sa perte d’exploitation. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de la SA MAAF ASSURANCES

Tant la SARL ISAJADA que les époux [B] sollicitent la garantie de la SA MAAF ASSURANCES, assureur de ces derniers.

Les époux [B] ont souscrit une assurance 'multirisques non exploitant’ auprès de la SA MAAF ASSURANCES. Il ressort de leur contrat (pièce 4 : duplicata des conditions particulières)

que leur garantie de base couvre notamment la 'RC bâtiment-défense-recours'.

Cette garantie ' responsabilité civile du fait des locaux', décrite à la page 14 des conditions du contrat d’assurances (pièce produite par la MAAF ASSURANCES) mentionne que l’assuré, en sa qualité de propriétaire est garanti ' contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile’ qu’il encourt en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs à des dommages corporels et matériels causés accidentellement au tiers par le recours des locataires sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil.

En conséquence, la garantie de la MAAF est mobilisable puisque la SARL ISAJADA agit contre les époux [B] auxquels elle reproche d’avoir manqué à leurs obligations de bailleurs, en application de l’article 1719 du code civil.

Le montant de la franchise est de 480 euros.

L’article L 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Ainsi, tant les époux [B], liés contractuellement à la MAAF ASSURANCES que la SARL ISAJADA, en application du texte susvisé, peuvent solliciter la garantie de la MAAF ASSURANCES. Sa garantie s’applique aux dommages matériels et immatériels.

Les limites contractuelles de la garantie de l’assureur (franchise et plafond) sont opposables tant à l’assuré qu’au tiers lésé. Le jugement déféré qui a mis hors de cause la MAAF ASSURANCES sera infirmé.

Sur le recours de la MAAF ASSURANCES à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SA ABEILLE IARD & SANTE

Il ressort des pièces produites que les désordres subis par la SARL ISAJADA sont imputables au syndicat des copropriétaires. En conséquence, la MAAF ASSURANCES est bien fondée à solliciter la garantie de ce dernier et de son assureur.

***

In fine, il convient de condamner :

— le syndicat des copropriétaires à garantir M.et Mme [B] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

— la SA MAAF ASSURANCES à garantir M.et Mme [B] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, dans les limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d’assurance,

— la SA ABEILLE IARD & SANTE à garantir M.et Mme [B], la MAAF ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d’assurance.

Sur les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires

Sur la fourniture et la pose d’une station de relevage

L’expert judiciaire avait prescrit la mise en place d’une station de relevage dans le vide sanitaire. Il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer ces travaux, étant précisé que ceux-ci ont été réalisés postérieurement au jugement déféré.

Sur la création de caniveaux en pied de baies du restaurant et réfection de la terrasse piétonne avec dépose des dalles existantes, réfection de la chape, rebouchage des fissures et pose de dalles cimentées avec joints de dilatation

L’expert, dans son rapport (page 21), prescrit ce type de travaux, étant précisé (page 16), qu’il note qu’il n’existe pas de caniveaux à l’extérieur des portes vitrées du restaurant et que le revêtement dallé du quai (Sud et Est) présente plusieurs fissures et une contrepente dirigée vers les baies vitrées.

La terrasse côté Est n’appartient pas à la copropriété. Le jugement déféré qui a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à mettre en place des caniveaux en pied des baies du restaurant sur la terrasse côté Est (côté canal) sera infirmé.

En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à mettre en place sous astreinte des caniveaux en pied de baies du restaurant côté Sud (sur la partie appartenant au syndicat des copropriétaires), selon les modalités relatives au délai et à l’astreinte ; il s’agit effectivement d’une partie commune et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il lui serait impossible d’effectuer ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, pour la partie de terrasse située sous les arcades, qu’il ne pourrait pas effectuer les travaux de réfection des dalles. En effet, laville de [Localité 3] indique, par courriel du 25 mai 2023, souhaiter que le syndicat des copropriétaires conserve les dalles en place et remette le site dans l’état initial et précise uniquement qu’il faudrait trouver une solution n’exigeant pas le remplacement des dalles et permettant leur dépose délicate afin de pouvoir les reposer. L’expert judiciaire ne préconisait pas un changement de dalles mais une dépose 'des dalles existantes avec la réfection de la chape, le rebouchage des fissures et la pose de dalles cimentées avec joints de dilatation'. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il lui serait impossible de procéder à ces travaux, en conservant les dalles existantes. Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré s’agissant des travaux concernant les dalles, selon les modalités relatives au délai et à l’astreinte.

Sur le préjudice matériel subi par la SARL ISAJADA

Les parties ne contestent pas le montant des travaux de remise en état provisoire qui ont été financés par la SARL ISAJADA, pour un montant de 16.075, 58 euros HT (19.290, 70 euros TTC) et qui ont été validés par l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a évalué le montant des travaux de réfection à effectuer dans le local commercial, pour un montant total de 32.031, 59 euros TTC, soit 26.692, 99 euros HT, consistant :

— en des travaux de carrelage (devis RG MATERIAUX) d’un montant de 5.789, 38 euros TTC (4824, 48 euros HT) (pièce 24 de la SARL ISAJADA)

— en des travaux d’électricité (devis LACROIX), d’un montant de 5991, 98 euros TTC (4993, 32 euros HT, pièce 28 )

— en des travaux de réfection de plâtre et de peintures d’un montant de 2000 euros TTC (1667 euros HT)

— en des travaux de remplacement de menuiseries (Devis AVI) d’un montant de 18.240, 23 euros TTC.

La SARL ISAJADA indique que les époux [B] ont assumé le coût de remplacement des menuiseries, pour un montant de 8295, 48 euros HT. Elle sollicite l’infirmation du jugement déféré qui a condamné ces derniers au versement de la somme de 14.592, 18 euros au titre des travaux de reprise des menuiseries. Les époux [B] sollicitent également l’infirmation de ce chef de la décision. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

La SARL ISAJADA sollicite, au titre de son préjudice matériel, la somme de 18.397, 51 euros HT au titre du coût de la remise en état définitive des locaux, outre celle de 16.075, 58 euros HT au titre des frais qu’elle a avancés pour une remise en état provisoire, soit la somme totale de 34.473, 09 euros HT, indexé sur l’indice BT01 à compter du 30 avril 2019, jusqu’à complet règlement.

Il est acquis que cette société a dépensé la somme de 16.075, 58 euros HT au titre des travaux de remise en état provisoire. Elle est bien fondée à réclamer cette somme.

S’agissant des autres travaux à effectuer, elle ne peut prétendre qu’à la somme de 11.484, 80 euros HT, puisque les époux [B] ont effectué des travaux de menuiseries et qu’elle ne peut prétendre à une indemnisation pour effectuer de tels travaux déjà réalisés. La SARL ISAJADA sera déboutée de sa demande au titre des travaux de remplacement des menuiseries.

Il convient en conséquence de condamner in solidum M.et Mme [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCES d’une part, le syndicat des copropriétaires et son assureur, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, au versement de la somme de 27.560, 38 euros HT, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 30 avril 2019 jusqu’au jugement déféré puis avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.

Sur la perte d’exploitation de la SARL ISAJADA

La SARL ISAJADA sollicite une indemnisation en raison d’une perte d’exploitation liée à la fermeture de son commerce et s’appuie sur le calcul effectué par son expert comptable, repris par l’expert judiciaire, qui a affecté à la perte estimée de chiffre d’affaires hors taxes le montant de la marge brute. Cette somme a été retenue par le premier juge et la SARL ISAJADA en demande confirmation.

Il n’est pas contesté que la SARL ISAJADA a fermé vingt jours son commerce en 2018 pour effectuer des travaux liés à la remise en état provisoire des locaux.

Selon l’attestation de l’expert comptable de la SARL ISAJADA, cette société a vu son chiffre d’affaires hors taxes :

— augmenter de 28,37% pour la période du premier octobre 2017 au 31 mars 2018, par rapport à l’année précédente sur la même période,

— augmenter de 27% pour la période du premier octobre 2017 au 30 septembre 2018 par rapport à l’année précédente sur la même période,

— diminuer d'1% sur la période du premier octobre 2018 au 31 décembre 2018 par rapport à l’année précédente sur la même période, alors que le commerce a été fermé 20 jours sur cette période.

L’expert comptable estime qu’en conservant une augmentation du chiffre d’affaires hors taxes de 27%, le chiffre d’affaires pour la période du premier octobre 2018 au 31 décembre 2018 aurait dû être de 152.495 euros au lieu de 118.909, 45 euros, si bien qu’il existe une perte de chiffre de 33.586 euros, et de 33.974 euros par rapport au nombre de jours d’ouverture (118.909, 45 /70 jours x 20 jours). L’expert comptable évoque une marge brute de 58,25% pour la période du premier octobre 2018 au 31 décembre 2018.

La SARL ISAJADA ne démontre pas que l’augmentation du chiffre d’affaires pour la période considérée (du premier octobre 2018 au 31 décembre 2018) aurait nécessairement été de 27 % par rapport à l’année précédente si elle n’avait pas fermé son commerce pendant 20 jours. Il est cependant établi que la fermeture de son commerce est due aux désordres qui ont affecté son local commercial. Elle subit en réalité une perte de chance d’avoir pu réaliser un meilleur chiffre d’affaires, alors qu’il existait une dynamique croissante de 27% sur la période du premier octobre 2017 au 30 septembre 2018. Cette perte de chance peut être évaluée à 50% de la possibilité de cette dynamique croissante, qui porte sur une période récente, à laquelle doit être affecté le taux de marge brute de 58, 25%, soit 33.974 eurosx 50% x 58, 25% = 9895 euros (somme arrondie). Le jugement sera infirmé sur ce point.

Il convient en conséquence de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la SA ABEILLE IARD & SANTE, les époux [B] et la MAAF ASSURANCES à verser à la SARL ISAJADA la somme de 9895 euros, au titre de la perte de chance économique, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2019.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et son assureur, la SA ABEILLE IARD &SANTE, les époux [B] et la MAAF ASSURANCES sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance (comprenant les frais d’expertise) et d’appel, la charge finale des dépens, compte tenu des recours en garantie, étant supportée par la SA ABEILLE IARD & SANTE.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à la SARL ISAJADA la somme de 4205,97 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la SA ABEILLE & SANTE, M.[S] [B], Mme [O] [J] épouse [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCE seront condamnés in solidum à verser à la SARL ISAJADA la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le syndicat des copropriétaires et la SA ABEILLE & SANTE, qui succombent essentiellement à l’égard des époux [B] seront condamnés in solidum à leur verser 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Succombant à l’égard de la MAAF ASSURANCES, le syndicat des copropriétaires et la SA ABEILLE IARD & SANTE seront condamnés à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré sera infirmé s’agissant du partage des dépens et infirmé en ce qu’il a condamné M.et Mme [B] à verser la somme de 1500 euros à la SA MAAF ASSURANCES.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3],

— condamné la SA ABEILLE IARD & SANTE à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles, à l’exception des travaux propres à mettre un terme aux désordres, cette société étant autorisée à opposer ses franchises contractuelles à son assuré,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à effectuer les travaux de fourniture et pose d’une station de relevage, étant précisé que ceux-ci ont été réalisés postérieurement au jugement déféré,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à mettre en place sous astreinte des caniveaux en pied de baies du restaurant côté Sud (sur la partie appartenant au syndicat des copropriétaires), selon les modalités relatives au délai et à l’astreinte, ainsi qu’à effectuer les travaux de dallages préconisés par l’expert,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à la SARL ISAJADA la somme de 4205,97 euros au titre des frais irrépétibles ;

INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à mettre en place sous astreinte des caniveaux en pied des baies du restaurant sur la terrasse côté Est (côté canal) , cette partie de terrasse ne lui appartenant pas ;

DÉCLARE responsables M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] des désordres subis par la SARL ISAJADA ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à garantir M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE SA MAAF ASSURANCES à garantir M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, dans la limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d’assurance ;

CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à garantir M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B], la MAAF ASSURANCES et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] toutes les condamnations prononcées à leur encontre, dans les limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d’assurance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et son assureur, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, M. [S] [B], Mme [O] [J] épouse [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCES à verser à la SARL ISAJADA la somme de 27.560,38 euros HT, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 30 avril 2019 jusqu’au jugement déféré puis avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et son assureur, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, M. [S] [B], Mme [O] [J] épouse [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCES à verser à la SARL ISAJADA la somme de 9895 euros, au titre d’une perte de chance économique, avec intérêts au taux légal à compter du 3à avril 2019 ;

REJETTE la demande de la SARL ISAJADA au titre de la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], de son assureur, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, de M. [S] [B], de Mme [O] [J] épouse [B] et de leur assureur la MAAF ASSURANCES au titre d’une indemnisation afin de procéder aux travaux de remplacement des menuiseries ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la SA ABEILLE & SANTE, M.[S] [B], Mme [O] [J] épouse [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCE à verser à la SARL ISAJADA la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SA ABEILLE & SANTE à verser à M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] la somme 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SA ABEILLE & SANTE à verser à la MAAF ASSURANCES la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

REJETTE la demande de la MAAF ASSURANCES au titre des frais irrépétibles de première instance formée à l’encontre de M.[S] [B] et Mme [O] [J] épouse [B] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et son assureur, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, M. [S] [B], Mme [O] [J] épouse [B] et leur assureur la MAAF ASSURANCES aux dépens de première instance (comprenant le coût de l’expertise judiciaire) et d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,